王登山 律師

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律師解疑

王登山 律師

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問題

問：發(fā)包人拖欠工程款，卻以返還原物為由主張交付房屋，法律是否支持？

2013年年初，某開發(fā)商將包頭市某住宅樓工程項目發(fā)包給承包人施工總承包，承包人施工歷經(jīng)兩年，于2015年年初竣工驗收質(zhì)量合格。發(fā)包人不僅拖延結算、拖延支付工程款，且在工程所在地的基層人民法院主動起訴稱：房屋為其所有，要求承包人返還原物、騰退房屋，起訴案由定為：返還原物糾紛。請問：發(fā)包人在拖欠工程款的情況下，卻以返還原物為由，要求承包人交付房屋，法律是否支持？

律師觀點

律師觀點：

1.發(fā)包人故意回避雙方存在的建設工程施工合同民事法律關系，卻以主張房屋的物權為由，要求承包人騰退房屋，是錯誤的。

根據(jù)最高院民事案件案由規(guī)定的理解與適用的規(guī)定，返還原物糾紛屬于物權糾紛的范疇，所適用的法律依據(jù)為《物權法》；而建設工程施工合同糾紛屬于合同糾紛的范疇，所適用的法律依據(jù)為《合同法》及建設工程施工合同司法解釋等。

本案中，承、發(fā)包雙方客觀存在的基礎法律關系為:建設工程施工合同民事法律關系，除此之外，無任何其他民事法律關系，而雙方爭議的房屋，是承包人履行建設工程施工合同而創(chuàng)造的勞動成果，那么，雙方基于建設工程施工合同發(fā)生的糾紛，自然適用《合同法》及其法律法規(guī)，非適用《物權法》。

現(xiàn)發(fā)包人故意回避雙方存在施工合同關系，主張房屋物權為其所有、要求承包人騰退房屋，顯然是錯誤的。

作為本案的代理律師，首先指出了發(fā)包人錯定案由，要求更正本案案由為“建設工程施工合同糾紛”，是贏得這場官司的根基。

2.承包人有權主張“先履行抗辯權”，有權在發(fā)包人未支付工程款的前提下，拒絕交付工程（房屋）。

雙方簽訂的《施工合同》通用條款第33條約定，在工程竣工驗收合格后，雙方合同權利義務的順序是：先進行工程竣工結算、發(fā)包人付清工程款，承包人方交付工程。

再根據(jù)《合同法》第67條關于“先履行抗辯權”的規(guī)定，當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。

據(jù)此，在發(fā)包人拒付工程款、違約在先的情況下，承包人有權主張“先履行抗辯權”，有權拒絕交付房屋。

3.本案對承包人的啟示：承包人應主動出擊，主動起訴發(fā)包人要求支付拖欠的工程款，同時訴請在發(fā)包人支付工程款后、再與發(fā)包人辦理工程（房屋）的交付手續(xù)。

本案承包人不僅被拖欠工程款，且面臨著房屋被發(fā)包人無情奪走的被動局面，律師建議承包人要化被動為主動，選擇對己方更有利、能夠排除地方保護因素的人民法院，提起建設工程施工合同糾紛，訴請法院責令發(fā)包人支付拖欠的工程款，同時將工程（房屋）如何交付事宜一并列入訴訟請求中、并入此案，依法對抗發(fā)包人不當要求。

代理律師的上述法律觀點和訴訟策略最終得到了法院的支持，承包人勝訴。