文/蕊紅

“六條措施”益于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

文/蕊紅

一、激活住房租賃市場(chǎng)政策措施最重要

在我國住房租賃市場(chǎng)中，供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人出租，而成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比在30%左右。在5月6日召開的國務(wù)院例行政策吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華透露，我國將出臺(tái)六條措施培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

（一）培育市場(chǎng)供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持個(gè)人依法出租自有住房。

（二）鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受公共服務(wù)；落實(shí)提取住房公積金支付房租政策；明確出租人和承租人各方權(quán)利義務(wù)。

（三）完善公共租賃住房。推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運(yùn)營保障能力。

（四）支持租賃住房建設(shè)。鼓勵(lì)新建租賃住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。對(duì)土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣的價(jià)格按照居民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（五）加大政策支持力度。對(duì)住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持，相關(guān)文件將很快出臺(tái)；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)；完善供地方式，增加租賃住房用地供應(yīng)。

（六）加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。健全法規(guī)制度，完善監(jiān)管體制，規(guī)范租賃市場(chǎng)。

住建部還將從中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布等七個(gè)方面入手進(jìn)行規(guī)范和整頓，目前正在制定有操作性的具體措施，并將開展一次全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治行動(dòng)。

據(jù)報(bào)道，日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。具體措施包括：支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；推進(jìn)公租房貨幣化；完善稅收優(yōu)惠政策；推行統(tǒng)一的租房合同示范文本。不少網(wǎng)民稱，住房租賃發(fā)展不足、租購失衡是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大短板，原因在于，在房源、租金和中介等方面存在痛點(diǎn)，為此，有必要效仿發(fā)達(dá)國家，完善規(guī)則，維護(hù)秩序，凈化市場(chǎng)，保障房東、房客和中介的利益，如此才能激活住房租賃市場(chǎng)。

“去庫存”是當(dāng)下全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。為了賣房，不管是開發(fā)商還是地方政府，都使出了渾身解數(shù)，而在這個(gè)時(shí)候國務(wù)院會(huì)議作出部署，要求培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)百姓租購并舉，是從理性出發(fā)、從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的必然之選。因?yàn)椋藗円朐诔鞘辛⒆?，先得找到一個(gè)能夠睡覺的地方。買房當(dāng)然最好，但面對(duì)一套房子動(dòng)幾十萬、幾百萬的價(jià)格，湊齊首付款也不是一件容易的事情。對(duì)于剛剛進(jìn)城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生們來說，租房是一個(gè)既現(xiàn)實(shí)又務(wù)實(shí)的選擇。因此，在房地產(chǎn)迎來存量時(shí)代之際，租賃市場(chǎng)既是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的藍(lán)海，也是立足國情、通過公共服務(wù)保障住房民生的當(dāng)然選項(xiàng)。

二、發(fā)展租賃市場(chǎng)利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

國家倡導(dǎo)租購并舉的住房政策，無疑是對(duì)過去租購失衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種糾偏。而要推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的良性和健康發(fā)展，必須首先滿足兩個(gè)基本的前提條件：一是有房可租；二是租得起房。所以說，國家將要出臺(tái)的六條措施得以全面落實(shí)實(shí)施，對(duì)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)將會(huì)有極大的益處。尤其是國務(wù)院提出的從“住房租賃企業(yè)”、“個(gè)人自有住房”和“商業(yè)用房改建租賃住房”三方面擴(kuò)大房源，有利于增加進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋的數(shù)量，豐富租房者的選擇，同時(shí)也有利于平抑租房價(jià)格，讓租房者能夠以較為合理的價(jià)格租到心儀的房子。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅，而許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。我國“散兵游勇”式的出租模式加大了交易成本、信息成本，不利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范。“房源”、“租金”和“中介”是住房租賃行業(yè)的三大痛點(diǎn)。

據(jù)筆者了解，目前中介市場(chǎng)上的租房合同可謂五花八門，但單方面保護(hù)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，有的只保護(hù)房東利益，有的甚至只保護(hù)中介利益，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本有利于解決各方利益問題。中介服務(wù)方面要建立行業(yè)規(guī)范，收費(fèi)方面不要管得過死，既要規(guī)范，又要鼓勵(lì)市場(chǎng)競爭。因此，從陸克華所透露的住建部將從規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布等七個(gè)方面入手進(jìn)行規(guī)范和整頓的信息中可以看出，國家有關(guān)部門很快就會(huì)制定出具有可操作性的具體措施，并將在開展全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治行動(dòng)中進(jìn)行落實(shí)。

值得一提的是，5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出：“將發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。同時(shí)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房?！贝隧?xiàng)政策不但鼓勵(lì)開發(fā)商和個(gè)人將持有的住房出租，還允許將商業(yè)用房改建為住房出租。例如，上海的住宅類用地都必須配建至少5%的保障房，可作為公租房，滿足社會(huì)的租房需求。結(jié)合本次政策中的“增加租賃住房用地供應(yīng)”，未來可能出現(xiàn)更多將較大比重或者全部房源用于租賃的住宅地塊，緩解供需矛盾。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去庫存是當(dāng)前樓市任務(wù)之一，尤其是三、四線城市，去庫存壓力較大。由售轉(zhuǎn)租，一來可以盤活存量，提高利用效率，二來可以滿足多層次的住房消費(fèi)需求，為城鎮(zhèn)化助力。另外，當(dāng)前高庫存還有結(jié)構(gòu)性突出問題，即商業(yè)類產(chǎn)品高庫存問題難化解。從表述來看，今后政策會(huì)給予一定傾斜，允許符合相關(guān)規(guī)定的改成租賃住房，這同樣可以化解高庫存的壓力，對(duì)房企而言，也可以緩解資金壓力?？傮w來看，發(fā)展租賃市場(chǎng)有利于滿足多層次居住需求，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

三、讓住房回歸居住本意是房市調(diào)控第一目標(biāo)

對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生或進(jìn)城打工的農(nóng)民工來說，無論是在一線城市、二線城市還是在三、四線城市就業(yè)打工，到底是租房劃算，還是買房幸福？這是困擾不少人的難題。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，從培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)措施的角度，給出了一份理性的破解方案。會(huì)議指出：“實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件?！?/p>

可以說，購租并舉的提法，首次亮明了政府對(duì)住有所居的態(tài)度，既給青年群體一個(gè)穩(wěn)健的預(yù)期，也為住房市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供了明確的方向。更重要的是，在去年以來特大城市房價(jià)又一輪快速上漲的背景下，“購租并舉”有利于將商品房的“商品”屬性、居住用途“拉回來”，從而避免住房金融化、房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化。

當(dāng)前特大城市熱點(diǎn)區(qū)域的住房交易，正逐步脫離購房者的原始目的。某些舊城區(qū)的“學(xué)區(qū)房”動(dòng) 每平米一二十萬元的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出優(yōu)良品質(zhì)的租賃住房。很多人蜂擁而上購買“老、破、小”學(xué)區(qū)房，一方面是為了孩子不輸在起跑線上，另一方面是瞄準(zhǔn)了“預(yù)期收益率”，只待孩子畢業(yè)轉(zhuǎn)手一賣，便可輕松翻番獲利。

然而，這種“擊鼓傳花”式的貨幣游戲，注定難以持久。倘若越來越多的人投身于此，不僅會(huì)誤傷龐大的“剛需”群體，還將大幅度削弱普通商品的購買需求，傷及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本。因此，讓住房回歸居住的本意，永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的第一目標(biāo)，同時(shí)也是“去庫存”的深層次含義。

所以，即將開展的對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的完善，包括對(duì)相關(guān)企業(yè)的扶持、財(cái)稅政策的激勵(lì)、商業(yè)用房納入房源，以及培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)“六條措施”的出臺(tái)等，目的均在于讓住房回歸居住的本意。當(dāng)然，再好的政策初衷，也可能在落實(shí)中打折扣。無論貨幣補(bǔ)貼政策，還是戶籍制度改革，以及財(cái)稅、金融政策在各地的差異化等，都需要在實(shí)踐中先試點(diǎn)、再鋪開，多聽取社會(huì)各界的意見。特別是政府調(diào)控要在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵地區(qū)穩(wěn)定民眾預(yù)期，否則“先租后買、早晚后悔”仍會(huì)困擾年輕人。只有實(shí)打?qū)嵉摹白夥考t利”，才能讓大家從容地根據(jù)自身財(cái)力作出理性選擇。