孟子皓

摘 要：經(jīng)濟(jì)適用房是我國為幫助低收入人群住房困難問題推出的重大的舉措，對保證我國城鎮(zhèn)住房問題、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但在實際運行中還存在諸多的缺陷，如建設(shè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)、價格較高、購買人群失控等。因此研究這些存在的實際問題并加以解決，對于完善我國經(jīng)濟(jì)適用房制度有著重要意義。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；問題；對策

我國為保障部分中低收入人群的住房困難問題，提出了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的政策，并不斷得以實施和完善，有效滿足了這部分人群的住房需求。當(dāng)然還有許多地方需要不斷充實和完善，以更好的做好中低收入人群的住房保障問題。

一、經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展存在的問題

目前經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)者和運營者都是開發(fā)商而非政府機(jī)關(guān)，開發(fā)商的目的是為了賺取利潤，因此在具體的制度實施過程中，經(jīng)濟(jì)適用房的意義有所偏離，加上目前我國在這方面的法律法規(guī)還不夠健全，因此經(jīng)濟(jì)適用房還不能得到合理有效分配和使用。

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目的是為了幫助低收入困難人群，但是在確認(rèn)這部分人群方面還缺乏一定的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計和審核程序及方法不夠科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，在購房者當(dāng)中，有相當(dāng)一部分不是中低收入家庭，甚至出現(xiàn)一人擁有多套住房的現(xiàn)象。而且在單位征信方面可信度不高，低收入人群的資金證明及信用很難進(jìn)行明確和監(jiān)控，而部分高收入人群的灰色收入和隱形收入等難以查明，而且缺乏必要的退出機(jī)制，因此這些問題的存在使得經(jīng)濟(jì)適用房很難進(jìn)行真正的濟(jì)貧扶困。

同時開發(fā)商為了賺取更多的利潤，在具體建設(shè)和銷售過程中，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、增加商品房建設(shè)數(shù)量、提高單價、增建沿街等違法措施來欺瞞監(jiān)管部門，有的甚至建設(shè)別墅，經(jīng)濟(jì)適用房真正的實惠被開發(fā)商所利用，很能真正幫助中低收入人群。

二、經(jīng)濟(jì)適用房制度完善措施分析

為了解決上述經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中遇到的這些問題，采取必要措施有效保障低收入人群住房問題是政府義不容辭的責(zé)任和義務(wù)，這一問題的解決和完善也需要一個長期實踐的過程，需要理論聯(lián)系實踐，以更好的解決這一問題。

（一）政府應(yīng)該承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)適用房

只有政府承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)適用房實施的主體責(zé)任，才能有效的貫徹經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的惠民正常，成為利益的真正執(zhí)行者和管理調(diào)控人。目前我國地方的主要做法是設(shè)立一個掛靠政府部門的經(jīng)濟(jì)適用房管理中心，由這一部分實行管控職能，這種專門設(shè)置不僅提高辦事效率，專事專辦，同時能夠不受制于其他部門，有著相對的獨立性。為了杜絕開發(fā)建設(shè)商的尋租等不利于低收入人群的行為，政府可以將房屋銷售權(quán)收回，由政府進(jìn)行定價銷售，直接向符合條件的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房。

（二）由暗補向明補進(jìn)行過渡

目前在經(jīng)濟(jì)適用房補貼方面往往通過降低或減免土地費用、稅費等方法進(jìn)行間接的補充，這種方式較為不明顯。很難直接惠及被保障者，而且容易出現(xiàn)紕漏。因此，為了更好的補充被保障者應(yīng)進(jìn)行明補，直接給被保障者發(fā)放補償。當(dāng)然，這種補償需要進(jìn)行相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定和審核之后才可以實施，目前在收入和征信方面還不夠健全，這種轉(zhuǎn)變可以作為一個努力和過程來逐步得以實現(xiàn)。

（三）嚴(yán)格界定經(jīng)濟(jì)適用房的適用對象范圍

經(jīng)濟(jì)適用房制度自實施以來一直被定義為保障性住房，其目的是為了保障低收入家庭的住房問題，根據(jù)我國國情，大約有70%以上的人群應(yīng)該享受這一政策，因此意味著這將是大眾化的社會福利政策。因此，在考慮我國財政承受能力的基礎(chǔ)上，應(yīng)該縮小經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍，適當(dāng)調(diào)整我國住房保障體系，為低收入人群提供良好的保障。對于其他非中低收入人群的購房要求可以給于其他優(yōu)惠政策鼓勵其購買商品房。同時經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積和標(biāo)準(zhǔn)要與低收入家庭的承受能力相吻合，同時可以采用促進(jìn)廉租房、公租房的建設(shè)來緩解經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模緊張問題，多渠道解決中低收入人群的住房困難問題。

（四）建立經(jīng)濟(jì)適用房退出制度

在完善經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入制度的同時，還需要建立退出機(jī)制。包括兩種情況：

第一，經(jīng)濟(jì)適用房的住房退出，是指在超出一定面積標(biāo)準(zhǔn)和價格標(biāo)準(zhǔn)后其性質(zhì)發(fā)生改變，變?yōu)樯唐贩?，住戶可以出售再重新購買經(jīng)濟(jì)適用房，但購買方需要補交土地出讓金，也可以不出售，住戶需要額外補交土地出讓金。

第二，經(jīng)濟(jì)適用房的住戶退出，一般指經(jīng)濟(jì)適用房住戶中的高收入人群退出住房，通過出售或補交土地出讓金的方法進(jìn)行退出。根據(jù)目前發(fā)展?fàn)顩r可以規(guī)定一個家庭只能擁有一套經(jīng)濟(jì)適用房，否則按高收入者對待，要求退出經(jīng)濟(jì)適用房市場。

（五）構(gòu)建和完善經(jīng)濟(jì)適用房二級市場

新建經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房需求，因此有必要開辟二級市場。對于中低收入人群來說，經(jīng)濟(jì)適用房二級市場能夠為他們提供價格合適、面積適用的住房選擇機(jī)遇，同時在地域選擇、戶型選擇等方面也較為便利。同時已有住房的中低收入人群也有換房的需求，賣舊換新的愿望也很強烈，因此開放經(jīng)濟(jì)適用房二級市場有著很大的必要性和可行性。

政府需要制定相關(guān)的政策，明確中低收入人去可以在一級市場購買，也可以在二級市場購買，都可以享受相關(guān)的優(yōu)惠政策，從而有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房二級市場的繁榮，并有效的滿足中低收入人群的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房供給和需求的相互促進(jìn)，為經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展提供動力支持。

三、結(jié)語

總之，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模還有限的條件下，政府應(yīng)該積極承擔(dān)其建設(shè)和分配的主體作用，不斷完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，從以往的暗補到明補過度，不斷健全和完善二級市場，加強經(jīng)濟(jì)適用房管理，只有這樣才能從根本上保護(hù)中低收入者的住房權(quán)益，促進(jìn)社會的和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁業(yè)飛.經(jīng)濟(jì)適用房：保留，取消，還是改革？——聚焦經(jīng)濟(jì)適用房的存廢之爭[J].中華建設(shè).2011（04）

[2] 白洪鴿，李彥鋒.我國經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問題與對策研究[J].現(xiàn)代交際.2011（07）

[3] 佘宇.我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策的內(nèi)在矛盾及未來走向[J].發(fā)展研究.2012（06）

[4] 趙峰.經(jīng)濟(jì)適用住房申購過程中的問題及完善——以《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》為背景[J].科技信息.2012（35）