文/朱光

國內(nèi)外房地產(chǎn)去庫存案例與經(jīng)驗

文/朱光

一、20世紀(jì)90年代海南等地的高庫存

（一）高庫存源起

1992年，南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，炒作最為嚴(yán)重的是海南和廣西北海等地。海南的房價、租金和地價暴漲，炒房、炒地風(fēng)行，土地管理失控，城市規(guī)劃失控。

1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價由1991年的每畝十幾萬元 升至每畝六百多萬元。同年，海口市經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源于房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒（1996）》統(tǒng)計，海南商品房平均價格在三年內(nèi)增長超過四倍。在樓市泡沫生成期間，以四大國有銀行為首，銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。幾乎所有的開發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人。

1993年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強宏觀調(diào)控意見》，出臺16條強力調(diào)控措施，包括嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。此后，銀根開始全面緊縮，企業(yè)資金鏈斷裂，大批開發(fā)商倒閉，銀行呆賬、壞賬大量出現(xiàn)，僅四大國有銀行的壞賬就高達(dá)300多億元。海南地價、房價直線下跌，1993年5000元/平方米的房子兩年后下跌到4000元/平方米，再過一年跌到2000元/平方米，到了1997年，同樣的房子已經(jīng)跌到1000元/平方米以下。這場調(diào)控給當(dāng)時人口占全國總?cè)丝?.6%的海南省留下了占全國商品房總量10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。廣西北海的沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。

（二）去庫存措施

1999年7月，海南成立了處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室。國家下?lián)芙o海南5億元專項補助，以返還土地出讓金的形式給予補貼。截至2006年10月，全省累計處置閑置建設(shè)用地23353.9公頃，占閑置總量的98.2%，處置積壓商品房444.8萬平方米，占積壓總量的97.6%。海南去庫存的措施主要有以下三條。

第一，積壓商品房的處置。對確權(quán)后屬國有獨資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通住宅，經(jīng)評估后依經(jīng)濟(jì)適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；對其他積壓商品房，采取積極措施促銷。

第二，閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)無償收回的閑置土地，要依法收回，但如果項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續(xù)后，可允許其在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權(quán)益書”，收回土地使用權(quán)。

第三，停緩建工程的處置。對此類工程，經(jīng)追債、確權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權(quán)所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關(guān)手續(xù)后可繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，也可交回用地，申請核發(fā)“換發(fā)權(quán)益書”。

北海也于2000年成立“盤活辦”，2002年成立土地儲備與交易中心，對2000公頃土地加大盤活力度。2002年12月30日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，批準(zhǔn)給予北海處置積壓房地產(chǎn)在2003年1月1日至2004年12月31日轉(zhuǎn)讓銷售實行免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠。2003年4月，北海市政府全面啟動“爛尾樓”工程處置工作。全市108個停緩建工程52%相繼復(fù)工，38個重點項目中23個項目復(fù)工。

（三）去庫存效果

通過出臺房地產(chǎn)補貼政策，加上長達(dá)八年的去庫存，海南房地產(chǎn)市場恢復(fù)到合理水平。北海房地產(chǎn)市場于2005年開始步入健康發(fā)展的軌道，2006年北海獲得了全國十大宜居、人居環(huán)境獎，房地產(chǎn)市場也開始看漲。2008年3月，隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃獲批，北海房地產(chǎn)市場再度獲得發(fā)展的機遇。

二、國外經(jīng)濟(jì)金融危機與高庫存

很多國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中都曾出現(xiàn)過房價高企、產(chǎn)能過剩的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡。這些國家在房地產(chǎn)去庫存方面，也都采取了以刺激為主的措施和手段。

（一）美國

2008年，美國因房地產(chǎn)次級抵押貸款壞賬而發(fā)生金融危機，波及房地產(chǎn)公司、抵押貸款機構(gòu)、投資銀行、保險公司等，引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)泡沫被擠破，市場低迷，庫存積壓。面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)衰退和產(chǎn)能過剩，美國聯(lián)邦政府、各州及地方政府推出大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激方案以提振經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

第一，采取擴張性的財政政策和貨幣政策。美國國會通過了一項規(guī)模高達(dá)1.1萬億美元的龐大支出法案：通過擴大政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出，刺激經(jīng)濟(jì)，盤活房地產(chǎn)存量，同時解決就業(yè)；通過各種稅收減免優(yōu)惠政策，吸引供給側(cè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化型投資，同時鼓勵市場釋放需求；通過利率杠桿降低融資成本和貸款成本，激發(fā)市場活力。

第二，救助房地美和房利美。受美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂沖擊，房利美和房地美陷入全面危機。2008年7月，經(jīng)國會批準(zhǔn)成立負(fù)責(zé)監(jiān)管兩個公司的聯(lián)邦住房金融署，并任命兩個公司新高管。2008年9月7日，美國政府宣布接管房利美和房地美，通過購買優(yōu)先股向房利美和房地美各注入1000億美元資金。接管房利美和房地美，是美國歷史上金額最大、最復(fù)雜的救市方案之一。

第三，QE3回購房地產(chǎn)債券。美聯(lián)儲2012年9月13日宣布推出第三輪量化寬松，其中就包括每月新增購買400億美元抵押貸款支持債券（MBS）。美聯(lián)儲希望短期內(nèi)對住房市場產(chǎn)生積極影響。QE3確能在短期內(nèi)使住房抵押貸款擔(dān)保債券市場的流動性得到改善，對推動房地產(chǎn)逐步走出低谷有積極作用。

第四，吸引外國人購房，利用外部需求助力內(nèi)部市場。2015年底，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署了一項法案，放寬了實施35年之久的對外國資本投資美國不動產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時，享有與美國養(yǎng)老基金同等待遇。法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時征收的稅率，這一措施將為更多的海外投資者打開美國房產(chǎn)投資大門。

在美聯(lián)儲零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，美國樓市開始逐步企穩(wěn)。此外，在美國樓市的復(fù)蘇過程中，海外投資者的涌入也是金融危機后美國資本流入的主要來源，是美國房地產(chǎn)去庫存的重要幫手。近年來，美國房地產(chǎn)深受很多中國投資者的青 。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會報告，截至2015年3月底，中國買家在美國房地產(chǎn)上投資了286億美元，同比增加了30%，主要用于購買住宅物業(yè)。

（二）日本

日本自1968年超越西德成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體后，連續(xù)幾十年經(jīng)濟(jì)一直保持中高速增長。在1987-1990年間，低利率和充足的貨幣供給刺激了泡沫經(jīng)濟(jì)投機活動，很多投機者利用迅速上揚的股票賬面利潤投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價 升。日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：城市土地價格指數(shù)從1985年的91.5上漲到1991年的147.8，上漲幅度61%；建筑投資從1985年的約50億日元上升到1991年的約82億日元，上升幅度64%。最終，由于美國借“廣場協(xié)議”迫使日元二次升值，摧毀了日本出口導(dǎo)向型工業(yè)的根基，在大批日本工業(yè)企業(yè)紛紛倒閉、股市崩潰的同時，大量租客撤離東京圈，業(yè)主大量拋售房產(chǎn)，樓市價格在短期內(nèi)斷崖式下跌。1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂，建筑投資額從1991年的824036億日元連續(xù)下降至2011年的432923億日元，降幅達(dá)47.5%，同期城市土地價格指數(shù)下跌62.7%。房地產(chǎn)價格的暴跌使大量不動產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，非銀行金融機構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)，日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信用危機，幾家大銀行如兵庫銀行、北海道拓殖銀行等相繼倒閉，大量建筑成為“爛尾樓”。

日本政府在汲取教訓(xùn)和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過程中，推出了一系列改革措施。

第一，大量發(fā)行國債，利用國債建設(shè)公共配套設(shè)施，運用支出調(diào)整政策與支出轉(zhuǎn)換政策，恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)部門的活力，提高房地產(chǎn)的附加值。

第二，采用擴張性的貨幣政策增加流動性，通過多輪降息，大幅降低利率，最后以零利率來推行量化寬松政策，通過降低購房成本來刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展。

第三，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾。一方面放寬限購，鼓勵市民貸款購房；另一方面幫助開發(fā)商建立房地產(chǎn)投資信托基金，專門用于商業(yè)地產(chǎn)投資的融資互助。

第四，調(diào)整行業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，放寬建筑物高度限制，縮短建筑方案審批周期，鼓勵環(huán)保節(jié)能建材的使用。

經(jīng)過長達(dá)十多年的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和洗牌，競爭力弱的財團(tuán)及開發(fā)商紛紛被淘汰，房地產(chǎn)庫存逐步被消化，但由于日本金融體系的不完善以及國內(nèi)產(chǎn)能過剩等問題的存在，不僅日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入停滯，房地產(chǎn)市場也再未出現(xiàn)此前的火爆狀態(tài)，大都市圈的地價房價仍遠(yuǎn)低于泡沫高峰時的水平。近幾年，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，日本經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升，2013年三季度開始，由于海外購房者需求的提升，日本房價增幅有所加快。

（三）俄羅斯

2008年美國的次貸危機對俄羅斯的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了消極影響：房地產(chǎn)新開工項目減少，投入使用的住房面積增速減緩，大批建筑企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，房價下跌。2008-2009年金融危機期間，俄羅斯房地產(chǎn)價格水平平均下降了30%-35%。由于申請貸款難度加大、費用高昂等原因，俄羅斯建筑企業(yè)的資金狀況迅速惡化，紛紛叫停在建項目或另覓融資渠道。為重振房地產(chǎn)市場，也為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機，俄羅斯政府采用擴張性財稅政策以刺激國內(nèi)需求。

第一，加大對社會福利房的投資力度。2008年政府從住房公用事業(yè)改革促進(jìn)基金中劃撥500億盧布，用于購買完工程度較高的住宅，從聯(lián)邦預(yù)算中出資320億盧布為現(xiàn)役軍人和貧困居民購買住房。

第二，成立國家房貸局，執(zhí)行房貸重組計劃。2009年，俄羅斯政府下?lián)?50億盧布專款給國家房貸局，由各地區(qū)房貸局和銀行共同執(zhí)行房貸重組計劃。據(jù)了解，俄羅斯大約有80萬人向銀行貸款買房，房貸規(guī)模為9745億盧布。執(zhí)行房貸重組計劃，既救助貸款買房者，也救助銀行。失業(yè)的貸款買房者可以緩交房貸一年；對于商業(yè)銀行來說，由于有國家?？顜椭鷫|付“房奴”所欠一年的貸款，不至于讓這部分資產(chǎn)變成壞賬，銀行的流動性有了保障。

第三，將產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整為優(yōu)先支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，篩選出包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的295家政府優(yōu)先扶持的大型企業(yè)，對其實行融資支持和稅收優(yōu)惠。

第四，為提振房地產(chǎn)市場，俄羅斯政府出臺住房激勵計劃，通過授權(quán)外經(jīng)銀行向商業(yè)銀行和企業(yè)發(fā)放外匯貸款、首次動用外匯儲備清償非國家外債、首次啟動主權(quán)基金注資商業(yè)銀行以及修改《自然人存款保險法》等措施，為開發(fā)商及買房者提供住房抵押貸款，幫助他們?nèi)谫Y，化解流動性不足的風(fēng)險。根據(jù)俄羅斯聯(lián)邦中央銀行的數(shù)據(jù)，2014年共有629家信用機構(gòu)提供101.23萬筆住房抵押貸款，總額達(dá)1.7625萬億盧布，分別比2013年增長22.7%和30.18%。

在住房激勵計劃出臺前，俄羅斯政府推出的一系列房地產(chǎn)政策雖然在短時間內(nèi)發(fā)揮了一定的作用，但自2013年開始，俄羅斯經(jīng)濟(jì)趨于停滯，大多數(shù)中小城市的住房趨于滯銷。流動性不足是房地產(chǎn)市場低迷的直接導(dǎo)火索，在資金短缺使建筑業(yè)“降溫”的同時，按揭貸款的高成本也使購買需求下降。此后，在住房激勵計劃的刺激下，俄羅斯部分家庭對住房和抵押貸款的投機性需求大幅增長，一定程度上緩解了俄羅斯國內(nèi)房地產(chǎn)市場的庫存量。

（四）泰國等東南亞國家

20世紀(jì)80年代中期，泰國政府為了促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，以期帶動其他部門的發(fā)展，同時還制定了相關(guān)的刺激性政策，催生出房地產(chǎn)市場的繁榮。由于泰國金融市場過早地對外開放，加之金融監(jiān)控體系還不是很完善，海灣戰(zhàn)爭結(jié)束后，大量開發(fā)商和投機者紛紛涌入房地產(chǎn)市場，再加上國內(nèi)金融機構(gòu)信貸政策的寬松，房地產(chǎn)業(yè)信貸資金的投入加大，光對房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金就占到總貸款的一半左右。與此同時，大量外國資本進(jìn)入東南亞其他國家的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機。由于沒有很好地進(jìn)行調(diào)控，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場形成了巨大泡沫。

據(jù)統(tǒng)計，泰、馬、印、菲的金融機構(gòu)投放到房地產(chǎn)業(yè)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、l1%。隨著市場的逐漸飽和，房地產(chǎn)市場日益顯現(xiàn)供過于求的局面，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達(dá)20%，菲律賓為15%—20%，印尼為18%，馬來西亞的數(shù)量也不少。隨著1997年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，其中泰國房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致400億美元的銀行呆賬，破壞了泰國的銀行業(yè)和金融體系，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成了巨大的打擊，東南亞其他國家的經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了嚴(yán)重衰退。東南亞國家這一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅，歷時9年多，印度尼西亞歷時8年，馬來西亞歷時約7年。

為了應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫破滅后的行業(yè)危機，泰國政府采取了多項經(jīng)濟(jì)刺激措施。

第一，降低地價以消化房地產(chǎn)庫存。1998年，泰國政府宣布降低首都曼谷和其他部分地區(qū)的官方參考地價，下降幅度高達(dá)45%。這一決定旨在扭轉(zhuǎn)不正常的房地產(chǎn)業(yè)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的不利影響，鼓勵人們購買目前大片閑置的商品房。

第二，實行房地產(chǎn)交易稅費優(yōu)惠，刺激樓市需求。為了恢復(fù)房地產(chǎn)市場，泰國政府陸續(xù)推出了各種支持措施，如降低手續(xù)費率、個人房地產(chǎn)貸款利息可抵扣應(yīng)納所得稅和降低房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅等，加上大幅降低貸款利率，使泰國房地產(chǎn)市場需求得以釋放。

第三，泰國政府住房銀行引入專門的住房融資方案。1997年金融危機之后，泰國政府住房銀行在抵押貸款方面起著至關(guān)重要的作用。泰國政府住房銀行響應(yīng)政府政策，引進(jìn)多種創(chuàng)新的住房融資方案，促進(jìn)購房需求，協(xié)助政府搞活房地產(chǎn)業(yè)，刺激危機后的經(jīng)濟(jì)增長。

1998年的金融危機導(dǎo)致許多泰國人擱置了購買房屋的打算，此后隨著政府一系列購房優(yōu)惠政策的出臺，特別是在處于谷底的低利率刺激下，泰國房地產(chǎn)市場需求明顯提升，泰國房地產(chǎn)業(yè)從2000年起開始逐步復(fù)蘇，泰國經(jīng)濟(jì)也逐漸趨于穩(wěn)定。

三、國內(nèi)外房地產(chǎn)去庫存經(jīng)驗總結(jié)

從以上國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的情況來看，海南、北海等地的去庫存只是國內(nèi)特定時期所發(fā)生的區(qū)域性市場情況，并不具有明顯代表性，國外一些國家則主要由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存問題突出，這與目前我國房地產(chǎn)去庫存的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和背景是有明顯差異的，至少我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是保持著穩(wěn)步的增長態(tài)勢。

結(jié)合國內(nèi)外房地產(chǎn)去庫存情況，主要可以總結(jié)出以下四點經(jīng)驗：

第一，差別化的貨幣政策與擴張性的財政政策相互配合，利用金融、財政、稅收等調(diào)控方法，通過利率渠道與信貸渠道來刺激市場，促進(jìn)商品房銷售，從而達(dá)到房地產(chǎn)市場去庫存目的。

第二，加大金融支持力度，促進(jìn)住房消費。俄羅斯和泰國為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場低迷的情況，在住房金融方面均加大了政策支持。俄羅斯成立了國家房貸局執(zhí)行房貸重組計劃，泰國則由政府住房銀行引入專門的住房融資方案，這些計劃的推出，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場需求。

第三，吸引海外投資，制定相應(yīng)的移民優(yōu)惠政策，利用外部經(jīng)濟(jì)資源彌補內(nèi)部經(jīng)濟(jì)失衡，使房地產(chǎn)市場國際化，這主要也是圍繞對需求側(cè)的刺激展開的。近年來，由于全球經(jīng)濟(jì)增長整體放緩，吸引海外投資成為一些國家提振經(jīng)濟(jì)的重要手段，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在保值增值方面屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對海外投資者吸引力較大。因此，吸引海外投資對于房地產(chǎn)市場需求的提升也具有重要作用。

第四，從海南針對樓市泡沫采取的應(yīng)對措施看，允許調(diào)整建筑物用途，將積壓的商辦類空置房轉(zhuǎn)為居住用房，可從供給側(cè)緩解住宅供應(yīng)有限的問題，同時也可有效地消化商辦類空置房。近年來，國家和地方政府積極出臺允許調(diào)整土地和建筑物用途的相關(guān)政策，以解決樓市庫存壓力較大的問題。

（上海易居房地產(chǎn)研究院）