羅勁文

（廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司，廣西　桂林 541000）

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理

羅勁文

（廣西桂林國奧城投資開發(fā)有限公司，廣西桂林 541000）

在項目管理過程中，成本控制不僅是其中非常重要的一部分，還是房地產(chǎn)企業(yè)對相應的項目進行有效管控的重點內(nèi)容，因此它在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程中都有非常重要的體現(xiàn)，所以對項目進行成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)必須要進行重視的問題。而房地產(chǎn)行業(yè)自身還具有一定的特殊性，加之其受到諸多因素的實際影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了高風險的行業(yè)，所以想要保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳步，并得到良好的發(fā)展，就需要對房地產(chǎn)項目進行有效的成本管理，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。文章對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管控進行探究，希望能夠為房地產(chǎn)成本管控提供參考。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本控制；管理

我國自改革開放以來，在社會和經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，有效推動了房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)具有一定的規(guī)模，不僅成為了社會發(fā)展過程中的重要支柱企業(yè)，還為國家以及地方財政做出了巨大的貢獻。而隨著一些國有大中型企業(yè)的加入，使得房地產(chǎn)行業(yè)競爭越發(fā)激烈，但是不少房地產(chǎn)企業(yè)依舊使用傳統(tǒng)的方式和手段來進行預算，而企業(yè)自身都不具備事前防范的意識，通常都是在事情發(fā)生以后再進行管控，因此使得房地產(chǎn)成本管控水平的提升就受到了嚴重的影響，所以一定要將成本管控落實到實際中，進而更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1　簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本管控

1.1成本管控的含義

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中所使用的成本管理，就是房產(chǎn)企業(yè)在建設相應開發(fā)項目過程中對所支出費用、消耗各項資源等進行有效且合理的管控過程。簡單來說，就是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程進行有效的管理和控制，進而減少實際成本投入，提高開發(fā)項目的整體收益。一般開發(fā)項目全過程中包含了獲取土地階段、投資階段、決策階段、規(guī)劃階段、設計階段、施工階段、竣工驗收階段［1］。

1.2管控原則

在對開發(fā)項目進行成本管理一定要按照以下原則來進行，只有這樣才能夠保證成本管控的有效性。首先，整體成本最小化原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本管控期間，一定不能過于片面的追求某一時期內(nèi)成本最小化，而是要放眼全局，從整體的角度上來對項目成本進行管控，進而保證項目整體能夠?qū)⒊杀究刂圃谧钚》秶鷥?nèi)。其次，全面成本管控原則。在成本管控期間，一定要借助于整體的力量，并在各部門和人員良好溝通的基礎上，對影響項目成本的實際因素進行管控，進而對項目成本管控進行合理且科學的管控［2］。再次，責任制原則。想要保證項目成本管控能順利且良好的進行，就一定制定完善的成本管控目標，進一步明確各相關部門以及人員職能和責任，然后再按照管控目標的完成情況，來對其進行相應的評價和考核，進而達到激勵相關人員主動參與到項目成本的管控過程。第四，有效化原則。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相應工作，進而獲得最大的收益，達到經(jīng)濟有效性目的。最后，科學化原則，在進行成本管控過程，一定要使用科學且有效的方式來完成管控，這些科學方法中包含了科學的預測和決策方法、價值工程以及不確定分析法等。

1.3管理內(nèi)容

通常情況下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理過程中不僅包含了項目計劃、成本估算、成本預算、成本控制以及成本核算等。其中項目資源計劃就是對開發(fā)項目的建設期間所使用的資源類型、使用數(shù)量以及使用時間等進行分析和確定，進而保證成本管理能夠順利進行；成本估算就是以完善的資源計劃作為基礎，并充分結合相應的市場價格信息，進而對開發(fā)項目實際成本支出進行估算和確定；成本預算一定要按照開發(fā)項目的實際施工進度和水平，從而對各分項目的成本以及工程總成本進行預算；成本控制是按照房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本復算，然后對成本預算與實際成本之間所存在的差異進行分析，并使用完善且科學的措施和方法來對誤差進行糾正，進而使項目成本預算在可控范圍之內(nèi)；成本核算就是對開發(fā)項目建設期間所產(chǎn)生的各項成本、單位面積建設成本以及項目總成本進行相應的記錄，進而有效為項目成本管控提供相應的數(shù)據(jù)參考［3］。雖然對成本管理的內(nèi)容進行了有效的明確，但是在實際成本管控過程，并不具備十分明顯的且較為嚴格的界限，使得管理內(nèi)容之間經(jīng)常會出現(xiàn)相互影響又相互促進的現(xiàn)象，因此在實際管理過程中就要按照完善且科學的流程來進行成本管理。

2　房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制的策略

2.1投資決策過程中的成本控制

想要保證項目成本管理的科學性以及合理性，就一定要保證項目實際決策的正確性，因為一旦項目決策不準確就會使成本支出沒有任何效用，并且還會在一定程度上造成嚴重的浪費，嚴重的就會導致無法挽回的損失出現(xiàn)，所以一定要在事前就對其成本進行有效管控，保證所做決策的正確性，進而減少因為決策失誤而導致的損失出現(xiàn)。因此投資決策階段的成本管控需要對可研成本進行編制，并且還要求企業(yè)內(nèi)部各職能部門能夠進行良好的溝通與配合，進而保證可研成本的全民性。但是還需要注意的是，可研成本的編制以及開發(fā)項目決策是一項具有系統(tǒng)系以及專業(yè)性較強的工作，因此一定要保證可研成本測算的精準性，進而保證決策的合理性。此外在實際編制過程中，一定要根據(jù)開發(fā)項目的實際情況，在充分結合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門和人員的狀況來組建全新的項目小組，從而保證投資決策期間的成本控制工作可以順利的完成［4］。

不僅如此，想要進一步保證可研成本工作能夠做到測算準確、合理，就要做好以下幾個方面的工作：首先，要盡最大限度的做好市場調(diào)查工作。加強對可能會影響開發(fā)項目因素的研究，如，社會因素、市場因素等。同時為了進一步保證項目預測的準確定，一定要對項目建設期間的市場需求以及供給情況進行調(diào)查分析，進而保證項目成本測算的合理性。其次，要對項目規(guī)劃設計做出正確的評價。在進行評價工作時，必須要按照開發(fā)項目的實際規(guī)劃情況，充分對項目容積率、建設密度、建筑面積、建筑物實際高度以及不能夠出售的建筑面積比例等因素進行考慮，并對這些影響因素進行逐個分析，進而保證評價的準確性。同時，還要對項目自身開發(fā)建設的性價比以及經(jīng)濟性等進行評價，從而保證規(guī)劃設計方案的有效性。最后，開發(fā)項目的實際定位一定要精準。在對項目進行定位之前，一定要對項目所處地區(qū)、周圍環(huán)境、人流量等信息進行匯總、分析、研究，然后在與項目周圍同類型的房地產(chǎn)的實際售價等進行分析，之后對產(chǎn)品、市場以及客戶等方面的定位，進而有效對項目的回款周期以及回款額度等進行預估，更好地對財務成本進行預算。

2.2規(guī)劃設計過程中的成本控制

現(xiàn)階段，大部門房地產(chǎn)企業(yè)會在開發(fā)項目實際的規(guī)劃方案確定以后的一段時間內(nèi)，就要求對目標成本進行定稿和實施，這樣可以游俠達到成本前置的目的。一般情況下目標成本是建立在可研成本基礎上，它還可以將科研階段內(nèi)所制定的指標、方案、標準等進一步落實和細化，一旦目標成本完成落實以后，就不會輕易做出更改。同時，在規(guī)劃設計期間一定要對以下幾點進行有效管控，進而保證規(guī)劃設計期間成本控制工作的良好［5］。如，項目中樓座組合形式、面積指標、建筑結構形式、項目結構自身的經(jīng)濟性、項目層數(shù)、窗地比、外墻裝飾、園林景觀等。而在規(guī)劃方案確定以后，目標成本也會隨之確定，但是一定要保證規(guī)劃設計的科學性以及合理性，只有這樣才能保證開發(fā)項目能夠順利進行。并且確保建造成本的可控性，這是由于規(guī)劃設計方案對項目進入市場、項目實際獲利等有著極為嚴重的影響，所以，在這一階段對成本進行管控是非常重要，這樣一來不僅能夠提升項目各方面收益，還能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保證規(guī)劃設計成本管控的良好就需要做好以下幾點：第一，做好投資估算工作。在對項目進行規(guī)劃設計之前，就需要對市場同類型項目信息進行收集、分析，然后編制出合理的投資估算報告，并且將其作為規(guī)劃設計以及目標成本管控工作的參考和依據(jù)。第二，做好方案選擇工作。因為設計方案的差異也會使項目成本的不一致，因此在進行規(guī)劃設計時，一定要編制多個可行方案，然后對成本測算進行對比，并從中選擇一個最為合適的方案，這樣不僅達到了對成本進行管控的目標，還能保證成本管控工作能夠順利進行。第三，執(zhí)行成本限額設計。在對開發(fā)設計項目過程中，一定要嚴格控制設計方案以及施工圖紙方案的隨意變更，減少因為設計不足或者是失誤而導致的無效成本出現(xiàn)，進而致使目標成本總額預算不足，使得房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生大量不必要的成本支出。

2.3招投標過程成本控制

在開發(fā)項目進行招投標期間，可以從以下幾個方面來對成本管理進行控制，首先，選擇最為適合的施工企業(yè)。在招投標過程中，如果三級施工單位的情況能夠滿足開發(fā)項目的實際需要，能夠滿足工程項目本身施工要求即可，就不用在找尋更高水平和資質(zhì)的施工企業(yè)。這是因為在對預算編制過程中，資質(zhì)較高的企業(yè)收取的費用也會相對較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)所要支出也會更高，這樣一來就提升了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。其次，做好招標文件的編制文件。相關人員一定要在編制招標文件之前對相關數(shù)據(jù)、資料等進行收集、整理和探究，并結合市場行情、工程圖紙、以及行業(yè)規(guī)范等來對工程造價進行確定，然后還對有關條款、文件等進行多次推敲，進而可以對工程造價進行控制。再次，要對招標參考價格進行合理的編制。在實際招標過程中一定要對招標參考價格進行合理編制，并且還要保證其精準性以及合理性、符合市場規(guī)律性，只有這樣才能將其自身作用充分發(fā)揮出來。此外，保證招標參考價格的合理性，還能達到減少工程成本，有效控制項目實際投資等目的。不僅要做好以上幾個方面的工作，還要做好施工范圍界定劃分、工程量清單的編制、參考價編制以及做好定標與合同簽署等工作，只有這樣才能對招投標過程中的成本進行合理、有效管控［6］。

2.4項目整體施工期間的成本管控

首先，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身成本以及財務管控制度的相關規(guī)定，來對合同進行有效的執(zhí)行，并且還要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身成本目標和成本管理的實際需求，制定完善的管理體制，并將其相應責任落實到各部門、各人員身上，這樣能夠有效使責任、權利清晰明了，更好地對成本支出進行管理。

其次，要做好合同資金計劃管理工作。在對開發(fā)項目進行建設期間，必須要根據(jù)施工現(xiàn)場的實際情況、施工進度等對成本資金支付計劃進行編制，進而更好地達到對資金合理科學使用、節(jié)約成本，提升項目實際收益的目的。同時還要對資金使用計劃進行監(jiān)控，并且要根據(jù)施工方案來進行有序施工，盡最大限度保證施工建設的順利，避免資源不必要的浪費，只有這樣才能保證成本管控的合理性。此外，還應該對項目合同、施工組織結構、施工技術標準以及成本技術等多個方面進行重視和管控，從而保證項目建設在成本支出方面是合理的。但是還需要注意的就是，在施工建設過程中，開發(fā)項目可能會受到多種外界因素的實際影響，因此一定要對施工期間做好現(xiàn)場簽證以及設計變更等工作進行重視。所以為了進一步簽證和變更工作的有序進行，還要制定完善的制度，進而對其進行有效的約束，保證項目施工建設的順利，同時還有效減少了項目成本的支出，提升了項目的實際收益。

最后，做好合同變更工作。在項目開始成立時，就需要組建相應的合同管理組織，然后對合同進行研究和優(yōu)化，保證合同內(nèi)容、范圍的合理性，符合國家以及行業(yè)的規(guī)范和制度。盡可能減少合同中不清晰的條款存在，加強對合同變更的審查和審批，進而從根本上提升合同執(zhí)行效率，提高成本控制水平。此外，在施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)工程索賠等問題，因此要使用具有前瞻性眼光來看待索賠事件，盡可能減少工程索賠事件的發(fā)生，并且還要對索賠風險進行分解、規(guī)避或者使轉(zhuǎn)移，進而達到對工程造成進行控制的效果。

2.5項目完工以后的成本控制

首先，要對有管資料進行收集。按照完整性原則來進行收集，為成本管控提供參考。其次，要按照合同項目來進行有效結算，同時還要對這些資料進行收集整理，然后編制成相應的結算文件，為其他類似項目提供參考依據(jù)［7］。

3　結語

總而言之，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行成本管控，不僅能夠提升企業(yè)利潤空間，還能夠有效推動房地產(chǎn)企業(yè)良好的發(fā)展，因此一定要對好各階段成本管控工作，進而為企業(yè)發(fā)展提供動力。

主要參考文獻

［1］楊松生.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本研究［J］.房地產(chǎn)導刊，2015 （1）.

［2］陳霞勤.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制探析［J］.科技創(chuàng)新與應用，2015（13）.

［3］徐長瞳.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段［J/OL］.城市建設理論研究：電子版，2015（19）.

［4］王洪霞.房地產(chǎn)開發(fā)項目關鍵階段的成本控制解析［J/OL］.城市建設理論研究：電子版，2015（22）.

［5］楊云，何威鵬.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的探討［J］.房地產(chǎn)導刊，2015（8）.

［6］李遠，劉喜格.基于工程量清單計價模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標階段成本控制研究［J/OL］.城市建設理論研究：電子版，2015（20）：4618-4619.

［7］羅玉.基于目標成本管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究［J］.會計師，2015（19）：35-36.

10.3969/j.issn.1673-0194.2016.11.015

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2016-04-07