文/王瑞紅

房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，民間投資深受影響

文/王瑞紅

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的有60個(gè)，持平的有6個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.5%，最大跌幅為0.5%。尤其在3月份一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后，盡管一線城市樓市已明顯降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市卻接棒一線城市樓市的火爆，房?jī)r(jià)、成交量及土地出讓量不斷刷新紀(jì)錄。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的景象，雖給房市帶來(lái)利好，但卻在一定程度上影響了民間投資。

房地產(chǎn)再度繁榮——負(fù)面效應(yīng)影響了投資積極性

5月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)布，即引發(fā)社會(huì)熱議，尤其是民間投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速形成的反差，1-5月份：民間投資116384億元，增長(zhǎng)3.9%，2015年全年為10.1%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34564億元，同比增長(zhǎng)7%，較去年同期加快1.9個(gè)百分點(diǎn)。

針對(duì)民間投資增速呈現(xiàn)的斷崖式下跌，國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人李樸民表示：目前在促進(jìn)民間投資、穩(wěn)定增長(zhǎng)方面還存在政策制定落實(shí)、政府管理服務(wù)、市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)、企業(yè)自身發(fā)展四方面的問(wèn)題。此外，據(jù)國(guó)務(wù)院派出督導(dǎo)組的反饋，民間投資失速原因之一是近年工業(yè)品出廠價(jià)格持續(xù)下滑，尤其是部分產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)增速下降，影響了投資的積極性。

房地產(chǎn)再度繁榮可能帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)。以民間投資為例，分地區(qū)看：東部地區(qū)民間投資同比增長(zhǎng)8.0%，增速甚至比1-4月增加0.3個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長(zhǎng)5.7%，回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)增長(zhǎng)2.0%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)下降29.3%，降幅擴(kuò)大6.2個(gè)百分點(diǎn)。東部地區(qū)的民間投資增速較快，除了與東部地區(qū)市場(chǎng)化程度更高、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)更有成效相關(guān)，更重要的是其房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，因?yàn)榇罅康馁Y金流向了樓市火熱的一、二線城市，而這些城市主要集中在東部地區(qū)。以廣東為例，1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成開(kāi)發(fā)投資2473.32億元，同比增長(zhǎng)16.2%，而近年來(lái)，廣東民間投資近半集中在房地產(chǎn)業(yè)。北京市的情況更為極端，今年1-4月民間投資有八成投向房地產(chǎn)業(yè)。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)下行以及風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，不僅是能夠拿到利率較低的信貸資金的國(guó)企，民間資本也大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了助推作用。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲對(duì)其他行業(yè)，尤其是制造業(yè)，產(chǎn)生了擠出作用。同時(shí)，企業(yè)的運(yùn)行成本由于房?jī)r(jià)上漲而增加，民間投資的積極性進(jìn)一步被削弱。

因此，欲使民間投資重回健康狀態(tài)，最重要的還是加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。一手推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展，一手加快產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的去產(chǎn)能工作。一旦戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)取代房地產(chǎn)業(yè)成為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要力量，民間投資增速自然回升。與此同時(shí)，對(duì)信貸增速過(guò)快需采取謹(jǐn)慎態(tài)度。去年以來(lái)，一、二線城市房?jī)r(jià)交替上漲，與貨幣供應(yīng)寬松關(guān)系較大。政府在對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市實(shí)行限購(gòu)、土地拍賣限價(jià)等舉措外，還需控制信貸增速。

民間投資增速回落——顯示經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力需要增強(qiáng)

有關(guān)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)模式，不僅不符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大勢(shì)，且在整體高庫(kù)存下無(wú)異是飲 止渴，這從決策層到普通民眾也早有共識(shí)。當(dāng)前，無(wú)論從微觀上看民間投資增速如何回升，還是從宏觀角度看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮進(jìn)行“壯士斷腕”，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極培育新動(dòng)能，都顯得迫在眉睫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)說(shuō)：民間投資增速回落，顯示經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力需要增強(qiáng)?！白钪匾倪€是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太好。”業(yè)內(nèi)專家據(jù)此分析，民營(yíng)企業(yè)投資用的都是自己的錢，必須考慮項(xiàng)目的利潤(rùn)和回報(bào)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，投資會(huì)謹(jǐn)慎得多。增速下滑也與某些行業(yè)放開(kāi)力度不夠大有關(guān)。有一部分領(lǐng)域?qū)γ耖g資本在準(zhǔn)入上放開(kāi)不夠，還存在不少“彈簧門”、“玻璃門”，這在一定程度上限制了一些民間資本的進(jìn)入。督導(dǎo)組發(fā)現(xiàn)民營(yíng)資本確實(shí)存在貸款難、貸款貴的現(xiàn)象，雖然這兩年在政府的努力下有了積極改善，但還是不夠?qū)捤伞＿@都影響了民間資本的投資積極性。目前，各級(jí)政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性和緊迫性，中央派出督導(dǎo)組對(duì)全國(guó)18個(gè)省市進(jìn)行督導(dǎo)檢查，相信通過(guò)這次督查，尤其是對(duì)相關(guān)問(wèn)題的梳理，相關(guān)部門會(huì)進(jìn)一步完善民間投資的管理辦法，包括制定相關(guān)配套政策措施。

值得注意的是，中西部投資增速分別比東部高了2.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)，但東部民間投資增速則為四大區(qū)域最高，分別比中部高出2.3個(gè)百分點(diǎn)，比西部高出6個(gè)百分點(diǎn)，比東北更是高出37.3個(gè)百分點(diǎn)。更為關(guān)鍵的是，在東部民間投資增速略有上升的同時(shí)，其他三個(gè)區(qū)域的民間投資增速明顯下滑。東部的民間投資增速更高，與東部市場(chǎng)化程度更高、轉(zhuǎn)型升級(jí)結(jié)構(gòu)調(diào)整更早有關(guān)。中西部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更多的是依靠國(guó)有投資推動(dòng)，而東部依靠更多的是民間力量。

高房?jī)r(jià)抑制企業(yè)創(chuàng)新——對(duì)制造業(yè)還將會(huì)產(chǎn)生擠出作用

從民間和全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速兩條曲線看，去年12月之前，兩條線基本吻合，但之后開(kāi)始分化，民間投資增速迅速下滑。到今年5月，民間投資增速比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速低了5.7個(gè)百分點(diǎn)。而這半年恰好是一線城市和二線核心城市房?jī)r(jià)迅速上升的時(shí)期。樓市的快速上漲，表面上支撐了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但反過(guò)來(lái)也可能削弱其他方面的增長(zhǎng)動(dòng)力。比如房?jī)r(jià)過(guò)高，反過(guò)來(lái)增加了工商業(yè)運(yùn)行的成本，有可能進(jìn)一步降低民間投資的積極性。

通過(guò)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，近十年來(lái)房?jī)r(jià)瘋漲的直接代價(jià)除了嚴(yán)重的通漲之外，最為明顯的便是制造業(yè)的萎靡不振。近期，國(guó)內(nèi)企業(yè)家任正非、馬化騰先后代表高端產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)表示不滿，認(rèn)為高房?jī)r(jià)不僅對(duì)制造業(yè)產(chǎn)生擠出作用，而且還會(huì)抑制企業(yè)的創(chuàng)新。曾幾何時(shí)，作為世界工廠的中國(guó)通過(guò)低廉的商品價(jià)格在全世界無(wú)往而不勝。中國(guó)制造的成本為什么這么低？除去勞動(dòng)力價(jià)格因素外，最為關(guān)鍵的還是土地使用權(quán)分化。中國(guó)的土地使用權(quán)分為耕地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等，這就使得土地因?yàn)槭褂霉δ艿牟煌霈F(xiàn)價(jià)格的差異。在一個(gè)城市中建廠用地與商建用地的價(jià)格相差很大，這就導(dǎo)致工業(yè)的土地成本被人為扭曲。而低地價(jià)加上低人工成本，直接導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格極具競(jìng)爭(zhēng)力，這也是中國(guó)制造業(yè)高速發(fā)展的致勝法寶。

近十年房?jī)r(jià)的飛漲，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)土地、房租、用工成本不斷攀升，使中國(guó)制造業(yè)之前的優(yōu)勢(shì)消逝殆盡，很多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)都逐步將工廠搬至成本更低的東南亞地區(qū)。中國(guó)制造業(yè)隕落的軌跡正逐步呈現(xiàn)。舉個(gè)例子，2001年中國(guó)生產(chǎn)了40%的耐克鞋，而越南生產(chǎn)了13%；2005年中國(guó)份額降至36%，越南升至26%；2009年，兩國(guó)以36%的份額旗鼓相當(dāng)；2010年，越南反超漲至37%，中國(guó)為34%；到了2015年，中國(guó)的比例只剩下越南的一半左右。

為啥說(shuō)高房?jī)r(jià)已成為中國(guó)制造業(yè)的殺手呢？首先，高房?jī)r(jià)帶動(dòng)土地租金和用工成本上升，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，中國(guó)制造業(yè)必不堪承受。十年前可能用每月一千塊雇傭一個(gè)工人，更早的時(shí)期甚至只要一半，而如今，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，每月三千元已很難再找到合適的產(chǎn)業(yè)工人。從表面上看，十年工資漲了兩倍，但實(shí)際上卻無(wú)法抵消由房租帶動(dòng)的生活成本上漲。房?jī)r(jià)飛漲帶來(lái)的是房租也水漲船高，城市的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)因?yàn)榉孔馍蠞q而將成本攤?cè)脘N售終端，也就是說(shuō)，城市生活成本高企的重要原因是土地因素。當(dāng)所有的土地價(jià)格被炒高后，制造業(yè)主只能無(wú)奈將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到勞動(dòng)力價(jià)格更加低廉的地區(qū)，比如東南亞。其次，高房?jī)r(jià)讓很多企業(yè)家“脫實(shí)向虛”。打個(gè)比方：如果一個(gè)制造業(yè)企業(yè)一年辛苦賺個(gè)一百萬(wàn)，而一個(gè)炒房客能通過(guò)炒賣房產(chǎn)賺幾百萬(wàn)，那么在正常的情況下，制造業(yè)企業(yè)將不會(huì)再擴(kuò)大生產(chǎn)，甚至?xí)P(guān)閉，而將錢轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)業(yè)，這將造成制造業(yè)的“空心化”。

資金進(jìn)一步“脫實(shí)就虛”——經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)存很大隱患

稍早前，上市公司陸續(xù)披露了年報(bào)、季報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，有315家企業(yè)一年賺不夠1500萬(wàn)元，也就是說(shuō)，一年的企業(yè)利潤(rùn)在深 還買不起一套房。如果生產(chǎn)制造業(yè)微利甚至無(wú)利，企業(yè)家們都去炒房產(chǎn)，不僅會(huì)加劇中國(guó)制造業(yè)的“空心化”，而且其轉(zhuǎn)型升級(jí)也將無(wú)從談起。

以廣東省為例，1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成開(kāi)發(fā)投資2473.32億元，同比增長(zhǎng)16.2%，增幅比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比固定資產(chǎn)投資高出5個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，民間投資近半集中在房地產(chǎn)，一方面是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)日益微薄，另一方面是因?yàn)槿ツ甑滓詠?lái)，一線城市和一些二線核心城市房?jī)r(jià)快速上漲，促使更多民間資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。像東部，雖然民間投資表面看挺活躍，但是投資的領(lǐng)域和動(dòng)力發(fā)生很大變化，資金進(jìn)一步“脫實(shí)就虛”，存在著很大隱患。

筆者認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要想在未來(lái)的十年有所作為，一定要“去房地產(chǎn)化”，這是世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。日本之所以在二戰(zhàn)后迅速 起，得益于制造業(yè)后來(lái)居上，但上世紀(jì)80年代后搞起“泡沫經(jīng)濟(jì)”，在房地產(chǎn)泡沫破滅后，制造業(yè)又無(wú)法勇?lián)笕?，日本?jīng)濟(jì)于是就陷入了持續(xù)20年的衰退，至今看不到曙光。

更為重要的是，高房?jī)r(jià)將抑制“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”。以上海的某企業(yè)為例，本來(lái)這家公司有兩個(gè)門店，生意很好，但因?yàn)榉孔夂贤狡?，房東猛漲租金，就算盈利翻倍也交不起房租，最后只好關(guān)門了事。所以，高房?jī)r(jià)不僅對(duì)制造業(yè)不利，而且對(duì)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)都不利。

此外，高房?jī)r(jià)正在抑制創(chuàng)新，歷史上那些偉大的創(chuàng)新企業(yè)都誕生在低房?jī)r(jià)時(shí)代，高房?jī)r(jià)的城市是肯定沒(méi)有創(chuàng)新土壤的。比如在國(guó)外：微軟最初誕生在新墨西哥州阿爾伯克基市，后來(lái)才搬到西雅圖；日本的優(yōu)衣庫(kù)誕生在山口縣，離東京有4個(gè)多小時(shí)的車程。而在國(guó)內(nèi)，如果當(dāng)初杭州房?jī)r(jià)奇高，肯定無(wú)法催生阿里巴巴、快的打車、同花順等創(chuàng)新型的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，反過(guò)頭來(lái)看高房?jī)r(jià)的香港，不僅滋生了金融泡沫，而且其實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境還出現(xiàn)惡化。

房產(chǎn)天生就擁有居住和投資這兩大屬性。如果過(guò)度地將房地產(chǎn)杠桿化、投機(jī)化，不僅會(huì)使多數(shù)居民群體承受不起，而且還會(huì)導(dǎo)致制造業(yè)長(zhǎng)期低迷不振。居民因房貸而高負(fù)債，減弱了消費(fèi)能力，企業(yè)因高房?jī)r(jià)帶來(lái)的一系列生產(chǎn)成本的上漲，要么關(guān)門歇業(yè)，要么搬到更廉價(jià)的地方去發(fā)展。所以不難看出，高房?jī)r(jià)不僅是中國(guó)制造業(yè)的殺手，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之毒瘤。

（山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）