文‖《上海國資》記者 陳怡璇

華建集團(tuán)打造北外灘文化綜合體

文‖《上海國資》記者 陳怡璇

秉持風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)理念，與業(yè)主打開合作空間

北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構(gòu)成黃金三角

6月13日，華東建筑集團(tuán)股份有限公司（簡稱“華建集團(tuán)”）下屬上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司（簡稱“上海院”）收到上海市虹口區(qū)建筑業(yè)管理中心簽發(fā)的設(shè)計(jì)總承包《中標(biāo)通知書》，確定中標(biāo)“提籃橋街道HK324-01地塊綜合開發(fā)項(xiàng)目”（即“89號(hào)地塊”）。此前，上海院已連續(xù)拿下國際客運(yùn)中心、國際航運(yùn)中心和海門路55號(hào)地塊項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。

上海院建筑一院副院長周曉飛在接受《上海國資》采訪時(shí)表示，89號(hào)地塊具備極大標(biāo)志性意義，一方面將為今后參與北外灘其他地塊的開發(fā)打開了突破口；另一方面，也是繼世博B片區(qū)設(shè)計(jì)總承包模式之后，實(shí)現(xiàn)“總控開發(fā)”的另一嘗試。此外，不同于商辦住宅項(xiàng)目，文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)具備自身獨(dú)特屬性，為今后文化地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

該地塊業(yè)主包括上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司，這是上海院首次與該業(yè)主達(dá)成的地產(chǎn)合作項(xiàng)目。

2015年11月26日，上實(shí)發(fā)展旗下子公司上海宏盛投資有限公司以32.6億元的價(jià)格競得北外灘89號(hào)地塊。實(shí)際上，在上海院完成國際客運(yùn)中心、國際航運(yùn)中心兩大項(xiàng)目之后，虹口區(qū)政府對(duì)于北外灘地區(qū)的定位發(fā)生了轉(zhuǎn)變，希望將北外灘打造成市級(jí)文化聚集區(qū)。周曉飛表示，北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構(gòu)成黃金三角，是黃浦江兩岸綜合開發(fā)重點(diǎn)地區(qū)之一，但與其他兩個(gè)區(qū)域相比，虹口北外灘商業(yè)氛圍相對(duì)較為薄弱，呈現(xiàn)出后勁不足態(tài)勢。

對(duì)此，在土地招拍掛期間區(qū)政府對(duì)該地塊設(shè)置了明確的出讓條件，要求未來開發(fā)商必須按區(qū)政府對(duì)于北外灘已有的地下空間、空中綠街等規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。

根據(jù)受讓條件，受讓人須為在交通運(yùn)輸、航運(yùn)建設(shè)等領(lǐng)域處于行業(yè)國際領(lǐng)先地位，且為2015年世界500強(qiáng)企業(yè)，并須將一家區(qū)域性總部遷入或設(shè)立于該地塊中，且稅收落地；該地塊商業(yè)用房不得分割出售，必須整體運(yùn)營，統(tǒng)一招商管理；同時(shí)，項(xiàng)目規(guī)定需在交地后12個(gè)月內(nèi)開工；即使地塊內(nèi)有一座180米的高層建筑，仍必須在動(dòng)工后36個(gè)月內(nèi)竣工；且所有商業(yè)和辦公面積必須由受讓人100%持有至少15年，期滿后如需轉(zhuǎn)讓的也須整體轉(zhuǎn)讓。甚至，受讓企業(yè)如遇破產(chǎn)、重組、撤銷等特殊情形需轉(zhuǎn)讓自持部分物業(yè)的，須向虹口區(qū)政府提出申請(qǐng)，獲批后方可轉(zhuǎn)讓；地塊內(nèi)還有一處聶耳舊居，也須按要求保留。

上實(shí)發(fā)展正布局文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，力求拿下，經(jīng)過幾輪競價(jià)角逐后最終拍下。而實(shí)際上在土地招拍掛之前，為了順利拿到該地塊，上實(shí)發(fā)展在2014年底即開展該項(xiàng)目用地方案的招標(biāo)工作，尋求實(shí)力雄厚的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方。除了上實(shí)發(fā)展外方合作伙伴日本森大廈株式會(huì)社、美國NBBJ建筑設(shè)計(jì)公司外，上海院在諸多境內(nèi)外競爭者中脫穎而出，成為唯一的中方設(shè)計(jì)方。這無疑與上海院自身的獨(dú)特優(yōu)勢有關(guān)。

“在尚未能確定土地招拍掛結(jié)果的情況下，我們秉持風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的理念。一方面，為了實(shí)現(xiàn)與上實(shí)發(fā)展的首次合作，我們不以追求利潤最大化為唯一目標(biāo)，報(bào)價(jià)較低，為北外灘今后其他地塊項(xiàng)目的開發(fā)打開了合作空間。”周曉飛表示，上海院10多年時(shí)間內(nèi)在北外灘地區(qū)已順利拿下諸多綜合體設(shè)計(jì)項(xiàng)目，具備較大優(yōu)勢，并與虹口區(qū)以及當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門、業(yè)主等建立了良好的關(guān)系和聲譽(yù)；此次參與設(shè)計(jì)的上海院建筑一院的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，也是原來參與過北外灘其他項(xiàng)目的原班人馬。

土地獲拍之后，上海院對(duì)用地方案進(jìn)行反復(fù)修訂，2016年3月，上實(shí)對(duì)外公開招標(biāo)工程設(shè)計(jì)；2016年4月，用地方案審批完成；5月，上海院再次順利中標(biāo)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)總承包；6月13日拿到中標(biāo)通知書。

前期用地方案的中標(biāo)，使得上海院獲得了主動(dòng)權(quán)和優(yōu)勢，近幾年在北外灘地區(qū)有類似大規(guī)模的項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)業(yè)績等內(nèi)容，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)總承包投標(biāo)的過程中，也更加為上海院加分。

攻克難關(guān)

周曉飛表示，由于今年9月該地塊即將開工，時(shí)間緊迫，加之該項(xiàng)目具有項(xiàng)目復(fù)雜、業(yè)態(tài)多樣、跟進(jìn)周期長等特點(diǎn)，上海院面臨了較大的難題，僅用地方案的制訂和修改就歷時(shí)一年多。

據(jù)悉，89號(hào)地塊位于上海市虹口區(qū)提籃橋街道（東至公平路，西至丹徒路，南至東大名路，北至東長治路），該項(xiàng)目由180米高的5A級(jí)辦公樓、百老匯音樂劇院和主題商業(yè)中心構(gòu)成的裙房以及聶耳舊居三部分組成。未來將與國際客運(yùn)中心、高陽賓館、聶耳舊居以及著名的提籃橋（猶太）歷史保護(hù)區(qū)等組建成以藝術(shù)表演、辦公及特色商業(yè)為基本業(yè)態(tài)群的區(qū)域地標(biāo)和文化產(chǎn)業(yè)集聚高地。

其中，百老匯音樂劇院是該地塊項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，容量達(dá)2000余座。周曉飛介紹，超大容量的劇場對(duì)于消防、地下室車道和出入口等設(shè)計(jì)，均提出了極高要求，為此業(yè)主邀請(qǐng)了外方參與共同設(shè)計(jì)。

“除了該劇院以外，將與未來相鄰90號(hào)地塊內(nèi)的另一劇院一起，打造百老匯劇場一條街，形成類似紐約時(shí)代廣場的‘一站式’娛樂休閑目的地。”周曉飛表示。

由于土地招拍掛方案中要求該宗土地中需保護(hù)、保留位于現(xiàn)狀地塊東側(cè)、沿公平路的歷史建筑——聶耳舊居，占地面積115.4平方米，建筑面積約250平方米，這對(duì)用地方案的修改帶來了較大難度。周曉飛表示，聶耳故居所處位置不適宜地塊的總體規(guī)劃開發(fā)，經(jīng)過方案的反復(fù)修改與專家論證，最終將聶耳故居的位置平移，拆舊建新，恢復(fù)原貌，與百老匯音樂劇場相結(jié)合，體現(xiàn)中西結(jié)合的音樂元素。

同時(shí)，該地塊在方案中需考慮和設(shè)置與相鄰地塊的地下連通、地上立體步行系統(tǒng)，并配合出入口預(yù)留等工作，需設(shè)置貫穿東、西的空中綠街，與東、西兩側(cè)街坊形成連續(xù)步行系統(tǒng)，均對(duì)設(shè)計(jì)提出了較高要求。

“地下全面聯(lián)通，體現(xiàn)了89號(hào)地塊綠色開發(fā)的概念，實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保出行。此外，打造綠色三星建筑，包括采用中水利用、冰蓄冷技術(shù)、外墻采用保溫節(jié)能環(huán)?？苫厥詹牧?；在建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)件上提出了‘裝配式’工業(yè)化的概念，降低現(xiàn)場施工的粉塵污染，提高結(jié)構(gòu)構(gòu)件的質(zhì)量控制等。”周曉飛介紹，這也體現(xiàn)了集團(tuán)打造智慧城市、生態(tài)城市的理念。

由于該地塊東北角是軌道交通12號(hào)線提籃橋站，按照區(qū)政府規(guī)劃還將增加一條地鐵線路。為了配合完成地鐵上蓋建筑的設(shè)計(jì)，解決地鐵對(duì)建筑物在高度、位置的限制，以及地下商業(yè)街與地鐵的聯(lián)通問題，用地方案也面臨多次修訂，協(xié)調(diào)區(qū)政府與業(yè)主之間的意見。

另外，該地塊內(nèi)180米高的辦公樓以及5萬多平方米商業(yè)裙房、舊式里弄改造等，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)辦公與文化理念的結(jié)合，均極大地考驗(yàn)著設(shè)計(jì)者的智慧。

總控設(shè)計(jì)

周曉飛表示，目前總體設(shè)計(jì)方案已全部完成，由上海院承擔(dān)設(shè)計(jì)總承包；而包括幕墻設(shè)計(jì)、內(nèi)裝修、環(huán)境設(shè)計(jì)、燈光設(shè)計(jì)、自動(dòng)化、弱電系統(tǒng)等進(jìn)行對(duì)外分包，不限于集團(tuán)內(nèi)相關(guān)企業(yè)；日方、美方負(fù)責(zé)主樓立面、劇院立面的設(shè)計(jì)研究。

“總控設(shè)計(jì)”的理念始于2013年起上海院參與的世博B片區(qū)央企總部集聚區(qū)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，即由設(shè)計(jì)院牽頭，將各家規(guī)劃方案全部歸結(jié)在一起，涵蓋各類業(yè)態(tài)。此后上海院從單一商辦項(xiàng)目開發(fā)模式逐步向綜合體開發(fā)轉(zhuǎn)變，專門成立了城市區(qū)域綜合開發(fā)研究中心，為此次89號(hào)地塊設(shè)計(jì)奠定了基礎(chǔ)。

“集團(tuán)上市之后提出了以設(shè)計(jì)為龍頭的EPC總承包戰(zhàn)略，為上海院帶來新的機(jī)會(huì)?！敝軙燥w認(rèn)為。