文/王佑林

試論當(dāng)前物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式

文/王佑林

本文主要從當(dāng)前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)概念開始論述，通過分析現(xiàn)有的投資開發(fā)模式與現(xiàn)有的商業(yè)模式，希望能夠?qū)ξ锪鳟a(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展有一個(gè)很好的促進(jìn)作用；并且為物流業(yè)投資者和管理者提供更加詳細(xì)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)資料，以便他們能夠更加深入的了解當(dāng)前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)；投資開發(fā)；商業(yè)模式

近年來，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展越來越迅速；特別是在金融危機(jī)之后，更是在互聯(lián)網(wǎng)的幫助下獲得了許多外在性的支持幫助；目前，我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了很多外資大型物流商以及投資人的認(rèn)可，是一個(gè)非常有潛力的行業(yè)；當(dāng)然，只有對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了足夠的了解，投資人才能夠做到理性科學(xué)的投資。

一、對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的簡(jiǎn)單概述

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。從表面上來看，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)行業(yè)的一種，但是相對(duì)于其他國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司政策受制，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)反而是國(guó)家重點(diǎn)支持的對(duì)象。

二、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)

（一）產(chǎn)業(yè)投資分析

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中有了規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，并且在網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的運(yùn)用上也有十分大的優(yōu)勢(shì)；但在對(duì)其投資時(shí)需要注意以下幾個(gè)方面：

1.市場(chǎng)。在投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，前期的主要工作就是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行一個(gè)客觀的分析；開發(fā)商對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)提前進(jìn)行市場(chǎng)分析主要是為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)；一般來說，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資金額巨大，市場(chǎng)調(diào)查不能及時(shí)的進(jìn)行，為了避免盲目的投資帶來不必要的損失，在投資前，投資人都會(huì)對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)分析，以求為自己帶來更多的效益而不是風(fēng)險(xiǎn)。

2.財(cái)務(wù)。在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資前的前期工作中，財(cái)務(wù)分析也是一項(xiàng)必要的工作；通過調(diào)查項(xiàng)目的耗費(fèi)情況、估計(jì)預(yù)算、靜動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)等信息對(duì)其有一個(gè)更加深刻地了解；另外，財(cái)務(wù)分析也可以作為決策依據(jù)，為企業(yè)的有效決策做堅(jiān)定地基礎(chǔ)。

3.區(qū)位。我們可以分析項(xiàng)目的所在區(qū)域幫助投資者了解當(dāng)?shù)氐奈锪饔玫刂笜?biāo)及剩余情況；通過對(duì)該區(qū)域的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和資金對(duì)比，讓投資人對(duì)投資收益有一個(gè)大概的預(yù)期評(píng)估；根據(jù)微觀區(qū)位條件分析就可以判斷該區(qū)域是否適合作為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)；物流地產(chǎn)區(qū)位需要根據(jù)相關(guān)的投資分析，對(duì)當(dāng)?shù)匦畔⒏訙?zhǔn)確的了解。

4.決策。在對(duì)市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、區(qū)位有一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查分析后，投資人對(duì)項(xiàng)目中的不確定因素進(jìn)行評(píng)估，最終才能作出決策；這樣可以盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素；另外，由于項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，投資人需要慎重看待這些不確定因素，如果大部分的不確定因素都沒有相應(yīng)的解決方案的話，這就不具備決策的條件。

（二）金融投資分析

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融投資主要是投資者對(duì)于其權(quán)益性、證券性的一種行為；一般來說金融投資主要可以從以下幾個(gè)方面來概述：

1.股權(quán)投資。投資者對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)投資一般都是為了土地使用權(quán)、擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模等；投資者對(duì)股權(quán)投資包括對(duì)調(diào)查和估值兩個(gè)步驟；調(diào)查主要是對(duì)于公司結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、法律、人力資源等方面進(jìn)行調(diào)查；估值是在完成了準(zhǔn)確的信息調(diào)查了解之后對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的評(píng)估。在這兩步驟之后，再選擇是否在市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)。

2.基金投資。相比于股權(quán)投資，基金投資更適合小投資者；物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資看重的是二級(jí)市場(chǎng)；和一級(jí)市場(chǎng)股權(quán)投資需要巨大資金相比，物理園區(qū)基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業(yè)投資途徑，投資風(fēng)險(xiǎn)較低，全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展也使得基金投資變得越來越流行。

三、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式

通過產(chǎn)業(yè)投資和金融投資這些手段之后，投資者需要對(duì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式有一個(gè)了解；目前，有以下幾種商業(yè)模式：

（一）標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式

這是一種最基礎(chǔ)的商業(yè)模式；一般是先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，然后獲取土地，再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，再建造設(shè)施，最后是倉(cāng)庫(kù)管理這幾個(gè)步驟。大多數(shù)的小型物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)都采用這種模式。

（二）客戶定制模式

客戶相比于標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式，更加的詳細(xì)一些。這是在客戶的要求之下的商業(yè)模式。主要先是客戶需求調(diào)查分析，然后進(jìn)行咨詢，然后選址獲取土地，然后是規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)，最后是擁有并管理物業(yè)。

（三）收購(gòu)回租模式

指回收現(xiàn)有的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)代替新建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，及時(shí)的將地產(chǎn)回租給用戶的商業(yè)模式；由于其可以在短時(shí)間內(nèi)建立物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，再加上有較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，使得這種商業(yè)模式受到了許多投資者及投資機(jī)構(gòu)的青睞；目前，我國(guó)平安不動(dòng)產(chǎn)、萬通工業(yè)地產(chǎn)都是采用這種模式。

（四）服務(wù)增值模式

這是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠不動(dòng)產(chǎn)收取租金的另一種模式；即通過自身專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)園內(nèi)企業(yè)提供物流服務(wù)，解決過程中出現(xiàn)的問題；這是一種十分有潛力的商業(yè)模式，對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的作用是巨大的。

四、結(jié)語

本文從投資開發(fā)和商業(yè)模式兩個(gè)角度簡(jiǎn)單的對(duì)當(dāng)前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行了分析討論；通過了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并且在其投資時(shí)提供有效依據(jù)；當(dāng)前是一個(gè)信息的時(shí)代，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與網(wǎng)絡(luò)的緊密聯(lián)系，使得其有巨大的發(fā)展空間，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展指日可待。

［1］葉琳.新流通經(jīng)濟(jì)時(shí)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式研究［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2016，06：82-83.

［2］黎鈺婷.基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)商業(yè)模式研究［D］.廣東外語外貿(mào)大學(xué)，2014.

（作者單位：遠(yuǎn)成集團(tuán)遂寧西部物流有限公司）