文/高榮偉

樓市瘋狂的背后

文/高榮偉

一、瘋狂的樓市

8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，杭州當(dāng)月新房?jī)r(jià)格按月按年分別上漲3.3%和22.2%，升幅較上月擴(kuò)大1和3.2個(gè)百分點(diǎn)。而當(dāng)月的新房?jī)r(jià)格，鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊和天津的月漲幅位列前10位。最高的鄭州按月上漲5.6%，天津漲幅是3.6%。其中，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格按月漲幅上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)。有分析指出，預(yù)計(jì)接下來將有更多城市重回限購(gòu)限貸隊(duì)伍。

據(jù)中原研究院的數(shù)據(jù)，8月份深圳二手房樓盤均價(jià)達(dá)到56788元/平方米，上海新房成交均價(jià)達(dá)到42000元/平方米，均創(chuàng)下新的歷史記錄。8月份，上海土地拍賣創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴地王記錄。新一輪上漲中，深圳8月份房?jī)r(jià)領(lǐng)漲70個(gè)大中城市，9月份每平方米成交均價(jià)更是一度超過7萬元。9月12日至16日，深圳新房成交均價(jià)達(dá)到每平方米67120元，相比前一周上漲23.6%，相比去年同期大幅上漲近80%。9月14日和16日兩天，深圳樓市的成交均價(jià)分別為每平方米77231元和71727元。據(jù)悉，上海房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也超過了5%，從9月1日至20日，上海的住宅均價(jià)約為每平方米44275萬。這或許與當(dāng)?shù)貥鞘袑⒊雠_(tái)新政的傳言有關(guān)，盡管此前官方已就此辟謠。一套1998年的30平方米的房子因?yàn)槲挥陟o安區(qū)的優(yōu)秀學(xué)區(qū)，賣了近600萬元。此外，南京、合肥、無錫等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅都超過4%。北京、天津、石家莊、杭州、廈門、濟(jì)南、武漢的環(huán)比漲幅都超過了3%。

第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)9月26日以“二線樓市大爆發(fā)：散戶像當(dāng)年買股票一樣買房子”為題作報(bào)道：剛剛過去的一周，全國(guó)多地土地拍賣不斷創(chuàng)造新高，9月23日，在蘇州9月最后兩宗地塊的出讓中，新城控股以106.27億元競(jìng)得一塊商服住地，超過100億的出讓總價(jià)也創(chuàng)造了蘇州歷史上土地價(jià)格新高。同樣的情況也發(fā)生在南京、合肥、無錫、東莞等二三線城市，土地市場(chǎng)的火爆迅速傳導(dǎo)到市場(chǎng)層面。溢價(jià)過高的土地拉高了樓市上漲的整體預(yù)期，越來越多的散戶熱情高漲，紛紛持幣入場(chǎng)。

近日，《人民日?qǐng)?bào)》以“樓市瘋了？！”為題作報(bào)道：除了錢塘大潮“潮驚四座”，杭州樓市也演出了一出驚心動(dòng)魄的瘋狂戲碼！早前，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公布《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)政策》，宣布自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。

媒體報(bào)道，杭州對(duì)外地買家實(shí)施限購(gòu)前一日，即18日晚，當(dāng)?shù)匦路考岸址康某山痪⑿職v史記錄，共簽約逾5000套！《錢江晚報(bào)》報(bào)道，外地購(gòu)房者大量簽約，“18日晚新房及二手房成交記錄每分每秒都在刷新”，“至19日凌晨零點(diǎn)，杭州市區(qū)創(chuàng)造單日新房銷售3265套的歷史記錄”，是平日約600套成交量的逾5倍，二手房成交同樣創(chuàng)下歷史新高，達(dá)1840套，較平日約400套成交量升近4倍。兩者單日共成交5105套。這是杭州房管局主辦的透明售房網(wǎng)最后定格的數(shù)字，而杭州上月全月只成交19767套。

二、房?jī)r(jià)瘋狂上漲的背后

這一輪房?jī)r(jià)暴漲，說明了什么問題？究竟是什么動(dòng)力在強(qiáng)力支撐著房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)？

第一，廣義貨幣M2是此輪房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)重要推手?！爸袊?guó)房?jī)r(jià)暴漲的真正最大推手、罪魁禍?zhǔn)椎脑獌词讗阂呀?jīng)找到了，就是M2?！庇袠I(yè)內(nèi)人士直言不諱地表示。廣義貨幣M2是一個(gè)最近經(jīng)常被提及的數(shù)據(jù)?？v觀自1990年來的貨幣供應(yīng)量不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與貨幣擴(kuò)張、房?jī)r(jià)暴漲與貨幣擴(kuò)張都不無關(guān)系。有媒體統(tǒng)計(jì)，自2000年以來，M2增長(zhǎng)超過10倍。這意味著，在市面上流通的錢多了，房地產(chǎn)業(yè)是其重要的流向。

第二，多地重啟限購(gòu)限貸政策。目前已有蘇州、廈門和杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線城市重啟限購(gòu)措施。在杭州之前，今年的“房?jī)r(jià)四小龍”合肥、蘇州、南京、廈門等熱點(diǎn)二線城市已先后伸出了調(diào)控之手。合肥提高按揭貸款首付比例，“已經(jīng)有貸款記錄的，首付比例為40%”。個(gè)人買第三套房時(shí)，無法使用住房公積金貸款。在蘇州，外地居民購(gòu)買第二套住房時(shí)，要在最近兩年內(nèi)，繳滿一年稅或者社保。9月25日，南京宣布自9月26日在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房；擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房。廈門則在房屋面積上抬高了門檻，暫停向三種類型的居民家庭銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。在武漢，對(duì)已有一套或以上住房的購(gòu)房者，首付比例均為40%，到第三套時(shí)，暫停發(fā)放相應(yīng)購(gòu)房貸款。

專家表示，預(yù)計(jì)接下來的兩個(gè)月，如熱點(diǎn)城市樓市熱潮不退，還將有更多城市重回限購(gòu)限貸隊(duì)伍。

第三，個(gè)人房貸資金蜂擁而至。據(jù)央行的數(shù)據(jù)，7月人民幣貸款增加4636億元，住戶部門貸款增加4575億元。也就是說，7月份新增貸款幾乎全部來自房貸。這從一個(gè)側(cè)面說明，居民借貸買房的熱情無比高漲，這無疑也在助推房?jī)r(jià)上漲。

一線城市房?jī)r(jià)飆升之局面，被業(yè)界視為一場(chǎng)規(guī)模空前的資金大轉(zhuǎn)移，更有人指出，此種局面一旦失控，將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大隱患?！吧虾！⑸钲?、北京等一線城市的房?jī)r(jià)上漲，是來自二、三、四線城市以及廣大農(nóng)村的大量資金轉(zhuǎn)移到一線城市的結(jié)果?！?/p>

多年來，民間固定資產(chǎn)投資一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但是今年1-7月竟滑落至2.1%，這背后反映了民間資本投資實(shí)業(yè)的比例在下降。那么，他們的錢去哪了？有分析指出，在經(jīng)濟(jì)下行，大量制造業(yè)、礦業(yè)企業(yè)產(chǎn)能過剩的背景下，一些企業(yè)退出市場(chǎng)后，選擇投資一線和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這導(dǎo)致大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的資金前赴后繼、洶涌澎湃地流向房地產(chǎn)市場(chǎng)?！耙?yàn)檫@里有利可圖?！庇忻襟w指出，廣東、珠海等地的一些民營(yíng)企業(yè)已開始賣廠賣房，把錢投向房地產(chǎn)業(yè)。而這場(chǎng)規(guī)?？涨暗馁Y金大轉(zhuǎn)移，將目標(biāo)指向樓市，其實(shí)質(zhì)是“沒有為社會(huì)創(chuàng)造出新的財(cái)富，僅僅是資金的橫向流動(dòng)”，或者說，不過是“資金從左手轉(zhuǎn)到右手而已”。

三、房地產(chǎn)瘋狂可能出現(xiàn)的惡果

經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉曾多次表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的主因，來自于過去大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最主要產(chǎn)業(yè)，結(jié)果導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益衰敗、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)激增。此話或許道出了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重大弊端。房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況及其發(fā)展趨勢(shì)——風(fēng)險(xiǎn)漸漸累積，形成巨大的泡沫——一直是吳敬璉等經(jīng)濟(jì)學(xué)家所擔(dān)憂的?；蛘哒f，他們所憂慮的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫正在形成。

朗維尤經(jīng)濟(jì)咨詢公司的首席執(zhí)行官克里斯?瓦特林在一份研究報(bào)告說：“這只是個(gè)時(shí)間問題?！彼€說，（中國(guó)經(jīng)濟(jì)）所有的泡沫一旦形成，最終都將破裂，猶如“郁金香泡沫”一樣。

“郁金香泡沫”，又稱郁金香效應(yīng)，源自17世紀(jì)的荷蘭，是世界最早發(fā)生的經(jīng)濟(jì)泡沫事件。史料記載，1635年，一種叫Childer的郁金香品種單株賣到了1615弗羅林（荷蘭貨幣單位）?！叭绻阆敫闱宄@樣一筆錢在17世紀(jì)早期荷蘭的經(jīng)濟(jì)中是什么價(jià)值，你只需要知道買4頭公牛（與一輛拖車等值）只要花480弗羅林，而1000磅（約454公斤）奶酪也只需120弗羅林。”然而，郁金香的價(jià)格仍在繼續(xù)上漲，第二年，一株稀有品種的郁金香（當(dāng)時(shí)的荷蘭全境只有兩株）以4600弗羅林的價(jià)格售出，除此以外，購(gòu)買者還需要額外支付一輛嶄新的馬車、兩匹灰馬和一套完整的馬具。

此時(shí)，荷蘭的郁金香球莖已經(jīng)供不應(yīng)求，由此導(dǎo)致郁金香價(jià)格急速上升，很多人變賣家財(cái)，不惜血本參與此次投機(jī)活動(dòng)。但是，當(dāng)有人意識(shí)到“這種投機(jī)并不創(chuàng)造財(cái)富，而只是轉(zhuǎn)移財(cái)富”時(shí)，人們漸漸清醒過來，這個(gè)時(shí)候，一個(gè)漸漸累積起來的巨大的郁金香泡沫終于破滅了。1637年，荷蘭郁金香價(jià)格開始崩潰。于是，成千上萬的人在這場(chǎng)萬劫不復(fù)的大崩潰中傾家蕩產(chǎn)，賠得血本無歸，并最終導(dǎo)致荷蘭的經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓。

歷史總有驚人的相似之處。發(fā)生在17世紀(jì)的荷蘭郁金香泡沫，給目前的中國(guó)樓市敲響了警鐘。在過去一年時(shí)間，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)飆升，已經(jīng)出現(xiàn)了類似于1637年荷蘭的那場(chǎng)“郁金香熱”的某些特征：一是投機(jī)；二是瘋狂；三是羊群效應(yīng)。羊群效應(yīng)又叫“從眾效應(yīng)”，是個(gè)人的觀念或行為由于真實(shí)的或想象的群體的影響或壓力，而向與多數(shù)人相一致的方向變化的現(xiàn)象。羊群效應(yīng)指的是人們不再依據(jù)理智作出判斷、采取行動(dòng)，而是盲從——人們追隨大眾，自己并不會(huì)思考事件的意義。有人舉了一個(gè)例子來說明什么是羊群效應(yīng)：在一群羊前面橫放一根木棍，第一只羊跳了過去，第二只、第三只也會(huì)跟著跳過去；這時(shí)，把那根棍子撤走，后面的羊，走到這里，仍然會(huì)像前面的羊一樣，向上跳一下，盡管攔路的棍子已經(jīng)不在了，這就是所謂的“羊群效應(yīng)”。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)后，二、三、四線城市中擁有房產(chǎn)的人士也開始跟進(jìn)，他們賣掉原有房產(chǎn)，在一線和部分二線城市買房。有錢的和無錢的，大家目標(biāo)一致，通過借錢的方式，抑或貸款的途徑，甚至不惜以高利貸的極端方式，籌錢購(gòu)房。因?yàn)榇蠹医哉J(rèn)為，在不久的將來，大家都會(huì)賺得盆滿缽盈——當(dāng)然啦，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步大幅上揚(yáng)。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中國(guó)大陸的個(gè)人住房貸款增加2.3萬億元人民幣，同比多增1.2萬億元。而這種資金的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，再加上來自于其他產(chǎn)業(yè)的龐大資金競(jìng)相涌入房地產(chǎn)業(yè)，將導(dǎo)致嚴(yán)重后果：一線和部分二線城市的有房者可能會(huì)成為這次財(cái)富轉(zhuǎn)移的受益者，他們手中的財(cái)富不斷積累，而其他地區(qū)居民卻與之相反，他們的財(cái)富在日益縮水。各地區(qū)原本就明顯存在的資源差異，因?yàn)檫@種資金的流動(dòng)而加大了，從而導(dǎo)致地區(qū)差距拉大。此種局面還會(huì)進(jìn)一步加劇社會(huì)資源的不平衡，進(jìn)而導(dǎo)致有錢的越來越有錢，從而擴(kuò)大貧富差距和社會(huì)不公。對(duì)于尚未脫貧以及剛剛脫貧的人們，這有可能導(dǎo)致其重回貧困，或者陷于更加困頓的境地。

有識(shí)之士更進(jìn)一步指出，發(fā)生在17世紀(jì)荷蘭的“郁金香泡沫”一旦在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)里出現(xiàn)，不僅不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建和國(guó)民福利水平的提高，而且不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，無疑也將是一個(gè)不小的打擊。

（作者單位：河南省社旗縣縣委黨校）