潘愛萍，鞏暉，孟小迷

（1.河南財政金融學院工程經(jīng)濟系；2.河南財政金融學院財政稅務系，河南鄭州　450000）

城市房地產(chǎn)拆遷補償價格評估問題分析

潘愛萍1，鞏暉2，孟小迷2

（1.河南財政金融學院工程經(jīng)濟系；2.河南財政金融學院財政稅務系，河南鄭州450000）

城市發(fā)展過程中房地產(chǎn)的拆遷是不可避免的，雖然有相關法規(guī)政策作為拆遷補償價格確定的依據(jù)，但在實際過程中，補償價格的確定仍然有復雜情況需要視具體情況而定。通過分析當前城市房屋拆遷補償價格評估方面存在問題和難點，提出了解決對策，評估機構應該重視土地價值，建立科學的修正系數(shù)指標；加強同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通；按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認定；按當?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房；評估考察時間前置，評估時點后置。

城市房屋；拆遷補償；價格；問題；對策

一、拆遷評估中存在的主要問題與難點

（一）對估價方法的選擇問題

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！碑斢帽容^法估價時，通常將評估基準價作為依據(jù)，再根據(jù)同類房地產(chǎn)在新舊程度、樓層等方面的差異情況進行修正，得出具體被拆遷房屋的評估價格。在評估基準價時，區(qū)位、用途和裝修狀況等已考慮在內(nèi)。但如何確定基準價和修正系數(shù)就成為需要解決的問題。

基準價的確定主要是以被拆遷房屋周邊的房屋交易實例進行修正獲得。但在房屋的拆遷時，本質(zhì)上該房屋的區(qū)位已發(fā)生變化，上述原有房屋的土地規(guī)劃用途應采用新的用途，只有這樣才能達到該土地的最高最佳使用，因此，對拆遷房屋的價值評估，應重點考慮土地價值變化對整體房地產(chǎn)價值的影響程度。

在修正系數(shù)方面，由于沒有完全相同的兩個房地產(chǎn)，所以首先存在的問題是如何確定這些修正系數(shù)才能反映房地產(chǎn)間的差異，其次是這些系數(shù)大多數(shù)存在區(qū)間，需要估價人員合理確定。

（二）在估價過程中存在的質(zhì)疑問題

拆遷評估的客觀公正事關拆遷人與被拆遷人的切身利益，對評估結果的咨詢是正常的，但由于各種因素的影響，評估結果會出現(xiàn)些微誤差。所以就有很多質(zhì)疑并要求解答。有的被拆遷人還對評估公司和拆遷人的關系產(chǎn)生質(zhì)疑，影響評估機構正常開展業(yè)務。

（三）對被拆遷房屋的用途認定問題

有的被拆房屋為老舊房而沒有產(chǎn)權證，或有產(chǎn)權證，但缺少用途記載，故對用途的認定，成為了拆遷當事人爭論的焦點。這種情況如解決不好，會產(chǎn)生許多問題。

（四）突擊建房、突擊裝修問題

在拆遷評估過程中經(jīng)常會碰到被拆遷人突擊建房，突擊裝修的問題。對于新建的搭建物，沒有合法的手續(xù)，入戶調(diào)查難，或不給予評估，或不予登記，增大了評估難度。

（五）價值時點的問題

《房地產(chǎn)估價指導意見》規(guī)定“拆遷價值時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點”。但在實際的操作過程中，經(jīng)常由于各種原因導致雖然房屋拆遷的范圍已經(jīng)確定，可房屋拆遷許可證卻還沒有拿到，或者拆遷許可證雖拿到后，過很久才進行房屋拆遷。因此，以拆遷許可證頒發(fā)之日時為估價時點就顯得很不合理，這樣既不能保障被拆遷人的合法權益，又增加了拆遷工作的難度。

二、針對拆遷房屋價格評估中出現(xiàn)的問題提出對策

（一）重視土地價值，建立科學的修正系數(shù)指標

對于房地產(chǎn)的評估，關鍵問題就是“土地最高最佳使用”。因此建議在確定評估方法中應重視土地區(qū)位價格的評估，重視基準價的合理確定，建議基準價的確定更加明細化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要只停留在較大的選值范圍內(nèi)。

關于修正系數(shù)，當前拆遷評估中用到的大量修正系數(shù)，主觀隨意性、經(jīng)驗性的確定所占成分過大。建議組建一支研究隊伍，對各種修正系數(shù)和參數(shù)進行科學研究，建立合乎客觀情況的標準，并結合實際情況進行修正，使這一基礎工作更具科學性和實際性。

（二）加強同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通

工作中，評估機構應善于與拆遷人溝通，分析原因，研究對策；與同行溝通是有可能因為同類區(qū)域的不同待拆遷項目建設單位可能不同，又或者是同一拆遷項目由于多種原因導致多次核發(fā)拆遷許可證，估價機構可能不同。不同的估價機構進行現(xiàn)場查勘過程時，由于主觀因素存在，設定價格內(nèi)涵過程不一致，就造成了同區(qū)域不同項目的評估價格存在較大的差異。這就要求估價機構最好建立信息資源共享，做到整體平衡，避免出現(xiàn)價格矛盾。

（三）按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認定

《房地產(chǎn)估價指導意見》第十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結果進行評估，對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認?！痹摲N情況下雙方當事人很難進行協(xié)商，當評估機構面對這樣的棘手問題時，評估人員既要把政策告知當事人并努力進行說服，又要使規(guī)劃部門配合盡早拿出確認的結果。從而解決拆遷當事人之間的矛盾，減少評估結果的差異。

（四）按當?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房

針對突擊建房，要對拆遷人講明，在進行入戶調(diào)查時，要將新建的與之前建的房屋都給予詳細登記，同時需要被拆遷人簽字，如拒不簽字，可以讓與拆遷當事人沒有利害關系的第三人代簽，同時要對建筑物室內(nèi)外狀況進行錄像并拍照，留存好第一手資料，然后組織由被拆遷人、拆遷人、街道辦、拆遷辦和評估人員參加的協(xié)調(diào)會議，首先聲明拆遷前的突擊建房是一種違法行為，然后商定對這部分突擊建成的房屋給予建造成本的適當補償。在這種情況下，通常適合采用成本法進行評估，測算新建房屋實際成本可以按成本比例為拆遷補償評估的結果。

（五）評估考察時間前置，評估時點后置

在拆遷改造時，在辦理規(guī)劃等手續(xù)后，到拆遷部門進行審核時，還需一段時間。期間，評估機構就應同拆遷管理部門到現(xiàn)場進行摸底，了解區(qū)域市場概況、區(qū)位、房屋結構等情況，并對不同結構、性質(zhì)、建筑年代的房屋進行入戶抽查并記錄，掌握待拆房屋一手資料。待拆遷許可證發(fā)放之后，評估時點應確定在拆遷期限內(nèi)的某天，一是有利于拆遷評估的公正公平；二是不容易受拆遷當事人后期影響；三是節(jié)省評估所需的時間，方便拆遷工作如期完成。

［責任編輯：高萌］

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1009-6043（2016）010-0028-02

2016-09-13

潘愛萍（1969-），女，河南鄭州人，河南財政金融學院工程經(jīng)濟系副教授。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟；

鞏暉（1972-），女，河南鄭州人，河南財政金融學院財政稅務系副教授。研究方向：稅收經(jīng)濟。