文/向建華

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略研究

文/向建華

摘要：隨著我國現(xiàn)代化進程的加快，經(jīng)濟快速發(fā)展，市場宏觀調(diào)控能力越來越在激烈的市場競爭中發(fā)揮著積極作用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要得到良好的發(fā)展，積累雄厚的資金，壯大自身實力，就必然離不開融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應觀察經(jīng)濟形勢，不斷對融資貸款策略進行調(diào)整和改善。這不但要配合市場和政府的調(diào)控作用，也要結(jié)合自身的實際情況，做出正確的分析，最終進一步地完善我國的房地產(chǎn)資本市場，促進整個國家經(jīng)濟的快速發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資；貸款；策略

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略改變的意義

隨著我國現(xiàn)代化進程的加快，經(jīng)濟快速發(fā)展，市場宏觀調(diào)控能力越來越在激烈的市場競爭中發(fā)揮著積極作用。這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了一個大的背景，也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展日益艱難。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，它的主要資金流動及管理來自于融資，而目前的形式下，作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進我國經(jīng)濟不斷發(fā)展的前提下，也存在著許多還尚待解決的問題。而其中的融資問題對整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用，只有有效解決了融資問題，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。并且，也能進一步地完善我國的房地產(chǎn)資本市場，促進整個國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，使兩者相輔相成，達到良性循環(huán)的目的。如上海億邦置業(yè)有限公司就是有效改變了融資貸款策略，尋找出了與當今社會經(jīng)濟發(fā)展形勢相適應的模式，才能以基準利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額，有效保證了整個企業(yè)的良性發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應觀察經(jīng)濟形勢，不斷對融資貸款策略進行調(diào)整和改善。

二、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及融資貸款策略中的問題

（一）我國目前的經(jīng)濟形勢及推行的相關政策

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展也越來越重視，相關政策層出不窮，從2003年頒布的《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，到如今頒布的相關政策已多達數(shù)條。這些政策在一定程度上促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，但也同時對它們提出了要求，迫使它們對已有的融資貸款策略進行調(diào)整。

當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式大多還都是傳統(tǒng)融資方式，如銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托融資等。這些傳統(tǒng)融資方式使得融資具有一定的局限性，雖然目前也多了許多新型融資方式，但總的來說融資方式顯得太過單一，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源大部分直接或者間接來自銀行，沒有其他的途徑，那么一旦政策改變，將會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很大的沖擊。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身擁有的資金越少，越難以抵擋變化。據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身擁有的資金都沒有超過35%，這對于它們的健康發(fā)展是極為不利的。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的融資貸款詳細規(guī)定，對資金需求及融資需求分析不夠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中奪得一席之地，必然也要認清自身的總體情況及發(fā)展方向。因此，對資金及融資的需求必然要有一個充分的認識和歸納。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對自身內(nèi)部資金需求的特點沒有一個好的分析，從而不能預測出每一個階段所需要的資金數(shù)量，也無法建立一個合理的目標資金結(jié)構(gòu)，這使得最終難以對以后的資金方向有一個大的把握，對可持續(xù)發(fā)展是很不利的。

而對企業(yè)內(nèi)部資金問題了解之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要開始考慮融資的問題。目前我國仍然沒有形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，缺乏豐富并且規(guī)范的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在了解大背景大環(huán)境的前提下，對融資進行一系列改善。了解整個房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)的融資需求，從而結(jié)合自身房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況，分析出具體的融資需求。

（三）房地產(chǎn)金融市場相關宏觀調(diào)控政策不健全，銀行承擔風險過大

就目前國家的經(jīng)濟發(fā)展形勢而言，房地產(chǎn)金融市場的相關調(diào)控政策還處于一個很不健全的狀態(tài)，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展，使其在融資的很多方面都存在著較大的問題。而政策的不完善，又同時削弱了監(jiān)管力度，使整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資缺乏一個有力的監(jiān)督，這不但在無形中增加了風險，還給融資帶來了許多不穩(wěn)定因素。

同時，銀行承擔的風險又過大，這取決于我國目前實施的銀行所得到收益為從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的固定利息，這與承擔的高負債的行業(yè)風險是極其不對等的，而相關政策的不完善，又使得違規(guī)貸款的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，導致整個房地產(chǎn)金融市場面臨巨大風險，也不利于銀行利率的穩(wěn)定。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資貸款策略的調(diào)整及改善措施

（一）實現(xiàn)多元化融資，發(fā)展并開拓多種方式

為適應當前的發(fā)展形勢，必然要不斷創(chuàng)新，開拓多元化的融資渠道。對傳統(tǒng)的融資方式應進行一定的取舍，找到適合自身企業(yè)發(fā)展的融資方式，并不局限于一種融資方式，而要多方面地吸取經(jīng)驗，不斷將新型融資方式進行推廣。同時使住房抵押貸款不斷進行分散，通過證券化的形式使風險不集中于某一處，而是分散給了所有市場的投資者，這會在很大程度上降低了融資貸款的風險，保證了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有序發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合市場調(diào)控能力及自身實際情況對融資貸款策略進行調(diào)整

作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不但要對當前市場的經(jīng)濟形勢、銀行的利率以及房地產(chǎn)金融市場整體狀況有一個大致的了解，而且應該對自身的實際情況有一個充分的了解。否則，再多的改變也不能達到確切想要的結(jié)果。想要更好地進行融資，必然要對自身企業(yè)的資金情況有一個了解，對所承擔的風險有一個估算，并詳細推算出資金所用到的方向以及需要的資金數(shù)量。然后再對將要實行的融資做一個大的預測。從而判斷出融資方向，找出最適合的融資方式。

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