文/宋成

為住宅小區(qū)拆除圍墻點(diǎn)贊

文/宋成

物權(quán)不僅僅是一種權(quán)利，作為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)同樣也體現(xiàn)了義務(wù)，如果政府及有關(guān)單位愿意承擔(dān)小區(qū)道路、綠化、管線的維護(hù)義務(wù)，業(yè)主能承擔(dān)更少的物業(yè)費(fèi)和維修成本，社會(huì)資源也得到有效的利用，那么住宅小區(qū)拆除圍墻沒有什么不好。

2016年2月21日，中央公布了一份重要文件，提出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”，還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。一石激起千層浪，一時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)和微信上反對(duì)聲音不絕于耳，理由無非兩個(gè)：一是拆除已經(jīng)建成小區(qū)的圍墻是侵害了業(yè)主的物權(quán)；二是這會(huì)影響小區(qū)業(yè)主的安全。在此，本律師要為住宅小區(qū)拆除圍墻點(diǎn)贊。

本律師贊同小區(qū)拆除圍墻主要是基于對(duì)《物權(quán)法》所規(guī)定權(quán)利之理解和我國目前物業(yè)管理現(xiàn)狀所產(chǎn)生的看法，在此具體提出以下理由與各位交流。

2007年生效的《物權(quán)法》關(guān)于小區(qū)業(yè)主權(quán)益的規(guī)定主要是在該法的第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。第六章第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！本W(wǎng)友和微友之所以對(duì)小區(qū)圍墻拆除提出異議，主要的理由就是該條規(guī)定，因?yàn)檎菦]有權(quán)力直接拆除小區(qū)圍墻的，更沒有權(quán)力通過政府命令的方式將小區(qū)道路對(duì)外開放，讓小區(qū)資源供外人共享。從一定意義上講，筆者也贊同網(wǎng)友的觀點(diǎn)，因?yàn)閺姆山嵌瓤?，“公民?cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”是任何一個(gè)現(xiàn)代法治國家法律之基本原則。

本律師贊同拆除圍墻絕不是等同于贊同政府“三下五除二”就將小區(qū)圍墻一拆了之（實(shí)際上文件本身也是要求逐步實(shí)施），而是著眼于業(yè)主對(duì)小區(qū)道路、綠地權(quán)利的真正內(nèi)涵和政府拆除小區(qū)圍墻具體流程的合法性。

我們先看看《物權(quán)法》第七十二條的規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”按照該條之規(guī)定，作為小區(qū)共有部分的道路綠地固然是業(yè)主的，即涉及業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，對(duì)于道路、綠地加以維護(hù)的義務(wù)也當(dāng)然是業(yè)主的，直白地說，就是業(yè)主應(yīng)當(dāng)為這些綠地道路的維修保養(yǎng)“埋單”。隨著人力成本和各方面成本的提高，維護(hù)這些小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的成本日益提高，這就不難理解為何物業(yè)公司天天喊要增加物業(yè)費(fèi)，或者服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)日益降低了。原本高標(biāo)準(zhǔn)的綠化等公建配套，成為業(yè)主的負(fù)擔(dān)，這些在高檔小區(qū)尤為明顯，比如說會(huì)所不得不關(guān)門大吉，水景成為擺設(shè)，這些都是明確的例證。如果業(yè)主想維護(hù)這些公建配套的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就要不斷增加物業(yè)管理費(fèi)，而這恰恰是業(yè)主不愿意做的。業(yè)主如果不想增加物業(yè)費(fèi)，那么開放這些社區(qū)資源由社會(huì)共享，不失是一條解決社區(qū)問題之道。當(dāng)中央出臺(tái)文件要求共享這些資源時(shí)，業(yè)主便提出“這是我們的財(cái)產(chǎn)，政府不可妄動(dòng)”，這實(shí)際上是典型的只維護(hù)自己權(quán)益，卻忽視了應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。

本律師做過多家業(yè)委會(huì)的法律顧問，其中某一個(gè)小區(qū)只有100多棟獨(dú)棟別墅，每棟價(jià)值幾千萬，物業(yè)管理費(fèi)僅4元／平方米，為了降低成本，原來90多名的保安編制降到了50多名，班車取消，小區(qū)恒溫游泳池也不再常年開放，由于維護(hù)不到位，小區(qū)綠化的品類日趨減少，物業(yè)管理品質(zhì)下降嚴(yán)重。如果政府和有關(guān)部門愿意將小區(qū)的道路、綠化和一些供電、供水設(shè)備接管，我第一個(gè)投贊成票，因?yàn)檫@樣的話，分?jǐn)偨o業(yè)主的日常物業(yè)管理成本至少要降低60%，甚至可達(dá)到90%，具體要看每棟樓業(yè)主的要求。如果對(duì)于未安裝電梯的樓宇來說，可能只需要一個(gè)保潔工，再分?jǐn)傄恍┕珶糍M(fèi)就可以了。對(duì)于道路、綠化的更新改造成本則為零。我認(rèn)為，對(duì)于稍懂物業(yè)成本構(gòu)成的人來說，這并不難理解。

從法律規(guī)定看，物權(quán)本身是業(yè)主的權(quán)利，物權(quán)屬于民法意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，即：物權(quán)是法律賦予人對(duì)物的直接支配之權(quán)利。物權(quán)人完全可以根據(jù)權(quán)利人自己的意思而自由享受物上之利益，這一權(quán)利的特點(diǎn)是典型的支配權(quán)，客觀上講，這一支配權(quán)應(yīng)當(dāng)是動(dòng)態(tài)的，比如說將房子出租或出售，但是我們不得不承認(rèn)，對(duì)于小區(qū)道路、綠地這一物權(quán)的支配權(quán)并沒有被很好地行使，或者說是小區(qū)的公共資源沒有被很好地利用，形成一種土地稀缺資源的巨大浪費(fèi)。從《物權(quán)法》角度看，作為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)不同于其他物權(quán)的最大特點(diǎn)是權(quán)利本身一定會(huì)伴隨著義務(wù)，比如說非住宅物業(yè)要交納房產(chǎn)稅，業(yè)主要交納物業(yè)管理費(fèi)。如上文所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所伴隨的義務(wù)是不能放棄的，對(duì)于圍墻內(nèi)的小區(qū)更是如此。所以，本律師要說的是，如果業(yè)主打開圍墻，合理利用自己的權(quán)利，實(shí)際上是利人利已利國家的事情，何樂而不為呢？

實(shí)際上，本屆政府依法治國理念早已經(jīng)不再停留在口號(hào)上，政府一定不會(huì)不經(jīng)任何程序就無條件開放小區(qū)道路和配套，一定會(huì)有一定的程序規(guī)定，絕不會(huì)視業(yè)主物權(quán)于不顧。從業(yè)主角度講，日益提高的物業(yè)費(fèi)成為一項(xiàng)不小的負(fù)擔(dān)，政府和有關(guān)部門如果愿意為這些道路、綠化、技防、管線埋單，又有何不好呢？實(shí)際上，本律師更為擔(dān)心的是政府和有關(guān)部門不愿意接管這些開放的小區(qū)道路和綠化等，因?yàn)樗鼘?duì)政府來說是一筆巨大的支出，可能會(huì)成為政府難以承受之重。

關(guān)于小區(qū)圍墻拆除可能帶來的安全問題，筆者也不認(rèn)為拆除圍墻會(huì)帶來更多的安全隱患。小區(qū)的安保制度形同虛設(shè)的多，老舊小區(qū)所謂的技防系統(tǒng)形同虛設(shè)的多，政府目前的技防是不會(huì)覆蓋到小區(qū)的，而小區(qū)圍墻打開后，政府的技防監(jiān)控就可以將其覆蓋。當(dāng)然，并不排除有些小區(qū)的安保措施還是不錯(cuò)的，但如果將住宅物業(yè)安保問題作為一個(gè)整體的話，安保工作并不理想，就大部分業(yè)主來說，有圍墻就感覺安全一些可能更多的是心理作用，而不是小區(qū)圍墻確實(shí)使安全變得更有保障。

最后，30多年的土地出讓政策實(shí)施至今，我并不能否認(rèn)小區(qū)的土地屬于全體業(yè)主所有，在這一前提下，一方面政府要對(duì)日趨嚴(yán)重的城市病進(jìn)行治理，一方面是業(yè)主擁有神圣的物權(quán)權(quán)利，當(dāng)二者發(fā)生沖突之時(shí)，我們有理由相信法治政府和理性業(yè)主一定能找到一條“雙贏”或者“多贏”之路。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，當(dāng)權(quán)利更多意味著高昂的物業(yè)費(fèi)和維護(hù)成本，甚至今后更高的房產(chǎn)稅時(shí)，他們會(huì)作出理性的選擇，而對(duì)于政府來說，在逐步推進(jìn)小區(qū)街區(qū)化，讓稀缺的城市土地資源由百姓共享的同時(shí)，也肯定會(huì)考慮到產(chǎn)權(quán)人的利益、政府的承受能力，政策的推行操作力度，絕不會(huì)走城市改革的“大躍進(jìn)”之路。

（作者單位：北京盈科（上海）律師事務(wù)所）