文/聞之

住房租賃市場將形成萬億級規(guī)模

文/聞之

6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），提出要積極支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，并提出要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。有關(guān)專家表示，培育住房租賃市場，打通購租并舉市場，是我國住房體制改革的重要組成部分，為后續(xù)租賃市場的健康發(fā)展提供了原則性的指導(dǎo)。

政策優(yōu)惠：減半征收個(gè)人所得稅

筆者認(rèn)為，《意見》主要政策精神體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。三是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。四是支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

值得注意的是，《意見》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。此外，《意見》提出，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持：對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

就目前情況來看，租賃市場仍存在以下三方面問題：首先是政策方面的問題。相比買賣交易，租賃交易不涉及產(chǎn)權(quán)登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場，難以科學(xué)地分析市場，難以作出正確的決策，影響房屋租賃市場乃至房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

其次是供應(yīng)方面的問題。作為房產(chǎn)消費(fèi)的輔助產(chǎn)業(yè)，市場供應(yīng)的租賃房源絕大部分是有多套住房的普通消費(fèi)者手中的空置房屋。政府主導(dǎo)的公租房市場雖在逐漸擴(kuò)大供應(yīng)，但是目前絕對供應(yīng)量不大。

最后是交易環(huán)節(jié)的問題。相比房屋買賣，大中介公司不重視租賃業(yè)務(wù)，而小中介則利用房屋托管等手段控制房屋租賃，賺取差價(jià)。房屋租賃多為業(yè)主與承租人私下成交，因未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案的房屋租賃量大面廣，又缺少稅收監(jiān)管，所以合同糾紛頗多。

供給發(fā)力：促進(jìn)萬億元大市場形成

在《意見》發(fā)布前的5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開了國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。而去年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，在明確深化住房制度改革方向時(shí)，也強(qiáng)調(diào)了以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度。為此，國務(wù)院常務(wù)會議進(jìn)一步明確提出了發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。這必將大大推動建立租購并舉的房地產(chǎn)市場、滿足城市新市民住房需求。

新的供需關(guān)系要求建立購租并舉的住房制度。按住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇的說法，目前租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元。這一巨大市場也將成為房企轉(zhuǎn)型升級機(jī)遇期。房企進(jìn)入房屋租賃市場，建立“薄利多租”商業(yè)新模式，將會創(chuàng)造新的供給，同時(shí)有利于去庫存和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

當(dāng)前，我國發(fā)展房地產(chǎn)租賃行業(yè)還面臨不少“瓶頸”。據(jù)有關(guān)人士介紹，對租賃行業(yè)來說，長租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè)，稅負(fù)仍然較重。另外，由于這類企業(yè)都是輕資產(chǎn)運(yùn)營，而目前國內(nèi)對輕資產(chǎn)的公司都缺少抵押解決方案，導(dǎo)致借貸較難或需要較高利率。按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?，企業(yè)不易做大做強(qiáng)。

為對癥下藥地解決這一問題，此次國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。6月3日發(fā)布的《意見》，更有三個(gè)方面的利好刺激：一是稅費(fèi)政策、租售并舉等措施，對中高端租賃市場來講，人才公寓、長租公寓迎來了新的機(jī)會，酒店式服務(wù)公寓也將迎來新的發(fā)展機(jī)會；二是對于低端租賃市場而言，尤其是從保障性住房的角度來講，公共租賃房貨幣化，有助于解決低收入家庭的居住問題，PPP模式的介入、租售結(jié)合方式的推進(jìn)，也有助于解決住房閑置問題；三是商辦物業(yè)經(jīng)改造后也可以進(jìn)入租賃市場，且能享受水電、稅費(fèi)等的減免，這也有助于盤活存量商辦物業(yè)，解決商辦市場庫存問題。

滿足需求：“買不如租”將會悄然興起

在5月6日召開的國務(wù)院例行政策吹風(fēng)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華透露，我國將出臺六條措施培育和發(fā)展住房租賃市場。陸克華介紹，在我國住房租賃市場中，供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人出租，而成熟的房地產(chǎn)市場，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比在30%左右。近幾年有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介公司嘗試涉足住房租賃業(yè)務(wù)，但還不能滿足住房租賃消費(fèi)的需求。陸克華表示，培育和發(fā)展住房租賃市場的主要政策措施有以下六條：一是培育市場供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持個(gè)人依法出租自有住房。二是鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受公共服務(wù)，落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，明確出租人和承租人各方權(quán)利義務(wù)。三是完善公共租賃住房。推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運(yùn)營保障能力。四是支持租賃住房建設(shè)。鼓勵(lì)新建租賃住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。對土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣的價(jià)格按照居民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。五是加大政策支持力度。對住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持，相關(guān)文件將很快出臺；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)；完善供地方式，增加租賃住房用地供應(yīng)。六是加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。健全法規(guī)制度，完善監(jiān)管體制，規(guī)范租賃市場。

目前從需求端來看，我國的房地產(chǎn)市場形態(tài)，正由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時(shí)發(fā)展，部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過新房的情況。居民消費(fèi)觀念也開始從以購買為主轉(zhuǎn)向購租并舉。

全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，約有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。在房地產(chǎn)迎來存量時(shí)代之際，租賃市場既是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的藍(lán)海，也是立足國情、通過公共服務(wù)保障住房民生的當(dāng)然選項(xiàng)。國務(wù)院常務(wù)會議因此確定，推進(jìn)公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，推動房屋租賃市場規(guī)模化發(fā)展有利于降低消費(fèi)者入市成本和購房壓力，使其支出從長期購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谧饨稹Ｓ嘘P(guān)人士稱，“去庫存”是當(dāng)下全國各地房地產(chǎn)市場的主旋律，為了賣房，不管是開發(fā)商還是地方政府，都使出了渾身解數(shù)，而在這個(gè)時(shí)候中央作出部署并出臺加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見，要求培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)百姓租購并舉，是從理性出發(fā)、從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的必然之選。

（；山東省臨沂市園林局）