文/鄧桂蓮

租售并舉，安居樂業(yè)

文/鄧桂蓮

近期，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存的重大舉措，又是深化住房制度改革的中心環(huán)節(jié)，要從理論和實踐的結(jié)合上深入研究，認(rèn)真落實。

一、澄清思想認(rèn)識上的三個誤區(qū)

“重售輕租”是我國房地產(chǎn)市場長期以來存在的一個突出問題。究其深層原因，主要是存在三大誤區(qū)：一是誤把住房市場等同于商品房買賣市場；二是把住房制度改革誤認(rèn)為就是改租房為買房；三是把“居者有其屋”誤認(rèn)為家家擁有產(chǎn)權(quán)房。只有破解這三大誤區(qū)，才能從思想認(rèn)識上解除發(fā)展住房租賃市場的思想障礙。

（一）破除把住房市場等同于商品房買賣市場的誤區(qū)

住房租賃市場是住房市場的重要組成部分。商品性住房市場包括兩大部分：一部分是居民直接購買商品房的住房所有權(quán)交易市場，購房者獲得房屋財產(chǎn)權(quán)，形成自有住房；另一部分則是商品住房租賃市場，即居民向房屋所有者（業(yè)主）租用擁有一定期限使用權(quán)的房屋居住。住房租賃市場的存在是由兩大因素決定的：一是住宅本身的特點，住宅是一種價值高的超耐用消費品；二是居民收入水平。正是由于住宅價值高，受到購房能力所限，那些中低收入和低收入者買不起房，只能租房住，這就決定了住房租賃市場存在的必然性。那種把住宅市場等同于商品房買賣市場、輕視或者否定租賃市場的認(rèn)識，是片面的，不正確的。

（二）破除把住房制度改革誤認(rèn)為就是改租房為買房的誤區(qū)

我國在計劃經(jīng)濟體制下，城鎮(zhèn)住房實行實物福利分房制度，否定住房

的商品性。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求，在明確住宅是商品以后，按照住房商品化的路子進(jìn)行了改革，取消實物福利分房，改為貨幣化、工資化分配，鼓勵職工買房，大大推動了住房建設(shè)和住房市場的發(fā)展。但取消實物福利分房，并不等于取消租賃房。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，依靠實物福利分配的租賃房是大大減少了，但是保障性廉租住房仍然是存在的。此外，中低收入者因買不起商品房而租房居住的更是大量存在。所以，把住房制度改革誤認(rèn)為是取消租賃房也是極大的誤解。從目前情況看，為了解決新市民的居住問題，深化房改的方向還是大力發(fā)展住房租賃市場。

（三）破除“居者有其屋”就是家家擁有產(chǎn)權(quán)房的誤區(qū)

世界人居環(huán)境組織提出“居家有其屋”的口號，實質(zhì)是強調(diào)人人擁有居住權(quán)利，意即“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊保簿褪俏覈F(xiàn)在所提的“住有所居”，并不是說家家戶戶都要擁有產(chǎn)權(quán)房。住房的價值高，買房受收入水平限制，實際上并不是人人都買得起住房，中低收入以下者只能租房入住，即使發(fā)達(dá)國家也是如此，如德國，住房自有率僅為43%，一半以上的德國家庭是租房戶。美國是世界上經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的國家，住房自有率為65%，三分之一是靠租房居住的。我國目前城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)90%，屬于偏高類型。由于我國人口多，土地資源相對稀缺，過高的住房自有率擴大了住房市場需求，給降低房價造成巨大壓力，這是大城市房價畸高的重要原因之一。

只有破解上述三大誤區(qū)，掃清思想障礙，才能為深化住房制度改革、大力培育和發(fā)展住房租賃市場奠定理論基礎(chǔ)。只有實施租售并舉，才能真正實現(xiàn)安居樂業(yè)。

二、住房租賃市場的類型和層次

培育和發(fā)展住房租賃市場必須依靠科學(xué)分類。從總體上看，住房租賃市場可以劃分為兩大類：第一類是商品性住房租賃市場；第二類是保障性住房租賃市場。這兩類住房租賃市場又可細(xì)分為多個層次，通過劃分層次來確定發(fā)展的重點。

商品性住房租賃市場可以劃分為高、中、低三個層次。

第一個層次是面向外商和高收入者的高檔次租賃住房市場，即高端租賃市場。租賃對象主要是外商獨資或合資企業(yè)的高級管理人員和員工。他們的收入比較高，對居住舒適度的要求也比較高，由于其在華工作的時間相對較短，相當(dāng)部分由其公司出資包租住房。因此，能滿足這種居住需求的必然是高檔次的住宅，包括小型別墅和高檔公寓房，房屋租金也必然比較高。如上海自由貿(mào)易區(qū)外商集中，就有這類需求。

第二個層次是面向大眾的中檔租賃住房市場。主要對象是城市中的大量流動人口，他們有一定的收入，但暫時買不起房，或者工作不穩(wěn)定，需要租賃住房。他們一般帶有家屬，需求以兩室戶為主。要積極發(fā)展這類租賃市場。

第三個層次是面向低收入者（主要是農(nóng)民工）的低端住房租賃市場。農(nóng)民工已經(jīng)成為城市產(chǎn)業(yè)工人的主體，承擔(dān)著工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的重任，但工資收入處于底層，且享受不到住房社會保障權(quán)利，目前只能租用城鄉(xiāng)接合部簡陋的住房，不少農(nóng)民工一家擠在一小間住房內(nèi)。對這部分農(nóng)民工，要盡快落實戶口，給予住房社會保障。政府可以建一點低檔次、小開間（如一室一廳戶）的租賃住房，幫助其解決住房問題。

保障性住房租賃市場，也可區(qū)分為三個層次。

第一個層次是面向中低收入者的經(jīng)濟適用租賃住房市場。必然明確住房保障是保障居住使用權(quán)，決不能保障擁有產(chǎn)權(quán)房，只能是“住有所居”。因此，現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房，宜改賣為租。事實上，不少地區(qū)已停建停供經(jīng)濟適用房，大力發(fā)展公共租賃房，政府給予一定的租金補貼，這類經(jīng)濟適用租賃房實際上是公共租賃房的一種。

第二個層次是面向低收入者的廉租住房市場。這部分居民由于收入低，不但買不起房，連租房都有困難，因此，政府可以按一定標(biāo)準(zhǔn)，給予較多的房租補貼。根據(jù)國際經(jīng)驗，廉租住房應(yīng)是住房社會保障的主體部分，要大力發(fā)展廉租住房。

第三個層次是面向新參加工作的青年職工的租賃住房市場。新參加工作的青年職工主要是大學(xué)、中專畢業(yè)生和城鎮(zhèn)進(jìn)入勞動年齡的青年人，他們一般收入水平不高，沒有積蓄，暫時買不起房，在一定時間內(nèi)只能租房入住。為解決他們的住房困難，政府應(yīng)當(dāng)把他們納入住房社會保障范圍，作為一個特殊群體給予照顧。政府和單位可以建一點中低檔次一室一廳建筑面積30平方米左右的職工住宅，以較優(yōu)惠的租金出租給青年職工居住。這類租賃房實際是具有過渡性的租賃住房。

今后，住房社會保障將提供公共住房，讓居民按照收入層次和住房困難程度，分層次享受房租優(yōu)惠政策。因此，發(fā)展公共租賃住房還有很大空間。

三、積極促進(jìn)和大力發(fā)展住房租賃市場

當(dāng)前住房租賃市場發(fā)展滯后，針對存在問題，需要從供給側(cè)、需求側(cè)多方面采取措施，深化改革，促進(jìn)發(fā)展。

（一）積極推進(jìn)供給側(cè)改革，增加租賃住房供應(yīng)

當(dāng)前的住宅市場所以會產(chǎn)生“重售輕租”的問題，主要是供給側(cè)上開發(fā)商和政府思想認(rèn)識上有偏差。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，雖然短期內(nèi)存在租賃房投資回收期長的問題，但從長期來看，置業(yè)投資，出租獲利，既穩(wěn)定又收益不菲，且住房還有增值空間，算總賬并不吃虧。對政府來說，也不能急功近利地以為商品房買賣GDP上得快，而要從經(jīng)濟的中長期發(fā)展考慮，擺脫對“土地財政”的依賴，從關(guān)注民生的角度重視住房租賃市場。政府要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一定量的租賃住房，同時還要加強住房社會保障建設(shè)，積極建造公共住房，滿足低收入者的住房需求。在二、三線商品房庫存量過大的城市中，還要鼓勵開發(fā)商將過剩商品房轉(zhuǎn)賣為租，政府也可以出資購買部分商品房，將其轉(zhuǎn)化為公共租賃房，作為保障房房源。由此，可以大大增加租賃住房供應(yīng)。

（二）加快住房需求側(cè)改革，盡力滿足多層次的租賃市場需求

改革開放以來，我國的住房市場需求迅速由租公房向買私房轉(zhuǎn)化，居民的家庭財產(chǎn)中一半以上為住宅資產(chǎn)，這是人民富裕起來的重要表現(xiàn)，但同時也出現(xiàn)了住房自有率過高、拉動房價節(jié)節(jié)上升的問題。為此要設(shè)法分流住房市場需求，推進(jìn)需求側(cè)改革。一是經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)賣為租，鼓勵中低收入者租房入住。二是為青年職工提供合適的租賃房，鼓勵大中專畢業(yè)的新職工租房入住。三是針對低收入者的廉租住房政策由提供實物改為以貨幣化補貼為主，鼓勵租住社會租賃房，促進(jìn)保障房需求。租賃住房需求的擴大必然會促進(jìn)租賃市場發(fā)展。

（三）深化住房制度改革，逐步將農(nóng)民工新市民納入住房社會保障范圍

農(nóng)民工是目前城市中的一大群體，上海市2400萬常住人口中，農(nóng)民工占900多萬。他們收入低，無住房，只能租賃住房，因而也是發(fā)展住房租賃市場的主要潛在需求。在農(nóng)民工市民化的過程中，他們的住房問題應(yīng)當(dāng)成為深化住房制度改革的重點。改革的方向，是將農(nóng)民工逐步納入住房社會保障范圍，實行廉租房政策?？梢愿阖泿呕a貼，也可以專門為這類群體建造小型的廉租住房，滿足其住房需求。

（四）采取優(yōu)惠政策，積極支持租賃住房供給和需求的擴大

培育和發(fā)展住房租賃市場，必須采取優(yōu)惠政策，給予積極引導(dǎo)和支持。在租賃住房供給方面，對建造租賃住房的開發(fā)商，提供金融支持，放寬建設(shè)貸款額度，實行利率優(yōu)惠，同時降低稅率，減免稅收。對建造租賃住房的土地供應(yīng)優(yōu)先照顧，實施地價優(yōu)惠政策。對于出租房提供者（包括私房），可適當(dāng)減免稅收，對于私房出租者的稅率就低制定，鼓勵供給方多提供租賃房房源。

（五）培育租賃房市場主體，積極支持建立規(guī)模化住房租賃公司

住房租賃具有分散化、個別化的特點，管理難度較大。因此，培育租賃市場主體，進(jìn)行規(guī)?；?、規(guī)范化集中經(jīng)營是必由之路。房地產(chǎn)開發(fā)公司除了建造商品房出售以外，還可以投資建立住房租賃公司進(jìn)行租賃經(jīng)營。這種租賃經(jīng)營公司實行規(guī)?；?jīng)營，以住房出租收取租金，逐步通過折舊收回建設(shè)成本，并從中獲取利潤，這樣容易實行規(guī)范化管理。對大量分散的私房出租，可以利用現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，成立住房出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司。業(yè)主可以委托公司經(jīng)營管理，公司收取一定的代理費用，既便利業(yè)主，又利于規(guī)?；⒁?guī)范化管理。

（六）實施規(guī)范管理，加強租賃市場法制建設(shè)

目前的私房出租存在不少混亂現(xiàn)象，雖然各市發(fā)布過住房租賃條例，但規(guī)范化不足，執(zhí)行不力。因此，建議全國制定統(tǒng)一的住房租賃法，加強規(guī)范化管理，其內(nèi)容大致可包括三個方面。

一是規(guī)范住房租賃的成交行為。不少私房租賃采取一對一談判的形式，根本沒有租賃合同，造成群租現(xiàn)象泛濫，糾紛不斷。住房租賃法規(guī)應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主和租戶之間必須訂立租賃合同，并由中介協(xié)調(diào)管理，推行合同管理法制化。

二是規(guī)范住房租賃價格行為，形成相對合理的租金。住房租賃價格很復(fù)雜，涉及地段、檔次、裝修程度、設(shè)備完好率，以及房型、樓層、朝向等多重因素，租金按照市場經(jīng)濟原則，在市場競爭中形成，但一對一談判時，具體的租賃價格還是會有差別。為了避免租金畸高或畸低的混亂現(xiàn)象，建議物價部門會同房地產(chǎn)管理局，定期發(fā)布各地區(qū)租賃指導(dǎo)價格，大體形成合理的租賃價格范圍。

三是規(guī)范業(yè)主和承租戶的權(quán)責(zé)利關(guān)系，既要維護業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，更要保護承租人的權(quán)利和義務(wù)，由此維護雙方的正當(dāng)權(quán)益。國外住宅法對住房租賃關(guān)系都有詳細(xì)的規(guī)定，我國應(yīng)借鑒其成功的經(jīng)驗，盡快出臺《中華人民共和國房屋租賃法》，加強規(guī)范化管理。

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