晏曉芳 李詩琳 劉勇

摘 要 我國房地產(chǎn)的稅收收入一直是國家稅收收入的重要貢獻(xiàn)力量。近年來，由于社會對房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱以及房地產(chǎn)商的壟斷等原因，我國房價一直居高不下，政府致力于房地產(chǎn)稅改革旨在調(diào)控房價。房地產(chǎn)稅的改革對房地產(chǎn)商和購房者會造成一定影響。本文主要從“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響和契稅下調(diào)對購房者需求的影響兩個角度探討2016年我國房地產(chǎn)稅改革對房價的影響并提出相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)稅 房價 “營改增” 契稅改革

一、我國房地產(chǎn)稅收政策變動

近年來，我國政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制過快增長的房價，多次調(diào)整房地產(chǎn)稅收制度。2006年出臺的二手房營業(yè)稅政策規(guī)定，個人對外銷售購買時間不足5年的住房將全額征收營業(yè)稅。2009年12月，營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年并且著手研究開征物業(yè)稅。2010年，縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍，土地增值稅預(yù)征率由0.5%提高到2%。2016年，我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營改增試點(diǎn)和契稅下調(diào)政策。我國房地產(chǎn)稅改革的總體趨勢是通過降低開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，建立開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有三個環(huán)節(jié)并行的稅收體系和制度。未來房地產(chǎn)稅改革將由個人免稅逐步向征稅轉(zhuǎn)型，由單一稅改向綜合稅改轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)稅收政策的變化與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。

二、房地產(chǎn)稅變動對房價的影響分析

（一）“營改增”角度

第一，我國新試點(diǎn)的“營改增”相關(guān)政策規(guī)定，個人將購買時間在2年以上（含2年）的住房對外銷售，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年時間的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資住房。

第二，“營改增”新政下，對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類型，如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲，小規(guī)模納稅人和其他個人適用5%的稅率。

第三，“營改增”前后房地產(chǎn)稅負(fù)對比分析：一是“營改增”后，假設(shè)個體單位或工商戶出售1套購入不足2年的居民住房，成交價為k萬元，“營改增”前稅額=5%k，“營改增”后增值稅額=K/（1+5%）*5%=4.7k%，此處不考慮其他因素，“營改增”后，小規(guī)模納稅人稅負(fù)成本降低。二是“營改增”后，對于一般納稅人房地產(chǎn)企業(yè)，假設(shè)成交價為n萬元，“營改增”前稅額=5%n，“營改增”后銷項(xiàng)稅額=n/（1+11%）*11%=9%n，應(yīng)納增值稅=9%n-進(jìn)項(xiàng)稅額，如果進(jìn)項(xiàng)稅額大于4%n則銷售環(huán)節(jié)稅負(fù)降低，反之，稅負(fù)較之前提高。三是“營改增”后土地抵扣可增加獲利空間。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金一般占整個成本的30%～40%，是開發(fā)成本中最大的一塊?！盃I改增”后，土地可被視為抵扣項(xiàng)目，這將有利于開發(fā)商減輕繳稅負(fù)擔(dān)。設(shè)某樓盤房價每平方米W萬元，土地成本每平方米1/2W萬元，增值稅銷項(xiàng)稅額為（W-1/2W）/1.11*11%=0.05W萬元，不考慮其他任何抵扣，這家企業(yè)的稅負(fù)已經(jīng)降到了5%，與營業(yè)稅環(huán)境下基本持平。加上其他抵扣，該房地產(chǎn)企業(yè)有望減稅，房地產(chǎn)稅負(fù)成本降低則房價有望降低。當(dāng)然，如果在土地成本的比重很低，而相應(yīng)的抵扣又不足的情況下，房產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)還是比較重的。

（二）契稅改革角度

第一，2016年我國政府頒布房地產(chǎn)業(yè)契稅新政，明確規(guī)定除北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)行契稅新政策外，其他城市自2016年2月22日起執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)契稅新政。最新房產(chǎn)契稅政策規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，將按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，將按2%的稅率征收契稅。

第二，從契稅的調(diào)整政策可以看出，調(diào)整后稅率降低1%～2%，由此房屋契稅交易成本將降低，在一定程度上將會刺激房屋交易。以下根據(jù)我國歷年契稅收入統(tǒng)計(jì)分析契稅與房價變動趨勢：

由我國歷年契稅收入與房價統(tǒng)計(jì)收入可知，在2006～2015年10年間契稅增長350%，房價增長100%，契稅收入與房價在數(shù)值上總體呈同向增長趨勢，此次契稅下調(diào)對房價的增減變化影響需要進(jìn)一步考慮市場供需關(guān)系。

三、結(jié)論與建議

第一，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)由營業(yè)稅改征增值稅，小規(guī)模納稅人的稅負(fù)成本降低，一般納稅人銷售環(huán)節(jié)的稅負(fù)較之前是否會降低，則受到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣多少的影響，從房價的構(gòu)成比例統(tǒng)計(jì)看，稅收成本因素約占14%，如果不考慮其他因素的變動則降低稅負(fù)能夠降低房價。

第二，2016年契稅改革后，契稅稅率降低，契稅成本降低。從直接影響看，會刺激住房需求，有利于非一線城市樓市去庫存；從房產(chǎn)歷年統(tǒng)計(jì)的交易數(shù)據(jù)趨勢看，房屋交易一直呈攀升趨勢，契稅的變化在一定程度上刺激需求；從供需關(guān)系看，如果需求的增加幅度大于供給增加的幅度，則契稅稅率下調(diào)可能影響房價的增長。如果需求增加的幅度小于供給增加幅度則房價可能是下降的。但是這種影響是有限的。影響房價上漲的影響因素很多，如果房地產(chǎn)稅改革調(diào)整的范圍比較大，那么可能對房價的影響就會更大一些。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)稅改革對房價是有一定的影響的。但是由于目前改革的范圍有限，不管從房屋的建筑成本還是從房地產(chǎn)稅改革對交易持有環(huán)節(jié)的影響分析，在短期內(nèi)都難以確定房地產(chǎn)稅改革對房價增減變化有顯著影響。為有效調(diào)控房價，政府要繼續(xù)深化房地產(chǎn)稅改革，完善房地產(chǎn)行業(yè)的營改增稅收立法，循序漸進(jìn)，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制，避免買賣雙方信息不對稱造成的不利影響，減少盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，引導(dǎo)消費(fèi)者理智購房。

（作者單位為長沙理工大學(xué)）

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