業(yè)主拒絕繳納費(fèi)用，物管能否限制其出入

編輯同志：

我是一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，公司與一處小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，約定公司為小區(qū)提供物管服務(wù)，包括房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，還規(guī)定了服務(wù)期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。在公司已經(jīng)提供一年的服務(wù)后，面對(duì)公司催繳物業(yè)管理費(fèi)用，業(yè)主李某借口公司對(duì)外墻維護(hù)不到位、對(duì)公共設(shè)施維修不及時(shí)、安全保障不理想、環(huán)境有時(shí)沒打掃等，不管公司如何解釋，就是拒絕繳納。無奈之下，公司只好對(duì)李某的門禁卡信息加以處理，希望通過使其無法出入，逼迫其履行繳費(fèi)義務(wù)。誰(shuí)知，李某反倒提起訴訟，而法院也支持了李某排除公司妨害其出入、賠償其無法出入期間在賓館開房居住費(fèi)用的請(qǐng)求。請(qǐng)問：這到底是為什么？

讀者：梁茹惠

梁茹惠讀者：

法院的判決并無不當(dāng)。

一方面，公司的行為侵犯了李某共有權(quán)的行使。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條則進(jìn)一步明確：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分……”即鑒于出入住房的通道、樓梯為業(yè)主所共有，李某對(duì)相關(guān)部分自然和其他業(yè)主一樣，具有共同占有、使用、處分和收益的權(quán)利。公司擅自對(duì)李某的門禁卡信息加以處理，企圖通過使其無法出入來逼其就范，看似是為了維護(hù)自身合法權(quán)益不得已而為之，但實(shí)質(zhì)上妨害了李某對(duì)公共設(shè)施合理使用權(quán)的行使，且客觀上確已影響李某正常生活，并造成了被迫在賓館開房居住的損失，公司自然必須對(duì)此承擔(dān)排除妨害、賠償損失的民事責(zé)任。

另一方面，物管公司索要物業(yè)管理費(fèi)只能通過合法方式進(jìn)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！奔磳?duì)于李某借故拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的行為，公司可以經(jīng)過相關(guān)程序之后，通過訴訟來催要，而不得進(jìn)行“以毒攻毒”式的維權(quán)。

顏梅生