王心良+許連君+胡大偉

摘 要：該文在對我國農(nóng)村集體土地所有制的簡單回顧和農(nóng)村集體土地市場研究的綜述基礎(chǔ)上，得到了我國農(nóng)村集體土地市場概念模型，市場的交易載體、交易雙方、交易對象和交易方式詳細(xì)了解和分析；總結(jié)得出我國農(nóng)村集體土地市場還存在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不完善，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系有待提升和農(nóng)村土地市場的外部環(huán)境需要適應(yīng)等問題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)用地；宅基地；農(nóng)村建設(shè)用地；土地市場

中圖分類號 F311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）20-0001-03

Analysis on the Concept Model of Rural Land Market in China

Wang Xinliang et al.

（School of Economics and Management，Zhejiang University of Water Resources and Electric Power，Hangzhou 310018， China）

Abstract：On the basis of the review of Chinas rural collective land ownership and simple review of the rural collective land market research，this paper has evolved Chinas rural collective land market concept model，including the market transaction support，parties to the transaction，transaction object，transaction mode with deconstruction and analysis，and summed up Chinas rural land property rights system is not perfect，the service system of rural land circulation remains to be promotion and the market of rural land external environment needs to be adapt.

Key words：Agricultural land；Residential land；Rural construction land；Land market

1 導(dǎo)言

我國農(nóng)村土地所有制，從解放初期沒收地主等土地分配給廣大貧下中農(nóng)，是一種平均化的私有土地制度。然而，以經(jīng)營規(guī)模細(xì)小為主體的土地私有模式漸漸不能適應(yīng)國家以重工業(yè)建設(shè)為核心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，于是在1953-1956年之間，國家以農(nóng)業(yè)合作化形式為主要方式的，引導(dǎo)農(nóng)民走互助合作的道路，進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的社會主義改造。1958年開始的人民公社，是合作化進(jìn)程的提速，農(nóng)村土地除了宅基地還保留農(nóng)民所有之外，被以完全公有、集體統(tǒng)一經(jīng)營的高級社及人民公社代替。經(jīng)過短暫幾年人民公社之后，農(nóng)地恢復(fù)以生產(chǎn)隊(duì)為組織的初級農(nóng)業(yè)合作形式，小范圍的合作。1978年，安徽省鳳陽縣小崗村首先實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后，全國各地相繼推行農(nóng)地的農(nóng)民家庭承包責(zé)任制，成為我國農(nóng)村集體土地制度的一個(gè)新創(chuàng)舉，農(nóng)地的所有權(quán)和承包權(quán)得以分離。20世紀(jì)80年代初，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制產(chǎn)生的效果有目共睹，我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)量和產(chǎn)值得到明顯提升。

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，更多農(nóng)民進(jìn)入城市和工廠打工，務(wù)農(nóng)農(nóng)民越來越少，土地拋荒現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，土地規(guī)模化經(jīng)營的可能性和必要性日益顯現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況日益增加，并呈現(xiàn)多樣化趨勢。近年來，農(nóng)民在城市工作穩(wěn)定之后，購買房屋等固定資產(chǎn)，成為生活穩(wěn)定的城市居民，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)成為新的研究命題。所以，無論從實(shí)踐上還是從理論上，對農(nóng)村土地市場進(jìn)行全新梳理和研究，都有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 農(nóng)村集體土地市場研究綜述

我國對農(nóng)村集體土地市場的研究，是近年來的研究熱點(diǎn)之一。國外關(guān)于土地制度變遷等理論的研究相對比較成熟，這些研究對國內(nèi)農(nóng)村土地制度改革具有重要的借鑒意義。國內(nèi)對農(nóng)村集體土地市場化的研究，研究成果比較多，研究方向比較明確，主要有以下幾個(gè)領(lǐng)域：

2.1 農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的研究 北京天則經(jīng)濟(jì)研究所（2010）認(rèn)為影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展的因素中，產(chǎn)權(quán)和制度因素是主要的制約因素。高圣平和劉守英（2007）認(rèn)為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度是培育農(nóng)村土地市場的最主要的基礎(chǔ)，決定了農(nóng)村土地市場發(fā)展的方向以及市場化的程度。黃烈佳和張安錄（2006）在農(nóng)村土地市場在改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制、合理配置農(nóng)地資源、建立健全市場體系等方面都有很深刻的見地。

2.2 農(nóng)地流轉(zhuǎn)的研究 首先是黃天元，李偉芳，錢憶露（2006）提出土地流轉(zhuǎn)即土地所有權(quán)或使用權(quán)在不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間的流動和轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵。蔣省三和劉守英（2007）按照土地的用途，提出農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地之間的流動、農(nóng)用土地向非農(nóng)用地之間的流動以及非農(nóng)用地之間的流動土地流轉(zhuǎn)的外延。陳錫文（2011）等對農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)原因，流轉(zhuǎn)績效，影響因素，以及如何推動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式方法進(jìn)行探析。

2.3 農(nóng)地市場運(yùn)行機(jī)制研究 李永安（2013）等提出完善農(nóng)村土地市場市場服務(wù)體系，特別是農(nóng)地價(jià)格機(jī)制、中介機(jī)制、農(nóng)地約束機(jī)制、農(nóng)地收益分配機(jī)制的建設(shè)。錢忠好和馬凱（2007）認(rèn)為我國農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓市場處于初級階段，發(fā)育緩慢，區(qū)域差異性顯著。石敏和李琴（2014）認(rèn)為基層政府對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場干預(yù)過多，市場壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重，交易市場信息不對稱，不公平的市場交易較多。

2.4 城鄉(xiāng)土地市場一體化研究 高圣平和劉守英（2007）認(rèn)為為了保障建設(shè)用地有序供應(yīng)，必須加強(qiáng)市場監(jiān)管，將農(nóng)村集體土地和國有土地兩者都納入統(tǒng)一的土地市場。錢忠好和馬凱等（2007）提出了通過統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場制度創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村集體土地市場發(fā)展。蔣省三和劉守英（2007）從規(guī)范征地、劃撥和土地儲備等角度提出重構(gòu)農(nóng)村集體土地一級市場，推動建設(shè)用地市場的一體化。

大部分學(xué)者都肯定我國農(nóng)村集體土地市場的市場化發(fā)展方向，同時(shí)也認(rèn)為該市場的市場結(jié)構(gòu)和體系中依然存在機(jī)制不健全和人為控制因素比較明顯等問題，總的來說，農(nóng)村集體土地市場的發(fā)展還處在發(fā)展與完善階段。

3 農(nóng)村集體土地市場化發(fā)展模型

我國農(nóng)村集體土地市場分成農(nóng)業(yè)用地，農(nóng)村宅基地，農(nóng)村集體建設(shè)用地3大模塊（圖1）。

3.1 交易標(biāo)的物 農(nóng)村集體土地市場交易的標(biāo)的物為農(nóng)地和建設(shè)用地2類，其中建設(shè)用地又分成宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地3類。

（1）農(nóng)用地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條“將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地”，并規(guī)定：“前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等”。農(nóng)用地簡稱農(nóng)地。

（2）建設(shè)用地。農(nóng)村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地；農(nóng)村宅基地，是農(nóng)民個(gè)人作為住宅基地而占有、利用村集體所有的土地。公益性公共設(shè)施用地指農(nóng)村集體所有的禮堂、廣場和道路等占有的土地。經(jīng)營性用地是指農(nóng)村集體所有的開發(fā)區(qū)和工業(yè)用地等。

3.2 交易雙方 （1）供給方是農(nóng)地所有者，即農(nóng)民或者農(nóng)村集體組織。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體，即土地的承包方也就是集體內(nèi)的農(nóng)戶或獨(dú)立家庭。

（2）需求方分2種情況：一種情況是農(nóng)村集體內(nèi)部成員，也就是農(nóng)民。另外一種情況是村集體組織之外的成員。

建設(shè)用地，我國規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地只能在農(nóng)村集體內(nèi)部交易。因此，供求雙方都是農(nóng)村集體內(nèi)部成員；另一種情況是農(nóng)用地，農(nóng)用地的經(jīng)營權(quán)，可以由農(nóng)村集體之外參與，因此他的需求方可以是所有公民。

（3）土地供求關(guān)系是農(nóng)村集體土地市場的基本關(guān)系。農(nóng)村集體土地不僅具有面積的有限性、利用的適宜性、位置的固定性和可利用的持續(xù)性，因此，其供求關(guān)系不僅表現(xiàn)為一定數(shù)量的土地供給與需求，而且還表現(xiàn)在土地質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、區(qū)位和時(shí)序上的供給與需求。

3.3 交易方式 農(nóng)村集體土地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織如村集體和生產(chǎn)小組所有。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)交易的承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)、用益權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利歸集體經(jīng)濟(jì)組織的成員農(nóng)民所有。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的方式很多，主要有：

（1）轉(zhuǎn)包。轉(zhuǎn)包是指在土地承包期內(nèi)，農(nóng)村集體土地承包人將所承包的土地部分或者全部轉(zhuǎn)給第三方耕種，由第三方向承包方履行義務(wù)，承包方與集體所簽訂的合同仍由原承包方履行，第三方與農(nóng)村集體之間沒有合同關(guān)系。轉(zhuǎn)包合同通常為有償?shù)暮贤?/p>

（2）租賃。租賃是最為普遍的一種流轉(zhuǎn)形式。主要是宅基地建房，在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地使用權(quán)，即農(nóng)村集體村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，將房屋出租，個(gè)人得到利益，承租人將土地作為住宅、辦公、倉庫或其他經(jīng)營性服務(wù)場所。此類形式主要發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一般期限明晰。

（3）投資入股。投資入股是指土地承包經(jīng)營權(quán)人為取得投資收益而將土地承包經(jīng)營權(quán)作為出資標(biāo)的的行為。在改革開放之后，以承包經(jīng)營權(quán)出資日漸增加，一般形式包括以承包經(jīng)營權(quán)出資入股，成立土地股份有限公司和成立股份合作社2大類。在實(shí)踐中主要為后者。

（4）土地信托。土地信托，是農(nóng)村集體土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高農(nóng)村集體土地等不動產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營效率，而將農(nóng)村集體土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)規(guī)劃與管理，將土地開發(fā)經(jīng)營的利潤做為信托受益分配金交付給受益人。

除了以上這些形式，繼承、互換、反租倒包、代耕代種、轉(zhuǎn)讓也是農(nóng)地流轉(zhuǎn)的重要方式。

4 培育農(nóng)村集體土地市場對策建議

4.1 完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度 馬克思提出，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是商品交換關(guān)系的前提，交易雙方當(dāng)事人只有彼此承認(rèn)對方財(cái)產(chǎn)權(quán)利，才有順利發(fā)生交換行為。農(nóng)民通過交易可從自己享有產(chǎn)權(quán)交換中獲得明確的更廣泛的收益，從而激勵(lì)產(chǎn)權(quán)人尋求更多收益，推進(jìn)資源的重新配置。完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)體系，梳理農(nóng)村集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、買賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)等權(quán)屬關(guān)系，厘清農(nóng)村集體組織成員關(guān)系，保障集體土地成員擁有的產(chǎn)權(quán)，減少因?yàn)橹黧w不清和產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂所導(dǎo)致的各種糾紛。完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)體系是土地市場交易的前提和基礎(chǔ)。運(yùn)用法律工具，維護(hù)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不受侵犯，保障農(nóng)村集體土地所有者及使用者的權(quán)利，減少土地市場交易糾紛，理清農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體不清、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊的問題。

4.2 優(yōu)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系 由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)分散在各個(gè)農(nóng)戶手中，信息閉塞協(xié)調(diào)溝通成本高，農(nóng)村集體土地供給方找不到合適的土地需求方。而農(nóng)村集體土地需求方又找不到合適的農(nóng)村集體土地供給方，造成信息不對稱，影響農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的效率。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，需要各種配套措施和制度。需要建立相關(guān)組織和機(jī)構(gòu)，保證農(nóng)村集體土地交易。土地交易雙方的媒介和橋梁，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)交易的關(guān)鍵，是提升農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易效率，提升農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易績效的必要環(huán)節(jié)。市場機(jī)制是通過市場競爭來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)通過市場的供求、投機(jī)、宏觀調(diào)控等要素實(shí)現(xiàn)作用的機(jī)理，實(shí)現(xiàn)市場資源配置。市場機(jī)制的實(shí)現(xiàn)，不僅需要一整套的市場制度，更需要相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和硬件條件，才能保證農(nóng)村集體土地市場的順利正常運(yùn)行。農(nóng)村土地市場運(yùn)行需要落實(shí)農(nóng)村集體土地價(jià)格構(gòu)成因素，建立農(nóng)村集體土地價(jià)格評估機(jī)制，健全農(nóng)村土地估價(jià)指標(biāo)體系；建立農(nóng)村集體土地交易的服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善相對穩(wěn)定的農(nóng)村集體交易場所，健全農(nóng)村集體土地交易的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范農(nóng)村集體土地交易的申報(bào)、登記、核準(zhǔn)、過戶手續(xù)。

4.3 優(yōu)化農(nóng)村土地市場的外部環(huán)境 農(nóng)村集體土地市場化順利進(jìn)行，跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和配套服務(wù)直接相關(guān)。長期以來，為了城市化、工業(yè)化發(fā)展，農(nóng)民集體奉獻(xiàn)了大量的土地。而現(xiàn)在，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)民就業(yè)，農(nóng)村勞動力向城市集中起到帶動作用。需要非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，全面吸收農(nóng)民就業(yè)，提高農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)水平，滿足農(nóng)民的利益訴求，從而促進(jìn)更多的農(nóng)民參與農(nóng)村集體土地市場交易中來。農(nóng)民的社會保障體系的發(fā)育程度，完善程度也對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)造成直接影響。農(nóng)村社會保障法律制度的缺位限制了農(nóng)民參與農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的積極性，造成農(nóng)村集體土地需求意愿遠(yuǎn)高于農(nóng)村集體土地供給、農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓規(guī)模比較小、以及農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包的期限較短等問題。

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