文/李曉晶

房地產(chǎn)企業(yè)地下人防車位會計核算與涉稅處理

文/李曉晶

一、地下人防車位概述

我國《人民防空法》第二十二條的規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！彼^人防停車位就是房地產(chǎn)開發(fā)商利用住宅小區(qū)配套修建的有人防功能的地下室(地下人防工程)改建用于停車的場所。

地下人防停車位與地上或地下單獨建設的車庫車位和利用公共配套設施使用的車庫車位的產(chǎn)權形式不同。目前業(yè)界討論有三種說法：一是產(chǎn)權歸開發(fā)商；二是產(chǎn)權歸人防部門；三是產(chǎn)權歸全體業(yè)主。根據(jù)國家有關法律的規(guī)定《中華人民共和國人民防空法》，對于人民防空有關設施可以按照規(guī)定予以優(yōu)惠，同時國家也特別鼓勵和支持企事業(yè)單位、組織及個人進行人防工程的投資與建設，投資人防工程及建筑物的管理人為投資者，其收益也全歸管理人所有。

《物權法》第五十二條明確規(guī)定國防資產(chǎn)屬國家所有。根據(jù)中共中央文件的規(guī)定(《關于加強人民防空工作的決定》) (中發(fā)〔2001〕9號)規(guī)定：“遵循社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律，對現(xiàn)有人民防空設備設施，在保持和增強戰(zhàn)備功能、安全保密的前提下，積極開發(fā)利用。要研究制定人民防空國有資產(chǎn)使用和管理辦法，明晰人民防空設備設施的產(chǎn)權，實行產(chǎn)權與使用權、經(jīng)營權的分離，把使用權、經(jīng)營權推向市場，有償出租、轉(zhuǎn)讓，為經(jīng)濟建設服務?！备鶕?jù)建設部對于商品房銷售的面積計算公式及公共建筑面積的分攤規(guī)定，人防工程的地下面積允許不計入公共面積，同時也不會將其作為公共建筑面積進行分攤。顯然，未列入公攤面積的人防工程也不屬于業(yè)主所有。

由此可見，地下人防設施權屬應為國家所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利用人防工程所改建的地下停車位具有收益權和管理權，而無所有權。房地產(chǎn)企業(yè)銷售人防停車位也僅是轉(zhuǎn)讓長期使用權行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防車位的會計核算

現(xiàn)實中大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取一次性出售永久使用權的方式銷售人防地下停車位，房地產(chǎn)企業(yè)與購房人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將人防停車位的實際使用權利轉(zhuǎn)移給房屋購買人，同時也將房屋購買人購買車位的款項計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費用之中，作為非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，并按照不動產(chǎn)銷售進行計稅。

根據(jù)我國稅務總局對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅的相關處理辦法的規(guī)定，凡企業(yè)單獨建造停車場所者，該停車場所需作為單位核算對象進行核算，而如果是將地下基礎設施作為停車場進行使用，則該地下基礎設施需按照配套公共設施的標準進行處理。實踐操作中，稅務局并不認為公共配套設施一次性扣除的計算方法，要求人防車位成本按照可售地下車位成本分攤扣除。

案例概述：2014年1月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)新建一處精裝修電梯公寓小區(qū)，2015年9月30日該小區(qū)竣工并交付小區(qū)業(yè)主使用。該小區(qū)具有4.5地上容積率，有15萬平方米建筑面積可用于銷售。其中需要計入容積建筑面積的住宅面積有11萬平方米，無需計入容積建筑面積且可進行產(chǎn)權辦理的地下車位和儲藏空間有4萬平方米。該小區(qū)所有開發(fā)成本中土地征用和土地拆遷補償費用有3.5億元，工程前期費用3000萬元，各項建筑安裝及工程費用5億元，開發(fā)總成本達10億元。

(地上單獨承擔成本1.6億元，地上、地下共同承擔混合成本3.3億元，由地下部分單獨承擔的成本總計1000萬元，此外還有基礎設施建造費用0.4億元、配套的公共設施建設費用0.2億元、所有間接開發(fā)費用約0.3億元、借款費用0.3億元。

自竣工并交付業(yè)主使用之日(2015年9月30日)，該住宅小區(qū)宣告售罄，平均銷售價格為12000萬元每平方米，住宅銷售總收入達13.2億元。此外，擁有產(chǎn)權證的地下車位(每個車位按35平方米計算)單價為15萬元，但到2015年12月31日止，停車位的銷售量僅占地下總停車位的百分之四十，銷售量僅有400個，銷售總額0.6億元。剩余600個地下停車位，在小區(qū)交付使用后的3年內(nèi)按均價13萬/個售盡，銷售總額0.78億元。

地下人防5000平方米，可劃人防車位100個，單個車位面積35平方米，已銷售50個，剩余50個計劃3年內(nèi)全部銷售，銷售均價都為12萬元/個。

按上述之案例所列數(shù)據(jù)，該小區(qū)地下停車位成本計算為：

1.土地征用和土地拆遷補償費用：因地下停車位面積無需計入容積率，所以該小區(qū)土地成本全數(shù)攤入地上建筑面積的做法比較合理。

2.建筑工程安裝費：該成本項目包括了整個開發(fā)項目地上、地下的建筑安裝工程費用，若將原本與地下停車位毫無關系的地上建筑相關費用(工程費、安裝費、裝修裝飾費以及景觀綠化費)統(tǒng)統(tǒng)計入地下停車位的成本之中，

由地上、地下合計建筑面積共同分攤，違背成本核算的基本原則，導致收入與成本不配比，因此可分為地上建筑單獨承擔部分、地下建筑單獨承擔部分以及地上、地下共同承擔的部分。

混合部分，計算公式為：

地下應分攤建安成本＝地下車位建安成本+地上、地下混合建安成本÷(住宅可售面積＋地下車位可售面積)×地下車位可售面積

地下應分攤建安成本=1000+33000÷ (11+4+0.35)×(4+0.35)=10350(萬元)

3.其他開發(fā)成本費用：工程前期款項、基礎設施建造款項、配套公用設施款項、間接開發(fā)款項、借款費用，上述五個計入成本的項目都具有一個性質(zhì)，就是共同費用，而這些費用都與地下停車場關系密切，所以在進行地下停車位成本核算的時候需要分配計入。

地下應分攤的其他成本費用＝成本費用發(fā)生額÷(住宅可售面積＋地下車位可售面積)×地下車位可售面積

地下應分攤的其他成本費用=(3000＋4000＋2000＋3000＋3000)÷(11＋4+0.35)×(4+0.35)=4250(萬元)

地下總成本：土地成本0＋建安成本10350萬元＋其他成本4250萬元=14600萬元

地下單位成本：14600萬元÷4.35萬平方米＝3356元/平方米

已售地下車位成本=有產(chǎn)權地下車位成本+人防地下車位成本=3356× 400×35+3356×50×35=5285.7萬元

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售地下人防車位的涉稅處理

(一)營改增后增值稅的征收。《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法中銷售不動產(chǎn)注釋：轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

(二)企業(yè)所得稅的征收。地下人防車位應當在取得銷售收入時一次性計入征稅收入，成本根據(jù)會計核算的單位地下成本按照配比原則在收入當期結轉(zhuǎn)。

(三)土地增值稅的征收。由于人防車位有限產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的特殊性，征納雙方存在一定的爭議，各省稅務局的規(guī)定各有差別。山東省的稅務局沒有相關文件，而青島市的地方稅務局在這方面做了比較明確的規(guī)定。在青島市的地方稅務局有關房地產(chǎn)項目開發(fā)及土地增值稅等業(yè)務方面的文件中指出：凡將地下基礎設施用于停車場所使用，且房地產(chǎn)開發(fā)公司與房屋購買人簽訂了購買合同，將地下停車場所在法律規(guī)定期限內(nèi)的使用權轉(zhuǎn)移給房屋購買者的，并向房屋購買車收取買賣費用的，該費用將被視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，計為普通住宅轉(zhuǎn)讓費用。而將地下基礎設施作為地下停車場使用，并與房屋購買者簽訂一定期限的使用及租賃合同的，該地下停車場可以作為配套公用設施計入會計并予以扣除，而房地產(chǎn)企業(yè)所收取的停下停車場租賃費用，不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費用進行計入。

可以認為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人防車位轉(zhuǎn)讓永久使用權取得的收入計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅，相應成本準予扣除；轉(zhuǎn)讓一定期限租賃使用權不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，按照租賃收入計征增值稅、房產(chǎn)稅，成本按照公共配套一次性扣除。

(四)契稅的征收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不涉及契稅，同時購買方不能辦理車位產(chǎn)權手續(xù)，也不需要繳納車位契稅。

(五)房產(chǎn)稅的征收。人防車位作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售產(chǎn)品不征收房產(chǎn)稅，但如果房地產(chǎn)企業(yè)作為自用的話，將涉及到房地產(chǎn)相關稅費的征收。根據(jù)財政部對具備房屋使用功能的地下建筑的房產(chǎn)稅征收通知的規(guī)定：凡具有房屋使用功能的地下設施及建筑，并且該設施建筑在房地產(chǎn)稅費征收范圍內(nèi)的，包括地下室、地下衍生建筑等在內(nèi)的建筑、人防設施等都需按照規(guī)定進行房地產(chǎn)稅費征收。此外還規(guī)定：對于地下停車場所、與地上建筑相通的地下商場等應該將其與地上建筑視為統(tǒng)一整體，并按照地方建筑及設施、房屋等計算方法進行房地產(chǎn)稅費征收。

(作者單位：山東華創(chuàng)置業(yè)有限公司)