摘 要：隨著我國經濟的不斷發(fā)展，房地產市場已步入黃金發(fā)展期。隨之而來的房產糾紛事件也發(fā)生得較為頻繁，在一定程度上阻礙了我國房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。據我國法律的相關規(guī)定，房地產產權具有絕對性、排他性等特點。將房地產作為一種特殊的財產，形成不動產產權。自2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》落地實施。該條例的實施對于維護不動產權利人的合法權利，規(guī)范我國的房地產市場，具有十分重要的現實意義。

關鍵詞：房地產產權；沖突；處理；不動產登記

引言

據有關資料顯示，許多研究專家關于我國房地產產權中存在的問題及沖突，都進行了詳細的解釋。然而，在某些方面仍然存在分歧，沒有達成共識。當前我國正處于經濟轉型期，需要重點關注房地產產權中存在的問題及沖突?！恫粍赢a登記暫行條例》的實施，為房地產行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件和基礎。因此，應當依據《不動產登記暫行條例》，采取一系列的有效措施，對房地產產權進行系統(tǒng)化、科學化的管理，及時解決房地產行業(yè)在發(fā)展中出現的投資、投機需求問題。

1 房地產產權內涵分析

隨著我國經濟的不斷發(fā)展，越來越多的高樓大廈拔地而起。與此同時，人們愈加重視房地產產權的相關問題。目前有關房地產產權的定義依然存在一些分歧。有關專家從法律、經濟、產權形式這三個角度出發(fā)，對房地產產權進行定義。主要包括以下內容。首先，依據法律角度，房地產產權是所有權。在法律規(guī)定的范圍內，財產所有者享有對房地產的占有、使用、處分以及收益的權利。這種觀點目前得到社會的廣泛認可。其次，依據經濟角度，房地產產權是多種權利的組合，應作為所有權的重點核心，但是所有權不等于產權。最后，依據產權的形式，房地產產權是可以讓自己/他人在房地產轉讓過程中受損/受益的權利。經濟學角度所陳述的觀點較為客觀，房地產產權應該以所有權為重點。

2 房地產產權存在的問題和沖突

2.1 房地產產權的產籍管理與市場經濟相互沖突

在我國2007年頒布的《物權法》中，明確規(guī)定，要建立不動產統(tǒng)一登記制度。但是在很長一段時間內，不動產登記制度并未真正建立與實行。隨著我國社經濟的快速發(fā)展，過去施行的房地產產權的產籍管理制度逐漸顯現出各種弊端，無法滿足房產與地產一體化的基本要求。這種不動產分散登記體制與市場經濟存在沖突，嚴重阻礙了我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

2.2 房地產產權的結構與分類問題

關于房地產產權的結構劃分中存在的爭議，主要表現為以下幾個方面。首先，土地產權應該被劃分為使用權、占有權以及所有權。其次，房地產產權應該分為財產所有權和財產的附屬權。最后，有條件地讓土地使用者得到部分土地使用權。

如果以使用期限為依據，房地產產權可分為完整產權和非完整產權。其中，完整房地產產權是指，業(yè)主可以對房屋無限期使用，具有永久性、繼承性等特點。由于我國土地具有公有制性質，因此，我國的房地產產權中不存在完整產權。非完整房地產產權也被稱為租賃權，是對完整房地產產權的分割。

3 解決房地產產權沖突的具體辦法

3.1 全面推進不動產登記制度

自2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》正式實施，結束了實行多年的分散登記制度。這對于解決我國房地產產權中的沖突具有十分重要的作用。

3.1.1 不動產登記制度的意義。要想保護房產所有者的合法財產權、維護良好的經濟秩序和社會秩序、對城市的進行合理化管理，就應當完善房地產產權產籍管理工作，全面施行不動產統(tǒng)一登記制度。首先，加快不動產統(tǒng)一登記制度的落實，可以為國家對房產進行調控提供準確的參考數據。國家通過采取相應的貨幣政策，對房地產資源實行優(yōu)化配置，可以準確的對房地產市場進行調控，進而有效保障GDP的穩(wěn)步發(fā)展。其次，加快不動產統(tǒng)一登記制度的落實，能夠明確房地產產權的劃分和歸屬。通過記載于登記簿上公示，可以有效解決因權屬界線不清、權利歸屬不清而引發(fā)各種矛盾糾紛。再次，加快不動產統(tǒng)一登記制度的落實，還可以有效解決過去因不同部門登記方法或規(guī)程技術，而導致房地產產權發(fā)生的重疊遺漏等問題。最后，加快不動產統(tǒng)一登記制度的落實，實現了房地產登記機構、登記簿冊、登記依據以及信息平臺的“四統(tǒng)一”。通過減少辦證環(huán)節(jié)，為企業(yè)和群眾節(jié)約了大量的時間和金錢成本。

3.1.2 不動產登記面臨的困難。我國大量的不動產數據信息，多地保存在市、縣級等地的不動產登記機構，然而當前我國市、縣級等地，在落實不動產登記制度方面進度比較緩慢，阻礙了《不動產登記暫行條例》實施推進。特別是關于不動產登記機構與職責整合尤為緩慢。在2015年3月1日《不動產登記暫行條例》實施之前，我國已施行多年的不動產分散登記制度。在市、縣級等地的國土、農林業(yè)主管部門中，其記錄的不動產數據信息，有些是紙質的資料，并沒有建立電子檔案；而有些地方登記的信息是電子數據，并建立電子檔案。因此，在數據標準不一致的影響下，建立統(tǒng)一信息平臺的工作被長時期的延后。為了發(fā)揮《不動產登記暫行條例》的作用，應當盡快處理這些問題，推動我國現代化市場經濟建設的穩(wěn)步前進。

3.2 解決房地產產權的結構及分類問題

通過對房地產產權的結構及分類進行分析，了解到我國的房地產產權在結構劃分上存在爭議。因此，在實際工作中，要依據我國關于房地產產權制度的相關法律，妥善處理以下問題。首先，應當妥善處理我國房屋拆遷過程中關于土地使用權的補償問題。其次，應當妥善處理我國房地產的利益分配制衡機制。最后，當土地使用權年限期滿時，應妥善處理土地上的建筑物等問題。

（1）要想妥善解決我國房屋拆遷過程中存在的土地使用權補償問題，有效解決我國房地產產權中存在的沖突，應當在確認土地使用權作為不動產權的基礎上，采取相應的措施。在城市房屋拆遷改造過程中，對于違背物權法、缺乏土地使用權的專項補償資金等現象，要進行深入調查和細致地研究。近年來，我國被拆遷的房屋多是舊房或危房。盡管如此，對于這些被拆遷房屋的土地使用權仍然要進行相應的評估。然后，要按照房屋拆遷法的相關規(guī)定，在實際的房屋拆遷補償協(xié)議中寫明土地使用權的具體補償金額。（2）要想妥善處理我國房地產的利益分配制衡機制，有效解決我國房地產產權中存在的沖突，必須解決我國房地產產權的主體獨立化和分界問題。讓城市土地所有者的代表來參與受益分配，對份額進行科學化處理，運用土地使用權的轉讓方式獲取相關收益。（3）當土地使用權年限期滿時，還應妥善解決土地上的建筑物等問題。我國是社會主義國家，土地所有權歸國家和集體所用。當土地使用權到年限時，喪失相應的使用權利是必然的。但是關于土地上的建筑物，財產所有人對其所有權并未消失，應當保護房屋所有權主體的合法權益。

4 結束語

綜上所述，在我國房地產行業(yè)不斷發(fā)展的同時，關于房地產產權的糾紛事件也頻繁發(fā)生，在一定程度上影響了我國社會經濟的健康發(fā)展。通過分析了解到，我國房地產在開發(fā)與建設的過程中，關于房地產產權存在著以下兩方面沖突。其一，房地產產權的產籍管理與市場經濟相互沖突。其二，房地產產權的結構以及分類問題。為了有效處理房地產產權中存在的沖突，應當全面推進不動產登記制度，并合理解決房地產產權的結構及分類問題。當前我國不動產登記制度的實施處于初級階段，必然會遇到各種困難，因此，要逐步完善不動產登記制度體系，推動我國社會經濟的穩(wěn)步發(fā)展。

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