謝晉++李旭東

內(nèi)容摘要：近幾年，許多大中城市漸漸興起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的熱潮，尤其是國(guó)家出臺(tái)相關(guān)住宅房地產(chǎn)政策后，一些住宅房地產(chǎn)商慢慢轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)來獲取更多利益。但商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)畢竟與住宅地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)存在差別，完全遵循住宅地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)策略來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，并不能讓商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)利益最大化。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)率的上升，加上轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的住宅地產(chǎn)商缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益沒能達(dá)到預(yù)期。本文通過分析過國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史及行業(yè)狀態(tài)，提出符合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，并從網(wǎng)絡(luò)時(shí)代消費(fèi)的特點(diǎn)著手，討論網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與規(guī)劃戰(zhàn)略，了解商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的正確方向，從而更有效地發(fā)展城市商業(yè)地產(chǎn)以推動(dòng)城市繁榮。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展 消費(fèi)體驗(yàn) 規(guī)劃

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

現(xiàn)今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)也在全速推進(jìn)。在這樣的發(fā)展形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度相應(yīng)加快，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，在GDP的增長(zhǎng)中也占據(jù)了一定的份額。2011年我國(guó)政府出臺(tái)“國(guó)八條”之后，由于對(duì)樓市加強(qiáng)了監(jiān)控，限購、限貸等政策的制定出臺(tái)，使得住宅市場(chǎng)發(fā)展受到影響。住宅市場(chǎng)的滯緩，使得商業(yè)地產(chǎn)贏來了發(fā)展機(jī)遇。在高利潤(rùn)的引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了建設(shè)熱潮。但是大部分項(xiàng)目建設(shè)存在盲目性，缺乏可行性研究，造成目前商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡、布局密集、結(jié)構(gòu)不合理等弊端，并且大部分入駐品牌相同，缺乏創(chuàng)新，顯現(xiàn)出一種非理性發(fā)展趨勢(shì)。在網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代下，商業(yè)地產(chǎn)正處于發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)該從消費(fèi)者需求出發(fā)，進(jìn)行建筑的設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)的規(guī)劃，這對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃有重要意義。

商業(yè)區(qū)是一個(gè)城市中最活躍的經(jīng)濟(jì)區(qū)，是推動(dòng)城市形成與發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ粋€(gè)城市發(fā)展的標(biāo)志就是商業(yè)建筑，而商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃合理，也能夠提升一個(gè)城市的形象，豐富城市生活，帶動(dòng)城市其他行業(yè)的發(fā)展?？梢哉f，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的發(fā)展都有著重要意義。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程及我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程

1.國(guó)外發(fā)展歷程。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要經(jīng)歷五個(gè)過程，每一次都帶來了消費(fèi)模式以及商業(yè)形態(tài)的變更。第一是百貨商店，國(guó)外工業(yè)革命的開展帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展。世界上第一個(gè)百貨商店是法國(guó)巴黎的邦·馬爾謝百貨商店，其主要交易模式是消費(fèi)者與店主的柜臺(tái)式銷售，一個(gè)柜臺(tái)的里外連接完成了彼此之間的交易。商品價(jià)格比較高，消費(fèi)者不能自主選擇自己心儀的產(chǎn)品，只能依賴商店提供的樣式及款式。第二是超市，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展導(dǎo)致單純的柜臺(tái)交易已不能滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求，超市應(yīng)運(yùn)而生。單純的柜臺(tái)式交易取消，消費(fèi)者可以自主選擇自己喜歡的商品。這個(gè)消費(fèi)模式的不成熟之處是沒有配套其他的娛樂消費(fèi)，購物過程比較單調(diào)。第三是大型商場(chǎng)，當(dāng)超市的單調(diào)購物生活吸引不了消費(fèi)者，大型商場(chǎng)便出現(xiàn)了。大型商場(chǎng)是集購物、餐飲、娛樂為一體的消費(fèi)模式，它主要建在交通很便捷的城市繁華地段，規(guī)模大，附屬設(shè)施也很完善。第四是生活中心，消費(fèi)者帶著休閑、娛樂的心態(tài)購物。第五是網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)，互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展使得網(wǎng)絡(luò)購物興起。

2.國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程。與國(guó)外相比，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢，直到20世紀(jì)90年代才開始。但是我國(guó)僅用幾十年的時(shí)間，便走完了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家100多年的發(fā)展路程。首先是配套商業(yè)，這是一種住宅區(qū)的配套設(shè)施，僅服務(wù)于周邊居民，地產(chǎn)商收益也僅僅來源于租金及管理費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)度很低。其后發(fā)展到百貨店，商業(yè)地產(chǎn)為了滿足人們的消費(fèi)需要，進(jìn)入了百貨店的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，商品的種類、質(zhì)量都滿足了消費(fèi)者需求。然而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，百貨的經(jīng)營(yíng)方式及管理也出現(xiàn)弊端，為另一種商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了契機(jī)，這就是多形態(tài)消費(fèi)，隨著我國(guó)加入世貿(mào)組織，受到各種國(guó)外消費(fèi)模式的啟發(fā)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，形成了多種形態(tài)的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)模式。

（二）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、誤區(qū)及影響因素

1.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要特色是以專業(yè)性及行業(yè)性，形成了一個(gè)特別的集散中心，將貿(mào)易、展覽、采購、信息、物流、金融融為一體，是一個(gè)專業(yè)的批發(fā)、零售市場(chǎng)。而其中零售業(yè)在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地位很重要。如圖1所示，2014年我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額262394億元，增長(zhǎng)率為12%。零售業(yè)商品銷售額234534億元，增長(zhǎng)率為12.2%，可見我國(guó)零售業(yè)保持較快增長(zhǎng)速度。圖2數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)零售百強(qiáng)企業(yè)銷售額超過3萬億元，比2013年增長(zhǎng)了26.2%。

2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的誤區(qū)。首先是沒有精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，接到項(xiàng)目以后直接開始相關(guān)設(shè)計(jì)，然后向有關(guān)部門報(bào)建，批準(zhǔn)以后立即開始策劃，雖然也會(huì)有簡(jiǎn)單的調(diào)研，但是專業(yè)度、可操作性及市場(chǎng)需求等遠(yuǎn)沒有達(dá)到要求的契合度，這就導(dǎo)致策劃者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位很模糊，規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性不強(qiáng)。其次是用住宅的銷售模式來銷售商業(yè)地產(chǎn)，為了更快收回資金，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商常常希望工程完工快、回收資金快，這樣導(dǎo)致在相關(guān)的策劃、建設(shè)等方面只追求速度，商業(yè)策劃沒有與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)連接上，慢慢與市場(chǎng)脫節(jié)。再次是設(shè)計(jì)的專業(yè)度不強(qiáng)，即使設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)做了市場(chǎng)定位，但是畢竟與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃師相比還是存在差異，對(duì)相關(guān)的細(xì)節(jié)熟知度不夠，只是簡(jiǎn)單借鑒相關(guān)方案；最后是各參與者之間缺乏溝通，商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，然而在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，經(jīng)營(yíng)者的訴求并沒有被充分了解，設(shè)計(jì)者沒能深入了解經(jīng)營(yíng)者的需要，這就造成了與市場(chǎng)需求的脫節(jié)。

3.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響因素。影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素有很多，概括起來就是內(nèi)因、外因的影響。內(nèi)在因素主要是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是商業(yè)地產(chǎn)變化的基礎(chǔ)因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來人民生活水平的提高，而商業(yè)形態(tài)變化都會(huì)受經(jīng)濟(jì)因素的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)打破對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)、購買力之間的平衡關(guān)系，推動(dòng)新的商業(yè)形態(tài)產(chǎn)生及發(fā)展。外在因素就是消費(fèi)觀念的變化：經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也在不斷變化。從物質(zhì)需求慢慢轉(zhuǎn)向精神需求，也就是享受型消費(fèi)，有調(diào)查顯示，中國(guó)人消費(fèi)中服務(wù)性消費(fèi)占比達(dá)到90%。而消費(fèi)體驗(yàn)也影響商業(yè)消費(fèi)，現(xiàn)代的消費(fèi)更加強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)和感受，即情感消費(fèi)，打破傳統(tǒng)的目的性強(qiáng)的消費(fèi)觀念。

（三）適合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式

結(jié)合中國(guó)人的生活及消費(fèi)習(xí)慣分析，適合我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式有：第一，室內(nèi)外相結(jié)合購物。隨著消費(fèi)者對(duì)購物需求日益復(fù)雜和成熟，他們?cè)谫徫飯?chǎng)所完成交易的同時(shí)，還希望有一些豐富的消費(fèi)體驗(yàn)，這樣的需求能通過室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的消費(fèi)場(chǎng)所轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)。第二，休閑功能強(qiáng)。消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向休閑化，使得休閑式消費(fèi)購物存在發(fā)展契機(jī)，茶吧、酒吧、冷飲店、影院、公園的消費(fèi)，是商業(yè)地產(chǎn)的新走向，特別是現(xiàn)在一些中小型城市正在快速發(fā)展中，休閑化是其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。第三，建設(shè)自己的特色。吸引消費(fèi)者注意力的主要是商業(yè)地產(chǎn)建筑風(fēng)格及形式，很多歐美國(guó)家都是運(yùn)用很多特色建筑在吸引各地消費(fèi)者，像是在建的巴塞羅那大教堂、圣彼得堡大教堂、法國(guó)的古堡等，都是利用特色在引領(lǐng)消費(fèi)。我國(guó)目前也有一些在建的仿古建筑群，可以說這是一個(gè)前瞻性很強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向。

網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃

（一）網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代消費(fèi)特征

先進(jìn)科技的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)普及范圍越來越廣，時(shí)至今日網(wǎng)絡(luò)已占據(jù)人們的大部分生活?，F(xiàn)代人對(duì)網(wǎng)絡(luò)的利用，早已不是最初的簡(jiǎn)單的信息傳遞，網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)在已經(jīng)成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)的“競(jìng)技場(chǎng)”。居民的生活方式在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代發(fā)生了翻天覆地的變化。

1.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)進(jìn)步，加快了城市化進(jìn)程，人們找到工作與休閑的平衡點(diǎn)，空閑時(shí)間增多，居民對(duì)空閑時(shí)間的生活安排要求越來越高。再加上近幾年來國(guó)家也對(duì)公民的節(jié)假日進(jìn)行了調(diào)整，市民消費(fèi)和空閑時(shí)間增加了。其他一些特殊群體有自己的空閑時(shí)間，比如學(xué)生和老師有寒暑假，國(guó)家公職人員、科研人員有帶薪休假，還有一些人在擇業(yè)、再就業(yè)空隙中有空閑時(shí)間。

2.經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民手中的閑置存款也越來越多，消費(fèi)理念、消費(fèi)方式也發(fā)生轉(zhuǎn)變。2014年我國(guó)人均GDP達(dá)7458美元，其中北京、上海、天津、廣州的GDP已進(jìn)入1萬美元。可以看出我國(guó)的消費(fèi)正在快速增長(zhǎng)，居民存款增多，購買產(chǎn)品就不僅僅是關(guān)注產(chǎn)品本身，更多是購物時(shí)的環(huán)境、心情，這就是一個(gè)體驗(yàn)消費(fèi)取代功能消費(fèi)的過程。商業(yè)地產(chǎn)要發(fā)展，就要緊跟消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變的步伐，做出更多更新的產(chǎn)品和服務(wù)。

3.網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代，人們更加注重體驗(yàn)消費(fèi)的過程，這也就意味著休閑式商業(yè)地產(chǎn)會(huì)迅速發(fā)展。當(dāng)體驗(yàn)居于消費(fèi)行為之首，意味著體驗(yàn)已經(jīng)超過了商品價(jià)值?，F(xiàn)在各種農(nóng)家休閑山莊、DIY成為一種熱潮，抓住這些消費(fèi)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)者才能獲得大收益。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，很多商品都可以在網(wǎng)絡(luò)上完成交易。人們外出消費(fèi)就不僅僅是為了購買商品，更多的是去體驗(yàn)消費(fèi)。有調(diào)查顯示，在大城市的商業(yè)街有70%的客流不是為了單純購物，更多的是去休閑、娛樂、旅游。直到現(xiàn)在，人們?nèi)ベ徫镞x擇商場(chǎng)，更多的是考慮那里的建筑風(fēng)格是否喜歡、那里的設(shè)施是否能達(dá)到自身休閑效果，結(jié)果變得越來越不重要，更多的消費(fèi)者注重過程，即無拘無束、無憂無慮的消費(fèi)過程。

（二）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新模式

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，帶動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展，但也讓地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，一些實(shí)體市場(chǎng)因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的沖擊出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。同2014年相比，2015年全國(guó)零售百強(qiáng)企業(yè)商品零售額下降了1.8%，其中零售額增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)僅占26%，基本與2014年相同。可見市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，零售業(yè)發(fā)展要有一個(gè)新的發(fā)展模式，才能繼續(xù)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持發(fā)展。

1.“抱團(tuán)”發(fā)展。從網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)業(yè)績(jī)不難看出，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)者一般有一個(gè)最大的組織者及精神引領(lǐng)者帶領(lǐng)其前進(jìn)，人氣逐漸流入互聯(lián)網(wǎng)，實(shí)體市場(chǎng)價(jià)值被網(wǎng)絡(luò)慢慢掏空。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)要求的加強(qiáng)，虛擬消費(fèi)空間會(huì)將人氣推回能體驗(yàn)消費(fèi)的實(shí)體店中，特別是餐飲、家居、汽車等體驗(yàn)型消費(fèi)為主的產(chǎn)業(yè)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)抓住這樣的機(jī)會(huì)實(shí)行品牌重塑，同時(shí)要使品牌、零售、批發(fā)整合在一起，結(jié)成新的合作關(guān)系，成立一些社區(qū)獨(dú)立店、品牌專營(yíng)連鎖店以及生活方式體驗(yàn)百貨店。

2.要結(jié)合網(wǎng)絡(luò)發(fā)展。專業(yè)的、傳統(tǒng)的市場(chǎng)要建立更大的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策劃的共同合作，學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)電商的營(yíng)銷方式，學(xué)習(xí)他們的廣告投放渠道，通過微信、微博等工具的運(yùn)用，促進(jìn)產(chǎn)品的營(yíng)銷創(chuàng)新。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)用僅停留在用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布產(chǎn)品信息，對(duì)一些營(yíng)銷軟件等的運(yùn)用才是網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)的精髓，將其結(jié)合起來發(fā)展，才能讓零售業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)受虛擬消費(fèi)的沖擊，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)也才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化發(fā)展。

（三）網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)策

1.正確選擇地段。地段可以說是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)能否發(fā)展的決定性因素。品牌、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)都可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整，只有地段選定后不能調(diào)整。地段就是消費(fèi)者心中認(rèn)同的地方，消費(fèi)者對(duì)商業(yè)地段都存在著一定認(rèn)知，所以要充分考慮消費(fèi)者的需求，認(rèn)真、細(xì)致地分析市場(chǎng)。對(duì)地段的選擇一定要充分考慮消費(fèi)者，還要充分考慮客流量、交通、環(huán)境、城市規(guī)劃要求等相關(guān)因素?？土髁慷啵煌ū憷?，周圍沒有同類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，也符合城市規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，并有旅游優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)才能發(fā)展起來。

比如廣東省東莞市華南mall，開業(yè)以來每天的客流量都在10000人次以下，經(jīng)營(yíng)狀況一直不理想。主要原因是雖然占地很大，交通也很便利，但是不在一線城市，在東莞市工業(yè)集中的萬江區(qū)，工業(yè)集中地90%是工人階層，位置也不好，基本上沒有客流，租戶的經(jīng)營(yíng)也很困難。

2.正確選擇經(jīng)營(yíng)模式。未來商業(yè)發(fā)展模式是實(shí)體店與網(wǎng)店結(jié)合起來發(fā)展。傳統(tǒng)的店面經(jīng)營(yíng)有時(shí)不能滿足消費(fèi)者的多方位要求，因而網(wǎng)上購物越來越受到消費(fèi)者喜愛，但是真要比較兩者孰優(yōu)孰劣也很難，兩者都對(duì)人們的生活有重要意義，缺一不可。

商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)電商的沖擊，應(yīng)該根據(jù)自身情況“取其精華”，將電商的優(yōu)勢(shì)融為自己的東西，才是一個(gè)完善的經(jīng)營(yíng)管理模式，電商確定消費(fèi)者需求，傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)服務(wù)平臺(tái)，兩者相結(jié)合的發(fā)展，才是共贏?，F(xiàn)在很多實(shí)體商店也在網(wǎng)絡(luò)上開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如國(guó)美、蘇寧這樣的大賣場(chǎng)，在網(wǎng)絡(luò)上也開發(fā)了自己的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷店，還有像是百盛、新世界百貨都有自己的網(wǎng)購平臺(tái)?？梢哉f網(wǎng)絡(luò)雖然對(duì)實(shí)體商業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，但是根本上來說也只是多了一個(gè)消費(fèi)方式，等電商發(fā)展成熟、穩(wěn)定后，也不能取代實(shí)體店的存在，只能說對(duì)實(shí)體店形成一種監(jiān)督作用，督促實(shí)體店更好地服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

交換是商業(yè)的本質(zhì)，商業(yè)建筑只是產(chǎn)品交換與交流的一個(gè)平臺(tái)。為了最大化實(shí)現(xiàn)利益，購物環(huán)境合理規(guī)劃對(duì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)作用極大。要使商業(yè)地產(chǎn)具有較強(qiáng)商業(yè)氛圍，要依靠科技的合理組合規(guī)劃建設(shè)，反之，商業(yè)地產(chǎn)將難以為繼。

（一）商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃

1.影響商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的因素有很多，外部因素是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入提高，購買力增強(qiáng)；內(nèi)部因素是商業(yè)模式優(yōu)劣、管理水平高低、經(jīng)營(yíng)特色好壞。隨著消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)式消費(fèi)的需求越來越高，休閑、服務(wù)和娛樂主導(dǎo)消費(fèi)，休閑化的商業(yè)業(yè)態(tài)成為一種大趨勢(shì)。

比如上海百聯(lián)西郊購物中心就很巧妙地順應(yīng)消費(fèi)變化來設(shè)計(jì)建筑。它的建筑設(shè)計(jì)借鑒了世界領(lǐng)先的北美式摩爾風(fēng)格，一個(gè)開放式的大空間，環(huán)境優(yōu)美，休閑中享受購物，圍繞社區(qū)，實(shí)現(xiàn)多功能全方位體驗(yàn)，有超市、百貨、社區(qū)服務(wù)、專業(yè)賣場(chǎng)、休閑娛樂多種業(yè)態(tài)，而多業(yè)態(tài)主力店鋪是摩爾創(chuàng)新的特征，有許多大品牌的專賣店入駐其中，如世紀(jì)聯(lián)華、迪卡儂、好樂迪KTV等，非商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)35%，內(nèi)容全面而廣泛。

2.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研定義商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)避免在網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，以體驗(yàn)式的商業(yè)和服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)主旨。要根據(jù)區(qū)域位置，差異化業(yè)態(tài)。一些超市、影院好像在業(yè)態(tài)中顯得不重復(fù)，但在一個(gè)實(shí)際區(qū)域中卻重復(fù)嚴(yán)重。

如四川成都熊貓城，以“海洋文化、熊貓樂園、生態(tài)景觀”為規(guī)劃主題，設(shè)有海底世界、空中海洋表演館，采用國(guó)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，卻與我國(guó)國(guó)情脫節(jié)，照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，不考率周圍業(yè)態(tài)，位于三大商圈交界地帶，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝瞬涣?xí)慣跨商圈消費(fèi)，流失了很多客流，業(yè)態(tài)配比沒有得到很好規(guī)劃。

（二）商業(yè)地產(chǎn)的空間規(guī)劃

空間是建筑的靈魂，生活行為決定空間形態(tài)，也可以說空間形態(tài)體現(xiàn)生活形態(tài)。隨著科技的發(fā)展，建筑空間的形態(tài)已從線條、二維空間向立體轉(zhuǎn)化，形成了多樣化的空間形態(tài)。加上人們對(duì)于空間游玩、休憩、觀賞、娛樂、餐飲的要求，追求愉悅感及自我滿足感，這對(duì)空間布局的影響很大，空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)要符合消費(fèi)者心中所想，有適合的環(huán)境，足夠的休息區(qū)域，和諧的氣氛，這樣才能吸引消費(fèi)者駐足。

上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，有11個(gè)廣場(chǎng)庭院，2公里的步行街，不同級(jí)別的空間在反映建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)的同時(shí)，更發(fā)揮了各個(gè)空間的功能。道路時(shí)而寬敞、時(shí)而狹窄，像中國(guó)園林設(shè)計(jì)的移步換景一樣，每步行一段都見新景，廣場(chǎng)空間的移動(dòng)綠化系統(tǒng)也給人們一個(gè)視覺盛宴。

打造促使多種行為合并的休閑場(chǎng)所，休閑設(shè)施疊加，建造適應(yīng)性更強(qiáng)的休閑空間，讓休閑空間可調(diào)節(jié)性增強(qiáng)，更能適應(yīng)人們消費(fèi)方式的變化。做一些特色的休閑設(shè)計(jì)，營(yíng)造更好的情境，實(shí)現(xiàn)購物環(huán)境的差異化，吸引消費(fèi)者。

北京SOLANA藍(lán)色港灣就是將商業(yè)與自然風(fēng)景完美結(jié)合的商業(yè)地帶，采用歐洲設(shè)計(jì)風(fēng)格，讓消費(fèi)者在擁擠的北京體驗(yàn)到閑適慵懶的歐洲氣氛。

綜上，本文對(duì)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與規(guī)劃進(jìn)行了研究，由于本身知識(shí)層面的影響，在研究中存在不足之處，一些規(guī)劃戰(zhàn)略也需要時(shí)間驗(yàn)證及調(diào)整。但是本文要注重指出的是：在網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)要把握重點(diǎn)，分清形式，制定適合自身的設(shè)計(jì)方案和經(jīng)營(yíng)方案，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)一起發(fā)展才是硬道理，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代發(fā)展并不能抹殺商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，只有不斷創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。