蒙艷姿

（成都市國(guó)土資源信息中心，成都 610000）

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及建議淺析

蒙艷姿

（成都市國(guó)土資源信息中心，成都 610000）

當(dāng)前，保證財(cái)產(chǎn)交易有序化開(kāi)展的前提是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展。2014年11月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、機(jī)構(gòu)、程序、薄冊(cè)、信息平臺(tái)管理、信息查詢(xún)共享以及法律責(zé)任等方面作出了明確規(guī)定，在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府管理水平和效率方面發(fā)揮重要作用。但因各種因素影響，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在很多的問(wèn)題。本文首先從不動(dòng)產(chǎn)登記概述入手，總結(jié)了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題，最后就如何進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)表了看法，希望為進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)管理制度，切實(shí)保障廣大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及利害關(guān)系人的權(quán)利提供參考和借鑒。

不動(dòng)產(chǎn)；登記；制度；機(jī)構(gòu)整合

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)生活中重要的組成部分，其登記制度直接跟不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分、獲取、交易等息息相關(guān)。雖然，我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已頒布，但正式實(shí)施的時(shí)間不長(zhǎng)，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還比較滯后。因此，為達(dá)到世界不動(dòng)產(chǎn)立法發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)一步完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有重大意義。

1　不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概述

1.1不動(dòng)產(chǎn)登記制度的含義

不動(dòng)產(chǎn)登記乃物權(quán)法中重要制度之一，指權(quán)利人或者利害關(guān)系人經(jīng)過(guò)申請(qǐng)后，再交于國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其變動(dòng)的相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。因此不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)為物權(quán)公示，即采取某種方式來(lái)確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，讓外界通過(guò)該方式來(lái)明辨并信賴(lài)該物權(quán)權(quán)屬情況，并對(duì)此承擔(dān)不作為義務(wù)的責(zé)任。按照物權(quán)公示原則，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變時(shí)需要運(yùn)用一定方式予以公開(kāi)，其主要目的是將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的排他作用發(fā)揮出來(lái)，這樣便產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有兩類(lèi)范式，第一為成立要件主義；第二為對(duì)抗要件主義。成立要件主義指出：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)在登記之前存在形式只能體現(xiàn)債權(quán)，只有在被登記之后才完成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，若未登記，物權(quán)受讓方只能得到債權(quán)保護(hù)，不能受到非物權(quán)保護(hù)。而對(duì)抗要件指出：不動(dòng)產(chǎn)屬于一類(lèi)特定物，物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)的成立屬于同步關(guān)系，登記僅僅屬于對(duì)抗第三人要件。隨著《物權(quán)法》頒布和實(shí)施，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)和登記效力被明確，成立要件主義、對(duì)抗要件主義二者共存，而成立要件主義為法定，對(duì)抗要件主義為例外。

1.2我國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

歸納起來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有以下三大意義。第一，有助于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，切實(shí)保證了公民在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中的安全性，減少欺詐等行為。第二，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在客觀上還具有反腐倡廉的作用，該特點(diǎn)也是頗受廣大群眾重視的，特別是在當(dāng)前“房爺”“房叔”“房嬸”等層出不窮的背景下，群眾都渴望通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度將“房爺”“房叔”“房嬸”打回原形，讓其接受?chē)?guó)家及群眾的監(jiān)督。第三，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，有助于政府清楚掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，從而為房地產(chǎn)業(yè)制定宏觀調(diào)控政策提供參照依據(jù)。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記極大地提高政府部門(mén)辦公的效率，降低了社會(huì)成本。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠節(jié)約更多的人力資源成本，減少了政府的行政支出。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，不再需要像以往那樣，跑到對(duì)應(yīng)部門(mén)進(jìn)行登記，極大縮短了時(shí)間，提高了行政效率，不僅節(jié)省了登記人員的時(shí)間，還減少了群眾和企業(yè)的時(shí)間，達(dá)到了雙贏的目的。

2　當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的主要問(wèn)題

2.1不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律、法規(guī)、地方法規(guī)、部門(mén)規(guī)章以及司法解釋?zhuān)饕嬖谥鴥?nèi)容雜亂、缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況，甚至還有個(gè)別規(guī)定彼此之間相互矛盾。例如：涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的最主要的法律《物權(quán)法》《礦產(chǎn)資源法》《土地管理法》等，而涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)主要有《土地管理法實(shí)施條例》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。除此之外，跟不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的地方性法規(guī)、政策法規(guī)還包含了《土地登記規(guī)則》《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)制度》等，雖然這些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的制度規(guī)定很詳細(xì)，但也較分散。這種不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂的現(xiàn)象不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的負(fù)擔(dān)，增加了地方財(cái)政的支出，還降低了不動(dòng)產(chǎn)登記的效率，可能導(dǎo)致大量的登記信息錯(cuò)誤，給交易當(dāng)事人查閱登記信息帶來(lái)極大不便。雖然2015年3月1日起正式實(shí)施了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但該《條例》的實(shí)施需要有相關(guān)配套的制度和法律來(lái)保障和輔助，在土地管理法、城市管理法、草原法、礦產(chǎn)資源法等法律方面，存在與《條例》規(guī)定不匹配的問(wèn)題。

2.2機(jī)構(gòu)整合力度需進(jìn)一步加強(qiáng)

雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確指出：無(wú)論是國(guó)家層面還是省級(jí)層面上的不動(dòng)產(chǎn)登記工作均應(yīng)交于國(guó)土資源部門(mén)進(jìn)行指導(dǎo)并監(jiān)督，但是針對(duì)市、縣不動(dòng)產(chǎn)的登記工作，則規(guī)定應(yīng)該交于縣人民政府確定具體部門(mén)負(fù)責(zé)，這樣就很難實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)的上下統(tǒng)一。通過(guò)對(duì)各市、縣不動(dòng)產(chǎn)登記工作調(diào)研發(fā)現(xiàn)：個(gè)別地方的國(guó)土部門(mén)在設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)這方面的積極性還不夠高，片面認(rèn)為目前不動(dòng)產(chǎn)各個(gè)部門(mén)的管理職能和登記職能沒(méi)有明確劃分的情況下，對(duì)各部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)的難度和責(zé)任較大，工作開(kāi)展起來(lái)比較困難，再加上國(guó)土資源管理本身工作任務(wù)繁雜，因此其更傾向于將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接隸屬地方政府，再由國(guó)土部門(mén)指導(dǎo)。除此之外，將市和縣級(jí)層面不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置在國(guó)土資源主管部門(mén)，同樣具有較高難度。

2.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，信息統(tǒng)一難實(shí)現(xiàn)

伴隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和正式施行，黨中央和國(guó)務(wù)院均明確提出要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)以及信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的操作規(guī)范、信息平臺(tái)建設(shè)以及權(quán)籍調(diào)查做出了規(guī)范，但是很多地方的物權(quán)登記機(jī)構(gòu)卻沒(méi)有嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的規(guī)范登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，而是根據(jù)自身的實(shí)際情況開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，導(dǎo)致黨中央和國(guó)務(wù)院制定的這些規(guī)范無(wú)法順利得到執(zhí)行，數(shù)據(jù)無(wú)法兼容，不動(dòng)產(chǎn)在統(tǒng)一登記后，還需要對(duì)數(shù)據(jù)做出重新整理，增加了工作量。因此需要從制度上進(jìn)行完善和落實(shí)。

2.4不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公信力不足

登記制度公信力在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮著極其重要的作用，就我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定來(lái)看，還缺少這方面的法律規(guī)定，主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，沒(méi)有推定權(quán)利正當(dāng)性制度；第二，沒(méi)有信賴(lài)登記制度的明確規(guī)定來(lái)保證買(mǎi)受人的交易安全。登記制度公信力不足，會(huì)給那些基于登記信息而從事交易的第三人帶來(lái)很多麻煩。如：不動(dòng)產(chǎn)登記名義人可以隱瞞真實(shí)權(quán)利人而將不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)，而買(mǎi)受人根據(jù)登記信息跟其進(jìn)行交易，待交易完成后，真實(shí)權(quán)利人卻以自己為真正所有權(quán)人實(shí)施抗辯，這樣很容易造成買(mǎi)受人財(cái)產(chǎn)損失。

3　進(jìn)一步完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的對(duì)策

3.1制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性法律法規(guī)

首先，由全國(guó)人大制定統(tǒng)一的物權(quán)法，在該物權(quán)法中要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)模式、登記模式以及登記規(guī)范等統(tǒng)一。其次，要在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)。雖然截止目前，我國(guó)現(xiàn)有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律條例不少，但是個(gè)別法律條例彼此之間存在重復(fù)、不協(xié)調(diào)甚至彼此矛盾等問(wèn)題。鑒于在現(xiàn)實(shí)生活中我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要性，筆者建議修改并完善這些法律，可在時(shí)機(jī)成熟時(shí)將《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》上升為《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，確定我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)、效力以及程序，從而構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。然后盡快出臺(tái)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的配套政策，例如：可以出臺(tái)一些財(cái)政金融政策來(lái)加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的財(cái)政支持力度，該政策可以適當(dāng)向中西部地區(qū)傾斜；最后由國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)制定相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則和管理制度，采用上述的立法體系，從原則入手。最后，落腳于具體的操作程序和管理制度，保證了不動(dòng)產(chǎn)登記法律體系的統(tǒng)一性、科學(xué)性以及邏輯性。

3.2加大對(duì)地方統(tǒng)一登記工作的指導(dǎo)

針對(duì)上述筆者提及的市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)缺乏對(duì)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)識(shí)，對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的貫徹落實(shí)力度不夠，思想不夠統(tǒng)一，有畏難情緒等問(wèn)題，筆者建議國(guó)土資源部適時(shí)派出督導(dǎo)組，監(jiān)督指導(dǎo)地方開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，確保不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及時(shí)整合。

3.3加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系及技術(shù)規(guī)程的制定速度

為了更好地指導(dǎo)各地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，避免不同部門(mén)數(shù)據(jù)互不兼容的問(wèn)題，筆者建議應(yīng)該加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，在技術(shù)上通過(guò)建立統(tǒng)一的登記平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)登記信息的信息化管理。由于登記數(shù)據(jù)分別由各個(gè)登記部門(mén)管理，要盡快建立起一個(gè)集不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)檔案資料查詢(xún)管理系統(tǒng)于一體的不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)，以此實(shí)現(xiàn)登記信息的整合和共享。充分運(yùn)用各類(lèi)現(xiàn)代技術(shù)（如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、GIS技術(shù)等）來(lái)構(gòu)建一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確性，而各個(gè)地方則應(yīng)該嚴(yán)格按照該登記標(biāo)準(zhǔn)體系執(zhí)行。

3.4建立專(zhuān)門(mén)審查不動(dòng)產(chǎn)登記的制度

不動(dòng)產(chǎn)交易穩(wěn)定的基本前提為物權(quán)變動(dòng)的公信效力，然而登記的公信力主要由登記信息的真實(shí)性來(lái)決定，而實(shí)施實(shí)質(zhì)審查制度是檢驗(yàn)登記信息的基本前提。鑒于我國(guó)物權(quán)法還處于剛剛起步階段，實(shí)質(zhì)審查離不開(kāi)大量的資金、人力作保障，因此，我國(guó)的物權(quán)法并未規(guī)定在登記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)必須開(kāi)展實(shí)質(zhì)審查工作。但就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，實(shí)質(zhì)審查工作卻未能得到全面落實(shí)，進(jìn)而導(dǎo)致登記信息錯(cuò)位，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的雙方利益造成損害，為一些不法分子創(chuàng)造了可乘之機(jī)。要想防范類(lèi)似事件的產(chǎn)生，筆者認(rèn)為非常有必要通過(guò)制定并頒布不動(dòng)產(chǎn)登記審查法律制度來(lái)落實(shí)該制度。主要具有兩個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：①實(shí)施全面實(shí)質(zhì)審查，能夠極大地提高登記信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，減少登記錯(cuò)誤發(fā)生率，減少登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤而引發(fā)的行政訴訟，降低雙方不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)；②全面實(shí)施實(shí)質(zhì)審查，進(jìn)一步督促登記機(jī)關(guān)更好地履行自身的職責(zé)，全心全意為人民服務(wù)。雖然全面實(shí)施實(shí)質(zhì)審查制度可能會(huì)涉及更多的人力、物力，但筆者認(rèn)為登記機(jī)關(guān)可以通過(guò)收取對(duì)應(yīng)成本費(fèi)用來(lái)緩解該壓力。

4　結(jié) 語(yǔ)

在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為人們生活中不可或缺的組成部分。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存著不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記公開(kāi)制度不健全，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、信息統(tǒng)一難實(shí)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公信力不足等問(wèn)題，要想進(jìn)一步完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，還需要各個(gè)部門(mén)不斷努力，通過(guò)制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序性法律法規(guī)、加大對(duì)地方統(tǒng)一登記工作的指導(dǎo)、加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系及技術(shù)規(guī)程制定的速度、建立專(zhuān)門(mén)審查不動(dòng)產(chǎn)登記的制度等途徑入手，切實(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定群眾生活秩序中的重要功能發(fā)揮出來(lái)。

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A

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2016-07-20