丁焰

大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)電子商務發(fā)展

丁焰

在電子商務熱潮中，房地產(chǎn)電子商務正在以全新的姿態(tài)改變著房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務模式、銷售模式和盈利模式，房地產(chǎn)電商平臺已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃中不可忽視的重要組成部分。本文從房地產(chǎn)電子商務發(fā)展歷程、條件分析和發(fā)展現(xiàn)狀入手，認真分析了電子商務在房地產(chǎn)企業(yè)應用中存在的問題，從創(chuàng)造宏觀環(huán)境、推動信息基礎(chǔ)建設(shè)、轉(zhuǎn)變應用觀念、加強網(wǎng)絡監(jiān)管、完善法規(guī)體系建設(shè)等方面提出解決的對策。

大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)；電子商務

隨著互聯(lián)網(wǎng)和計算機應用技術(shù)的蓬勃發(fā)展，特別是大數(shù)據(jù)平臺的廣泛應用，以現(xiàn)代數(shù)據(jù)通信技術(shù)為核心的電子商務發(fā)展正滲透到經(jīng)濟社會生活的各個領(lǐng)域。房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展為房產(chǎn)企業(yè)采用現(xiàn)代網(wǎng)絡管理和營銷模式，深度開拓市場，更好地掌握客戶需求，提升企業(yè)的綜合競爭力創(chuàng)造了良好的條件。

一、房地產(chǎn)電子商務發(fā)展歷程

電子商務的發(fā)展使房地產(chǎn)日漸“親民”，也給房地產(chǎn)營銷、策劃領(lǐng)域帶來了日新月異的變化。1998年，中華企業(yè)股份有限公司與上海房產(chǎn)之窗房地產(chǎn)信息有限公司展開合作，在全國首次推出網(wǎng)上房產(chǎn)拍賣交易活動。盡管此次拍賣活動只限于網(wǎng)上競價，但參與網(wǎng)上競買的購房者仍需要到售樓現(xiàn)場繳納保證金和支付購房款，因此這僅看作是房地產(chǎn)采取網(wǎng)絡方式銷售的初次嘗試。2011年，房地產(chǎn)電子商務得到迅速發(fā)展。僅在4月，淘寶網(wǎng)就創(chuàng)建了“淘寶房產(chǎn)”交易頻道，緊接著SOHO中國進行了網(wǎng)上賣房的拍賣活動。搜房網(wǎng)宣布314城聯(lián)動，在全國范圍內(nèi)正式啟動大型網(wǎng)上新房拍賣活動。4月29日，SOHO中國與易居中國、新浪樂居、世聯(lián)地產(chǎn)共同簽署了《網(wǎng)上銷售及代理戰(zhàn)略合作》協(xié)議；接著，搜房網(wǎng)、搜狐焦點和淘寶網(wǎng)等房產(chǎn)電商頻道陸續(xù)上線，也加入了房地產(chǎn)電子商務發(fā)展的前列，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個嶄新的電商發(fā)展時代。搜房、淘寶、新浪樂居成為我國房地產(chǎn)電子商務發(fā)展領(lǐng)域的領(lǐng)軍者,在眾多互聯(lián)網(wǎng)運營商的共同推動下，電子商務已經(jīng)成為拉動房產(chǎn)銷售的重要手段和有力渠道。2011年5月6日，中國房產(chǎn)信息集團旗下的新浪樂居正式開通了房地產(chǎn)電子商務頻道，成為國內(nèi)第一家綜合型專業(yè)房地產(chǎn)電子商務頻道。隨著對電子商務平臺功能的不斷完善和拓展，房地產(chǎn)電子商務逐漸突破了電子商務平臺和媒體服務捆綁的傳統(tǒng)模式，致力于探索能夠?qū)崿F(xiàn)詢價、認籌、結(jié)算、費用支付的全過程電商交易平臺。2012年2月，以萬達為代表的商業(yè)地產(chǎn)也開始著手開拓房地產(chǎn)電子商務領(lǐng)域，整合相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，打造“線上商業(yè)綜合體”。2013年6月18日，新浪樂居推出房產(chǎn)電子商務3.0平臺“E信通”，在該平臺上，開發(fā)商可根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、項目的特點和營銷實施計劃來選擇任何一家想要合作的營銷媒體和營銷渠道。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入了和各大電子商務公司進行全面戰(zhàn)略合作或著手自行開發(fā)電子商務應用平臺階段。同年6月15日，萬科與百度首次確立長期性戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。8月，萬達與騰訊、百度聯(lián)手出資在香港注冊成立萬達電子商務公司。在電子商務熱潮中，房地產(chǎn)電子商務正在以全新的姿態(tài)改變著房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務模式、銷售模式和盈利模式，房地產(chǎn)電商平臺已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃中不可忽視的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)電子商務發(fā)展的條件分析和發(fā)展現(xiàn)狀

（一）購房者對網(wǎng)購心理訴求的增強

《中國互聯(lián)網(wǎng)絡發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》最新顯示：截至2015年12月，我國網(wǎng)民已達到6.88億，手機網(wǎng)民達6.2億，占比提升至90.1%，網(wǎng)民WiFi使用率達到91.8%，互聯(lián)網(wǎng)普及率為50.3%。實現(xiàn)網(wǎng)上購物已成為一種新的時尚，而我國現(xiàn)有的網(wǎng)民將是房地產(chǎn)潛在的最大的消費群體，這個潛在的消費群體學歷層次和收入水平一般較高，年齡大都在20至40歲之間，有潛在的購房消費意向，這也為房地產(chǎn)電子商務的應用發(fā)展提供了必要的條件。

（二）搭建電商平臺，提供專業(yè)化服務

目前房地產(chǎn)電子商務的運營平臺一般可分為B2B、B2C、C2C等。通過平臺完成網(wǎng)上銷售、業(yè)務流程和物業(yè)服務，具體包括項目開發(fā)與合作、網(wǎng)上訂購、網(wǎng)上辦理購房手續(xù)、產(chǎn)權(quán)認證、網(wǎng)上拍賣等。B2B平臺的參與者為開發(fā)商、材料商及裝飾裝修企業(yè)，平臺交流主要包括資訊共享、融資互助、聯(lián)合采購、共同開發(fā)等形式。通過平臺實現(xiàn)招投標、材料采購、裝修業(yè)務的“一體化”服務，達到項目各生產(chǎn)要素的最佳組合，完成房地產(chǎn)項目的落地開工；B2C平臺實現(xiàn)企業(yè)與消費者的良好溝通互動，提供為消費者服務的功能。在B2C平臺上，網(wǎng)站為客戶提供業(yè)務咨詢、房產(chǎn)評估、辦理權(quán)證手續(xù)、法律服務、銀行按揭等多項服務，提供房源信息、企業(yè)資質(zhì)、價格信息、建材信息和住房配套環(huán)境信息等，幫助客戶了解和分析市場行情，進行房產(chǎn)的高效交易；在C2C平臺上，實現(xiàn)消費者與消費者之間的在線交易，主要包括二手房的買賣、權(quán)證代理、價格評估、房屋租賃和轉(zhuǎn)讓等，對房屋消費的體驗進行交流，完成更多的物業(yè)服務等，人性化服務更強。

（三）建立企業(yè)網(wǎng)站，加強信息咨詢和內(nèi)部管理

一是建立房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站。這類網(wǎng)站以銷售為導向，為客戶提供與購房相關(guān)的市場、業(yè)務咨詢、客戶需求調(diào)查、配套環(huán)境、物業(yè)發(fā)展等專業(yè)化信息服務，以及業(yè)主論壇、客戶評價、市場反饋等相關(guān)內(nèi)容。二是建立企業(yè)門戶網(wǎng)站，樹立品牌形象。網(wǎng)站重點介紹本企業(yè)經(jīng)營服務理念、品牌特色、客戶評價，創(chuàng)造用戶滿意，實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)及品牌與客戶需求的有效對接。三是搭建內(nèi)網(wǎng)平臺，優(yōu)化企業(yè)管理。結(jié)合企業(yè)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)推進電子商務的智能化管理系統(tǒng)建設(shè)，企業(yè)內(nèi)部辦公、決策執(zhí)行、人事管理、市場分析、資源統(tǒng)籌配置、數(shù)據(jù)共享都可以在網(wǎng)上進行，可以實現(xiàn)管理和經(jīng)營的跨區(qū)域化，企業(yè)的管理資源配置和運作經(jīng)營達到最優(yōu)化。

（四）建立網(wǎng)上銷售系統(tǒng)，增強售房能力

以信息化建設(shè)為抓手，房地產(chǎn)企業(yè)著力加強房產(chǎn)管理和售樓促銷系統(tǒng)建設(shè)，專門提供售房的專業(yè)化信息服務。客戶可以通過網(wǎng)上銷售系統(tǒng)、光盤電子樓書實現(xiàn)網(wǎng)上瀏覽小區(qū)區(qū)域位置、創(chuàng)意規(guī)劃展示、樣板房實景、風格設(shè)計流程、詢價服務、樓盤建設(shè)進度、在線選房、按揭理財、物業(yè)和售后等多方面的服務功能。通過網(wǎng)絡手段，結(jié)合三維動畫技術(shù)，客戶在網(wǎng)上方便快捷地全方位了解樓盤的基本資訊，對小區(qū)內(nèi)的綜合環(huán)境、智能化水平及市政建設(shè)、商業(yè)交通、醫(yī)療文化設(shè)施進行充分對比，查看每一戶型的平面布置、面積大小、樣式設(shè)計、裝修效果等進行分析和評估，尋找自身需求狀況與樓盤之間的“適配點”。也可通過上網(wǎng)查詢樓盤的單位銷售情況，查詢各種按揭付款方式，確定合適的置業(yè)投資，加快房產(chǎn)銷售的快速成交，增強售房能力。

（五）增加項目附加值，推行網(wǎng)上物業(yè)服務

發(fā)展商通過建設(shè)網(wǎng)上數(shù)字化社區(qū)，讓消費者體驗網(wǎng)上社區(qū)服務和數(shù)字化生活新模式。如網(wǎng)上裝修顧問系統(tǒng)，為消費者提供個性化、互動化裝修服務?？蛻艨筛鶕?jù)自身實際需要，對同一種戶型選擇個性化的裝修方案，通過模擬實景展示圖觀看裝修效果，再依據(jù)材料說明和參考報價，選擇不同裝修組合。小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)可以提供公共服務、專門服務和特約服務的信息發(fā)布。房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展促進了二手房的成交量等。項目附加值的增加，提升了企業(yè)的吸引力和市場競爭力。

三、電子商務在房地產(chǎn)企業(yè)應用中存在的問題

（一）電子商務框架尚未完善

房地產(chǎn)電子商務平臺的應用重點是在網(wǎng)絡營銷方面。因商品房交易具有金額大、周期長等特點，房地產(chǎn)電商平臺缺少類似的模式加以借鑒。而對于多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說,組建完善的電子商務應用系統(tǒng)耗資巨大，從而不同程度地阻礙了電子商務在企業(yè)中的發(fā)展，其中大多數(shù)僅停留在信息發(fā)布平臺的淺層層面，在引入電子商務改造業(yè)務流程和供應鏈的實踐中應用較少。同時房地產(chǎn)電子商務在支付過程中不僅涉及眾多的部門，也存在著大量的票據(jù)、單證和文件的及時有效處理工作，系統(tǒng)操作復雜，因此，房產(chǎn)電子商務的發(fā)展難以形成規(guī)模，仍在摸索中前進。

（二）信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱

運用數(shù)字化技術(shù)進行電子數(shù)據(jù)的交換，實現(xiàn)客戶房屋瀏覽、選房、簽約，以及在線支付流程，這些全部業(yè)務的群自動處理，都必須要借助現(xiàn)代通信技術(shù)的運用。而受經(jīng)濟實力、基礎(chǔ)投入、科技現(xiàn)代化水平的影響，我國信息技術(shù)的發(fā)展仍比較落后，通信網(wǎng)絡技術(shù)運用尚不發(fā)達，信息基礎(chǔ)設(shè)施還沒有廣泛地建設(shè)起來，房企電子商務的普及率不高。多數(shù)房地產(chǎn)公司電子商務的網(wǎng)絡化、信息專業(yè)化程度還很低。在線上交易配套服務功能尚不完善、運行費用普遍較高的情況下，房地產(chǎn)全行業(yè)引入電子商務技術(shù)還是一個相當長的過程。

（三）電子商務應用意識有待增強

受宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、企業(yè)的傳統(tǒng)思維模式、企業(yè)經(jīng)濟效益的影響，多數(shù)房企還沒有主動適應網(wǎng)絡化的發(fā)展新模式，特別是中小房企受自身發(fā)展條件和成本的影響，也難以適應電子商務的發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中仍是固守傳統(tǒng)、缺乏創(chuàng)新意識，對電子商務的開發(fā)運用積極性、主動性不高。同時政府和相關(guān)部門推動電商產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的主導意識不強，引導不夠，社會氛圍不濃，也導致了電子商務發(fā)展的社會意識不強。

（四）網(wǎng)絡安全問題亟待解決

電子商務在帶來便捷的同時，也存在著一些相應的安全隱患問題。如網(wǎng)絡的各種木馬病毒，增加了消費者對交易過程中安全性的隱憂；有的黑客甚至利用網(wǎng)絡漏洞來盜取客戶的密碼獲取財富，從而給客戶的線上資金交付帶來安全隱患。同時如何有效防止詐騙事件和行為的發(fā)生，電子商務領(lǐng)域在技術(shù)上很難有新的突破，致使詐騙行為時有發(fā)生，極少數(shù)網(wǎng)絡交易平臺有時甚至縱容詐騙行為。無論是消費者個人隱私權(quán)的保護，還是在線支付的安全性問題，都有待進一步完善。

（五）網(wǎng)絡交易法規(guī)不健全

由于多數(shù)房地產(chǎn)電子商務尚處于發(fā)展初期，地方政府及行業(yè)協(xié)會還沒制定相配套的法律規(guī)范體系。對各種網(wǎng)絡交易詐騙行為的懲處流于形式，交易中的糾紛很難從法律層面上加以解決。同時，我國對電子商務發(fā)展的規(guī)范化、標準化研究工作不足，網(wǎng)絡監(jiān)測技術(shù)不成熟，難以識別電子商務單據(jù)的真?zhèn)?，對電子商務認證、電子合同規(guī)范、知識產(chǎn)權(quán)保護，以及網(wǎng)絡支付的安全性難以進行有力的控制和監(jiān)管。

四、推進我國房地產(chǎn)業(yè)電子商務發(fā)展的對策與建議

電子商務在我國房地產(chǎn)中的運用剛剛起步，仍需在運營中不斷完善。

（一）創(chuàng)造電子商務發(fā)展的宏觀環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)要加強對電子商務的設(shè)計，完善網(wǎng)絡平臺和交易工具。同時，政府應加大對電子商務發(fā)展的支持和引導，加強對電子商務平臺交易所涉及的宏觀經(jīng)濟管理部門、銀行、保險、工商管理、稅務、公積金管理，以及法律等部門的統(tǒng)籌管理，加強與房地產(chǎn)企業(yè)和客戶的協(xié)調(diào)合作，規(guī)范和暢通網(wǎng)絡業(yè)務流程，增強為客戶服務的意識。政府要加強對電子商務發(fā)展的宏觀調(diào)控，從政府的層面與房地產(chǎn)企業(yè)一道研究制定電子商務發(fā)展的中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，創(chuàng)設(shè)有利的外部環(huán)境。適應網(wǎng)絡社會發(fā)展，政府應著力培育本地專業(yè)性電子商務企業(yè)，與知名電子商務企業(yè)開展全方位合作；推動電子商務集聚化發(fā)展，打造成熟的電子商務發(fā)展平臺；建立電子商務支撐體系，加強人才隊伍建設(shè)、網(wǎng)絡建設(shè)、技術(shù)培訓等，規(guī)范全業(yè)務流程，形成完善的房地產(chǎn)電子商務產(chǎn)業(yè)鏈；要完善電子商務建設(shè)規(guī)劃，加強政策、環(huán)境和功能配套，推動房地產(chǎn)電子商務快速發(fā)展。

（二）推動專業(yè)化信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

要加大投資力度，不斷加強信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立與信息化和大數(shù)據(jù)時代相適應的房地產(chǎn)電商交易平臺；要進一步完善技術(shù)手段和基礎(chǔ)配套保障，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，既提升房地產(chǎn)電子商務管理和設(shè)計部門內(nèi)部的信息化水平，又推動房地產(chǎn)管理部門、交易機構(gòu)、稅務部門、公積金管理和金融機構(gòu)等平臺信息資源的整合和共建，完善配套服務，提升房地產(chǎn)電子商務信息交流應用水平；順應房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，充分運用數(shù)據(jù)庫技術(shù)，創(chuàng)新技術(shù)設(shè)計和應用，將網(wǎng)絡平臺與大眾媒體和展覽展示設(shè)備相連接，完善房地產(chǎn)交易流程，提升信息保障和支撐能力。

（三）轉(zhuǎn)變電子商務應用觀念

政府要把握好國家大力促進電子商務發(fā)展的大趨勢，因勢利導，積極扶持電商企業(yè)的發(fā)展，引導房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營商創(chuàng)新發(fā)展理念。又要充分利用好各種政策資源，推動本地房地產(chǎn)電子商務的應用研究和推廣，形成搶抓機遇、乘勢而為的發(fā)展氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)要真正適應行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，充分認識到電子商務既是房地產(chǎn)行業(yè)營銷和管理實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的現(xiàn)實選擇，更是推動交易手段和方式現(xiàn)代化的重要標志。要在經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變中，深化企業(yè)信息化改革，推動電子商務技術(shù)在交易中的廣泛應用。要結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際，規(guī)劃好電子商務發(fā)展行動計劃，努力創(chuàng)造信息化時代的電子商務服務品牌和客戶信賴。

（四）加強網(wǎng)絡的監(jiān)管和使用

要加強網(wǎng)絡的監(jiān)管和使用，盡快解決好網(wǎng)絡購置的安全性問題，既完善房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)上登記注冊制度，又要加強客戶的網(wǎng)上身份確認，確保交易過程中雙方的身份特征和安全保密，提高信息安全質(zhì)量，提升用戶信任度、滿意度和用戶交易意愿。要加強內(nèi)容審核，確保網(wǎng)上發(fā)布信息的真實性和準確性，堅持樓宇實體和房地產(chǎn)宣傳相一致，兌現(xiàn)合同承諾，依靠產(chǎn)品良好的質(zhì)量與企業(yè)優(yōu)良服務來提高企業(yè)的口碑。加強電子商務培訓，建立起一支具有高水平、高職業(yè)道德素質(zhì)的網(wǎng)絡技術(shù)研究和管理團隊，對大數(shù)據(jù)狀態(tài)下房地產(chǎn)電子商務的安全交易問題和心理預期加以精準化研究和判斷，提高監(jiān)管和應用的技術(shù)水準。要全面實行電腦化管理，提升企業(yè)快速處置事務的能力。同時，積極倡導文明上網(wǎng)，構(gòu)建網(wǎng)絡公德，堅決打擊網(wǎng)絡不法行為，引導客戶產(chǎn)生消費信任，使房地產(chǎn)網(wǎng)絡交易得到充分而安全的應用，促進我國電子商務在房地產(chǎn)行業(yè)中的健康有序發(fā)展。

（五）完善電子商務法規(guī)體系建設(shè)

政府必須結(jié)合大數(shù)據(jù)時代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化，加強電子商務發(fā)展外部法治環(huán)境的建設(shè)。要根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境和消費群體展現(xiàn)的新特征，抓緊建立涉及電子商務交易的流程設(shè)計、網(wǎng)絡管理、信息安全、身份認證、金融結(jié)算，以及產(chǎn)權(quán)保護的法律法規(guī)制度，并完善相關(guān)法律條款的制定，使管理部門做到有法可依、便于操作，切實保障消費者以及房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益。組建相關(guān)的監(jiān)管和協(xié)調(diào)部門，建章立制，明確具體的責任和義務，加大對企業(yè)電子商務發(fā)展的指導和協(xié)調(diào)力度，發(fā)揮好監(jiān)管的應有職能作用。政府應加強電子商務通用技術(shù)標準和規(guī)范的制定，包括專屬的產(chǎn)業(yè)、稅收、金融政策標準，為消費者通過電商平臺準確研判和預測房地產(chǎn)市場狀況提供依據(jù)。要努力以法治化的思維推進房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)絡化、專業(yè)化發(fā)展，從制度設(shè)計和規(guī)范的層面保障房地產(chǎn)網(wǎng)絡交易的有效實現(xiàn)，更好地促進房地產(chǎn)整體行業(yè)的升級發(fā)展，優(yōu)化我國宏觀經(jīng)濟的運行質(zhì)量和效益。

[1]周忻.房地產(chǎn)電子商務仍需探索[N].中國房地產(chǎn)報（第十五版），2011-5-2.

[2]李靖.電子商務在房地產(chǎn)業(yè)中的應用淺析[J].新學術(shù)，2013，(05).

[3]劉文生.房地產(chǎn)與電子商務結(jié)合的模式研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013，(05).

[4]田雨.城市房地產(chǎn)電子商務發(fā)展問題研究[J].商場現(xiàn)代化，2013，(17).

[5]趙媛，武宇瓊.電子商務在房地產(chǎn)稍售中的應用研究[J].江蘇商論，2013，(04).

[6]胡永進，張景盛.地區(qū)門戶網(wǎng)站對房地產(chǎn)企業(yè)運行的影響和對策研究[J].常州工學院學報,2011,20(03).

[7]孫玉玲，許化英,張曉濤.現(xiàn)階段網(wǎng)絡房地產(chǎn)發(fā)展方向及應用研究[J].考試周刊，2011，19(32).

[8]許靜.論房地產(chǎn)電子商務的運作[J].改革與開放，2013，(07).

[9]張錦歌.電子商務在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用研究現(xiàn)代物業(yè)[J].新建設(shè)，2012,11（7）.

[10]陸瑩.電子商務在房地產(chǎn)行業(yè)的應用分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，（10）：22.

丁焰，女,安徽淮南人,經(jīng)濟師,研究生，總經(jīng)濟師，合肥城建發(fā)展股份有限公司，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。

F713.36

A

1008-4428（2016）06-54-03