文/遠(yuǎn)見(jiàn)

拍地也熔斷，限制性條款給樓市去火

文/遠(yuǎn)見(jiàn)

中秋前夜，傳說(shuō)已久的“鄭州版”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，“加快供地”、“網(wǎng)拍熔斷機(jī)制”等均包含其中。業(yè)內(nèi)稱(chēng)，“鄭九條”中，“最扎眼”的內(nèi)容便是關(guān)于“地王”的限制性條款，該條款可以說(shuō)在某種意義上就是為“地王”定制的，這種限制“地王”的政策，或許預(yù)示樓市在預(yù)期內(nèi)會(huì)降溫。

“地王”寶地掛起“免戰(zhàn)牌”

9月14日，原定月底迎來(lái)歸屬且被許多業(yè)內(nèi)人士“預(yù)封”了“地王”頭銜的兩塊北龍湖的土地突然高掛“免戰(zhàn)牌”，原定網(wǎng)掛“因故中止”。尤其令人措手不及的是，就在“地王”稿件即將成為“鉛字”之時(shí)，鄭州市政府網(wǎng)站在深夜掛出了一則《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，傳說(shuō)已久的調(diào)控消息變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而且來(lái)得還這么突然。

鄭州市政府辦公廳的通知指出，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)便會(huì)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”的方式，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。此外，除大棚戶(hù)區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金的繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金要求在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。

新政策還對(duì)部分地產(chǎn)商捂盤(pán)惜售現(xiàn)象加以約束。通知規(guī)定，新建商品住房項(xiàng)目必須在取得商品房預(yù)售許可證后對(duì)外銷(xiāo)售，并須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)，公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售，不得以任何借口分批、分次銷(xiāo)售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對(duì)于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。一條“子夜襲來(lái)”的消息，自然讓許多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士頓時(shí)“精神”起來(lái)。一位供職于某大型地產(chǎn)公司的資深人士表露了他對(duì)于鄭州版調(diào)控政策的看法：這明顯是在限制“地王”，從某種意義上說(shuō)，這是條“土地政策”，與個(gè)人購(gòu)房者關(guān)系不是很大。

通知的第二條內(nèi)容，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)似乎有些“眼熟”，仔細(xì)看后也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些條款其實(shí)就是其他城市在此前調(diào)控政策中用到過(guò)的“熔斷機(jī)制”。業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，針對(duì)鄭東新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)制定的“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”政策，就是指在“熔斷”發(fā)生后，在已確定地價(jià)的情況下，競(jìng)拍者需報(bào)出坐落于未來(lái)宗地房屋的綜合售價(jià)（一般情況下是指最高售價(jià)），許諾銷(xiāo)售價(jià)格最低的人便是這塊宗地的主人。其實(shí)，早在鄭州之前，廈門(mén)、武漢、合肥、蘇州以及南京都出臺(tái)了限貸等相應(yīng)的樓市降溫政策，一線城市上海在今年3月25日出臺(tái)所謂史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策后，樓市仍然高燒不退。近期一則上海要加碼限購(gòu)限貸的“謠言”引發(fā)上海離婚潮，民政局前千人排隊(duì)，甚至一度讓婚姻登記部門(mén)“熔斷”，一手房的交易連續(xù)七天突破一千套。在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的政策出臺(tái)之前，居民恐慌性地買(mǎi)房，這種對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的不信任令人深思。

調(diào)控風(fēng)暴來(lái)臨，樓市會(huì)降溫嗎？

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面和規(guī)模今非昔比的情況下，通過(guò)限購(gòu)為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫要么是應(yīng)付輿論，要么是懶政。就當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最根本的問(wèn)題是解決一二線城市的供應(yīng)問(wèn)題，而非想當(dāng)然地試圖通過(guò)限購(gòu)讓大量的人到三四線城市去買(mǎi)房去庫(kù)存。保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營(yíng)銷(xiāo)。

今年房地產(chǎn)業(yè)的主題是“去庫(kù)存”，但迄今為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律完全背離了這個(gè)主題：一方面是庫(kù)存高企的三四線城市沒(méi)有太大的起色；另一方面是根本不存在庫(kù)存問(wèn)題的一二線城市利用政策的刺激開(kāi)啟了一輪令人瞠目結(jié)舌的牛市行情。在政策的暖風(fēng)下，上海、深圳等一線城市率先開(kāi)漲，漲勢(shì)之大、之猛，引發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的恐慌。在上海和深圳采取調(diào)控措施之后，熱點(diǎn)迅速向蘇州、合肥、南京、廈門(mén)等城市蔓延，形成了領(lǐng)漲房?jī)r(jià)的第二梯隊(duì)。過(guò)去不起眼的合肥，連續(xù)4月占據(jù)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的首位。除了上述四個(gè)城市，鄭州、武漢、杭州、東莞、佛山、惠州等城市的房?jī)r(jià)漲幅也非常驚人，從數(shù)據(jù)看，這些城市庫(kù)存告急。與此相對(duì)應(yīng)的是，真正需要去庫(kù)存的大量三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)檎叩幕嘏霈F(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)。

我們注意到，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，寬松的貨幣政策推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速全面回暖。但是，與2009年不同的是，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在庫(kù)存問(wèn)題，供需狀況總體而言仍然是求大于供，絕大多數(shù)的城市住房嚴(yán)重不足。而且，從當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)收入比看，很多城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷2008年底的調(diào)整之后基本處在合理區(qū)間。今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面與2009年相比，無(wú)論是供求關(guān)系還是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值，都不可同日而語(yǔ)。

事實(shí)上，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡甚至絕大多數(shù)城市的供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，任何希望通過(guò)統(tǒng)一的政策幫助去庫(kù)存的想法都只能是一廂情愿，面對(duì)全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策既難以抑制房?jī)r(jià)上漲，也難以幫助去庫(kù)存，何況中國(guó)各個(gè)城市分化如此嚴(yán)重。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，還有一個(gè)根本的原因，就是外圍市場(chǎng)不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策，以及中國(guó)制造業(yè)的困難。在民間投資中，制造業(yè)投資的比重高達(dá)78%，在目前整個(gè)制造業(yè)都比較困難的情況下，民間投資增速下滑至2.1%的歷史低點(diǎn)，出現(xiàn)了斷崖式下滑。制造業(yè)投資自6月份以來(lái)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)期，民間投資可選擇的領(lǐng)域越來(lái)越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)業(yè)避險(xiǎn)的狀況。

今年7月份的金融數(shù)據(jù)是一個(gè)明證：人民幣貸款增加4636億元，居民中長(zhǎng)期貸款增加了4773億元，企業(yè)貸款卻減少了26億元。居民中長(zhǎng)期貸款也就是房貸，房貸超過(guò)了新增貸款的數(shù)量。今年土地市場(chǎng)之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少，上海前七個(gè)月土地供應(yīng)只完成計(jì)劃的30%，北京已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有供應(yīng)一塊住宅用地，熱點(diǎn)城市都存在土地供應(yīng)緊張的問(wèn)題。此外，除了一些地方政府人為控制土地供應(yīng)搞饑餓營(yíng)銷(xiāo)之外，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)大多通過(guò)高杠桿的方式推高地價(jià)。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國(guó)為例，其2015年銷(xiāo)售收入不過(guò)295億元，但今年其土地購(gòu)置總價(jià)卻超過(guò)了345億元，杠桿之高，令人咋舌。

由此可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最大的泡沫不是房?jī)r(jià)泡沫，而是土地市場(chǎng)泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場(chǎng)去杠桿上下功夫，用最懶惰的限購(gòu)等辦法為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，別說(shuō)治本，連標(biāo)都治不了。所以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)政策思維真的需要改變，哪怕我們?cè)陂L(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延，但最起碼在解決當(dāng)下問(wèn)題的措施上應(yīng)該有點(diǎn)針對(duì)性和技術(shù)含量，體現(xiàn)治理水平。在“面粉貴過(guò)面包”、土地供應(yīng)短缺、庫(kù)存告急的情況下，任何限貸限購(gòu)措施都只會(huì)引發(fā)新的恐慌，上海排隊(duì)離婚就是對(duì)這種政策的直接回應(yīng)。

限購(gòu)政策使房市陷入“塔西陀陷阱”

近幾年，每一次限購(gòu)政策都不僅無(wú)法為市場(chǎng)降溫，反而成了助推房?jī)r(jià)再次上漲的利器，買(mǎi)房者和政策進(jìn)行反向博弈，房地產(chǎn)政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以來(lái)限購(gòu)的歷史和實(shí)際作用已經(jīng)證明，行政干預(yù)措施解決不了根本問(wèn)題，只會(huì)為下一次的上漲積累更大的能量，何必拿出來(lái)再試一遍呢？業(yè)內(nèi)人士表示，各大開(kāi)發(fā)商圍繞土地拍賣(mài)推出各種營(yíng)銷(xiāo)，給人一種房屋即將全面漲價(jià)的即視感，這在很大程度上影響了購(gòu)房者的置業(yè)心理，或?qū)⒁l(fā)新一輪需求的釋放。

面對(duì)一二線城市居高不下的房?jī)r(jià)，面對(duì)橫空出世的“限購(gòu)重啟”，一些被拒之門(mén)外的購(gòu)房者另辟蹊徑，把目光鎖定潛力無(wú)限的價(jià)格洼地。一直以來(lái)，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”都是樓市的黃金定律。眼瞅著“面粉”價(jià)格超過(guò)“面包”，不少持幣觀望的購(gòu)房者開(kāi)始有些坐立不安。業(yè)內(nèi)人士表示，樓市回暖是大趨勢(shì)，有需求的置業(yè)者可以早點(diǎn)下手，畢竟每套房源都有它的唯一性，錯(cuò)過(guò)了就不再有。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，買(mǎi)房是大宗消費(fèi)，購(gòu)房者在出手前還是應(yīng)該理性對(duì)待，根據(jù)自身情況進(jìn)行分析，切不可盲目追漲。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2016年上半年的發(fā)展速度遠(yuǎn)超歷史同期。從上市房企已經(jīng)公布的半年度業(yè)績(jī)來(lái)看，120家企業(yè)2016年上半年的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為5556.8億元，同比漲幅高達(dá)37.44%。而在規(guī)模效應(yīng)影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率繼續(xù)走低，從2015年同期的9.8%繼續(xù)下降至目前的8.1%，120家房企的總利潤(rùn)尚不及建行的三分之一。利潤(rùn)下滑是今年房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，原因是土地成本不斷走高，三四線城市依然處于去庫(kù)存周期，房企盈利空間下滑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了房企的利潤(rùn)率。

上半年的數(shù)據(jù)也顯示，本來(lái)就對(duì)資金依賴(lài)度極其高的房企，負(fù)債率還在不斷走高。截至目前，已發(fā)布中報(bào)的A股房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.68%，負(fù)債總額高達(dá)3.74萬(wàn)億元，如果加上港股公司，則這一數(shù)字資金遠(yuǎn)超4萬(wàn)億元。負(fù)債率走高，與房企大手筆拿地不無(wú)關(guān)系。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)拿地總額高達(dá)478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長(zhǎng)554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長(zhǎng)55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地資金總額達(dá)到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利拿地資金也紛紛超過(guò)300億元。多位開(kāi)發(fā)商表示，房企瘋狂拿地，與上半年銷(xiāo)售量暴增有關(guān)，為了保證后續(xù)持續(xù)的銷(xiāo)售規(guī)模，房企賣(mài)多少地塊，也要同時(shí)補(bǔ)充多少地塊，因?yàn)槎€城市土地供應(yīng)稀缺，房企在土地市場(chǎng)集中拿地，導(dǎo)致投資金額上升。

有房企合伙人透露，目前房企拿地是因?yàn)橘Y產(chǎn)恐慌，有些企業(yè)盲目追高拿地。但是下半年資金不會(huì)再如上半年般寬松，且進(jìn)入調(diào)控周期，比如不少銀行停止介入2015年后的高價(jià)地，開(kāi)發(fā)貸款周期縮短，進(jìn)一步限購(gòu)，這些政策如果密集出臺(tái)，必然對(duì)一些資金鏈緊張的企業(yè)造成影響，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)地是未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市成交已經(jīng)開(kāi)始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策或一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年特別是四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

基于此，鄭州版的房地產(chǎn)調(diào)控政策或許能給“地王”們套上枷鎖，尤其是 “加快供地”、“網(wǎng)拍熔斷機(jī)制”等針對(duì) “地王”的限制性條款，可以說(shuō)在某種意義上為“地王”設(shè)定了框框。這種為“地王”“量身定做”的限制性政策，在某種程度上或許會(huì)使樓市在預(yù)期內(nèi)降溫，人們對(duì)此拭目以待！

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）