文/包宗華

答房價高漲原因的提問

文/包宗華

近年來，有幾個大城市的同仁分別來函反映，如以2000年的房價為基數(shù)，城市建成區(qū)（不包括郊區(qū)縣鎮(zhèn)）的房價，大多上漲了幾十倍，并詢問其原因。有的同仁問：該市取消了主管住房的行政部門，這是否為房價高漲的主要原因？現(xiàn)以個人的認識作答。

一、 根子在制度

西方國家進入資本主義社會以后，長期實行的是住房商品化制度。其基本理念是：住房是一種商品，應(yīng)由市場自發(fā)調(diào)節(jié)；住房是一種生活用品，應(yīng)由居民自行解決。這種制度也就是政府不管廣大居民住房問題的制度。這一制度的要害有二：其一，有可能出現(xiàn)房價猛漲，政府卻無力調(diào)控；其二，解決不好廣大中低收入者的住房問題。因此，在進入20世紀后，許多國家陸續(xù)地 棄了住房商品化制度，推行一種具有重大改革內(nèi)容的現(xiàn)代住房制度。改革的要點有：其一，政府要管住房問題，并把解決好廣大居民的住房問題、為人民造福定為政府的責(zé)任，總目標是人人享有適當住房；其二，推行一種以住房福利（我國稱為社會保障）為主并與商品住房適當結(jié)合的新制度，使用較多的是住房分類供應(yīng)制度；其三，新制度的重點是中低收入者，即對最低收入者充分供應(yīng)廉租屋，對中中和中下收入群體，要讓他們買得到和買得起房；其四，嚴格控制房價上漲。許多國家的實踐證明，推行現(xiàn)代住房制度，既能較好地解決好廣大中低收入者的住房問題，又能有效地穩(wěn)定房價。新加坡在上世紀60年代至90年代的三十多年時間里，房價每年上漲大多為1%-2%，有的年份還不上漲。德國在近三十年時間里，房價上漲60%，由于房價上漲是累進計算，因而每年平均上漲只有1%多一點。我國之所以出現(xiàn)房價連續(xù)猛漲，根子在于推行住房商品化制度。

二、我國房改后為何會推行住房商品化制度

1998年國務(wù)院頒發(fā)的23號文既決定以住房商品化為指導(dǎo)思想，又決定在我國推行住房分類供應(yīng)制度，無論各地執(zhí)行哪一種住房制度都有紅頭文件所載內(nèi)容為依據(jù)。按住房分類供應(yīng)制度的要求，我國每年建房總數(shù)中保障房應(yīng)占80%以上，而我國每年建房總數(shù)中，商品房占了95%左右，實際走的是住房商品化道路。一個重要原因是，雖然建保障房免收土地出讓費且稅費減半，但城市政府要“賠錢”，而建設(shè)即使沒出售的一億元商品房，政府通過出讓土地也可以收入五千多萬元。這就自然而然地驅(qū)使地方政府“重商厭保”。

三、 我國房價為什么會連年高漲

推行住房商品化制度有可能導(dǎo)致房價連年高漲，若有國家將這種可能性變成了事實，則都會有其特殊的原因。我國最為特殊的原因是出現(xiàn)了“土地財政”。原先中央和地方的四大共享稅都由地方得大頭，經(jīng)過2000年以后的幾次調(diào)整，轉(zhuǎn)為中央得大頭。地方稅收大減，只得在出售土地上狠下功夫。據(jù)了解，許多城市的財政收入中，來自土地的要占40%-50%，成了名副其實的土地財政。而要保持土地財政的常盛，有兩個重要要求：一要不斷擴大商品房建設(shè)規(guī)模；二要房價不斷高漲。政府支持漲價的力量特別強大。還有一個輔助原因是，中國不到總?cè)藬?shù)20%的有錢人，擁有全國個人財富總量的80%以上。他們的錢存在銀行會因負利率而貶值，而轉(zhuǎn)投住房，則會因房價不斷高漲而大幅度增值。房價連年高漲反而刺激了住房投資，使得在一定時期內(nèi)，房價連年高漲，房子仍然賣得出去。

從2003-2013年，我國政府連續(xù)發(fā)出九份以調(diào)控房價為主的宏觀調(diào)控文件，但因這些文件沒有觸及住房商品化這個根子，因而房價仍然是連續(xù)高漲。

四、城市住房局所能發(fā)揮的作用

據(jù)了解，不少推行現(xiàn)代宏觀調(diào)控住房制度的國家，中央政府中都設(shè)有住房部，城市政府中都設(shè)有住房局。這些機構(gòu)肩負著解決好廣大中低收入者住房問題的重擔，也承擔了完成好調(diào)控房價漲幅的任務(wù)，因而作用巨大。我國的城市住房局固然能夠發(fā)揮一定作用，但如果繼續(xù)推行住房商品化制度和土地財政，必會使其既不能很好地解決廣大中低收入者的住房問題，又無力調(diào)控房價，能夠發(fā)揮的作用相當有限。

五、 應(yīng)該汲取日本的深刻教訓(xùn)

二十世紀上半葉，日本主要是搞侵略戰(zhàn)爭，下半葉又忙于戰(zhàn)敗后的經(jīng)濟起飛，因而它在發(fā)達國家中是一個特殊的一直堅持住房商品化制度而未改革的國家（雖然也搞了一些小改革）。日本堅持住房商品化制度最突出的負作用是，從1960-1990年的三十年間，以六大城市為代表，土地價格（房價也同步）竟上漲56倍多，其中不少年是高漲幅。經(jīng)濟學(xué)界認為，每一次土地和房價的高漲，都會產(chǎn)生一定程度的泡沫，因有國家強大經(jīng)濟實力的支撐，泡沫若不是特別大，一般不會破滅。泡沫只有在一年又一年地積累，達到國民經(jīng)濟無力支撐的驚人程度后，才會破滅。日本就是經(jīng)過三十年的泡沫積累，土地和房價驚人地上漲56倍多之后，才于1990年發(fā)生了舉世聞名的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅，有的經(jīng)濟學(xué)家稱之為一種特殊的經(jīng)濟危機。泡沫破滅危害深重的主要表現(xiàn)，是使日本出現(xiàn)了長達十幾年的國民經(jīng)濟蕭條。應(yīng)該看到，我國房價連續(xù)猛漲十幾年，許多大城市的房價漲了幾十倍，已經(jīng)潛伏著房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅的可能性。因此建議，必須及時轉(zhuǎn)向推行住房分類供應(yīng)制度，下決心解決土地財政問題。

（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會）