◎邵萍萍

房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)盈利管理精細(xì)化

◎邵萍萍

房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)市場競爭呈現(xiàn)了激烈競爭趨勢，一方面是業(yè)主對生活質(zhì)量的要求越來越高，另一方面是物業(yè)管理服務(wù)的市場分工日趨精細(xì)化，管理成本的費(fèi)用逐年增大，勢必要求物業(yè)管理服務(wù)的盈利模式在精細(xì)化研究上做出一定的研究。本文主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)盈利管理如何實(shí)施精細(xì)化管理做了研究說明。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司利潤虧損的主要原因

房地產(chǎn)物業(yè)管理公司一般是由房地產(chǎn)企業(yè)組建，在隸屬關(guān)系上仍舊屬于房地產(chǎn)企業(yè)的子公司，經(jīng)營模式上遵循了誰開發(fā)誰管理的管理模式?，F(xiàn)有的物業(yè)公司由于隸屬于房地產(chǎn)企業(yè)，造成了人事安排上的制約，物業(yè)公司缺乏自己擴(kuò)大規(guī)模的意識，總體上看，物業(yè)管理市場就難以展開更廣大的規(guī)模效應(yīng)，造成了人員，設(shè)備，等企業(yè)資源的浪費(fèi)現(xiàn)象，企業(yè)創(chuàng)造的利潤比較低，容易形成經(jīng)營性的虧損。

在人員配備上，受長期傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理公司的人員配備素質(zhì)普遍不高，缺乏掌握現(xiàn)代管理技術(shù)的優(yōu)秀管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，從而導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)不能拓寬市場，人才優(yōu)勢不能很好的發(fā)揮出來，所以整體上看企業(yè)只能停留在物業(yè)管物業(yè)的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部管理上存在問題，服務(wù)業(yè)主不到位，在很大程度上影響了服務(wù)費(fèi)的收繳，造成了人力資源和物質(zhì)資源的浪費(fèi)，物業(yè)管理成本無形中加大。

房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)公司和房地產(chǎn)企業(yè)本身有千絲萬縷的關(guān)系，在一些具體的問題上，業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的矛盾往往嫁接在物業(yè)管理公司上，造成了物業(yè)管理費(fèi)用拒交的現(xiàn)象比較普遍。目前我國的社區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)，規(guī)章對于拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)戶缺少一定的約束力，迫使物業(yè)管理的有時候采取停止服務(wù)等方式解決欠費(fèi)問題，給物業(yè)管理帶來進(jìn)一步的虧損。

房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司盈利精細(xì)化管理模式措施

房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司精細(xì)化管理模式是一個系統(tǒng)的工程，具有較高的管理基礎(chǔ)，管理能力和服務(wù)水平等多項(xiàng)具體的要求。實(shí)施精細(xì)化管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)物業(yè)管理公司盈利的重要手段。

物業(yè)服務(wù)管理的精細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)就是將物管服務(wù)規(guī)范化、表格化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化。

物業(yè)管理規(guī)章制度的標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施收益精細(xì)化管理的必要手段，主要體現(xiàn)為建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度，使物業(yè)管理服務(wù)做到有章可循。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實(shí)施精細(xì)化盈利的主要實(shí)施途徑，表格的簡單明了的形式，簡單易操作，把制度化的規(guī)章制度轉(zhuǎn)成可實(shí)際操作管理的東西。在物業(yè)管理服務(wù)中實(shí)施數(shù)據(jù)化的形式，是管理的標(biāo)準(zhǔn)和效果最終以數(shù)據(jù)體現(xiàn)，只有數(shù)據(jù)才有可能衡量，評判管理效率的優(yōu)劣，沒有數(shù)據(jù)的比對就沒有管理，實(shí)施一個數(shù)據(jù)的比對修正的反復(fù)過程以完成效益的不斷提升。在物業(yè)管理中推行ISO9000質(zhì)量管理體系，通過細(xì)則的具體規(guī)定細(xì)化了管理保證物業(yè)服務(wù)流程的緊密連接。把真正的服務(wù)融入到每一次的管理中和每一個環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理的效率就會大大的加強(qiáng)，效率的提高，也使物業(yè)管理成本得到最大幅度的降低，間接的為物業(yè)管理公司增加了利潤。

監(jiān)督檢查與考核是實(shí)施精細(xì)化管理的必要手段。在物業(yè)管理中，管理的細(xì)節(jié)決定著事業(yè)的成敗，但要使真正的細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)化成利潤的提高就必須健全監(jiān)督和檢查機(jī)制，只有科學(xué)的考核和監(jiān)督機(jī)制才能出現(xiàn)好的利潤導(dǎo)向。在建立監(jiān)督檢查的機(jī)制中，要以利潤增加為主要導(dǎo)向，更加注重物業(yè)服務(wù)業(yè)主的滿意度為核心，借鑒有效性指標(biāo)，綜合考證計分制，將物業(yè)服務(wù)管理的目標(biāo)任務(wù)細(xì)化到個人，基本保障員工人人有目標(biāo)，各個有考核，逐步建立長期的考核機(jī)制，獎懲得當(dāng)，激勵員工愛崗敬業(yè)，逐步實(shí)施物業(yè)管理的精細(xì)化和科學(xué)化建設(shè)。在實(shí)際的物業(yè)管理公司中還有很多細(xì)節(jié)值得推敲，隨著互聯(lián)網(wǎng)思維的不斷推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的內(nèi)容和一些形式也越來越的廣泛，一些新的服務(wù)形式和內(nèi)容同樣更加詳細(xì)的進(jìn)入到實(shí)際的服務(wù)工作中，勢必對物業(yè)公司管理的增提管理水平向著更好的層次發(fā)展。

采取集約經(jīng)營的模式，確保利潤的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)管理公司多年來所提倡的管理與服務(wù)，面對物業(yè)公司自己經(jīng)營的問題涉及較少，造成這一原因的情況是社會環(huán)境、業(yè)主和開發(fā)商的綜合因素，同時也是物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展問題上認(rèn)識的偏差。作為房地產(chǎn)的物業(yè)管理公司，只有經(jīng)營服務(wù)獲取利潤才會從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展的動力根本，之中解決社會環(huán)境綜合效益和經(jīng)濟(jì)效益共同發(fā)展的良性穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

物業(yè)管理作為服務(wù)企業(yè)，它的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的增長、人們生活水平的提高有著密切的聯(lián)系，這就決定了物業(yè)服務(wù)管理在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)屬于薄利行業(yè)。物業(yè)服務(wù)管理在今后一段時間內(nèi)必須在扎實(shí)的基礎(chǔ)管理上增加服務(wù)內(nèi)容，延伸服務(wù)發(fā)展內(nèi)涵，不但創(chuàng)新服務(wù)模式，要在業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)需求上不斷給予滿足，同時，物業(yè)企業(yè)管理也要不斷發(fā)展自身特色服務(wù)，根據(jù)精細(xì)化物業(yè)管理的需求和提高物業(yè)管理品質(zhì)，盡管使物業(yè)管理公司加快集約化，科學(xué)化和專業(yè)化的進(jìn)程，不斷提高服務(wù)水平，強(qiáng)化經(jīng)營意識，提升盈利能力，充分利用物業(yè)公司的經(jīng)營紙資質(zhì)，范圍和資源，開展多種服務(wù)經(jīng)營，不斷開拓新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在物業(yè)管理的增值服務(wù)上下功夫，這不僅能滿足業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)的多樣化需求，還能滿足心理需求價值。物業(yè)服務(wù)公司精細(xì)化管理實(shí)現(xiàn)利潤的不斷增值，就要積極發(fā)掘物業(yè)服務(wù)的多種渠道，積極依靠物業(yè)管理這個平臺，對業(yè)主進(jìn)行有償服務(wù)，拓展服務(wù)的領(lǐng)域的同時，又豐富了公司創(chuàng)收利潤的途徑，極大的促進(jìn)了物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程。

房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)管理需要進(jìn)一步加深專業(yè)化。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的物業(yè)服務(wù)管理有了較大的進(jìn)步，但是相對于一些發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平來說，還有較大的差距，集中表現(xiàn)為物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)化和職業(yè)化的水平不高。現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)管理水平的專業(yè)化、職業(yè)化和規(guī)范化管理服務(wù)能力欠缺的，與業(yè)主所期望的要求還有較大的距離，造成了在盈利水平上收入的不高。物業(yè)管理精細(xì)化水平的內(nèi)在要求就是要使物業(yè)公司在規(guī)范上，制度上和專業(yè)水平上更有專業(yè)的水準(zhǔn)，才能爭取到更大的獲利空間。

（作者單位：魯商置業(yè)股份有限公司）