任繼慶

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）08-0103-02

近年來，隨著縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，住宅、教育、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是房產(chǎn)消費成為民眾首選。縣級城市的商品房發(fā)展從1998年左右開始，2010年以后，進入快速發(fā)展期，商品住房建設(shè)進入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了一批規(guī)?；≌^(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已成為縣域經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但是，2014年下半年以來，我國經(jīng)濟處于調(diào)整期，經(jīng)濟下行壓力較大，縣城商品房銷售受到很大影響，部分開發(fā)企業(yè)庫存壓力較大，為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，對縣級城市商品房庫存現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調(diào)研，形成了一些認識與思考。

一、我縣商品房庫存現(xiàn)狀及特點

1.我縣商品房開發(fā)與發(fā)展情況

截止目前，先后共有26家開發(fā)企業(yè)涉足我縣商品房開發(fā)，其中本土企業(yè)有9家，外來企業(yè)17家，開發(fā)包括山水名苑、明德花園、天基·云蒙莊園等近40個住宅（或商?。┬^(qū)，開發(fā)中房·城市廣場、沂蒙商城、九州商城等商業(yè)項目，開發(fā)了伯爵公館等酒店式公寓等新型業(yè)態(tài)，促進了我縣經(jīng)濟迅速發(fā)展。

2.商品房銷售及價格情況

2008年以前，我縣住宅全部是多層項目，2007年，多層住宅均價1600元/平方米左右，價格穩(wěn)中有升，銷售不慍不火，2008年，書香家園多層住宅均價突破2000元/平方米，但是由于受全球經(jīng)濟危機影響，銷售緩慢，但能基本維持平衡，2009年，房價一路下跌，書香家園多層住宅價格跌至1600元/平方米，大量商品房出現(xiàn)滯銷。2010年后， 隨著經(jīng)濟的回暖，我縣商品房價格呈直線上漲，甚至很多位置好，樓層好的商品房僅僅4-5年時間，價格即可翻番。到2014年上半年，天基·云蒙莊園多層價格維持在3500元/平方米以上，在此期間，商鋪價格也呈直線上漲，從均價4500元/平方米漲至7000元/平方米，2014年，中房·城市廣場開盤時，位置最佳沿街商鋪售價達到28000元/平方米，創(chuàng)我縣商鋪銷售價格之最，在此期間，商品住宅銷售，尤其多層住宅銷售呈現(xiàn)紅紅火火的局面，很多樓盤還沒有開盤便被預訂一空，像汶河公館、怡然華府等樓盤還出現(xiàn)了連夜排隊購買的現(xiàn)象。2014年下半年至今，我縣商品房價格穩(wěn)重略有上升，多層住宅均價3500元/平方米左右，高層均價3000元/平方米左右。

3.我縣商品房庫存現(xiàn)狀

經(jīng)走訪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，截止2015年10月25日，我縣在建樓盤中，最近1-2年可以形成庫存的商品住宅為2845套，建筑面積為324279平方米，商業(yè)用途為1264套，建筑面積185524.04平方米，從全省情況看， 截至9月底，商品房去庫存周期從去年年底的27 . 3個月降為22 . 7個月，我縣商品住宅每年銷售量在2000套左右，我縣加上無法辦理手續(xù)的房產(chǎn)，仍然要低于全省平均水平。

4.我縣商品房庫存特點

雖然我縣去庫存周期從理論上要低于全省平均水平，但我縣商品房庫存有自己的特點，第一，我縣商品住宅庫存基本為小高層、高層住宅，像翰林苑小區(qū)、潤蒙花園、上上城等純高層小區(qū)，普遍庫存較多，銷售形勢不容樂觀。第二，商業(yè)用途房產(chǎn)價格居高不下，或者位置不佳，或設(shè)計不合理，目前出現(xiàn)部分滯銷的現(xiàn)象。第三，以多層住宅為主，靠近河岸或者學校、醫(yī)院等位置好的樓盤銷售普遍較好。明德花園、汶水城、天基·云蒙莊園、安泰花園等多層較多小區(qū)，基本沒有形成的大的庫存。

二、我縣商品房庫存形成的主要原因

1.房地產(chǎn)市場不景氣

受經(jīng)濟下行壓力和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，很少有投資性資本的進入，目前，商品住房的需求基本以剛需性為主，群眾對商業(yè)地產(chǎn)的投資信心不足。

2.對高層建筑認識不足

對高層建筑的電梯維修更換、供水供電、公攤面積大、物業(yè)費較高等不可預測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

3.總體規(guī)劃滯后

在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。

4.建筑風格單一

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標準，比較落后。

5.樓盤戶型、樓盤類型不盡合理

目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以120平方米的戶型為主，一般一套住宅加上車庫一般要55萬左右，不能滿足中低收入家庭的購房需求。多層樓盤、高層樓盤同時存在，造成高層滯銷較為嚴重。

6.物業(yè)管理滯后

我縣現(xiàn)有多家物業(yè)管理企業(yè)，大多數(shù)小區(qū)實行物業(yè)管理，普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運營啟動不徹底，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

7.非市場化動作依然存在

利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊。

三、加快我縣商品房去庫存工作建議

1.制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)

把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入全縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實建設(shè)項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進。

2.控制土地開發(fā)規(guī)模，合理規(guī)劃商品房

建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條件，做到有計劃地出讓，并接受社會監(jiān)督；出讓土地量，按每年開發(fā)12萬平方米左右（1000套）建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，借鑒兄弟縣市的做法，盡量不審批或少審批多層住宅，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確保小區(qū)品位的提升和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

3.加大對相關(guān)樓盤尤其是高層建筑正面宣傳力度

政府部門或相關(guān)媒體應當加強對高層建筑的正面宣傳，高層建筑結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)，建筑質(zhì)量遠遠高于混合結(jié)構(gòu)的多層建筑，從我縣情況看，雖然高層建筑分攤系數(shù)大于多層建筑，但僅從購買價格，還要低于多層建筑，以套內(nèi)建筑100平方米計算，多層一般建筑面積為112平左右，以3500元/平方米，總房價在392000元，高層建筑一般建筑面積為120平左右，以3000元/平方米，總房價在360000元。至于繳納維修基金55元/平方米高于多層35元/平方米的情況，根據(jù)相關(guān)政策，住宅專項維修資金為業(yè)主自己的所有，繳存在政府專戶中，繳納多一點少一點關(guān)系不大，針對物業(yè)費稍高于多層，僅從生活便利程度和房價優(yōu)惠來講，能夠遠遠抵消這一部分費用。

4.控制違法建房

對于利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的，政府部門按照職責分工，一定要嚴格控制，維持商品房市場健康發(fā)展。

5.注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)

一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點，加快廉租房、公租房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準，努力構(gòu)建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是引導、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務質(zhì)量。

6.優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境

在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線，并預留接口。政府要不斷加大投入， 著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施， 加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)， 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境， 以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)來我縣投資。

7.規(guī)范房地產(chǎn)市場

一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；二是建立市場預警預報體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預警預系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息，認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動。

8.有關(guān)部門和開發(fā)企業(yè)應當加強市場分析，有針對性做一些市場營銷

要認真對需求進行針對性分析，一是進城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強烈。有關(guān)部門，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要細分市場，進行合理市場定位，進行有針對性的市場營銷。