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        試論當前物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式

        2016-12-31 06:34:30王佑林
        財會學習 2016年17期
        關鍵詞:產(chǎn)業(yè)園商業(yè)模式物流

        文/王佑林

        試論當前物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式

        文/王佑林

        本文主要從當前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關概念開始論述,通過分析現(xiàn)有的投資開發(fā)模式與現(xiàn)有的商業(yè)模式,希望能夠對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展有一個很好的促進作用;并且為物流業(yè)投資者和管理者提供更加詳細的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)資料,以便他們能夠更加深入的了解當前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

        物流產(chǎn)業(yè)園區(qū);投資開發(fā);商業(yè)模式

        近年來,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展越來越迅速;特別是在金融危機之后,更是在互聯(lián)網(wǎng)的幫助下獲得了許多外在性的支持幫助;目前,我國的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了很多外資大型物流商以及投資人的認可,是一個非常有潛力的行業(yè);當然,只有對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了足夠的了解,投資人才能夠做到理性科學的投資。

        一、對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的簡單概述

        物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū),在幾種運輸方式銜接地,將多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所,也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結點。從表面上來看,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)行業(yè)的一種,但是相對于其他國內地產(chǎn)公司政策受制,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)反而是國家重點支持的對象。

        二、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)

        (一)產(chǎn)業(yè)投資分析

        物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在現(xiàn)有的經(jīng)濟市場中有了規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢,并且在網(wǎng)絡信息技術的運用上也有十分大的優(yōu)勢;但在對其投資時需要注意以下幾個方面:

        1.市場。在投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)時,前期的主要工作就是對市場經(jīng)濟條件進行一個客觀的分析;開發(fā)商對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)提前進行市場分析主要是為了控制投資風險;一般來說,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資金額巨大,市場調查不能及時的進行,為了避免盲目的投資帶來不必要的損失,在投資前,投資人都會對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行市場分析,以求為自己帶來更多的效益而不是風險。

        2.財務。在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資前的前期工作中,財務分析也是一項必要的工作;通過調查項目的耗費情況、估計預算、靜動態(tài)收益指標等信息對其有一個更加深刻地了解;另外,財務分析也可以作為決策依據(jù),為企業(yè)的有效決策做堅定地基礎。

        3.區(qū)位。我們可以分析項目的所在區(qū)域幫助投資者了解當?shù)氐奈锪饔玫刂笜思笆S嗲闆r;通過對該區(qū)域的土地轉讓價格和資金對比,讓投資人對投資收益有一個大概的預期評估;根據(jù)微觀區(qū)位條件分析就可以判斷該區(qū)域是否適合作為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū);物流地產(chǎn)區(qū)位需要根據(jù)相關的投資分析,對當?shù)匦畔⒏訙蚀_的了解。

        4.決策。在對市場、財務、區(qū)位有一個詳細的調查分析后,投資人對項目中的不確定因素進行評估,最終才能作出決策;這樣可以盡可能的避免風險,增強投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素;另外,由于項目的開發(fā)周期較長,投資人需要慎重看待這些不確定因素,如果大部分的不確定因素都沒有相應的解決方案的話,這就不具備決策的條件。

        (二)金融投資分析

        物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融投資主要是投資者對于其權益性、證券性的一種行為;一般來說金融投資主要可以從以下幾個方面來概述:

        1.股權投資。投資者對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權投資一般都是為了土地使用權、擴大資產(chǎn)規(guī)模等;投資者對股權投資包括對調查和估值兩個步驟;調查主要是對于公司結構、財務、法律、人力資源等方面進行調查;估值是在完成了準確的信息調查了解之后對于項目價值的評估。在這兩步驟之后,再選擇是否在市場對其進行收購。

        2.基金投資。相比于股權投資,基金投資更適合小投資者;物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資看重的是二級市場;和一級市場股權投資需要巨大資金相比,物理園區(qū)基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業(yè)投資途徑,投資風險較低,全國物流網(wǎng)絡的發(fā)展也使得基金投資變得越來越流行。

        三、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式

        通過產(chǎn)業(yè)投資和金融投資這些手段之后,投資者需要對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式有一個了解;目前,有以下幾種商業(yè)模式:

        (一)標準開發(fā)模式

        這是一種最基礎的商業(yè)模式;一般是先進行市場調查,然后獲取土地,再進行規(guī)劃設計,再建造設施,最后是倉庫管理這幾個步驟。大多數(shù)的小型物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)都采用這種模式。

        (二)客戶定制模式

        客戶相比于標準開發(fā)模式,更加的詳細一些。這是在客戶的要求之下的商業(yè)模式。主要先是客戶需求調查分析,然后進行咨詢,然后選址獲取土地,然后是規(guī)劃建設設計,最后是擁有并管理物業(yè)。

        (三)收購回租模式

        指回收現(xiàn)有的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)代替新建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū),及時的將地產(chǎn)回租給用戶的商業(yè)模式;由于其可以在短時間內建立物流服務的優(yōu)勢,再加上有較強的資本運作能力,使得這種商業(yè)模式受到了許多投資者及投資機構的青睞;目前,我國平安不動產(chǎn)、萬通工業(yè)地產(chǎn)都是采用這種模式。

        (四)服務增值模式

        這是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠不動產(chǎn)收取租金的另一種模式;即通過自身專業(yè)經(jīng)驗對園內企業(yè)提供物流服務,解決過程中出現(xiàn)的問題;這是一種十分有潛力的商業(yè)模式,對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的作用是巨大的。

        四、結語

        本文從投資開發(fā)和商業(yè)模式兩個角度簡單的對當前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行了分析討論;通過了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū),并且在其投資時提供有效依據(jù);當前是一個信息的時代,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與網(wǎng)絡的緊密聯(lián)系,使得其有巨大的發(fā)展空間,物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展指日可待。

        [1]葉琳.新流通經(jīng)濟時代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式研究[J].商業(yè)經(jīng)濟研究,2016,06:82-83.

        [2]黎鈺婷.基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)商業(yè)模式研究[D].廣東外語外貿(mào)大學,2014.

        (作者單位:遠成集團遂寧西部物流有限公司)

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