黃海濤/南京寧浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

黃海濤/南京寧浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理產(chǎn)業(yè)隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放而開(kāi)始迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，但是整個(gè)行業(yè)的蓬勃發(fā)展勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈化，同時(shí)隨著購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品的需求和要求的提高，使得房地產(chǎn)公司內(nèi)部在管理模式上的革新勢(shì)在必行，粗放型的管理模式必須被一種更加順應(yīng)時(shí)代步伐與發(fā)展需求的模式取代，那就是精細(xì)化管理模式，而這也是使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理企業(yè)能夠適應(yīng)外部白熱化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在，提升整體實(shí)力的當(dāng)務(wù)之急。為此，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目中的精細(xì)化管理應(yīng)用進(jìn)行簡(jiǎn)要分析一，以供參考。

房地產(chǎn)企業(yè)；工程項(xiàng)目；精細(xì)化管理；應(yīng)用

一、精細(xì)化管理的涵義和標(biāo)準(zhǔn)

所謂精細(xì)化，就是從思路上一般要體現(xiàn)流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復(fù)雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細(xì)化管理的建立，需要以常規(guī)管理為基礎(chǔ)，是把常規(guī)管理進(jìn)行深化改革的關(guān)鍵步驟，它的內(nèi)涵主要包括規(guī)范化、精細(xì)化以及個(gè)性化三個(gè)方面。由此形成了精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目計(jì)劃管理的信息化、操作程序的規(guī)范化、工種分工的專業(yè)化、激勵(lì)考核的分段化。通過(guò)創(chuàng)新管理、細(xì)化流程的方式，在管理過(guò)程中獲得經(jīng)濟(jì)效益，找到企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

二、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用

（一）建立并完善房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理體系

一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施過(guò)程包括:土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個(gè)部分，而這幾個(gè)部分的施工與監(jiān)管都必須以保障質(zhì)量為重點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理的生命線，也是重中之重，一點(diǎn)也不能含糊。首先，更新質(zhì)量管理的思路和系統(tǒng)，從以往的單方面的、單系統(tǒng)的質(zhì)量管理上升為全面質(zhì)量管理，費(fèi)根堡姆所提出的“全面質(zhì)量管理”，就是以系統(tǒng)論的協(xié)同思想，來(lái)理解企業(yè)的質(zhì)量管理，從工程項(xiàng)目的采購(gòu)設(shè)備材料等，到施工和監(jiān)工人員的素養(yǎng)，以及設(shè)計(jì)階段的工程規(guī)劃等。其次，應(yīng)用“樣板引路”?！皹影逡贰奔词┕ぶ懈黜?xiàng)工序只要建立樣板，通過(guò)實(shí)物展示、參觀學(xué)習(xí)，就可以把復(fù)雜的程序簡(jiǎn)單化，工藝定型化、規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)流水線作業(yè)。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質(zhì)量關(guān)，將偏差控制在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，交出令業(yè)主滿意的工程。在實(shí)際施工過(guò)程中，樣板工程 在整體、細(xì)部、施工工藝、功能要求上達(dá)到規(guī)范要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開(kāi)裂、幾何尺寸偏差等引起的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。最后，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。第三方工程質(zhì)量評(píng)估機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主方委托，對(duì)多區(qū)域、多項(xiàng)目的各參建單位（ 業(yè)主方項(xiàng)目部、監(jiān)理單位項(xiàng)目部、施工單位項(xiàng)目部）按照國(guó)家、行業(yè)相關(guān)質(zhì)量規(guī)范文件及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程管理的相關(guān)制度及文件進(jìn)行工作質(zhì)量及工程實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行檢查，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程質(zhì)量總控模式。主要任務(wù)是定期的檢查各參建單位的工作質(zhì)量和抽查工程實(shí)體質(zhì)量，有利于 工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理監(jiān)督。

（二）完善公司管控制度建設(shè)

針對(duì)無(wú)法滿足企業(yè)發(fā)展或是不符合發(fā)展需求的規(guī)章制度，應(yīng)及時(shí)修改甚至是廢止，重新制定適應(yīng)企業(yè)的制度。一旦新制作的規(guī)定出臺(tái)，企業(yè)需及時(shí)對(duì)管理人員以及檢查人員進(jìn)行培訓(xùn)，以便幫助管理人員以及檢查人員及時(shí)了解新規(guī)章制度，規(guī)范管理人員以及檢查人員的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從而使管理工作得到落實(shí)，實(shí)現(xiàn)管理工作精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)還需對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行梳理以及精細(xì)化，一旦工作中出現(xiàn)問(wèn)題或疏漏，企業(yè)可以根據(jù)責(zé)任制度及時(shí)確認(rèn)事故由誰(shuí)負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)工

作人員工作內(nèi)容重疊以及事故無(wú)人負(fù)責(zé)的現(xiàn)象。作為管理人員，應(yīng)明確自身責(zé)任以及管理范圍，對(duì)下屬員工工作狀態(tài)以及工作進(jìn)程有清楚的了解，進(jìn)而對(duì)整體工作的質(zhì)量有所把握。企業(yè)完善公司管控制度，細(xì)化責(zé)任，能夠有效強(qiáng)化管理工作，提高工作質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理

目標(biāo)成本即預(yù)算成本，是項(xiàng)目成本的第一稿，也是項(xiàng)目成本控制的上限。 對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行管理的意義在于，目標(biāo)成本以市場(chǎng)為導(dǎo)向，可確保項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，從目標(biāo)成本管理進(jìn)入動(dòng)態(tài)成本管理，動(dòng)態(tài)成本即項(xiàng)目的即時(shí)成本，在項(xiàng)目的實(shí)施階段實(shí)際反映項(xiàng)目該階段的真實(shí)成本。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本隨著開(kāi)發(fā)的實(shí)施是動(dòng)態(tài)變化的，它將直接影響到公司的經(jīng)營(yíng)決策，如項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的銷售價(jià)格的確定、土地增值稅的影響、項(xiàng)目利潤(rùn)的影響等等，因此做好各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、各階段的動(dòng)態(tài)成本尤為重要。實(shí)行動(dòng)態(tài)成本精細(xì)化管理，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的控制，建立動(dòng)態(tài)成本監(jiān)督預(yù)警機(jī)制，使項(xiàng)目的成本變化在項(xiàng)目的重要實(shí)施節(jié)點(diǎn)都能體現(xiàn)，真正動(dòng)態(tài)地反映實(shí)際成本的變化。項(xiàng)目的完成，整個(gè)成本管理工作進(jìn)入成本后評(píng)估管理階段，成本后評(píng)估是在工程項(xiàng)目竣工后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的整個(gè)建造成本情況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)及分析總結(jié)，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積累成本資料，為新項(xiàng)目成本管理提供參照。對(duì)于在成本后評(píng)估中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，應(yīng)落實(shí)到各責(zé)任部門(mén)，在后期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中重點(diǎn)關(guān)注，避免重復(fù)發(fā)生。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源精細(xì)化管理

一個(gè)項(xiàng)目要進(jìn)行精細(xì)化管理，首先必須解決的問(wèn)題是向參與管理的全員灌輸精細(xì)化管理的意義、必要性以及可實(shí)現(xiàn)性，從思想方面培養(yǎng)員工追求精細(xì)化的氛圍，并且認(rèn)可精細(xì)化管理的理念。其次是要注重人才的培養(yǎng)，精細(xì)化管理的本質(zhì)是對(duì)人員專業(yè)的要求，對(duì)項(xiàng)目管理參與人員進(jìn)行專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，將職業(yè)技能滲透到每個(gè)人的工作習(xí)慣中。要想真正實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，就必須培養(yǎng)一大批合格的專業(yè)人才，通過(guò)職業(yè)化的管理流程，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化。最后企業(yè)要在管理中運(yùn)用項(xiàng)目管理理論，通過(guò)合理的、科學(xué)的管控促進(jìn)企業(yè)員工的工作積極性，通過(guò)考核、獎(jiǎng)勵(lì)、處罰等手段，引導(dǎo)、培育、促進(jìn)精細(xì)化管理，提高員工的工作效率。經(jīng)過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)良處罰劣質(zhì)的形式，總承包和監(jiān)理主管能逐步增強(qiáng)職責(zé)感、加大質(zhì)量監(jiān)管力度，將質(zhì)量業(yè)務(wù)落實(shí)的更加細(xì)致、完整。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理

精細(xì)化服務(wù)是一種先進(jìn)的理念、態(tài)度及文化。在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理，需要與企業(yè)文化建設(shè)緊密的結(jié)合在一起，營(yíng)造出一種良好的物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理的企業(yè)氛圍。將物業(yè)管理覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、操作和數(shù)據(jù)等。它最終目標(biāo)是利用服務(wù)精細(xì)化的理念、態(tài)度及文化對(duì)看似簡(jiǎn)單的工作 進(jìn)行精細(xì)、優(yōu)質(zhì)的管理。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的不斷拓展，精細(xì)化的管理模式將會(huì)成為企業(yè)管理的主要方式，該管理方式也是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、系統(tǒng)性的工作，需要各項(xiàng)目工作人員的積極配合，將精細(xì)化管理的思想貫徹到企業(yè)發(fā)展的全過(guò)程，促進(jìn)企業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。

[1] 王佳志. 精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用研究[J]. 城市建設(shè)理論研究:電子版, 2013(35).

[2] 黃鵬飛, 郝思遠(yuǎn). 房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理研究[J].城市建設(shè)理論研究:電子版, 2014(22).

[3] 張立. 房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理問(wèn)題分析[J]. 城市建設(shè)理論研究:電子版, 2015(15).