程 琳

房產(chǎn)管理的實(shí)踐與探索

程 琳

房產(chǎn)管理是現(xiàn)代城市規(guī)劃和建設(shè)的重要基礎(chǔ)，房產(chǎn)管理的現(xiàn)代化是適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，提高房產(chǎn)管理部門管理水平的重要工作。然而由于我國(guó)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)管理工作起步較晚，相關(guān)的管理體系尚未得以明確和完善，使得房地產(chǎn)管理工作在實(shí)際的操作過程中面臨著諸多的難題，從而制約了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速建設(shè)進(jìn)步。下面本文將結(jié)合當(dāng)今時(shí)代人們生產(chǎn)生活的實(shí)際需求情況，對(duì)我國(guó)城市房產(chǎn)管理工作定位與作用進(jìn)行簡(jiǎn)單的論述。

一、房產(chǎn)管理現(xiàn)代化的重要性

隨著城市建設(shè)的步伐加快，過去的房產(chǎn)管理主要是建立在產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，而現(xiàn)代房地產(chǎn)管理主要是建立在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，從這個(gè)角度進(jìn)行分析，可以將土地使用權(quán)作為商品，這樣房和地都能夠成為商品。所以住房成為一種特殊的商品。政府有責(zé)任幫助社會(huì)成員獲得居住條件，尤其是對(duì)于低收入者，具有一定的福利性。

在過去的房地產(chǎn)管理工作的業(yè)務(wù)范圍比較小，僅限于直屬企業(yè)和直管公房中，而目前的房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)逐漸擴(kuò)大，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)于一體的綜合性非常強(qiáng)的行業(yè)，所以房地產(chǎn)的管理已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)管理部門和行政管理部門相結(jié)合的部門。

二、房產(chǎn)管理現(xiàn)代化建設(shè)的具體措施

（一）加強(qiáng)檔案的管理

隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)管理作為政府服務(wù)窗口的部門也逐漸認(rèn)識(shí)到在房產(chǎn)管理工作中檔案管理的重要性，檔案管理不僅是健全管理機(jī)制，也是規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的重要的組成部分。加強(qiáng)檔案的管理也是促進(jìn)房產(chǎn)管理的現(xiàn)代化的重要途徑。第一，加強(qiáng)檔案管理首先應(yīng)該建立目標(biāo)責(zé)任書，把檔案工作的管理目標(biāo)作為房產(chǎn)管理的重點(diǎn)內(nèi)容，在實(shí)施的過程中為了保證目標(biāo)任務(wù)能夠順利完成，把檔案管理的責(zé)任書作為檔案業(yè)務(wù)的建設(shè)、計(jì)算機(jī)的管理以及服務(wù)利用等方面。并且應(yīng)該把檔案管理工作完成的目標(biāo)作為年度考核機(jī)制，使檔案管理作為房產(chǎn)管理中一項(xiàng)重要的內(nèi)容；第二，加強(qiáng)對(duì)檔案管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，全面提高業(yè)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，并且檔案管理人員應(yīng)該定期進(jìn)行培訓(xùn)，積極參加檔案管理部門崗位培訓(xùn)，保證房產(chǎn)管理人員應(yīng)該持證上崗，在對(duì)檔案業(yè)務(wù)管理人員培訓(xùn)的過程中還應(yīng)該積極鼓勵(lì)檔案管理人員參加各種教育學(xué)習(xí)，從而不斷提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)水平和綜合能力；第三，在房產(chǎn)管理中實(shí)施檔案現(xiàn)代化管理不僅能夠提高工作效率，而且對(duì)提高檔案管理的準(zhǔn)確性和可靠性、連續(xù)性以及完整性等具有重要的作用。目前房產(chǎn)檔案的計(jì)算機(jī)管理水平日趨成熟，不僅能全面快捷的實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)查詢，而且能夠使房產(chǎn)檔案管理逐漸實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化以及現(xiàn)代化的要求。比如住房資金的管理中心為了能夠達(dá)到檔案管理現(xiàn)代化的要求，一直堅(jiān)持規(guī)劃的超前性、管理重點(diǎn)突出以及全面推廣等房產(chǎn)管理的信息化建設(shè)，并且在房產(chǎn)管理中實(shí)施基金管理和房改的管理。從而使房產(chǎn)檔案管理走向現(xiàn)代化，不斷提高房產(chǎn)管理水平。

房地產(chǎn)檔案管理在維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中發(fā)揮著重大作用，但隨著房地產(chǎn)飛速的發(fā)展，檔案資料量的增加等諸多問題為我們的管理人員及經(jīng)辦人員增加了很多繁重的工作負(fù)擔(dān)，在客觀上影響了市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)效率。那么如何采取相應(yīng)的措施是擺在我們面前的重要課題，而最大力度的加大檔案管理的力度是解決這一問題的關(guān)鍵。房產(chǎn)檔案，是城市房產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、調(diào)查、變更及轉(zhuǎn)移等房屋權(quán)屬活動(dòng)中形成的具有保存價(jià)值的資料。做好房產(chǎn)管理的檔案管理工作無疑有著重要的意義和影響。

（二）產(chǎn)權(quán)登記管理

產(chǎn)權(quán)登記管理，是房產(chǎn)管理部門行政管理中最基礎(chǔ)的工作，產(chǎn)權(quán)管理規(guī)范化對(duì)于落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控限購(gòu)、限貸政策，對(duì)于實(shí)施差別化的稅收政策，對(duì)于住房保障政策的落實(shí)和保障對(duì)象的界定，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管職能都發(fā)揮了積極而重要的作用。產(chǎn)權(quán)登記管理工作內(nèi)容一般包括：房屋上市審批，房產(chǎn)測(cè)繪成果認(rèn)定、使用及管理，商品房面積違法行為管理，新建商品房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押、確權(quán)的審核與審批等；內(nèi)容繁多，操作流程復(fù)雜。因此，制定、實(shí)施嚴(yán)格的審核與審批制度，保證各項(xiàng)工作業(yè)務(wù)開展的合法性，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，減少房產(chǎn)糾紛等就顯得至關(guān)重要。通過推進(jìn)規(guī)范化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)售許可、網(wǎng)上簽約、權(quán)屬登記管理一體化，不斷拓展系統(tǒng)管理功能，實(shí)現(xiàn)預(yù)售、中介、租賃、測(cè)繪等房地產(chǎn)管理的一體化和全覆蓋。把房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的有關(guān)要求體現(xiàn)到登記規(guī)范化管理工作中，推動(dòng)房地產(chǎn)管理的全面規(guī)范化，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序起到很好的作用。

以商品房預(yù)售為重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，從規(guī)范預(yù)售許可到規(guī)范預(yù)售行為延伸，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的無證售房、規(guī)避限購(gòu)政策、發(fā)布虛假信息和廣告、不在售樓處公示相關(guān)信息，不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的行為 ，對(duì)于通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的，在辦理交易過戶時(shí)要提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽名的合同。加強(qiáng)商品房預(yù)售行為監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)一步加大整治房地產(chǎn)交易秩序力度，不斷深化和拓展登記規(guī)范化管理工作的內(nèi)涵。保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

為實(shí)現(xiàn)“安居工程”項(xiàng)目，我國(guó)依據(jù)有關(guān)政策，開工建設(shè)了大批經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家減免稅收，由地方政府投入土地，開發(fā)企業(yè)不超過3%的利潤(rùn)，使經(jīng)濟(jì)條件較差的順利住上了樓房，逐步實(shí)現(xiàn)了居住樓房化，大踏步地向城市現(xiàn)代化邁進(jìn)?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)有效拉動(dòng)了我國(guó)GDP的增長(zhǎng)，優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的萬能藥。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不是十全十美，從我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，存在著兩種明顯的性質(zhì)完全不同的城市房地產(chǎn)發(fā)展模式。第一種，以北京、上海等大城市為代表，由于其特殊的政治、經(jīng)濟(jì)背景，這類城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以吸引大量國(guó)內(nèi)外資金，眾多投資中多以高質(zhì)量投資為主，有效增加了此類城市經(jīng)濟(jì)含量，增大了城市發(fā)展的輻射作用。典型的現(xiàn)象是，紛紛在這類城市中設(shè)立辦事處，甚至較高層次企業(yè)發(fā)展到一定程度，將主要辦事機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移至此類城市，進(jìn)一步促進(jìn)了該類城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在另外一些城市，也可以稱為二、三線城市，房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張可能會(huì)取得截然相反的效果，出現(xiàn)不良反映，彼此之間的關(guān)系不是相互支撐而是相互制約，應(yīng)引起房產(chǎn)管理部門的重視。在二、三線城市逐步建立與房地產(chǎn)為發(fā)展相配套的工業(yè)、商業(yè)，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

總之，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)房產(chǎn)管理工作提出了更高的要求，這就要求我們?cè)趯?shí)際的管理工作中，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，不斷提高自身的管理水平。房產(chǎn)的管理工作涉及到千家萬戶，與人民群眾的利益密切相關(guān)，做好房產(chǎn)的管理工作不僅有利于人民群眾生活質(zhì)量的提高，也有利于整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、優(yōu)化服務(wù)，提高管理水平

房產(chǎn)管理的最終目標(biāo)是為人民服務(wù)，所以在房產(chǎn)管理現(xiàn)代化建設(shè)中首先應(yīng)該以人民的利益為重，在房產(chǎn)管理中，我們堅(jiān)持“想住戶之所想、記住戶之所急”從而為住戶解決住房問題，實(shí)現(xiàn)為人民服務(wù)的宗旨。在房產(chǎn)管理中我們通過進(jìn)行制定服務(wù)公約、以制度提高管理人員的為人民服務(wù)的意識(shí)，不斷加強(qiáng)職工的服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)水平。這樣不僅能夠提高房產(chǎn)管理的綜合水平，而且還極大減少房產(chǎn)管理部門和住戶之間發(fā)生的矛盾，同時(shí)也極大地減少住戶欠費(fèi)的現(xiàn)象。通過不斷的優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)房產(chǎn)管理，而且對(duì)提高房產(chǎn)管理的現(xiàn)代化水平，實(shí)現(xiàn)為人民服務(wù)的宗旨具有重要的作用和價(jià)值。

總之，房產(chǎn)管理現(xiàn)代化是社會(huì)發(fā)展必然途徑，是現(xiàn)代化房產(chǎn)管理的技術(shù)方式更新、改革發(fā)展的過程。在房產(chǎn)管理中加強(qiáng)對(duì)檔案的管理，提高為人民服務(wù)的意識(shí)，從而才能真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)現(xiàn)代化管理，促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（作者單位為鞍山市國(guó)有非住宅物業(yè)管理中心）