張立人

2016年被認為是樓市去庫存的關鍵一年。寬松的政策環(huán)境帶來一片暖意，貴州省房地產(chǎn)市場迎來了持續(xù)而密集的政策利好機遇期。

去庫存是2015年中央經(jīng)濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一。化解房地產(chǎn)庫存，既要化還要解，如何消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題，貴州正在破解這一難題。

正確理解去庫存

房地產(chǎn)行業(yè)舉足輕重，從四個數(shù)字可一覽：房地產(chǎn)占貴州省地方公共財政收入的30%左右，加上建筑業(yè)稅收，占到地方公共財政收入的50%左右；房地產(chǎn)占地方固定資產(chǎn)投資的22%左右，事關一個地區(qū)的未來發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)占銀行貸款余額的20%左右，關系到金融安全；房地產(chǎn)事關26個相關產(chǎn)業(yè)，2000多個產(chǎn)品。

可以預見的是，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，將會帶來至少GDP增速放緩、城市化進程遇困、銀行系統(tǒng)性風險增加等困境。

根據(jù)省住建廳的數(shù)據(jù)，截至2016年7月底，全省商品住房庫存量3788.05萬平方米，去化周期為15.15個月。

省住建廳房地產(chǎn)處處長李國忠告訴記者，去化周期一般是用當月待售面積除以月均銷售面積計算得出，省住建廳統(tǒng)計的待售數(shù)據(jù)是按照取得預售許可證的建筑面積計算，“我們的數(shù)字可能比統(tǒng)計局的稍大一些，他們的待售面積是按照已經(jīng)竣工的建筑面積算，各有各的好處，我們統(tǒng)計這個數(shù)據(jù)能提前了解市場動態(tài)，更好地調(diào)控政策”。

樓市庫存去化周期往往代表一個地區(qū)的樓市供求關系，過長意味著供過于求，房產(chǎn)滯銷，而過短則預示著供不應求，房價上漲。因此，過長過短事實上都不利于市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，上海市2015年底商品住宅庫存去化周期僅為4.1個月，隨之而來的便是2016年上海地王頻現(xiàn)，房價快速上漲。

“我省去化周期為15.15個月，基本處于一個平衡的水平，按我們的核算，商品住宅庫存達到16個月便是警戒線，但低于12個月庫存同樣值得警惕?！崩顕腋嬖V記者。

“去庫存不是簡單的達到某個目標，去庫存的核心在于使庫存長期處在一個合理區(qū)間內(nèi)，保證市場供需平衡。當供給出現(xiàn)增長時，去庫存力度也必須加大，供給增長變慢則去庫存也要放緩。相當于走路，兩只腳步伐要一致?！崩顕依^續(xù)解釋道。

去庫存成績不能簡單通過商品住宅庫存量來衡量。貴州2016年6月底全省商品住房庫存量4180.95萬平方米（住建廳數(shù)據(jù)），與2016年一季度末相比，商品住房庫存量上升了37萬平方米。

為什么在去庫存的過程中庫存量會不降反升？

李國忠告訴記者，去庫存的標準要看去化周期，去化周期代表了市場消化庫存的能力，是判斷供需是否平衡的關鍵。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，供需兩側(cè)的擴大，要保持一個穩(wěn)定的去化周期，庫存量是會變大的，但這并不代表去庫存的努力沒有作用。

數(shù)據(jù)證實了李國忠的說法。2016年6月底全省庫存去化周期僅為14.78個月，而2016年一季度末雖然庫存更少，但去化周期卻高達17.09個月。

城鎮(zhèn)化助力去庫存

“2016年是‘十三五的開局之年，貴州經(jīng)濟的增長預期是10%，經(jīng)濟增長，需求增加，2016年對于貴州樓市的去庫存來說，將是極為重要的一年?！辟F州房地產(chǎn)研究院院長伍廷方表示。

2016年7月26日，由貴州財經(jīng)大學及社會科學文獻出版社共同主辦的《貴州房地產(chǎn)藍皮書：貴州房地產(chǎn)發(fā)展報告No.3（2016）》發(fā)布會在貴陽舉行。

藍皮書顯示，貴州目前還處于快速城鎮(zhèn)化的歷史時期。2015年末貴州常住人口為3529.50萬人，城鎮(zhèn)化率為42.01%，據(jù)貴州政府工作報告，預期2016年城鎮(zhèn)化率將提高到44%，至少增加城鎮(zhèn)人口70萬人，形成的潛在房產(chǎn)需求約2000萬平方米。

從戶籍人口城鎮(zhèn)化率來看，貴州遠低于全國平均水平。2014年，貴州省戶籍人口為4325.49萬人，非農(nóng)業(yè)人口為709.22萬人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為16.40%，比全國平均水平低20.23個百分點，位居全國倒數(shù)第1。

貴州戶籍人口遠大于常住人口，說明貴州凈流出人口較多。2006-2014年，貴州凈流出人口從231.91萬人增加到817.45萬人，增長2.5倍。2010年后，流出人口增速明顯下降，其中2012年為負增長，證明越來越多的貴州人留了下來。

數(shù)據(jù)也印證了需求側(cè)的旺盛。2016年1-6月，全省商品住房銷售面積1504.35萬平方米，同比增長20.1%，增速較去年同期增長9.4個百分點，充分說明了房地產(chǎn)去庫存的效果正在逐步顯現(xiàn)。

快速城鎮(zhèn)化也有值得警惕的地方。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)投資占我省固定資產(chǎn)投資的比例長期保持在20%以上。穩(wěn)增長是當前地方政府的重點工作，而經(jīng)濟增長在我省大部分地區(qū)主要靠穩(wěn)投資來實現(xiàn)，房地產(chǎn)投資的增加必然帶來庫存增加。這就需要政府在穩(wěn)增長與去產(chǎn)能之間做好平衡，統(tǒng)一部署，整體推進，防止“政績沖動”。

多措并舉去庫存

從2015年開始，在“穩(wěn)定住房消費”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寬松的政策環(huán)境，央行降息降準降首付，公積金政策持續(xù)放松，營業(yè)稅“五改二”，還有地方政府出臺利好政策的疊加刺激，全國樓市開始復蘇回暖。

“要去庫存就要開發(fā)市場，除了國家層面的政策支持，我們省內(nèi)采取鼓勵支持農(nóng)民工進城購房、住房公積金擴面和推進貨幣安置‘三駕馬車去庫存政策，挖掘市場需求，促進住房消費，實現(xiàn)需求端發(fā)力去存量。”省住建廳有關負責人告訴記者。

“十二五”期間，全省住房公積金繳存擴面工作有了快速發(fā)展。提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬提取條件、開展異地貸款業(yè)務等一系列公積金政策措施的出臺，讓全省繳存職工迎來了購房的春天。

2015年全省實繳單位33255家，實繳職工210.18萬人，新開戶單位2751家，新開戶職工19.73萬人，繳存217.00億元，同比增長16.12%。

省住建廳公積金監(jiān)管處副處長羅立平告訴記者，目前我省公積金最高貸款額度已經(jīng)調(diào)到50萬元，租房提取最高額度為2.4萬每年。最近的2016年6月，我省住房公積金個貸率98.63%，全國排名第5位。

經(jīng)濟下行壓力持續(xù)之下，棚改貨幣化安置，成為貴州穩(wěn)定經(jīng)濟增長、合理化解庫存的“新招”。

2016年，國家下達貴州棚戶區(qū)改造計劃43.03萬戶、基本建成22.21萬套，任務量居全國第三。如何利用好棚改機遇，合理配置解決已有庫存，將成為貴州去庫存的重要任務之一。

2015年10月8日，省政府辦公廳印發(fā)了《貴州省人民政府辦公廳關于做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的實施意見》，意見明確：原則上按照貨幣化安置比例不低于50%的目標作好項目安排。

意見同時提出，個別條件具備的市縣區(qū)，要力爭棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例達100%。

今年以來，貨幣化棚改的地方探索頗有成效。安龍縣在縣城棚戶區(qū)改造過程中，實行以貨幣化安置為主，多措并舉推進房地產(chǎn)去庫存。

具體做法為，貨幣化安置通過政府搭建橋梁，房開商拿出一定比例的房源，以低于市場價的價格出售給城市棚戶區(qū)拆遷戶。此舉讓安置戶買到經(jīng)濟實惠的房子，為房地產(chǎn)企業(yè)緩解了庫存壓力，有力促進地方經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)安置戶、房地產(chǎn)商和政府“三贏”。

安龍縣住房和城鄉(xiāng)建設局局長王春福介紹，安龍縣2016年棚改任務共3000戶，其中貨幣化安置2000戶，綜合整治1000戶。截至7月30日，已簽訂房屋征收安置補償協(xié)議2600戶，共兌現(xiàn)搬家費、臨時安置過渡費、征收獎勵費、附屬設施賠償費、水電通訊補助費、安置剩余面積補價費等4055萬元。

經(jīng)測算，安龍縣貨幣化安置將棚戶區(qū)改造安置周期由原來的81周縮短為41周，縮短近一半左右時間的周期。

除了貨幣化棚改，全省各地去庫存同樣政策組合拳頻出。黔南州羅甸縣出臺了購房補貼政策，對在縣城、邊陽鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品住房面積小于等于90平方米的，每套給予10000元購房補助；購買新建商品住房面積大于90平方米小于144平方米的，每套給予15000元購房補助。

甕安縣、福泉市出臺了農(nóng)民進城買房可享受生態(tài)移民、農(nóng)村宅基地退出等獎勵政策，甕安縣規(guī)定，農(nóng)民退出宅基地進行復墾后進城購房的，按每平方米300元的標準給予購房補助。（責任編輯/郎艷林）