文/卞夢(mèng)健

著力推廣“軌道+物業(yè)”模式

文/卞夢(mèng)健

隨著我國軌道交通建設(shè)進(jìn)入快車道，以軌道交通為導(dǎo)向引領(lǐng)城市發(fā)展的TOD（transit-oriented development）理念，正在被越來越多的城市所接受?！败壍?物業(yè)”一方面促進(jìn)了城市土地的集約利用，另一方面也為軌道建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供了可能，業(yè)內(nèi)預(yù)期這種開發(fā)模式將在全國大量推廣。

“軌道+物業(yè)”黃金時(shí)代或?qū)㈤_啟

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代之后，開發(fā)商既面臨規(guī)模增長的瓶頸（優(yōu)質(zhì)城市土地稀缺），又面臨利潤率的下滑（地價(jià)高企，房價(jià)漲速放緩），“軌道交通+物業(yè)”的發(fā)展模式，既有利于開發(fā)商獲取優(yōu)質(zhì)稀缺地塊（核心城市群地鐵沿線土地），在成本和售價(jià)（地鐵上蓋物業(yè)有溢價(jià)）方面也有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牽頭開發(fā)軌道交通，不僅能解決政府和軌交產(chǎn)業(yè)投資者不愿捆綁土地開發(fā)的 ，而且有助于政府和社會(huì)資本在早期規(guī)劃階段識(shí)別和判斷擬捆綁土地資源的價(jià)值。專家認(rèn)為，我國地鐵公司以國企背景為主，引入的社會(huì)資本實(shí)際上就是建設(shè)物業(yè)的開發(fā)商，地鐵公司在規(guī)劃地鐵線路的時(shí)候能夠獲取沿線土地資源，這些優(yōu)質(zhì)資源可交由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，業(yè)態(tài)包括出售的住宅和出租的商鋪。

從地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)的模式來看，前期地鐵建設(shè)的投入相對(duì)較大，地鐵建設(shè)費(fèi)用為6億-8億元/公里，輕軌為3億-4億元/公里，建成后運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用也相對(duì)較高。作為公共交通工具，客運(yùn)收入需要較長時(shí)間才能覆蓋前期投入和后期運(yùn)營。因此，城市軌道交通建設(shè)主要用于一線城市和核心二線城市，政府財(cái)政在建設(shè)和運(yùn)營環(huán)節(jié)均有專項(xiàng)補(bǔ)貼。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速整體下滑的背景下，單依靠財(cái)政補(bǔ)貼，軌道交通發(fā)展難以為繼， 須引入PPP模式。

專家認(rèn)為，未來隨著建設(shè)審批門檻降低，更多三、四線城市有望加入軌交發(fā)展“俱樂部”。這將使越來越多的項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)商綁定成立聯(lián)合體，利用房產(chǎn)商專業(yè)的區(qū)位選擇、物業(yè)管理等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行合作?！败壍拦こ?區(qū)域功能”的整體開發(fā)，捆綁了地鐵與上蓋土地的開發(fā)策略，將使“以地養(yǎng)鐵”的發(fā)展模式得以可持續(xù)發(fā)展。

萬科開始引領(lǐng)“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式

日前，深 地鐵和萬科集團(tuán)聯(lián)合宣布與重慶交投、東 實(shí)業(yè)、中軌集團(tuán)等簽署協(xié)議，在軌交建設(shè)、沿線土地開發(fā)等領(lǐng)域達(dá)成合作意向，共同探索城市軌道建設(shè)PPP新模式。專家稱，以軌道交通為導(dǎo)向引領(lǐng)城市發(fā)展的TOD理念，正被更多城市所接受，捆綁“軌道+物業(yè)”或?qū)⒊蔀槲磥淼陌l(fā)展趨勢(shì)。而深 地鐵聯(lián)手萬科推動(dòng)“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式，將會(huì)給未來各地發(fā)展“軌道+物業(yè)”創(chuàng)造可借鑒樣板。根據(jù)協(xié)議，深 地鐵與萬科集團(tuán)擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，以“軌道+物業(yè)”模式參與深 軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。此次深鐵與萬科合作模式以TOD模式為主，萬科在獲取土地資源的同時(shí)，可充分發(fā)揮其物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營管理優(yōu)勢(shì)，加快其向城市配套服務(wù)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型。而深 地鐵由于高投入的基建工程和優(yōu)質(zhì)的上蓋商業(yè)得到有機(jī)結(jié)合，收入來源更多元化，可充分挖掘軌道交通高人流量入口的潛在商機(jī)。

招商證券分析認(rèn)為，伴隨城鎮(zhèn)化率接近60%，城鎮(zhèn)化下半程的核心是大都市圈，大都市圈的“血脈”是軌道交通。萬科與深鐵等軌交龍頭合作，是戰(zhàn)略布局層面的重要“先手”，積極卡位城鎮(zhèn)化下半程的制高點(diǎn)。萬科聯(lián)合深 地鐵圍繞軌道交通進(jìn)行業(yè)務(wù)布局，將有助于其優(yōu)先獲取地鐵上蓋物業(yè)資源。在現(xiàn)階段地王頻出的背景下，萬科可有效突破土地資源瓶頸。萬科牽手深鐵不僅僅是注資，還有更大的合作潛力。深鐵是深 的隱性地王，預(yù)計(jì)在手土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)427萬平方米，而深鐵未來土儲(chǔ)規(guī)模有望更上一層樓，深 地鐵四期工程潛在可開發(fā)物業(yè)也在400萬平方米以上。

其實(shí)早在多年前，包括深 地鐵公司在內(nèi)的各地軌交公司均嘗試過此類地鐵開發(fā)模式，但卻困難重重。對(duì)于復(fù)制港鐵模式捆綁土地的方式，承建商或者運(yùn)營投資商并不歡迎。一方面，承建商和運(yùn)營商并不擅長土地捆綁運(yùn)作，難以把土地轉(zhuǎn)化成價(jià)值，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，他們擔(dān)心土地最后會(huì)沉淀在自己手中而無法出售。另一方面，土地捆綁需要經(jīng)過招拍掛的過程。目前國內(nèi)地鐵沿線土地多以題。城市軌道交通的建設(shè)會(huì)促進(jìn)沿線土地和物業(yè)的大幅增值，要建立土地增值效益返還的激勵(lì)相容機(jī)制，在實(shí)現(xiàn)軌道交通整體效益最大化的同時(shí)，有效保障城市軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，拓寬融資渠道，最大限度地減輕公共財(cái)政負(fù)擔(dān)，最終實(shí)現(xiàn)城市軌道交通的良性、快速和可持續(xù)發(fā)展。

作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，城市軌道交通的建設(shè)和運(yùn)營具有較強(qiáng)的正外部效應(yīng)，其中最為顯見的就是給沿線土地和物業(yè)帶來巨大的升值，同時(shí)也會(huì)影響沿線土地的開發(fā)利用方式。隨著線招拍掛方式確定土地開發(fā)商，無法將土地指定給相應(yīng)的地鐵項(xiàng)目的投資人，因此對(duì)地鐵投資人缺乏吸引力，影響后者開發(fā)土地的積極性。

軌道交通與物業(yè)合作有利于提高綜合收益

城市軌道交通與周邊物業(yè)的一體化開發(fā)模式，有利于土地增值效益返還和提高兩者的綜合收益。從上蓋物業(yè)、沿線物業(yè)和偏遠(yuǎn)區(qū)域三個(gè)維度對(duì)一體化開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，有著廣闊的發(fā)展前景。長期以來，地方財(cái)政壓力巨大、建設(shè)資金短缺一直是滯緩我國城市軌道交通發(fā)展的一大難網(wǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)沿線土地資源的影響將越來越大，從而成為城市土地開發(fā)和舊城改造的一個(gè)有機(jī)組成部分。尤其在土地利用機(jī)制和科學(xué)規(guī)劃的雙重作用下，一方面交通可達(dá)性促使軌道交通沿線土地開發(fā)速度和強(qiáng)度提高，另一方面大量配套的功能設(shè)施和居民聚集在沿線兩側(cè)，又會(huì)帶動(dòng)城市軌道交通客流量的增加，從而進(jìn)一步促進(jìn)沿線兩側(cè)土地的增值。

城市軌道交通的建設(shè)，為人們提供快速進(jìn)出市中心的交通工具，從而使居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)在地域上有所區(qū)分，使部分居住地向市中心外疏散。這樣不僅可以強(qiáng)化市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)等功能，而且也將為城市新城的形成提供有力的交通支持。因此，城市軌道交通的建設(shè)運(yùn)營促使住宅和商業(yè)等設(shè)施更容易向城市軌道交通沿線影響區(qū)域內(nèi)高度聚集，進(jìn)而吸引其他經(jīng)濟(jì)要素的聚集，形成聚集效應(yīng)。而這種聚集效應(yīng)的產(chǎn)生會(huì)導(dǎo)致沿線土地利用性質(zhì)的改變，一些原農(nóng)業(yè)用地會(huì)變成居住用地，一些原居住用地會(huì)變成商業(yè)用地，而土地用地性質(zhì)的改變也使城市土地級(jí)差地租上升。

在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮方面，城市軌道交通不僅為解決城市中心地區(qū)的交通問題發(fā)揮了重要作用，而且在維持城市中心區(qū)的活力、土地集約利用與開發(fā)、調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)與布局、引導(dǎo)城市空間的合理發(fā)展，以及城市交通的可持續(xù)發(fā)展方面，也發(fā)揮了巨大作用。城市軌道交通的良好運(yùn)營和地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力是相輔相成的：城市軌道交通的良好運(yùn)營可以不斷吸引大量的人流，增強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；而經(jīng)濟(jì)活力的增強(qiáng)和發(fā)展速度的加快又有利于增加城市軌道交通的客源，會(huì)促使形成良性循環(huán)。

我們相信，軌道交通作為現(xiàn)代城市生活通勤中不可或缺的部分，同時(shí)也是現(xiàn)代的城市群賴以發(fā)展的根基，“軌道+物業(yè)”模式在萬科向城市配套服務(wù)商深入轉(zhuǎn)型的過程中，也將扮演越來越重要的角色。所以，深鐵與萬科的“地鐵+物業(yè)”發(fā)展模式，不僅可以在全國其他建設(shè)地鐵的城市中加以復(fù)制，而且可以推廣到汽車站以及汽車停車場(chǎng)、火車站以及火車停車場(chǎng)、火車維修場(chǎng)、火車編組站等上蓋物業(yè)建設(shè)。如果全國各個(gè)城市都能夠集約節(jié)約利用土地，自然會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，對(duì)于地方政府、企業(yè)和個(gè)人都有巨大的好處。

（山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）