馮侖

商用不動(dòng)產(chǎn)一共有五大類：寫字樓、購(gòu)物中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康。而決定商用不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的元素，除了市場(chǎng)供求外，還有開發(fā)商的水平，因?yàn)樯逃貌粍?dòng)產(chǎn)不是用來(lái)銷售，而是為了出租的。

比如說(shuō)，搭建一個(gè)餐館，出租給餐館經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者再開餐館讓別人來(lái)吃飯，這條經(jīng)營(yíng)鏈條比較長(zhǎng)，開發(fā)商的水平很重要。我有個(gè)朋友在成都專門做這種房地產(chǎn)。他在好的街道邊上蓋一些矮樓，準(zhǔn)備好各種廚房設(shè)備，甚至板凳桌椅；除此之外，他還培訓(xùn)公共服務(wù)員。

這樣一來(lái)，要開餐館的人需要準(zhǔn)備的就特別簡(jiǎn)單，申請(qǐng)個(gè)執(zhí)照，招牌一掛，就完了。很多餐飲店老板認(rèn)為，這樣開餐館的成本就降低了，萬(wàn)一經(jīng)營(yíng)不好，拍屁股就能走人了。所以他的不動(dòng)產(chǎn)很受歡迎，這也體現(xiàn)了開發(fā)商的水平。

在商用不動(dòng)產(chǎn)中，每一種業(yè)態(tài)都很復(fù)雜。在整個(gè)商用不動(dòng)產(chǎn)的建造過(guò)程中，開發(fā)商起什么作用呢？他要先把運(yùn)營(yíng)商請(qǐng)過(guò)來(lái)，然后再去找投資商解決財(cái)務(wù)問(wèn)題。所以開發(fā)商是導(dǎo)演兼制片，運(yùn)營(yíng)商是明星，投資商是財(cái)務(wù)支持者。只有這三者順利結(jié)合，才能建造出一個(gè)好的商用不動(dòng)產(chǎn)。

在這個(gè)過(guò)程中，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)最重要的事情，就是選明星。明星那么多，不是名氣越大，就能保證票房越高。名氣大，你要給他更多的錢，但我們看電影更多是沖導(dǎo)演去的，而一個(gè)好的開發(fā)商會(huì)找到適合這個(gè)酒店的管理公司。

另外，開發(fā)商也要會(huì)編劇本。這個(gè)酒店在什么位置？是度假酒店、辦公酒店、精品酒店還是民宿？因?yàn)榫频瓴蝗菀踪嶅X，所以在資金財(cái)務(wù)安排上，如果開發(fā)商拿出10% 以上的錢去做酒店，都是要死的。

其次是購(gòu)物中心，中國(guó)的購(gòu)物中心和全世界其他地方一樣，因?yàn)槭艿诫娚痰膹?qiáng)烈沖擊，每年減少10%到15%的經(jīng)營(yíng)面積。

接著看醫(yī)療健康。美國(guó)的醫(yī)療健康商用不動(dòng)產(chǎn)占 REITs的15%，大約1萬(wàn)億美金，這是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。

而目前中國(guó)醫(yī)療健康的不動(dòng)產(chǎn)，還沒(méi)有形成一個(gè)完整的業(yè)態(tài)。中國(guó)現(xiàn)在大概有12000家民間醫(yī)療機(jī)構(gòu)，還有11000 家左右的公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，但民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)每年上漲超過(guò) 1000 家，公立的每年只漲幾十家。

因?yàn)楣⑨t(yī)療機(jī)構(gòu)要去財(cái)政申請(qǐng)資金，大部分的資金用來(lái)自己建不動(dòng)產(chǎn)、買設(shè)備，而且技術(shù)更新以后，老設(shè)備都舍不得扔?，F(xiàn)在全世界大部分的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，只要付租金即可，連醫(yī)療專用的設(shè)備都有服務(wù)機(jī)構(gòu)為他們專門定制，他們的成本都花在拉攏人才上。所以，民營(yíng)醫(yī)院的服務(wù)質(zhì)量好，發(fā)展快。

最后來(lái)看寫字樓。有能力做寫字樓的，有北京、上海、深圳等幾座城市。寫字樓如果做得好，比住宅更能賺錢，但是這需要長(zhǎng)線的算賬方法。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，投資商用不動(dòng)產(chǎn)的訣竅就是在最好的地段，做品質(zhì)最好的房子，租給最有錢的人。哪怕再過(guò)20 年，也不會(huì)輸給任何住宅公司。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展的好時(shí)候其實(shí)才剛剛開始，在這個(gè)行業(yè)里，我們還要進(jìn)行長(zhǎng)期的深耕經(jīng)營(yíng)。