張春前(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

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房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)策略風(fēng)險(xiǎn)管理與防范

張春前
(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

【摘 要】隨著我國的經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和對外聯(lián)系的不斷增強(qiáng),我國的市場經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)開始不斷完善?，F(xiàn)階段,在我國的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)過程中,還存在著嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)問題。這些問題的出現(xiàn)嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。文章針對房地產(chǎn)招標(biāo)投標(biāo)策略的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了相應(yīng)的管理和防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 建設(shè)項(xiàng)目 招標(biāo) 投標(biāo) 風(fēng)險(xiǎn)管理 防范

現(xiàn)階段，在我國的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)的工作中，往往存在著很多風(fēng)險(xiǎn)問題。這些風(fēng)險(xiǎn)問題存在于房地產(chǎn)建設(shè)工作的過程中，很容易對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)和投標(biāo)的建設(shè)過程中要采取相應(yīng)的措施對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，進(jìn)而使房地產(chǎn)建設(shè)工作變得更加安全和放心。

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)招標(biāo)和投標(biāo)現(xiàn)狀

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項(xiàng)目招標(biāo)是為了對開發(fā)項(xiàng)目的最終承包商進(jìn)行確定。在招標(biāo)的過程中，開發(fā)商一旦不能對投標(biāo)人所帶來的風(fēng)險(xiǎn)積極進(jìn)行防范，將會(huì)對房地產(chǎn)建設(shè)工程造成嚴(yán)重的損害。目前我國的房地產(chǎn)競爭顯得十分激烈與殘酷，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要盡力獲得所開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，然而，在這個(gè)過程中，開法商的利潤又不能全擺在明處，只能將其分散在房地產(chǎn)承包工程的方方面面。一般情況下，房地產(chǎn)承包商會(huì)將工程報(bào)價(jià)壓到最低，進(jìn)而以低價(jià)的方式來引誘業(yè)主，此時(shí)，業(yè)主若不能經(jīng)受得住誘惑，就會(huì)與開發(fā)商簽訂購房合同，而此時(shí)承包方將會(huì)制造索賠機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投標(biāo)競爭是開發(fā)商的綜合素質(zhì)和實(shí)力的競爭，這個(gè)階段不僅會(huì)受到投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力和資金支持等方面的影響，也對投標(biāo)者的投標(biāo)策略進(jìn)行了考驗(yàn)。在實(shí)際的操作過程中，投標(biāo)的策略就是保證企業(yè)能夠有較高的中標(biāo)率，進(jìn)而能夠令企業(yè)獲得最大的利益。而對于投標(biāo)人來說，大多數(shù)投標(biāo)策略的應(yīng)用都給投標(biāo)人帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在房地產(chǎn)的招標(biāo)過程中，招標(biāo)人要時(shí)刻考慮投標(biāo)策略的風(fēng)險(xiǎn)問題。

2 我國房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投標(biāo)招標(biāo)中的風(fēng)險(xiǎn)分析

在房地產(chǎn)建設(shè)中，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投標(biāo)的主要目的就是對項(xiàng)目的最終承包商進(jìn)行確定。在這個(gè)過程中，開發(fā)商在招標(biāo)時(shí)如果不能對投標(biāo)人帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，就會(huì)對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造成巨大的影響?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)建設(shè)市場的競爭已經(jīng)變得十分激烈，房地產(chǎn)承包商在這個(gè)過程中想要在獲得項(xiàng)目的同時(shí)，還想要最大程度的獲取利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目和招標(biāo)條件的而不同，會(huì)讓投標(biāo)人采取相對應(yīng)的投標(biāo)策略，而投標(biāo)人在投標(biāo)過程中比較常用的方案有很多:

(1)增加建議方案:當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目工程的招標(biāo)文件中有規(guī)定可以提出相應(yīng)的建設(shè)方案時(shí)，那么投標(biāo)者就可以組織一批有經(jīng)驗(yàn)和工程師和設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，在這個(gè)過程中要對招標(biāo)文件進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和細(xì)致的研究，以便能夠提出更能滿足業(yè)主需求的合理方案，進(jìn)而使自己的方案能夠中標(biāo)；(2)多方案報(bào)價(jià):在招標(biāo)文件中，有時(shí)投標(biāo)者會(huì)發(fā)現(xiàn)其中存在一些工程范圍不明確，且相關(guān)條款并不是十分公正的情況，這就需要相關(guān)人員在對投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)的情況下，先針對招標(biāo)文件報(bào)一個(gè)價(jià)，然后再提出報(bào)價(jià)可以根據(jù)條款的變動(dòng)而降低，報(bào)出一個(gè)比較低的價(jià)格來吸引業(yè)主；(3)不平衡報(bào)價(jià):這種報(bào)價(jià)方法是在常規(guī)報(bào)價(jià)方法上的一種優(yōu)化。這種報(bào)價(jià)方法的是指就是在項(xiàng)目總價(jià)一定的前提下，將工程清單中的基價(jià)綜合單價(jià)進(jìn)行提高并降低其他細(xì)目的單價(jià)來保證工程款的最大收益；(4)優(yōu)惠取勝:承包商可以利用“提高質(zhì)量”、“降低支付條件”、“縮短工期”和提供相應(yīng)的設(shè)備和物資等條件來吸引業(yè)主，爭取能夠中標(biāo)；(5)低價(jià)奪標(biāo):在投標(biāo)的過程中，價(jià)格優(yōu)勢是一種非常手段，它能夠幫助承包商打開市場，并戰(zhàn)勝競爭對手，這是一種不惜代價(jià)只為中標(biāo)的投標(biāo)方案；(6)突然襲擊:承包商在報(bào)價(jià)的過程中泄露一些自身的虛假信息來迷惑對方，而在最后時(shí)刻才顯露出自己的真正意圖，對對手進(jìn)行突然襲擊，使對手措手不及；(7)以人為本:在招投標(biāo)的過程中，在獲得自身利益的同時(shí)，也要注意投標(biāo)過程中要與政府建立良好的關(guān)系，在遵紀(jì)守法的情況下努力處理人與人之間的關(guān)系，進(jìn)而取得更多的支持和理解，以增加中標(biāo)的可能性。

3 房地產(chǎn)建項(xiàng)目投標(biāo)策略的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)價(jià)要求

在房地產(chǎn)招投標(biāo)報(bào)價(jià)的過程中，加強(qiáng)投標(biāo)報(bào)價(jià)文件的規(guī)范化，使得每個(gè)投標(biāo)人的報(bào)價(jià)形式保持一致是十分關(guān)鍵的。投標(biāo)人自然希望項(xiàng)目工程能夠在投標(biāo)的過程中有一個(gè)統(tǒng)一格式的報(bào)價(jià)式，這樣就能夠?qū)Ω鱾€(gè)投標(biāo)商進(jìn)行有效對比。同時(shí)，投標(biāo)方也希望能夠通過增加報(bào)價(jià)來顯示相互之間的差異性，這樣就會(huì)使投標(biāo)的難度進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，統(tǒng)一投標(biāo)報(bào)價(jià)的格式，能夠降低每個(gè)投標(biāo)方所報(bào)價(jià)格之間的差異，也能夠?qū)ν稑?biāo)報(bào)價(jià)的可比性進(jìn)行強(qiáng)化，進(jìn)而降低評標(biāo)工作的難度，有效提高了工作效率。此外，可以對投標(biāo)方不平衡報(bào)價(jià)的發(fā)揮空間進(jìn)行限制，進(jìn)而確保招標(biāo)方的利益不受到嚴(yán)重侵害。

3.2 使工程量清單變得更加準(zhǔn)確

在房地產(chǎn)工程的建設(shè)過程中，招標(biāo)人在能夠?qū)υO(shè)計(jì)文件的質(zhì)量和準(zhǔn)確性進(jìn)行確定的情況下，反復(fù)檢查和計(jì)算招標(biāo)工程量清單，以便能夠確保工程量清單的準(zhǔn)確性。所謂工程量清單指的是承包合同中對工程項(xiàng)目的內(nèi)容、性質(zhì)和單價(jià)數(shù)量等作出的規(guī)定，其在承包合同中的作用十分突出。工程量清單能夠根據(jù)招標(biāo)的相關(guān)要求和施工設(shè)計(jì)圖紙的相關(guān)要求，在清單上將計(jì)算部分的事物工程量進(jìn)行表示，進(jìn)而讓投標(biāo)單位進(jìn)行逐項(xiàng)填寫，進(jìn)而用來報(bào)價(jià)。

3.3 對不平衡報(bào)價(jià)現(xiàn)象進(jìn)行約束

在實(shí)際的招投標(biāo)過程中，由于招標(biāo)方的招標(biāo)文件中存在各個(gè)環(huán)節(jié)的報(bào)價(jià)不平衡現(xiàn)象，需要制定與之相適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求和相應(yīng)的評價(jià)體系。還要對不平衡的報(bào)價(jià)標(biāo)書進(jìn)行作廢處理，對不平衡報(bào)價(jià)進(jìn)行修正，以此來避免房地產(chǎn)招投標(biāo)過程中由于報(bào)價(jià)不平衡而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 對不平衡報(bào)價(jià)進(jìn)行分析和評價(jià)

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的評標(biāo)過程中，要對不平衡的報(bào)價(jià)的真假進(jìn)行相應(yīng)的判斷，進(jìn)而對其進(jìn)行可觀的評價(jià)和系統(tǒng)的分析，這在對不平衡報(bào)價(jià)的處理中至關(guān)重要。目前，在評標(biāo)工作中，人們更關(guān)注的是

低中標(biāo)價(jià)，而不會(huì)意識到合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)和資金的價(jià)值進(jìn)行有效認(rèn)識。因此，要對人們的不平衡報(bào)價(jià)意識進(jìn)行提高，讓他們能夠在整體上認(rèn)識到各類單價(jià)與綜合報(bào)價(jià)之間的重要關(guān)系。對不平衡報(bào)價(jià)的原因以及不平衡報(bào)價(jià)過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效分析，進(jìn)而對評標(biāo)活動(dòng)中的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避。在對不平衡報(bào)價(jià)進(jìn)行分析時(shí)，也要針對具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行具體分析，進(jìn)而選擇較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠且有比較實(shí)用的評價(jià)方法。

4 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)的過程中，投標(biāo)方之間的競爭是十分激烈的。每一個(gè)投標(biāo)方都想利用自身的優(yōu)勢中標(biāo)，招標(biāo)方則希望在招投標(biāo)的過程中找到合適的承包商。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)過程中，投標(biāo)方以專業(yè)的態(tài)度制定相對合理的策略能夠進(jìn)一步有效提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的品質(zhì)，并在一定程度上對投標(biāo)方在投標(biāo)過程中可能發(fā)生的策略風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避和防范，從而能夠進(jìn)一步保證我國房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。

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