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        在美國,為什么房子不能炒

        2016-11-26 21:32:00Kevin
        讀者 2016年24期
        關(guān)鍵詞:曲線圖美國政府房價

        〔美〕Kevin

        炒房是投資,天經(jīng)地義,政府如果是硬性發(fā)文不讓買賣,那肯定是違憲的。但在美國,大家都知道有兩種東西不能炒——房子和糧食。美國政府認(rèn)為,這兩樣是民生的基本保障,房子和糧食價格暴漲,就會造成社會動蕩。

        那么美國政府憑什么控制房價,限制炒作呢?大家都知道,美國的土地都在私人手里,美國政府并不賣地,所以就避免了既當(dāng)裁判又當(dāng)運動員的利益沖突,這樣就方便了政府使用最為有效的房價調(diào)整手段——征稅。你可以依照憲法買賣房子,但我也可以依照憲法征稅,讓你買進(jìn)賣出房子掙不到錢:買房用于投資的,或者沒有人住,要交管理費,每年還要交物業(yè)稅,最少要交房價的1%。每年都要交。所以炒房的人算下來,一買一賣根本賺不到什么錢,美國政府通過稅收管理,最大限度地穩(wěn)定了房價,道理簡單粗暴,操作并不復(fù)雜。

        關(guān)于美國房價的穩(wěn)定,美國耶魯大學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Shiller制作了一幅美國百年房價變化曲線圖,把100多年來美國房地產(chǎn)價格的變化趨勢詮釋得非常清楚。這幅曲線圖發(fā)表在2006年《EconomistsVoice》雜志上。為制作這條曲線,作者使用了從1890年到2005年期間美國的真實房價,在校正了通貨膨脹的因素之后發(fā)現(xiàn),在過去的100多年里,美國房價實際上并沒有上升的趨勢,尤其是在1890年到1990年期間,幾乎沒多大變化,平均每年只增長0.2%。

        美國政府有效的房地產(chǎn)運行制度和稅收體系,把美國大多數(shù)地區(qū)的房價和年薪比一直控制在3左右。而中國很多城市目前的房價和年收入比已達(dá)到28或以上,名列世界前茅。相比之下,我們常認(rèn)為房價非常高的香港,房價和年收入比只有15.6,房價很貴的紐約和倫敦在10~12之間,而日本東京只有8。

        做房地產(chǎn)起家的王健林近日對媒體說,中國這么高的房價稱得上是個大大的泡沫。他說得沒錯。

        是泡沫就有破裂的一天,在1997年到2005年之間,美國的房地產(chǎn)價格曾出現(xiàn)過快速的增長,升幅高達(dá)71%。不過這種不正常的暴漲在美國恰是房地產(chǎn)泡沫破裂的前兆,Shiller在2006年時,就據(jù)此做出了房地產(chǎn)泡沫即將破裂的預(yù)測,后來發(fā)生的一切證明了他是對的,次貸危機(jī)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫破裂。10年后的今天,美國房地產(chǎn)的價格再度回歸到曲線的平均水平上。從另一個角度,說次貸危機(jī)挽救了美國經(jīng)濟(jì)也不過分,問題是,誰來開第一槍,打破這個泡沫?

        諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主大都生活在美國,美國人玩經(jīng)濟(jì)并不傻,他們知道把資源、資金集中到高科技和制造業(yè)上才是對美國經(jīng)濟(jì)最好的方式。房地產(chǎn)是沒有科技含量、沒有國際競爭力的低級產(chǎn)業(yè),但它又是民生產(chǎn)業(yè),如果控制不好,極容易產(chǎn)生投機(jī)和全民炒房的風(fēng)潮,不但會引發(fā)通貨膨脹,還會擾亂民生,破壞經(jīng)濟(jì)。美國通過限制資金、資源進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),以促使資金進(jìn)入高科技和制造業(yè),提高美國經(jīng)濟(jì)的國際競爭力,實業(yè)興邦,靠實體經(jīng)濟(jì)挽救美國。

        2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時,中國4萬億資金的投放有意刺激房地產(chǎn),大家都做房地產(chǎn),制造業(yè)已經(jīng)沒有人提及,稅收體系也讓實業(yè)非常難做。當(dāng)中國GDP超過日本、成為世界第二的時候,我們很難說出一件有國際市場競爭力的產(chǎn)品和一家有國際競爭力的企業(yè),卻催生出了全世界最多的房地產(chǎn)富豪。中國的富豪榜上排名前十的,幾乎沒有不涉足房地產(chǎn)的,而大家都知道的美國房地產(chǎn)大王“川普”,在美國富豪榜上基本排不上靠前的名次,其身家連50億美元都沒有,和做實業(yè)的比爾·蓋茨比起來相去甚遠(yuǎn)。中國經(jīng)濟(jì)只有走出房地產(chǎn)暴漲泡沫的怪圈,才能徹底釋放風(fēng)險。

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