王大港，劉伊生

(北京交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京 100044)

經(jīng)濟(jì)學(xué)研究

新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特征及影響因素研究

王大港，劉伊生

(北京交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京 100044)

本文系統(tǒng)分析新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)特征，基于房地產(chǎn)去庫(kù)存的視角下，從當(dāng)前我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)四方面入手，運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型，采用問卷調(diào)查法收集有關(guān)數(shù)據(jù)，定量分析了新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響因素。結(jié)果表明：庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響最大，次之為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素，再次為融資風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，政府管理部門應(yīng)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，需要加大房地產(chǎn)去庫(kù)存的工作力度，堅(jiān)持差異化調(diào)控，區(qū)別化監(jiān)管，防止全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

新常態(tài)；房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；影響因素；結(jié)構(gòu)方程模型；去庫(kù)存

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及特征

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，房地產(chǎn)去庫(kù)存作為今年的五大任務(wù)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)庫(kù)存方面，截至6月底，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積為7.14億平方米，比5月底減少753萬平方米，其中,商品住宅減少770萬平方米；價(jià)格方面，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄，同比上漲個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但漲勢(shì)放緩。

總結(jié)上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，最顯著特征是城市和區(qū)域間分化嚴(yán)重，一線和部分二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度較大，而三四線中小城市房地產(chǎn)庫(kù)存量仍然在增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速將有所回調(diào)，但是去庫(kù)存和穩(wěn)房?jī)r(jià)的壓力依然較大，一方面，熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，另一方面，庫(kù)存總量仍較大，房地產(chǎn)去庫(kù)存仍是下半年市場(chǎng)的主基調(diào)①，防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必須高度重視。

通過梳理學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究成果，結(jié)合新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征及風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員鄧郁松提出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、供給過剩風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三方面②，具有代表性。筆者認(rèn)為，下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：庫(kù)存過剩風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，具體特征如下：

1、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布報(bào)告顯示，截至今年5月，初步估算全國(guó)商品房總庫(kù)存約55.5億平方米，較去年底已有一定程度的下降，但絕對(duì)規(guī)模仍處高位，按照過去3年的去化速度，大約需要4.7年才能完全去化。細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，商辦市場(chǎng)庫(kù)存壓力更大。一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放，三四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。短期去化方面，一二線城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過15個(gè)月；中長(zhǎng)期庫(kù)存方面，一線城市土地平均消化時(shí)間在1.1年左右，二線城市平均在2.8年左右；但三四線城市整體在4.3年左右。通過數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，下半年三四線城市的庫(kù)存壓力依然較大，庫(kù)存過剩風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

2、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。今年以來，在經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫(kù)存水平依然較高的背景下，中央宏觀政策以穩(wěn)為主，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)穩(wěn)定，地方則更靈活主動(dòng)，因城施策更細(xì)化，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別為55個(gè),二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市為48個(gè)，環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2% 。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上半年百城住宅均價(jià)環(huán)比累計(jì)上漲7.61%，其中，一線城市上漲12.79%，漲幅比去年同期擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)；二線城市上漲了5.33%，三線城市上漲4.27%*中國(guó)指數(shù)研究院：《2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望》，第1-3頁(yè)。。綜合起來看，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期明顯改善、消費(fèi)者集中入市，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)承受力，且杠桿率極高，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大，因此下半年我們必須高度警惕價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)，防止因房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3、融資風(fēng)險(xiǎn)。上半年，一線城市和部分二線城市市場(chǎng)逐漸回暖，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，部分城市出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象，分析其中原因，一方面是需求旺盛的因素，但另一方面也不排除金融杠桿的作用，尤其是一些城市通過P2P平臺(tái)推出“首付貸”等配資方式，樓市金融杠桿進(jìn)一步加快積聚市場(chǎng)泡沫，放大金融風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)?dǎo)致一線和部分二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，杠桿資金已成為上半年樓市迅速火爆的重要推手。對(duì)于三四線城市來講，高庫(kù)存使得房地產(chǎn)資金成本將持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)別中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)愈加困難，一些商業(yè)銀行對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失去信心，企業(yè)只能通過民間借貸方式維持在建項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以從商業(yè)銀行貸款，有些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂等潛在風(fēng)險(xiǎn)，甚至有些城市的房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)“跑路”現(xiàn)象。

4、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地、信貸、稅收政策影響顯著，一旦出臺(tái)或者調(diào)整上述政策將會(huì)給市場(chǎng)帶來波動(dòng)。2015年，政府取消一系列限制性措施，一二線城市房地產(chǎn)交易明顯上升，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量依然較大。今年以來，政府繼續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如土地供應(yīng)政策調(diào)整、商品房信貸政策調(diào)整、商品房交易環(huán)節(jié)稅收政策調(diào)整、住房公積金制度調(diào)整、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買財(cái)政補(bǔ)貼、住房租賃市場(chǎng)政策出臺(tái)等，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求迅速加大，同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施的水平、軌道交通建設(shè)、教育醫(yī)療狀況等環(huán)境因素與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也密切相關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 上半年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)土地成交價(jià)款3159.13億元，累計(jì)增長(zhǎng)10.2%；上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量屢創(chuàng)新高*中國(guó)人民銀行：《2016年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，第5頁(yè)。。政策的調(diào)整和環(huán)境的變化將直接引導(dǎo)購(gòu)房者的消費(fèi)預(yù)期，一旦政策環(huán)境變化過大或者過快，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，必須謹(jǐn)慎出臺(tái)有關(guān)政策，科學(xué)把握好時(shí)機(jī)和節(jié)奏，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際。

二、結(jié)構(gòu)方程模型構(gòu)建

1、結(jié)構(gòu)方程模型的提出

結(jié)構(gòu)方程模型(SEM)主要用來描述潛在變量相互關(guān)系，通常情況下可以用路徑圖形式對(duì)變量進(jìn)行描述。結(jié)構(gòu)方程模型可從多個(gè)方面描述構(gòu)件的內(nèi)在不確定性，通過建立一個(gè)因果關(guān)系的模型來描述變量之間的相關(guān)關(guān)系。SEM模型可將直接影響的相關(guān)分析和估計(jì)用于間接影響的檢驗(yàn)和估計(jì)。一般情況下采用矩陣方法來表示變量間相互關(guān)系，并結(jié)合路徑模型方法來對(duì)模型構(gòu)思、修正。路徑模型中，用橢圓來表示構(gòu)件，矩形表示測(cè)度項(xiàng)。此外變量還可分為外生變量和內(nèi)生變量。SEM模型相較于傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析模型具有很多優(yōu)點(diǎn)，概括起來，結(jié)構(gòu)方程模型有以下優(yōu)點(diǎn)*吳明隆：《結(jié)構(gòu)方程模型》，重慶：重慶大學(xué)出版社，2009年版。：

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響因素理論模型

可處理多個(gè)因變量；可有效處理自變量與因變量間的測(cè)量誤差，得到潛變量和顯變量間的數(shù)量關(guān)系；可計(jì)算因子間結(jié)構(gòu)與關(guān)系；可估計(jì)整個(gè)模型的擬合程度。

結(jié)構(gòu)方程模型構(gòu)建過程應(yīng)對(duì)應(yīng)著潛在變量間相互關(guān)系假設(shè)的提出。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的生成受庫(kù)存、價(jià)格、資金、政策、環(huán)境等多種不確定因素的影響，且風(fēng)險(xiǎn)大小來自于多個(gè)因素的共同作用，因此，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素研究過程中不可避免會(huì)出現(xiàn)數(shù)目較多且難以直接測(cè)度的潛在變量，并且大部分風(fēng)險(xiǎn)因素都是定性指標(biāo)，為此，本研究采取問卷調(diào)查信息收集方式，獲得的數(shù)據(jù)受主觀影響較大，不可避免存在誤差；變量之間存在或多或少的關(guān)系，具有多重共線性特點(diǎn)，而傳統(tǒng)方法很難準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)變量間相關(guān)關(guān)系；潛在驅(qū)動(dòng)因素繁多，且類型各異，即存在多個(gè)可能的分析模型。綜上所述，SEM適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的實(shí)證檢驗(yàn)。

2、模型構(gòu)建及假設(shè)提出

根據(jù)前面研究的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素特征，基于新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念模型，房地產(chǎn)庫(kù)存因素、價(jià)格因素、融資因素、政策環(huán)境因素的大小都直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度大小。根據(jù)市場(chǎng)供求理論，房地產(chǎn)庫(kù)存增大，商品房供求不平衡，或者供大于求，或者供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格將發(fā)生波動(dòng)，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)資金將發(fā)生變化，政府將出臺(tái)調(diào)控政策，以及城市環(huán)境建設(shè)將發(fā)生變化，降低或減小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，本研究結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理理論分析，本文建立的初始結(jié)構(gòu)方程理論模型(如圖1)，并提出H1-H10假設(shè)。

假設(shè)H1：房地產(chǎn)庫(kù)存情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)起正向影響作用。庫(kù)存過剩越大，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度也就越大。

假設(shè)H2：房地產(chǎn)價(jià)格情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)起正向影響作用。價(jià)格波動(dòng)越大，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度也就越大。

假設(shè)H3：房地產(chǎn)融資情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)起負(fù)向影響作用。融資速度越快，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度越小。

假設(shè)H4：房地產(chǎn)政策環(huán)境情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)起正向影響作用。政策環(huán)境調(diào)整越頻繁，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。

假設(shè)H5：房地產(chǎn)庫(kù)存情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格情況起正向影響作用。房地產(chǎn)庫(kù)存越大，價(jià)格波動(dòng)越大。

假設(shè)H6：房地產(chǎn)庫(kù)存情況與房地產(chǎn)融資情況起負(fù)向影響作用。房地產(chǎn)庫(kù)存越大，房地產(chǎn)融資速度越慢。

假設(shè)H7：房地產(chǎn)庫(kù)存情況與房地產(chǎn)政策環(huán)境調(diào)整起正向影響作用。房地產(chǎn)庫(kù)存越大，房地產(chǎn)政策環(huán)境調(diào)整越頻繁。

假設(shè)H8：房地產(chǎn)價(jià)格情況與房地產(chǎn)融資情況起負(fù)向影響作用。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)越大，資金回籠速度越慢。

假設(shè)H9：房地產(chǎn)價(jià)格情況與房地產(chǎn)政策環(huán)境調(diào)整起正向影響作用。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)越大，房地產(chǎn)政策環(huán)境調(diào)整越大。

表1 結(jié)構(gòu)方程模型中的潛在變量與觀測(cè)變量一覽表

圖2 調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)過程

表2 答卷人基本信息匯總

假設(shè)H10：房地產(chǎn)融資情況對(duì)房地產(chǎn)政策環(huán)境調(diào)整情況起負(fù)向影響作用。房地產(chǎn)融資速度越快，房地產(chǎn)政策環(huán)境調(diào)整越小。

3、測(cè)量模型的構(gòu)建

結(jié)構(gòu)方程模型研究所涉及到的變量，從可測(cè)性的角度可分為兩類：顯變量和潛變量。顯變量(Manifest Variable)是指可直接觀察并測(cè)量的變量，又稱觀察變量(Observed Variable)。潛變量(Latent Variable)則是指不能直接觀測(cè)的變量，它可以通過顯變量測(cè)度表征出來，潛變量在因子分析中同因子等術(shù)語的含義一樣。本研究的潛變量包括5項(xiàng)，顯變量共19項(xiàng)。測(cè)量模型反映的是觀測(cè)變量對(duì)潛在變量的特征表達(dá)，結(jié)構(gòu)方程模型的潛在變量是無法直接觀測(cè)的，因此需要借助至少兩個(gè)觀測(cè)變量來表達(dá)，觀測(cè)變量綜合起來則可以較全面、準(zhǔn)確地反映潛在變量。各潛在變量對(duì)應(yīng)的觀測(cè)變量設(shè)置表如下(表1)。

4、問卷設(shè)計(jì)

根據(jù)問卷調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)，本研究按照?qǐng)D2所示的工作流程進(jìn)行問卷設(shè)計(jì)。首先，基于量表分析，圍繞理論假設(shè)形成初始量表的各組題項(xiàng)。按照論文的研究目的，邀請(qǐng)了房地產(chǎn)專業(yè)高校教授、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)專家、房地產(chǎn)企業(yè)專家、部分中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)分析人員對(duì)量表進(jìn)行題項(xiàng)和語義修正。由于量表的設(shè)計(jì)參考了大量的既有研究成果，且在題項(xiàng)的設(shè)置和內(nèi)涵的界定上經(jīng)過了與專家的多輪討論和修改，因此，較好地保證了量表內(nèi)容的有效性，也使其更加通俗易懂。

在此基礎(chǔ)上，對(duì)調(diào)查問卷在一定范圍內(nèi)發(fā)放，對(duì)回收的樣本進(jìn)行信度檢驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行了改進(jìn)，從而確保正式測(cè)試結(jié)果的可靠性。最終問卷包括兩部分內(nèi)容，一部分是受調(diào)查單位及人員的基本情況，主要包括單位業(yè)務(wù)屬性、從事房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析研究的年限等基本信息；二是地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響因素影響關(guān)系的調(diào)查。經(jīng)過對(duì)有效問卷進(jìn)行基本信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，受調(diào)查人員的學(xué)歷、職位單位等有關(guān)情況見表2。

由表2可以看出，受調(diào)查人員中，具有碩士以上學(xué)歷的受調(diào)查者占比高達(dá)88.66%，具有副研究員以上職稱的占比67.15%，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基層分析師占比32.85%；被調(diào)查人在高校、研究機(jī)構(gòu)工作的占比為54.49%，從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究年限5年以上的占比高達(dá)67.04%。因此，受調(diào)查人員無論從理論水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)、個(gè)人能力等方面，都能夠保證此次問卷的可靠性。

表3 信度和效度的檢驗(yàn)

在此基礎(chǔ)上，本研究采用了李克特(Likert)標(biāo)準(zhǔn)五點(diǎn)量表法，其數(shù)據(jù)來源于對(duì)上述高校教授、房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)專家、房地產(chǎn)企業(yè)專家、部分中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)分析人員進(jìn)行的問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷282份，收回問卷263份。對(duì)于問卷中存在漏答情況的，經(jīng)過整理可以找到充分證據(jù)的，進(jìn)行補(bǔ)充完善；對(duì)于無法找到充分證據(jù)的，采用平均值替代缺失值的方法進(jìn)行處理，仍視為有效問卷。最終問卷數(shù)據(jù)處理后，有效問卷218份，占回收問卷的82.89%，并對(duì)調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理。

三、模型檢驗(yàn)與分析

參照Anderson和Gerbing(1988)提出的兩步法進(jìn)行實(shí)證：第一步，對(duì)建立的測(cè)量模型進(jìn)行檢驗(yàn)，考核測(cè)量模型是否可識(shí)別，測(cè)量模型的信度、效度以及模型的整體擬合度是否符合要求；第二步，對(duì)結(jié)構(gòu)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，并計(jì)算結(jié)構(gòu)模型中的路徑系數(shù)，評(píng)價(jià)模型的擬合優(yōu)度，并根據(jù)實(shí)際情況予以修正。

1.測(cè)量模型的檢驗(yàn)

測(cè)量模型描述的是一組因子與度量這些因子的各個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)。需要做以下檢驗(yàn)：

(1)信度檢驗(yàn)。信度分析是用來檢驗(yàn)可觀測(cè)變量的方差對(duì)潛變量的解釋程度。信度越大，說明用于解釋一個(gè)潛變量的各觀測(cè)變量具有共方差的程度就高。本研究采用Cronbach’s α系數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)。根據(jù)學(xué)者Devellis(1991)的觀點(diǎn)，信度系數(shù)在0.60～0.65，最好不要；在0.65～0.70，最小可接受值；0.70～0.80，相當(dāng)好；0.80～0.90，非常好*Devellis.r.f.：《量表編制(理論與應(yīng)用)》，重慶:重慶大學(xué)出版社,2010年版，第64頁(yè)。。借助SPSS對(duì)問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行信度檢驗(yàn)，整體信度系數(shù)是0.803，檢驗(yàn)結(jié)果表明量表的信度較高，變量之間具有較高的內(nèi)部結(jié)構(gòu)一致性。結(jié)果如表3所示。

(2)效度檢驗(yàn)。本研究采用驗(yàn)證性因子分析的方法，利用LISREL軟件來檢驗(yàn)內(nèi)外生潛變量的各個(gè)可觀測(cè)變量的一致性程度，即收斂效度。在使用LISREL分析模型時(shí)，檢驗(yàn)收斂效度的衡量標(biāo)準(zhǔn)是是否所有完全標(biāo)準(zhǔn)化的因子載荷要大于0.5且達(dá)到顯著水平(p<0.05或p<0.10)。圖3是潛變量的驗(yàn)證性因子分析的結(jié)果(取標(biāo)準(zhǔn)化值)，表3是對(duì)潛變量驗(yàn)證性因子分析更具體的表述結(jié)果，表中包括了潛變量的各觀測(cè)變量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的載荷以及T值。

(3)模型的整體擬合度。模型的整體擬合度通常用絕對(duì)擬合指數(shù)和相對(duì)擬合指數(shù)來表示。絕對(duì)擬合指數(shù)是評(píng)價(jià)模型整體擬合優(yōu)度的指標(biāo)，常用指標(biāo)包括X2/df，p值，擬合度(GFI)，調(diào)正擬合度(AGFI)，近似誤差均方根(RMSEA)等；相對(duì)擬合指數(shù)主要是通過比較目標(biāo)模型與一個(gè)基本模型的擬合來考察模型的整體擬合程度，常用指標(biāo)包括規(guī)范擬合度(NFI)，比較擬合度(CFI)，非常規(guī)擬合度(NNFI)。結(jié)構(gòu)整體擬合優(yōu)度檢驗(yàn)結(jié)果表(表4)，表明模型數(shù)據(jù)整體擬合程度較好，因此本研究中提出的模型整體具有良好的適配度，適合進(jìn)行結(jié)構(gòu)方程建模。

圖3 潛變量驗(yàn)證性因子分析結(jié)果

圖4 SEM模型路徑系數(shù)圖

2.結(jié)構(gòu)模型的檢驗(yàn)

本研究在構(gòu)建初始SEM模型基礎(chǔ)上，確定各潛變量之間的路徑關(guān)系，并對(duì)提出的理論假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證。運(yùn)用LISREL軟件，得到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的路徑圖(圖4)，結(jié)果顯示， H7、H10的路徑系數(shù)不顯著，因此拒絕該假設(shè)，其余假設(shè)均成立。依據(jù)驗(yàn)證結(jié)果，對(duì)結(jié)構(gòu)模型進(jìn)一步修正。

3.假設(shè)檢驗(yàn)與模型修正

在結(jié)構(gòu)方程模型中，路徑的增刪需要嚴(yán)格按照原則執(zhí)行，這直接關(guān)系到能否科學(xué)地得出可信度高的模型。作者認(rèn)為結(jié)構(gòu)模型的構(gòu)建應(yīng)遵循以下原則*趙軍潔：《基于TRIZ理論推動(dòng)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新關(guān)鍵因素及路徑研究》，博士學(xué)位論文，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)，2014年。：

(1)以理論為出發(fā)點(diǎn)。結(jié)構(gòu)方程建模的一個(gè)大前提，就是從既有理論出發(fā)，包括模型的設(shè)定，資料的搜集，模型的建立都不能超越既定的理論框架，而是要去驗(yàn)證所設(shè)定的理論模型，求證的問題是模型和數(shù)據(jù)能夠很好地?cái)M合。所以在路徑的增刪方面，并不是搞 “玩弄數(shù)據(jù)”，所有的路徑的增刪都應(yīng)該有理論基礎(chǔ)，符合模型的假定。

(2)逐一增刪路徑。結(jié)構(gòu)方程模型作為一個(gè)整體，包括測(cè)量模型和結(jié)構(gòu)模型，不僅在變量的增減要逐一進(jìn)行，尤其是路徑的增刪更是如此，所謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，因?yàn)槊看温窂降淖兓Ｐ偷闹匦鹿烙?jì)都會(huì)使其他路徑系數(shù)發(fā)生變化，所以每一條路徑的去留都有可能影響到其他路徑。如果每次刪除或增加多條路徑，會(huì)造成有多余的路徑被錯(cuò)誤地刪除，或者有多余的路徑被錯(cuò)誤地增加。正確的路徑圖的構(gòu)建是，每次增刪路徑要逐一進(jìn)行，然后重新估計(jì)，如此循環(huán)，直到得出擬合度最高的模型。

(3)先刪后增。之所以要先刪后增，原因有兩方面：一方面是因?yàn)樵诔跏寄Ｐ偷臉?gòu)建中，會(huì)盡量合理地設(shè)置盡可能多的路徑，以此來更全面反映潛變量間可能存在的關(guān)系，所以對(duì)不顯著的路徑要先剔除，然后在此基礎(chǔ)上，對(duì)模型查漏補(bǔ)缺，其中某些符合假定和理論內(nèi)在要求的重要的路徑要逐個(gè)補(bǔ)充并檢驗(yàn)。另一方面原因是從方法論出發(fā)，路徑的選擇可以先按照t值最小，逐一刪除t值最小的路徑。

表5 修正SEM模型擬合檢驗(yàn)結(jié)果表

圖5 修正后的路徑系數(shù)圖

根據(jù)以上三條原則，運(yùn)用LISREL軟件，得到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響因素路徑圖。結(jié)果顯示， H7、H10在10%的顯著性水平下不顯著，因此拒絕該假設(shè)，其余假設(shè)均成立。依據(jù)驗(yàn)證結(jié)果，對(duì)結(jié)構(gòu)模型進(jìn)一步修正，得到最終路徑圖(見圖5)。修正后的模型結(jié)構(gòu)整體擬合優(yōu)度檢驗(yàn)結(jié)果(表5)，表明模型數(shù)據(jù)整體擬合程度較好，因此修正后的模型整體具有良好的適配度，整體擬合度較高。

本研究基于各變量間的關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)，采用了標(biāo)準(zhǔn)路徑系數(shù)評(píng)價(jià)法。根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果，最終假設(shè)分析結(jié)果如下：假設(shè)H1 成立，說明庫(kù)存因素與房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度存在正向關(guān)系，路徑系數(shù)為0.25；假設(shè)H2 成立，說明價(jià)格因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度存在正向關(guān)系，路徑系數(shù)為0.19； 假設(shè)H3 成立，說明融資因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度存在負(fù)向關(guān)系，路徑系數(shù)為-0.26；假設(shè)H4 成立，說明政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度存在正向關(guān)系，路徑系數(shù)為0.17；假設(shè)H5 成立，說明庫(kù)存因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在正向關(guān)系，路徑系數(shù)為0.57；假設(shè)H6成立，說明庫(kù)存因素對(duì)房地產(chǎn)融資存在正向關(guān)系，路徑系數(shù)為0.21；假設(shè)H7不成立，說明庫(kù)存因素與房地產(chǎn)融資情況之間關(guān)系不顯著；假設(shè)H8成立，說明價(jià)格因素對(duì)房地產(chǎn)融資存在正向關(guān)系，路徑系數(shù)為0.16；假設(shè)H9成立，說明價(jià)格因素對(duì)房地產(chǎn)政策環(huán)境存在正向關(guān)系，路徑系數(shù)為0.15；假設(shè)H10不成立，說明融資因素對(duì)房地產(chǎn)政策環(huán)境之間關(guān)系不顯著。

四、結(jié)論分析及建議

1.結(jié)論分析

從圖5的路徑系數(shù)圖可以得到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)構(gòu)方程模型。通過方程可以看出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素中，融資因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度的影響是最大的，路徑系數(shù)達(dá)到了0.26。究其原因，由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)以來，房地產(chǎn)投資資金鏈緊張趨勢(shì)明顯，開發(fā)商依賴民間借貸、類金融機(jī)構(gòu)、影子銀行貸款方式以及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)首付貸產(chǎn)品推出，可能引致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。其次是庫(kù)存因素，主要由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)投資、交易等指標(biāo)出現(xiàn)新的變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)購(gòu)買力出現(xiàn)持續(xù)下降，造成房地產(chǎn)庫(kù)存增加。第三，價(jià)格波動(dòng)因素也將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，路徑系數(shù)為0.19，價(jià)格波動(dòng)因素反映了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控機(jī)制不健全，在三四線城市去庫(kù)存過程中，一線和二線熱點(diǎn)城市的價(jià)格出現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。另外，政策環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不很明顯，原因是近兩年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)比較慎重，時(shí)機(jī)比較成熟，政策風(fēng)險(xiǎn)均在可控范圍之內(nèi)，不會(huì)造成市場(chǎng)的較大波動(dòng)，但也必須重視。另外，假設(shè)H7不成立，即庫(kù)存情況與房地產(chǎn)政策環(huán)境情況關(guān)系不顯著，主要因?yàn)檎叱雠_(tái)一般具有時(shí)滯性，政策效應(yīng)一般在出臺(tái)3個(gè)月或者半年后產(chǎn)生效應(yīng)；另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策制定原則是分類調(diào)控，因城施策，不搞“一刀切”，庫(kù)存主要集中在三四線中小城市，一二線城市交易量明顯增長(zhǎng)，因此政策主要針對(duì)三四線城市制定，因?yàn)閹?kù)存因素對(duì)政策環(huán)境沒有顯著影響；H10不成立，即融資情況與房地產(chǎn)政策環(huán)境情況關(guān)系也不顯著，主要是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性充足，購(gòu)房者厭惡風(fēng)險(xiǎn)，加上政策具有時(shí)滯性。因此融資情況對(duì)政策調(diào)整也沒有顯著影響。

2.防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建議

一是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)融資監(jiān)管機(jī)制，防范房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)合理配置信貸資源，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房按揭貸款額度。對(duì)已達(dá)到預(yù)售許可條件的項(xiàng)目，要確保貸款需求，保證項(xiàng)目按時(shí)竣工；對(duì)于在建的商品住房開發(fā)項(xiàng)目，要滿足其資金需求，提高開發(fā)貸款的授信；對(duì)資金困難的房地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目，不簡(jiǎn)單抽貸、停貸、壓貸。加快個(gè)人住房貸款受理、審批和發(fā)放，優(yōu)先滿足居民家庭購(gòu)買首套住房和改善性住房貸款需求。

二是支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城就近購(gòu)房，加快中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。多措并舉，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買住房，加快消化中小城市商品房庫(kù)存。創(chuàng)新適合農(nóng)民購(gòu)買商品住房的個(gè)人住房金融產(chǎn)品，適當(dāng)降低農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的成本，為農(nóng)民提供更為有效的金融支持。同時(shí)鼓勵(lì)地方政府通過補(bǔ)貼、減稅等各種方式，提高農(nóng)民在城鎮(zhèn)就近購(gòu)房的積極性。探索完善“宅基地?fù)Q購(gòu)房屋”等地方經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買房屋能力。

三是建立租售并舉的住房供應(yīng)體系，穩(wěn)定熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。對(duì)具備購(gòu)買住房能力的常住人口，支持其通過市場(chǎng)購(gòu)買商品住房；對(duì)暫時(shí)不具備購(gòu)買住房能力的常住人口，支持其通過租賃市場(chǎng)租房居??；對(duì)符合條件的困難家庭，通過提供公共租賃住房或者發(fā)放租賃補(bǔ)貼保障基本住房需求。同時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)的熱點(diǎn)城市，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)格土地價(jià)格管控，防止出現(xiàn)群體性的投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

四是適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，構(gòu)建市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。要加快住房金融監(jiān)管體系建設(shè)，有效監(jiān)督控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金融風(fēng)險(xiǎn)；要加快建設(shè)政策性住房金融體系，切實(shí)為自住型、改善型住房需求提供金融支持。同時(shí)，完善房地產(chǎn)稅收制度，總體方向是簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)的稅收，增加持有環(huán)節(jié)的稅收。交易環(huán)節(jié)繁重的稅賦可能誤傷很多自住型、改善型住房需求。另外，以往將稅收政策作為調(diào)控手段、頻繁進(jìn)行調(diào)整的做法，不利于住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。稅收制度應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度，應(yīng)該根據(jù)房屋的屬性和交易的特征設(shè)計(jì)一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的稅收制度框架。

[責(zé)任編輯：王成利]

王大港(1975-)，男，北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士研究生，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房信息管理中心高級(jí)工程師 ；劉伊生(1962-)，男，北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士生導(dǎo)師。

F299.2

A

1003-8353(2016)010-0157-08

①中國(guó)指數(shù)研究院：《2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與下半年趨勢(shì)展望》，第1-3頁(yè)。

②鄧郁松：《區(qū)分三種房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)》，《上海房地》，2014年第6期，12-13頁(yè)。