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        四大房企對(duì)比掘金地產(chǎn)后周期

        2016-12-28 09:53:42郭曉東
        股市動(dòng)態(tài)分析 2016年20期
        關(guān)鍵詞:蛇口保利招商

        郭曉東

        2016年以來,在房地產(chǎn)“去庫存”相關(guān)政策措施的刺激下,房價(jià)進(jìn)入“飛行模式”。行業(yè)景氣度的提升讓房企的銷售增速創(chuàng)出本輪小周期新高,助推房企的拿地?zé)崆?。而伴隨著房企紛紛聚焦核心城市,土地拍賣市場競爭十分激烈,上海、南京、蘇州等城市地王頻出。未來在房企戰(zhàn)略布局趨同、核心城市推地有限等因素影響,土地溢價(jià)成交或成常態(tài)。

        通過對(duì)品牌房企新項(xiàng)目開發(fā)模式的統(tǒng)計(jì),我們發(fā)現(xiàn)合作開發(fā)已然成為主流,通過股權(quán)合作的房地產(chǎn)基金模式有助于企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額,在殘酷的行業(yè)競爭中脫穎而出。雖然房地產(chǎn)已過高速增長的“黃金時(shí)代”,但是作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),行業(yè)的投資價(jià)值仍然巨大。站在“白銀時(shí)代”的風(fēng)口,品牌房企正積極在物業(yè)、金融、娛樂等領(lǐng)域?qū)で筠D(zhuǎn)型突破。下面,我們以萬科、保利、招商、金地為切入點(diǎn)進(jìn)行分析,以此探知房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢及未來機(jī)會(huì)。

        銷售火爆 投資聚焦核心城市

        受益于房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆,萬科、保利、招商及金地四家上市房企在本輪行業(yè)回暖中獲得靚麗表現(xiàn)。從銷售面積和銷售金額來看,2016年1-4月四家上市房企均實(shí)現(xiàn)高速增長,增速從高到低依次為金地、保利、招商、萬科。其中,規(guī)模較小的金地集團(tuán),2016年前四個(gè)月累計(jì)銷售面積187.9萬平方米,同比增長118%,實(shí)現(xiàn)銷售金額275.2億元,同比增長高達(dá)176%;而行業(yè)龍頭萬科A表現(xiàn)也可圈可點(diǎn),累計(jì)銷售面積809.9萬平方米,同比增長49%,累計(jì)銷售金額1108.9億元,同比增長73%。

        從土地購置方面來看,2016年1-4月四家房企新增土地?cái)?shù)量的排名依次是萬科、保利、招商及金地。其中萬科48個(gè)新增項(xiàng)目中有43個(gè)在二線城市,比例接近90%;保利地產(chǎn)新增的24個(gè)項(xiàng)目中有21個(gè)來自二三線城市,占比87.5%。相對(duì)于這兩大房企龍頭,招商蛇口和金地集團(tuán)的拿地策略則要謹(jǐn)慎很多。其中招商蛇口在可開發(fā)資源多的優(yōu)勢下平滑、精細(xì)拿地,繼續(xù)聚焦主流一二線城市,合理補(bǔ)充庫存。而金地集團(tuán)則更為低調(diào),至今僅獲得杭州、武漢兩塊土地項(xiàng)目,公司拿地節(jié)奏的放緩,一方面與近期土地市場溢價(jià)率過高有關(guān),另一方面則是可售項(xiàng)目資源較為充足。

        基金模式搶市場 多元化謀轉(zhuǎn)型

        從項(xiàng)目開發(fā)模式來看,2016年前4個(gè)月萬科新增的48個(gè)項(xiàng)目中,19個(gè)擁有項(xiàng)目100%權(quán)益,其余均為股權(quán)合作開發(fā),占比高達(dá)60.4%。另一房企巨頭保利地產(chǎn)新增的24個(gè)項(xiàng)目中也有13個(gè)是合作開發(fā),比例也超過50%。可以看出,通過股權(quán)合作的基金模式已經(jīng)成為房企操作主流。

        從投資的角度分析,該模式有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢:1.凈資產(chǎn)規(guī)模的降低帶來凈利潤率和權(quán)益乘數(shù)的雙提升,提高ROE水平。2.通過經(jīng)營杠桿替代財(cái)務(wù)杠桿,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化,提高了財(cái)務(wù)安全性;通過不同環(huán)節(jié)收益,使得收益實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定。3.擴(kuò)大市場份額,擺脫對(duì)股權(quán)融資的依賴。4.作為房企品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)作的不斷嘗試,將提升其無形資產(chǎn)的盈利能力,進(jìn)而帶動(dòng)凈資產(chǎn)溢價(jià)率的上揚(yáng)。當(dāng)然,股權(quán)合作開發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)及特殊性,在采用時(shí)應(yīng)充分考慮自身?xiàng)l件及能力。

        而隨著存量時(shí)代的到來,未來城市升級(jí)將是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重心。在立足開發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上,這四家品牌房企均加快多元化布局。其中萬科擬與深圳地鐵合作,運(yùn)用“地產(chǎn)+物業(yè)”模式,積極轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商;保利地產(chǎn)擬參股設(shè)立粵港證券,深化金融業(yè)務(wù);招商蛇口整合后集合園區(qū)、社區(qū)、郵輪業(yè)務(wù)于一身,并積極拓展一線城市地鐵物業(yè);金地集團(tuán)旗下?lián)碛械摹胺€(wěn)盛投資”管理著多支房地產(chǎn)基金,募集資金能力較強(qiáng)。此外,這四家房企也積極迎合市場潮流,布局養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)020,搶占多元化轉(zhuǎn)型新高點(diǎn)。當(dāng)然,轉(zhuǎn)型機(jī)遇是與風(fēng)險(xiǎn)并存的,我們需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度,合理評(píng)估其未來潛在的投資價(jià)值。

        板塊重估 價(jià)值當(dāng)立

        對(duì)于A股房地產(chǎn)上市公司,由于PE偏短期但確認(rèn)性強(qiáng),NAV偏價(jià)值但可比性差,因此NAV結(jié)合PE仍是估值的最有效辦法。下面以上述四家房企上市公司進(jìn)行對(duì)比分析:

        萬科由于寶能系強(qiáng)勢介入股價(jià)從14.25元直線拉伸到24.43元,對(duì)應(yīng)市盈率在12-15倍合理區(qū)間,較NAV溢價(jià)30%,估值已明顯修復(fù);保利目前股價(jià)8.41元,對(duì)應(yīng)201 5/16年市盈率僅8.2/6.8倍,較NAV折價(jià)41%,中長期有明顯的投資價(jià)值;而招商蛇口在完成與招商地產(chǎn)的重組后,股價(jià)一路走熊,從上市23.9元下跌到現(xiàn)在13.81元,目前市盈率已在合理區(qū)間,股價(jià)較NAV折價(jià)44%,考慮到公司良好的運(yùn)營能力,目前已具備投資價(jià)值;金地集團(tuán)股價(jià)與NVA最為接近,未來需要關(guān)注公司能否保持高速穩(wěn)定增長。

        目前A股處于慢熊的走勢,業(yè)績才是支撐房企股價(jià)的關(guān)鍵。考慮到房地產(chǎn)市場的周期性向好,可適當(dāng)配置低估值地產(chǎn)藍(lán)籌股,投資首選招商蛇口,保利次之。

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