文/宋安成

“天災(zāi)”致?lián)p物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任分析

文/宋安成

自然災(zāi)害俗稱“天災(zāi)”，是指給人類生存帶來危害或損害人類生活環(huán)境的自然現(xiàn)象，包括干旱、洪澇、臺風、冰雹、暴雪、沙塵暴等氣象災(zāi)害，火山、地震災(zāi)害，山體崩塌、滑坡、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害，風暴潮、海嘯等海洋災(zāi)害和重大生物災(zāi)害等。從物業(yè)管理的角度來看，常見的“天災(zāi)”是洪澇、臺風、暴雨、暴雪、冷凍等，多是天氣的驟變所致的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、公共部位和專用部分的財產(chǎn)或者人身損害，常見的案例包括冷凍造成的水管爆裂、暴雨所致的車庫進水，臺風所致的物體墜落致人、致物損失,等等。

為了更好地辨析“天災(zāi)”致?lián)p物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責任，幫助企業(yè)在各類“天災(zāi)”面前規(guī)避法律風險，筆者結(jié)合自己多年的司法實踐經(jīng)驗與各位共同討論“天災(zāi)”致?lián)p的法律風險與規(guī)避問題。

一、“天災(zāi)”是不是法律意義上可以免責的“不可抗力”

“天災(zāi)”是否屬于可以免責的“不可抗力”，應(yīng)當視具體的實際情況來分析，不能一概而論。我國《民法通則》第153條規(guī)定： “不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?依據(jù)此條規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)，并不是所有天氣災(zāi)害都同時具備上述三個條件，比如暴雨、寒流、暴雪等天氣，在日常生活中是可以通過現(xiàn)代科技手段知悉或者采取措施避免因其受損的。因此該類“天災(zāi)”一般不屬于不可抗力的情形。但如臺風、洪澇這種氣象災(zāi)害，雖然可以提前預(yù)知，但無法預(yù)見和避免其引起的災(zāi)禍，所以也可作為免責的“不可抗力”的情形，至于地震、海嘯等難以預(yù)測、無法避免和克服的“天災(zāi)”，無疑是可以認定為“不可抗力”的情形而免除責任的。

當然以上只是一般情況下的判斷標準，對于如何認定，筆者認為還應(yīng)結(jié)合“不可抗力”的影響程度作具體分析：如果該“不可抗力”無法阻止，采取措施仍無濟于事，那么可免除履行方的全部責任；如果“不可抗力”可以采取相關(guān)措施減少損失，還有部分仍無法避免，那么可免除履行方部分責任；如果“不可抗力”是可以采取措施完全避免的，而履行方卻未采取措施止損，那么需要承擔全部的責任。

二、“天災(zāi)”能否成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)免責的理由

就物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于“不可抗力”的情況主要表現(xiàn)為因洪澇、臺風而引起的水災(zāi)。一旦發(fā)生該類“天災(zāi)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以免除自身責任？筆者從事物業(yè)服務(wù)訴訟多年，總結(jié)出以下幾點。

（一）人為可以控制的程度

臺風造成的損害分為兩類，一類是人為可以控制的程度，是可以通過相應(yīng)措施避免或者減少的，一類是人類無法預(yù)料的損失，比如說臺風暴雨過境將地下車庫淹沒，導(dǎo)致業(yè)主汽車受損。對于前者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極采取措施避免，依據(jù)損害的情況可以要求減少或者免除相應(yīng)責任；而對于后者，比如車庫被淹的例子，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然，盡到提示義務(wù)，但無法預(yù)料車庫會被水淹。換句話說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的措施僅是消極的規(guī)避措施，它無法阻止臺風的到來，只可能減少預(yù)知損害而無法避免未知的損害。

因此，筆者認為對于該類案件認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)免責較為合理。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡自身能力完成了“天災(zāi)”預(yù)警工作；其次，暴雨導(dǎo)致車庫淹沒是物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法預(yù)測的后果，也是不能克服的事件，該事件已經(jīng)超出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以控制的范圍，或者說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)自身能力面對該類情形時“束手無策”。因此，對于該類“不可抗力”造成的損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需舉證自身已履行應(yīng)盡義務(wù)，對于無法控制及預(yù)料的部分是應(yīng)免責的。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定對業(yè)主財產(chǎn)保護的職責，但該保護存在一定的限度，并不是說只要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何財產(chǎn)損害，都應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔責任。這顯然有悖于公平正義的原則。筆者遇到過這樣的案例:極端天氣導(dǎo)致小區(qū)公共管道及多位業(yè)主家中水管崩裂，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔因管道崩裂造成損害的全部責任。

上述案例中業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償公共管道與自家管道崩裂造成的損失，筆者認為不妥。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍是公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備財產(chǎn)安全，而不包括業(yè)主專有區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)的安全，對于公共管道的崩裂物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時修復(fù)，并對造成的損失承擔一定的責任，但業(yè)主家中水管屬于業(yè)主專有區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)，其專有性決定了水管的修繕工作不屬于只負責公共區(qū)域服務(wù)的物業(yè)的職責，換句話說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有義務(wù)和責任保障超出物業(yè)服務(wù)范圍的財產(chǎn)安全。因此，對該部分因“天災(zāi)”出現(xiàn)的損失物業(yè)服務(wù)企業(yè)是可以免責的。至于小區(qū)業(yè)主的水管崩裂造成的損失，由誰承擔責任，筆者會在后文詳細說明。

（三）受損方的過錯程度

一旦“天災(zāi)”發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若未盡到應(yīng)盡義務(wù)，是需要承擔一定責任的，同樣地，如果業(yè)主在避免災(zāi)害損失時存在過錯，也理應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就業(yè)主存在的過錯免除相應(yīng)的責任。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到臺風預(yù)警，要求所有車輛停至妥善位置，但業(yè)主不聽建議導(dǎo)致車輛被掉落樹干砸壞，事后就不應(yīng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。

該案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提醒業(yè)主并要求其采取預(yù)防措施，避免汽車受損，但業(yè)主未采納，導(dǎo)致汽車受損。業(yè)主應(yīng)當預(yù)見而沒有預(yù)見汽車可能受損，因此對該結(jié)果的產(chǎn)生存在明顯過錯，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了通知義務(wù)，對由“不可抗力”導(dǎo)致的業(yè)主財產(chǎn)損害可以免責。

（四）第三方的責任分析

對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，“天災(zāi)”的危害主要表現(xiàn)為對小區(qū)設(shè)備的損壞造成的損失。比如上述案例中水管因天氣狀況崩裂，業(yè)主對于自家水管的崩裂應(yīng)當向誰追究責任？司法實踐中法官對于此類情況一般認定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔損害賠償責任，原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施具有維護與修繕義務(wù)。但是筆者認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備具有維護義務(wù)，而對于業(yè)主家中的水管并不存在該義務(wù)。我國《物權(quán)法》對共有財產(chǎn)所有權(quán)進行了明確的區(qū)分，《上海居住物業(yè)管理規(guī)定》對“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施”有明確定義?？梢姌I(yè)主向自來水公司問責更為妥當，因為供水公司向小區(qū)供水，用流量表計量，流量表屬于供水公司的設(shè)施，那么流量表前端的負責運送水源的管道自然也是供水企業(yè)的設(shè)施，該設(shè)施崩裂導(dǎo)致他人財產(chǎn)受損，理應(yīng)由供水公司賠償。對于此類“天災(zāi)”造成的損失，在這里呼吁立法者明確水、電等事業(yè)單位的義務(wù)與職責，在該類事故發(fā)生時落實其賠償責任，不能讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為承擔責任的“替罪羊”。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何減少“天災(zāi)”所致的損失

（一）加強物業(yè)管理服務(wù)，保障物業(yè)管理服務(wù)到位

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中需要具備周到細致的服務(wù)理念，以保障小區(qū)的財產(chǎn)免受損害。在臺風暴雨等天氣災(zāi)害發(fā)生前應(yīng)當引起足夠的重視，做好各項防風、防水工作，如關(guān)閉公共門窗，檢查清理排洪設(shè)備、設(shè)施、廣告招牌、花盆等；在臺風暴雨發(fā)生時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好充分的防洪工作，及時啟用排水系統(tǒng)； 當臺風暴雨過后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當組織維修人員對所轄設(shè)備設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞并及時修復(fù)。通過周到完善的服務(wù)將業(yè)主的損失降到最低。

（二）保證服務(wù)“有形化”，服務(wù)內(nèi)容有據(jù)可查

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容向業(yè)主提供服務(wù)，因此，為了保障服務(wù)的質(zhì)量，應(yīng)當對服務(wù)的項目作具體的規(guī)定，讓業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到心中有數(shù)。當出現(xiàn)天氣災(zāi)害時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同的具體約定能夠迅速采取措施；同時對于業(yè)主而言，由于對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有所知悉，減少了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依賴，明確了自身的責任與義務(wù)，能做到及時保護自身的財產(chǎn)。將應(yīng)對“天災(zāi)”辦法用合同條款的形式表現(xiàn)出來，不僅可以明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身工作的內(nèi)容，避免遭遇狀況時無從下手的情形發(fā)生，也可預(yù)防物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間因“天災(zāi)”損害而產(chǎn)生不必要的糾紛。

（三）購買保險，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔巨額損失

隨著社會的發(fā)展，小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識日益提高。受損害物品的價值大，例如上述車庫被淹案例中，部分被淹車輛的價值達到幾百萬元人民幣，一旦業(yè)主財產(chǎn)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位受到損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會承擔較重的賠償責任。為了規(guī)避風險，物業(yè)服務(wù)企業(yè)尤其是管理高檔小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當從收取的物業(yè)費中支出一部分用于購買物業(yè)管理責任保險或者公眾責任保險，在因業(yè)主的財產(chǎn)受到損害而承擔賠償責任時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在給予賠償后通過保險公司的理賠減少損失。

（四）及時使用維修資金，保證設(shè)備設(shè)施的正常運行

依據(jù)《民法通則》第107條約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對“不可抗力”造成的損害，是無需承擔責任的。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了提供更好的服務(wù)，應(yīng)當在“不可抗力”情形發(fā)生后做好善后的工作。比如臺風過后，應(yīng)當檢查小區(qū)設(shè)備的受損情況，對需要修復(fù)的設(shè)備積極向業(yè)委會或者政府相關(guān)部門報批維修資金，以保障小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)。要將因業(yè)委會等審批不及時導(dǎo)致無法及時維修的后果告知業(yè)主。當遭遇“不可抗力”情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對造成的損害無需承擔責任，但如未及時維修損毀設(shè)備導(dǎo)致小區(qū)無法正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)承擔責任。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時報批維修，保障業(yè)主的小區(qū)正常運轉(zhuǎn)，可以減少一些不必要的麻煩。

（五）明確相關(guān)的責任主體，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任擴大化

因天氣災(zāi)害導(dǎo)致水管爆裂、電線損毀等損害，業(yè)主一般認為是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，要求讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔責任。在筆者看來，大家之所以這么認為，首先是在認定責任主體時存在偏差，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)職責與法律責任混為一談，其次是因為水、電等公共事業(yè)單位職責落實不到位，小區(qū)設(shè)備一旦出現(xiàn)問題后互相推諉難以追責，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的損失無法得到追償，法院為保護業(yè)主的利益，故而判定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)為相應(yīng)責任。筆者認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)為因自身過錯而導(dǎo)致的損害承擔責任無可非議，但對于該類因“天災(zāi)”導(dǎo)致的設(shè)備損害的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是存在免責事由的，應(yīng)當由責任主體承擔賠償責任，這樣才能彰顯社會的公正。

（作者單位：北京盈科（上海）律師事務(wù)所）