杜紅艷

(淮北職業(yè)技術學院 財經(jīng)系，安徽 淮北 235000)

房地產(chǎn)價格上漲對中小企業(yè)發(fā)展的影響研究

杜紅艷*

(淮北職業(yè)技術學院 財經(jīng)系，安徽 淮北 235000)

房地產(chǎn)價格的持續(xù)、快速上漲會從投入和消費等方面吸附社會資金和其他資源，對我國中小企業(yè)的發(fā)展造成嚴重影響。具體表現(xiàn)為：一是房地產(chǎn)價格上漲會減少中小企業(yè)投入；二是房地產(chǎn)價格上漲使中小企業(yè)在消費端受到抑制；三是房地產(chǎn)價格上漲使中小企業(yè)融資越來越困難。房地產(chǎn)價格上漲最終影響到整個實體經(jīng)濟的發(fā)展，動搖我國國民經(jīng)濟的基礎，因此需要采取措施控制房地產(chǎn)價格，如限制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平，削弱房地產(chǎn)的投資品功能，改變房地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟支柱地位，政府和社會各界要加大對中小企業(yè)的支持力度，優(yōu)化中小企業(yè)發(fā)展環(huán)境等等。

房地產(chǎn)價格；中小企業(yè)；投資品

自商品房改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。在我國，房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重功能和屬性。又由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度和其產(chǎn)業(yè)價值鏈的連帶效應，房地產(chǎn)價格在我國這樣一個特殊發(fā)展階段一直呈上升趨勢，不斷創(chuàng)造新高點。2015年下半年至2016年，除了一線城市房地產(chǎn)價格連續(xù)上漲之外，二線城市的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了火爆局面，例如廈門、南京、蘇州、合肥等地的房地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的投資功能，社會資金在實體經(jīng)濟不景氣的情況下紛紛涌入房地產(chǎn)市場，以實現(xiàn)保值增值。在此背景下，房地產(chǎn)對社會融資的吸附作用十分明顯，影響了我國實體經(jīng)濟特別是中小企業(yè)的發(fā)展。

在我國，由于房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展之間關系密切，因此近些年有部分學者對房地產(chǎn)帶來的影響進行了研究。王國軍等通過投入產(chǎn)出模型，運用國內(nèi)外數(shù)據(jù)，詳細分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)對于其他產(chǎn)業(yè)的拉動效應[1]。唐志軍等通過協(xié)整和VAR分析得出房地產(chǎn)波動會通過多種途徑影響一國的宏觀經(jīng)濟狀況[2]。李春風等通過構建面板模型進行的實證分析表明房價上漲不僅存在擠出效應而且還存在地區(qū)差異[3]。鄧雄認為房地產(chǎn)會通過產(chǎn)業(yè)鏈帶動相關行業(yè)迅速發(fā)展，但對其他行業(yè)的固定資產(chǎn)投資存在擠出效應[4]。劉旭東等認為房價影響居民消費，而且對居民消費的財富效應大于擠出效應[5]。但是縱觀來看，這些學者的研究主要集中在房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的影響和其所產(chǎn)生的效應方面，并沒有對房地產(chǎn)價格波動會對中小企業(yè)造成的具體影響及影響程度進行研究。

因而，本文主要側重于房地產(chǎn)價格上漲對中小企業(yè)發(fā)展的影響方面進行研究，在文獻回顧的基礎上，對房地產(chǎn)價格上漲影響中小企業(yè)發(fā)展進行了理論分析、現(xiàn)狀分析，并提出解決房地產(chǎn)價格上漲影響中小企業(yè)發(fā)展的建議。

1 房地產(chǎn)價格上漲影響中小企業(yè)發(fā)展的理論分析

1.1 托賓Q理論

由經(jīng)濟學家托賓于1969年提出，以Q>1或Q<1來比較企業(yè)的市場價值與給企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的資本成本的大小。此理論可以解釋我國房地產(chǎn)價格與中小企業(yè)發(fā)展之間的關系。在我國，房地產(chǎn)具有較強的投資品性質，而房地產(chǎn)價格基本只漲不跌且上漲迅速，中小企業(yè)投資于房地產(chǎn)所創(chuàng)造的市場價值遠高于其投資成本，即Q>1，因而會促進中小企業(yè)進一步增加在房地產(chǎn)的投資；而同時中小企業(yè)投資于本身生產(chǎn)經(jīng)營的效益或利潤極低，甚至入不敷出，即Q<1，因而會減少對本企業(yè)的投入。

1.2 產(chǎn)業(yè)關聯(lián)理論

產(chǎn)業(yè)關聯(lián)理論始于1941年美國經(jīng)濟學家沃西里·列昂惕夫的《美國的經(jīng)濟結構，1919—1929》一書。該理論側重于研究產(chǎn)業(yè)之間的中間投入和中間產(chǎn)出之間的關系。產(chǎn)業(yè)關聯(lián)理論可以分析相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)關系(包括前向關聯(lián)、后向關聯(lián)和環(huán)向關聯(lián))以及產(chǎn)業(yè)的波及效果。在我國，房地產(chǎn)對其他相關產(chǎn)業(yè)有拉動作用，會促進關聯(lián)性較強的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但其波動則可能通過對房地產(chǎn)業(yè)及其眾多相關產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的用地成本等對企業(yè)的投資行為產(chǎn)生影響進而影響整個國民經(jīng)濟[6]。有研究表明，在過去十多年間我國房地產(chǎn)平均每年僅拉動GDP增長1個百分點[4]。

1.3 財富效應和擠出效應理論

財富效應最早由凱恩斯在《就業(yè)、利息和貨幣通論》中提出，其后的很多學者又進行了深入研究?，F(xiàn)代意義的財富效應指的是居民資產(chǎn)的變化對消費的影響。房地產(chǎn)價格上漲可以通過財富效應促進居民的消費，從而刺激經(jīng)濟增長。但在我國由于房地產(chǎn)價格的上漲擠占了企業(yè)和居民在其他方面的支出(即擠出效應)，在某些情況下財富并沒有增加或增加很少。在我國，對大部分消費者來講，擠出效應大于財富效應。

2 房地產(chǎn)價格上漲影響中小企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

自1998年我國進行商品房改革以來，房地產(chǎn)迅速發(fā)展且其價格一直處于上升趨勢。特別是2007年以來價格上漲迅猛。房地產(chǎn)價格變化對我國中小企業(yè)發(fā)展的影響可以從我國歷年的中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)和具有代表性的百城房地產(chǎn)價格指數(shù)的對比進行分析，如圖1和 圖2所示。

圖1 2010—2015年中國中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)

圖2 2010—2015年百城房地產(chǎn)價格走勢

由于我國2010年才開始編制中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)，所以選擇2010—2015年的數(shù)據(jù)來分析，雖然時間短，但是卻可以代表我國這些年來的中小企業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本狀況。由圖2可以看出，房地產(chǎn)價格指數(shù)除了在2010年8月有個低點以外，基本呈現(xiàn)一路上升趨勢。而如圖1所示，同時期的中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)在2010—2013年第3季度隨著房地產(chǎn)價格的上漲則一直呈下跌態(tài)勢，在2012年第3季度達到最低點之后有個短暫的微弱上升期，而后基本保持在93.0左右的低迷狀態(tài)。這說明伴隨著房地產(chǎn)價格的上漲，我國中小企業(yè)的發(fā)展形勢一直不容樂觀。2015年下半年以來房地產(chǎn)價格又一次快速飆升，中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)在低迷中又有所下降。可見，房地產(chǎn)價格的波動會在一定程度上影響中小企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)價格上漲影響中小企業(yè)發(fā)展的具體分析

3.1 房地產(chǎn)價格上漲會減少中小企業(yè)投入，影響其發(fā)展

由于房地產(chǎn)價格的不斷上漲，在我國經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)2種現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)企業(yè)利潤高，平均利潤率可達到30%左右，并且由于內(nèi)外部各種因素的影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中的占比越來越低，導致產(chǎn)業(yè)集聚效應和壟斷程度越來越高；二是中小企業(yè)發(fā)展越來越困難，一直處于低迷狀態(tài)。在房地產(chǎn)高額利潤吸引以及快速暴富的誘惑下，越來越多的中小企業(yè)把本應該投入到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、技術研發(fā)創(chuàng)新方面的資金轉而投入到房地產(chǎn)，導致中小企業(yè)后續(xù)發(fā)展乏力。房地產(chǎn)價格對中小企業(yè)發(fā)展的影響也可以從民間固定資產(chǎn)投資情況來看，在2016年第1季度，民間固定資產(chǎn)投資增速從去年底的10.1%降至5.2%，遭遇近年來罕見的斷崖式下滑。這說明民間投資仍然低迷，中小企業(yè)主動投資意愿不強[7]。中小企業(yè)投入的減少會使其資金鏈斷裂，經(jīng)營更加困難。

企業(yè)為了有效防范和化解財務風險，一般會在財務管理過程中設立多個機構，各個機構在工作中充分發(fā)揮自己的督查功能，以此來確保財務風險防范的真實性和高效性。為了提升基于財務風險防范的內(nèi)部控制管理成效，在具體工作中，需要實現(xiàn)各部門信息的有效溝通，特別是在控制和防范風險的時候，更需要各部門通過密切配合來在第一時間中獲取相應的信息，進而將財務風險及時扼殺在搖籃中。

3.2 房地產(chǎn)價格上漲使中小企業(yè)在消費端受到抑制，影響其發(fā)展

我國房產(chǎn)價格與土地價格相互促進呈螺旋上漲關系，這最終導致中小企業(yè)的土地租金成本、勞動力成本等不斷增加。為了彌補成本上漲的損失，中小企業(yè)會提高其產(chǎn)品和服務的價格水平，從而推動整個社會產(chǎn)品價格全面上漲。但我國總體工資水平增長速度較慢，有的省份在通貨膨脹影響下甚至是負增長，而房地產(chǎn)中的剛性需求者和部分非剛性的投資者，往往是窮盡幾代人的積蓄來購買或投資房地產(chǎn)，無論采用貸款還是現(xiàn)金一次性支付都要壓縮購買者個人甚至整個家庭在其他方面的支出，特別是消費支出。在中小企業(yè)出口持續(xù)走低的情況下，我國的經(jīng)濟增長主要靠內(nèi)需拉動。但是，現(xiàn)實表現(xiàn)是近幾年來我國消費需求持續(xù)低迷，中小企業(yè)的產(chǎn)品無法全部實現(xiàn)市場銷售或者是銷售困難。如2016年4月房地產(chǎn)價格的上漲對居民消費產(chǎn)生擠出效應使得社會消費品零售總額同比增長回落至10.1%，除了跟房地產(chǎn)相關的消費回升，其他消費普遍回落。在高房價、通貨預期和居民收入下滑背景下，居民實際消費能力下降。對于中小企業(yè)來說，如果不能維持利潤，不可能永遠虧本生產(chǎn)，他們要么歇業(yè)，要么轉移到內(nèi)地或者國外。

所以，在中小企業(yè)產(chǎn)品銷售困難和融資困難的情況下，其周轉資金難以為繼，發(fā)展陷入困境。這種困境會導致中小企業(yè)發(fā)展的惡性循環(huán)，缺乏創(chuàng)新性的產(chǎn)品和服務，其處境越來越困難，不斷有中小企業(yè)破產(chǎn)、倒閉。

3.3 房地產(chǎn)價格上漲使中小企業(yè)融資越來越困難，從而影響其發(fā)展

近年來我國中小企業(yè)一直處于融資困境，這也成為阻礙中小企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”之一， 房地產(chǎn)價格的上漲進一步造成了融資難的困境。與房地產(chǎn)業(yè)的高利潤相比，中小企業(yè)特別是非房地產(chǎn)中小企業(yè)的利潤一直在1%～5%左右，特別是一些產(chǎn)能過剩行業(yè)前景堪憂的中小企業(yè)，銀行在授信額度上會降低；而中小企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、抵押擔保能力都相對比較弱，金融機構由于其金融企業(yè)的特殊性質，天然追逐利潤的本質，其對中小企業(yè)越來越“惜貸”，甚至出現(xiàn)“抽貸”“壓貸”“斷貸”等問題，即使對一小部分中小企業(yè)提供了貸款，融資成本也非常高。在房地產(chǎn)價格穩(wěn)定且處于合理的水平的情況下，許多中小企業(yè)選擇利用民間資金。但是隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)快速上漲，在利潤的巨大差額誘惑之下，越來越多的民間資金也涌入房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)價格上漲，大量的資金流向房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府。如2016年1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長16.8%，其中定金及預收款增長34.4%，個人按揭貸款增長54.7%。但是，流向房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府的資金并未有效傳導到實體經(jīng)濟，中小企業(yè)主動投資意愿不強，制造業(yè)和民間固定資產(chǎn)投資增速均下滑，經(jīng)濟內(nèi)生增長動力有待加強[8]。

4 解決房地產(chǎn)價格上漲影響中小企業(yè)發(fā)展的建議

4.1 嚴格控制房地產(chǎn)價格上漲，限制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平

1)各地政府要盡快擺脫對“土地財政”的依賴

在我國，房價和地價的相互影響的螺旋上漲關系成為房地產(chǎn)價格不斷上升的推手。過去十幾年來，地方財政主要依賴于土地出讓金?，F(xiàn)在，各地對“土地財政”的依賴程度仍在攀升，除了土地出讓金之外，對房地產(chǎn)稅的依賴同樣是“土地財政”的一部分。在2013年，全國平均地方財政對房地產(chǎn)稅收依賴度是14.8%，是1999年的3倍多。無論是土地出讓金還是房地產(chǎn)稅收都會對房地產(chǎn)價格和整個房地產(chǎn)市場構成影響?？傊鞯鼐鶓M快擺脫對“土地財政”的依賴，逐步建立起自力更生、財事權匹配、可自主發(fā)債并自己負責的健康財政體系[9]。一旦“土地財政”不復存在，房地產(chǎn)價格肯定會下降，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平也會降低。

2)削弱房地產(chǎn)的投資品功能，回歸住房消費品功能

房地產(chǎn)的投資品功能一直是驅動我國房地產(chǎn)價格上漲的主要動力，且其價格連續(xù)十多年的不斷上漲使其成為現(xiàn)階段市場條件下投資者和投機者爭相購買的特殊商品。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，老百姓手中有較多的閑置資金，這些閑置資金在股市下跌、缺乏好的理財產(chǎn)品的情況下，進軍房地產(chǎn)市場以獲得高額利潤成為其必然選擇。特別是在當今市場經(jīng)濟情況下，由于房地產(chǎn)的投資品屬性已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)非理性，誘發(fā)新的社會矛盾，如造成土地價格飛漲，間接提高社會其他行業(yè)的成本，嚴重影響了國民經(jīng)濟的正常發(fā)展，特別是嚴重影響了中小企業(yè)的發(fā)展。

所以，只有削弱或消除房地產(chǎn)的投資功能，使其回歸正常的住房消費品的屬性或者功能，才能減少投資性和投機性的需求，使得社會各種資金和資源返回到實體經(jīng)濟中，特別是返回到我國的中小企業(yè)中。

4.2 堅決進行供給側改革，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，改變房地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟支柱地位

2016年底中央經(jīng)濟工作會議召開后，以去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補短板五大任務為重點的供給側結構性改革正式啟動。供給側改革的主要目的在于發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，強調(diào)發(fā)揮企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者作為市場主體的作用。通過供給側改革滿足由于消費結構升級所創(chuàng)造的新消費需求，以消費升級引領產(chǎn)業(yè)升級，以供給創(chuàng)新滿足并創(chuàng)造消費需求，從而不斷拉動內(nèi)需。

由于金融危機的影響，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟要走出低谷主要依靠國內(nèi)消費，通過拉動內(nèi)需推動企業(yè)不斷發(fā)展。但近年我國購買力持續(xù)外流，由于房地產(chǎn)價格的上漲又使得中小企業(yè)在消費終端受到抑制。只有通過供給側改革，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，促進企業(yè)轉型升級，以此逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，使得中小企業(yè)在投入環(huán)節(jié)、消費環(huán)節(jié)受到的抑制逐步緩解和改變，最終使得國民經(jīng)濟發(fā)展回歸到依賴于實體經(jīng)濟的正常狀態(tài)，特別是占全國企業(yè)總數(shù)99%的中小企業(yè)。

4.3 政府和社會各界要加大對中小企業(yè)的支持力度，優(yōu)化中小企業(yè)發(fā)展環(huán)境

破除房地產(chǎn)價格上漲對中小企業(yè)發(fā)展的影響，除了從控制房地產(chǎn)價格入手外，還應從中小企業(yè)自身尋求發(fā)展良策。在當今形勢下，政府和社會各界應進一步加大對中小企業(yè)的扶持力度，從優(yōu)化中小企業(yè)發(fā)展環(huán)境方面來促進中小企業(yè)發(fā)展，使其增強自身實力迎接各種復雜多變的挑戰(zhàn)。如政府要幫助具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)轉型升級、進行科技創(chuàng)新；繼續(xù)創(chuàng)新金融產(chǎn)品為中小企業(yè)發(fā)展提供融資服務，解決中小企業(yè)發(fā)展的資金“瓶頸”；切實減輕中小企業(yè)發(fā)展過程中的稅收負擔(如營改增)等等。只有營造出有利于中小企業(yè)公平競爭的發(fā)展環(huán)境，完善對中小企業(yè)的各種服務，企業(yè)經(jīng)營狀況才會改變，當企業(yè)效益越來越好時，各種資源才能更多地流向中小企業(yè)，才能更好地促進其發(fā)展壯大，使中小企業(yè)恢復其在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的舉足輕重地位，促進整個實體經(jīng)濟的重新繁榮。

5 結語

由此可見，房地產(chǎn)價格上漲對我國中小企業(yè)發(fā)展有著巨大的影響。特別是當前外需不足的情況下，我國中小企業(yè)的發(fā)展甚至國民經(jīng)濟的發(fā)展和穩(wěn)定需要靠內(nèi)需來保障，但是房地產(chǎn)價格的快速上漲在一定程度上擠占了內(nèi)需，對中小企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。要保障我國中小企業(yè)的發(fā)展，必須從多方面采取措施，控制房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，保證中小企業(yè)發(fā)展有所需的資源以及健康的發(fā)展環(huán)境。

[1] 王國軍,劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對相關產(chǎn)業(yè)的帶動性研究[J].經(jīng)濟研究,2004(8):38-47.

[2] 唐志軍,徐會軍,巴曙松.中國房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟波動的影響研究[J].統(tǒng)計研究,2010(2):15-22.

[3] 李春風,劉建江,陳先意.房價上漲對我國城鎮(zhèn)居民消費的擠出效應研究[J].統(tǒng)計研究,2014(12):32-40.

[4] 鄧雄.房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)鏈的影響分析[J].區(qū)域金融研究,2015(2):72-77.

[5] 劉旭東,彭徽.房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的經(jīng)濟效應[J].東北大學學報(社會科學版),2016(3):143-151.

[6] 蘇均和.資產(chǎn)價格波動對消費影響的傳導機制及實證研究[J].學術界,2010(11):66-72.

[7] 中金在線.制造業(yè)集體撤離中國的背后… [EB/OL].(2016-06-13)[2016-06-13].http://news.cnfol.com/weishendu/20160612/22873944.shtml.

[8] 中金在線.昨天央行又“降準”， 國務院督查組發(fā)話了[EB/OL].(2016-06-13)[2016-06-13]. http://news.cnfol.com/weishendu/20160612/22873944.shtml.

[9] 盡快擺脫對“土地財政”的依賴[N].南方都市報,2016-06-07.

The Impact of the Price Rise of Real Estate on the Development of Small and Medium Sized Enterprises

DUHongyan*

(Department of Finance and Economisc,Huaibei Vocational and Technical College, Huaibei 235000,China)

Real estate prices continuing and rapid rise will adsorb social capital and other resources from the aspects of investment and consumption, which will cause serious influence on small and medium-sized enterprise development , such as,first, real estate price rise will reduce investment in small and medium-sized enterprises; second, real estate price rise will inhibite small and medium-sized enterprises in consumer side; third, real estate price rise will bring more difficulties for small and medium-sized enterprises financing. Real estate price rise will ultimately affect the development of the real economy, shake the foundation of the national economy of our country. Therefore, it is necessary to take measures to control the real estate prices, such as restricting the profit level of the real estate enterprises, weakening the function of real estate investment goods, changing the real estate industry of national economy pillar position.Therefore,the government and all sectors of society should increase the support for small and medium-sized enterprises and optimize the environment for small and medium-sized enterprises development and so on.

real estate price; small and medium-sized enterprise; investment product

10.13542/j.cnki.51-1747/tn.2016.04.023

2016-08-17

杜紅艷(1973— )，女(漢族)，安徽蕭縣人, 副教授，碩士，研究方向:中小企業(yè)管理與國際貿(mào)易、高職教育，通信作者郵箱：384037720@qq.com。

F293.35

A

2095-5383(2016)04-0093-05