李海燕

(中國海洋大學(xué)，山東 青島 266100)

房地產(chǎn)項目投資就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。房地產(chǎn)項目投資具有多種風(fēng)險，需要從項目投資風(fēng)險的特點、原因等多方面因素進行分析，采取合理的風(fēng)險管理方案。

1 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理概述

由于房地產(chǎn)的固定性和不移動性、投資大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢，特別是環(huán)境因素和社會經(jīng)濟多，所以房地產(chǎn)項目的投資過程是一個未知的未來需求預(yù)測的過程。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是最近幾年來才出現(xiàn)的新管理理念，是指房地產(chǎn)開發(fā)活動的發(fā)展過程中影響利潤的各種各樣的因素以及這些因素的作用是困難的或不可能預(yù)測、控制，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)利潤可能偏離預(yù)期的利潤，使企業(yè)有可能遭受經(jīng)濟損失。

目前社會上缺少專門從事企業(yè)風(fēng)險管理的咨詢機構(gòu)，少量企業(yè)建立了自己系統(tǒng)的風(fēng)險管理體系，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的實際收益可能在各種風(fēng)險因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，在我國房地產(chǎn)項目投資中建立積極的風(fēng)險管理策略是非常必要的。

2 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

在現(xiàn)階段，宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境是我國房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險主要表現(xiàn)的兩個方面。宏觀環(huán)境所包含的有政策風(fēng)險、資源風(fēng)險、金融風(fēng)險等，是受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價風(fēng)險、決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和組織風(fēng)險等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，其中片面追求高回報和單一的融資意味著不合理開發(fā)等可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險，甚至投資失敗。通常來說，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的產(chǎn)生原因有以下三點：

(1)在政策的驅(qū)動性帶動下影響房地產(chǎn)投資市場的盲目增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢估計不足，或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能真正把握政策風(fēng)向，從而造成投資風(fēng)險。

(2)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在激烈的市場競爭加劇，土地開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商增加的情況下，為快速回籠資金，采取樓盤降價等競爭策略，造成項目開發(fā)收益減少。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)商對消費市場估計不足，對當(dāng)?shù)叵M者的購買能力分析不到位，造成項目營銷過程中定價出現(xiàn)偏差，影響項目銷售及資金回籠進度。

3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理方法

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理主要包括風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控四個階段，每個階段密切相關(guān)，它們的開發(fā)和實現(xiàn)，按照一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進行。

3.1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中最重要的步驟是房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)正確地、全面地辨別房地產(chǎn)項目投資過程中面臨的風(fēng)險，通過有針對性的和深入分析。以提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中可能面臨的風(fēng)險識別能力。風(fēng)險識別的參與者應(yīng)包括風(fēng)險管理團隊成員、項目團隊成員、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)者、外部專家等。項目風(fēng)險識別不是一蹴而就的事情，應(yīng)該貫穿項目從開始到結(jié)束，反復(fù)進行。

3.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨許多風(fēng)險因素，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資決策中，項目實施中就不得不采用各種手段對風(fēng)險進行防范、利用或控制，以盡可能減少風(fēng)險事件的發(fā)生，降低風(fēng)險損失。風(fēng)險定性分析和風(fēng)險定量分析是風(fēng)險分析的兩種方式。風(fēng)險定性分析是確定風(fēng)險及其后果的發(fā)生的可能性，并根據(jù)項目目標(biāo)的風(fēng)險可能會影響風(fēng)險等級，從而指導(dǎo)風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定，并幫助項目團隊成員來糾正計劃的偏差。風(fēng)險定量分析則是量化風(fēng)險的發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響，確定在社會、經(jīng)濟意義以及處理的費用效益分析。不僅量化分析每一個風(fēng)險的概率及其對項目目標(biāo)造成的后果，也分析項目總體風(fēng)險的程度。

3.3 房地產(chǎn)項目風(fēng)險應(yīng)對

對于風(fēng)險識別和分析的結(jié)果，制定風(fēng)險應(yīng)對計劃，降低風(fēng)險對目標(biāo)的威脅，以達到的目標(biāo)。風(fēng)險應(yīng)對計劃必須適應(yīng)風(fēng)險的嚴重程度、成功實現(xiàn)目標(biāo)效益的有效性、項目成功的現(xiàn)實性與時間性。同時也應(yīng)得到項目所有人的認可，并應(yīng)由專人負責(zé)?？傊?，風(fēng)險應(yīng)對是提出的意見和措施來應(yīng)對風(fēng)險。

3.4 房地產(chǎn)項目風(fēng)險監(jiān)控

風(fēng)險監(jiān)控是修改風(fēng)險管理計劃，保證風(fēng)險計劃的實施，并通過跟蹤識別風(fēng)險和剩余風(fēng)險的監(jiān)控和識別新的風(fēng)險，評估風(fēng)險降低的效果。它是伴隨著整個項目實施過程中，分為風(fēng)險控制和風(fēng)險監(jiān)控。風(fēng)險監(jiān)控是建立在項目風(fēng)險的可控性、階段性和漸進性的一種項目管理工作，如果風(fēng)險事件發(fā)生時，被調(diào)度的風(fēng)險管理計劃的實施，以避免變化，需要重新進行風(fēng)險分析的風(fēng)險，從而為開發(fā)新的措施來避免。

4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的對策

按照當(dāng)前房地產(chǎn)項目風(fēng)險產(chǎn)生的原因和風(fēng)險管理的四個過程，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從以下幾個方面入手，采取合理的投資風(fēng)險應(yīng)對措施。

(1)充分分析市場行情，理性投資房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的應(yīng)對，首先從風(fēng)險識別入手，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商對市場行情的分析把握不足。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)之前，房地產(chǎn)開發(fā)商需要對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進行充分調(diào)研論證，通過調(diào)研論證須知道房地產(chǎn)項目類型、市場的飽和度、需求量有多大、市場的支付能力如何等等。在市場調(diào)研論證基礎(chǔ)上進行市場細分，全面分析目標(biāo)人群的教育背景、收入情況、消費心理和特點等等，制定房地產(chǎn)有關(guān)營銷策略。

(2)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析。一般房地產(chǎn)企業(yè)項目投資量較大、籌備建設(shè)的時間相對較長，在管理過程中會產(chǎn)生許多不確定的風(fēng)險因素。要想防范和有效控制住這些風(fēng)險的發(fā)生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調(diào)查和研究、計算，對項目上可能會出現(xiàn)的一些經(jīng)濟、財務(wù)、社會效益等風(fēng)險，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。同時要完善決策風(fēng)險管理，建立科學(xué)的風(fēng)險管理判斷體系，提高決策的風(fēng)險管理意識，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風(fēng)險管理工作。

(3)采用多元化的投資戰(zhàn)略和聯(lián)合戰(zhàn)略，以降低風(fēng)險。房地產(chǎn)市場具有很強的地域特色，由于不同地方的城市的經(jīng)濟環(huán)境、市場供需等情況不一樣，對房地產(chǎn)投資收益的影響是不一樣的，房地產(chǎn)投資分散在不同的地方，就可避免房地產(chǎn)企業(yè)的某個特定時期的影響，以達到降低風(fēng)險的目的。

(4)加強房地產(chǎn)工程監(jiān)管。由于房地產(chǎn)項目投資主體和建設(shè)主體相分離，從而導(dǎo)致工程建設(shè)是房地產(chǎn)投資項目消耗資金的主要方面。如何保質(zhì)保量按期完成項目，又要節(jié)約資金，這就需要進行在項目建設(shè)過程中的風(fēng)險管理。完善對投資項目的監(jiān)管體制，首先是良好的施工隊伍，經(jīng)濟實力和技術(shù)實力雄厚，管理經(jīng)驗豐富，價格合理，效率高，信譽良好的施工隊伍；其次簽訂施工合同，以保護當(dāng)事人的經(jīng)濟利益，防范道德風(fēng)險，施工合同中應(yīng)注意明確的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，權(quán)利要求書的建設(shè)和相關(guān)合同，風(fēng)險共擔(dān)責(zé)任條款的特規(guī)定；最后聘請經(jīng)驗豐富和信譽度高的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理該項目，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴格監(jiān)控，督促施工方嚴格執(zhí)行合同，協(xié)調(diào)施工方與開發(fā)商的關(guān)系，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。

(5)提升員工風(fēng)險管理意識需加強風(fēng)險管理的系統(tǒng)培訓(xùn)。通過內(nèi)部開展定期培訓(xùn)或外部專業(yè)培訓(xùn)，提高員工的專業(yè)水平。通過風(fēng)險管理教育，使員工知道所面臨的各種風(fēng)險，掌握處理風(fēng)險的辦法，增強風(fēng)險意識，切實提升整個企業(yè)抗風(fēng)險的能力。

5 結(jié)語

通過上文分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資多、風(fēng)險大，項目開發(fā)過程中存在諸多的不確定要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其項目投資風(fēng)險的特點，及時的知道房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)，進行全面的風(fēng)險管理分析，對項目自始至終要實施全程的動態(tài)監(jiān)控。在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門的風(fēng)險管理組織，制定風(fēng)險管理計劃和方案，明確風(fēng)險管理目標(biāo)和各部門風(fēng)險管理人員的責(zé)任，采取各種風(fēng)險防范的措施，增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險的能力，切實提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)的良性發(fā)展。

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