郭露露+宋超

【摘 要】 房地產(chǎn)對外投資對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的意義。從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)市場為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過很大貢獻(xiàn)，并影響了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢。從經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢來看，中國的房地產(chǎn)積極大膽的走出去，為自己尋找有利的投資機(jī)遇和方位，使得資源在全球?qū)崿F(xiàn)重組與配置。本文對我國房地產(chǎn)對外直接投資的現(xiàn)在進(jìn)行了展現(xiàn)分析，并提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 對外直接投資 策略

一、房地產(chǎn)對外直接投資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)對外投資凈額

從2007年到2013年，我國對外直接投資規(guī)模在不斷的擴(kuò)大，2007年對外直接投資凈額為265.0609億美元，到了2013年增長到1078.4371億美元，年增長率達(dá)43.83%。從對外直接投資的存量上看，2008年對外直接投資存量為1839.7071億美元，2013年則為6604.7840億美元，年增長率為37%，近七年來大體都成上升趨勢。

（二）房地產(chǎn)對外直接投資地域分布

從2006年到2013年，我國房地產(chǎn)對外投資中共有67個大型項目，這些大型項目主要集中在25個國家。其中在美國投資的就有16項，英國有7項，德國有5項，馬來西亞有4項，韓國、新加坡、印尼、巴西各有3項，澳大利亞、埃及、意大利、俄羅斯、南非、西班牙各有2項，巴哈馬、埃塞俄比亞、格魯吉亞、日本、老撾、毛里求斯、尼日利亞、朝鮮、斯里蘭卡、塔吉克斯坦、泰國各1項。我們可以看到，這些大型項目的投資還是主要集中在發(fā)達(dá)國家，占前三位的美、英、德共計比例41.5%。

（三）房地產(chǎn)對外直接投資的進(jìn)入方式

我國房地產(chǎn)對外直接投資的進(jìn)入方式主要有并購、綠地投資。

2005年我國上海上實（集團(tuán)）有限公司、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國際集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)、上海工業(yè)投資集團(tuán)、上海建工集團(tuán)等六家房地產(chǎn)企業(yè)選擇用新建子公司的投資方式在圣彼得堡實施“波羅的海明珠”項目。

海航集團(tuán)于2011年到2013年期間在美國和西班牙投收購了一些辦公大樓和星級酒店等。2013年我國復(fù)星集團(tuán)收購倫敦金融城Loyds Chambers 辦公樓，當(dāng)年十月收購了紐約大通曼哈頓銀行總部大樓，又在2014年以收購日本IDERA資管公司的方式進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場。

二、影響房地產(chǎn)對外直接投資的因素

（一）東道國投資環(huán)境因素

東道國的投資環(huán)境對房地產(chǎn)的對外直接投資有重要的影響，這些投資環(huán)境包括諸如地理條件等客觀存在的或自然形成的自然條件，也包括人為產(chǎn)生的基礎(chǔ)設(shè)施、收入水平、國際收支狀況、貿(mào)易政策、經(jīng)濟(jì)政策等經(jīng)濟(jì)因素、以及體現(xiàn)人類文明的管理社會的政治制度等政治因素和有關(guān)法律法規(guī)方面的因素，此外還包括宗教、語言、風(fēng)俗和社會習(xí)慣等社會文化因素。

1.經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素對國際投資活動有重要的影響作用，它主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場容量、 基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)體制。而對于房地產(chǎn)的對外直接投資來說，經(jīng)濟(jì)因素主要有成本的高低，投資地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)狀況。

2.政治因素

房地產(chǎn)作為一國的基本產(chǎn)業(yè)，特別是居民住房類的產(chǎn)業(yè)，更關(guān)系到國計民生及社會的穩(wěn)定，因而一國對房地產(chǎn)的國外資本進(jìn)入，有的采取開放的政策有的則是封閉的政策，各個國家歷史上或多或少都采用過外來房地產(chǎn)投資的管制政策，但隨著經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展以及各國對外開放程度的提高，很多國家都逐漸把房地產(chǎn)作為允許投資的行業(yè)比如我國和日本。

此外，房地產(chǎn)商在進(jìn)行對外直接投資時還面臨一些政治方面的風(fēng)險，即東道國政府會對房地產(chǎn)商的投資活動有直接或間接的干預(yù)，這些干預(yù)主要是非歧視性干預(yù)、歧視性干預(yù)和歧視性懲罰

3. 社會與文化因素

社會與文化因素屬于國際投資軟環(huán)境，由于各國歷史的進(jìn)程以及發(fā)展的背景不同造成了國家之間的社會與文化差異較大，這種差異主要有語言文字、文化、教育水平、宗教、社會習(xí)慣等。

房地產(chǎn)地域性較強(qiáng)，所以當(dāng)房地產(chǎn)投資企業(yè)面臨文化的差異時，投資風(fēng)險會加大，因而一般來說，房地產(chǎn)的對外投資多選擇與投資國文化差異較小的國家進(jìn)行，這樣會減少在企業(yè)運(yùn)營方面的矛盾以及房地產(chǎn)構(gòu)建方面的風(fēng)俗習(xí)慣差異，比如在我國房地產(chǎn)對外投資中，香港是首選之地。加拿大的房地產(chǎn)商主要選擇美國進(jìn)行投資，新加坡的房地產(chǎn)對外投資活動主要在馬蘭西亞和中國，而英國則主要在歐美地區(qū)。

（二）投資主體因素

房地產(chǎn)對外直接投資的主體主要是國有企業(yè)、大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)以及國有改制房地產(chǎn)企業(yè)。這些投資主體科技創(chuàng)新能力強(qiáng)，研發(fā)投入多，擁有的技術(shù)專利價值包括企業(yè)的經(jīng)營管理能力、生產(chǎn)技術(shù)、專利、品牌等都是公司的無形財產(chǎn)，企業(yè)在市場上獲得利潤的源泉。并且能夠擁有充分自由的自主權(quán)，在決策過程中能夠有科學(xué)的市場調(diào)研和可行性分析，這使得投資主體可以適當(dāng)規(guī)避國外投資時的風(fēng)險，使得投資收益增加。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)對外直接投資的建議

為了解決我國房地產(chǎn)在對外投資中遇到的問題，企業(yè)在進(jìn)行投資時要對影響因素進(jìn)行分析，選擇合適的投資區(qū)位，恰當(dāng)選擇并購或者新建等方式進(jìn)入東道國市場進(jìn)行投資。對于房地產(chǎn)這個特殊的關(guān)系國計民生的行業(yè)而言，企業(yè)在進(jìn)入東道國后，更要注意與當(dāng)?shù)鼐唧w情況相適應(yīng)，實現(xiàn)經(jīng)營當(dāng)?shù)鼗呗裕蛡虍?dāng)?shù)貏趧诱?，并且要建筑?dāng)?shù)鼗?，縮小文化差異帶來的不變，減少經(jīng)營阻力，更好的融入當(dāng)?shù)厥袌觥?/p>

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[3] 李琳.中國房地產(chǎn)業(yè)投資雙向開放問題研究[J].房地產(chǎn)金融，2010（3）.

作者簡介：郭露露（1992-），女，漢族，山西晉城人，山西財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：國際合作。

宋超（1991-），女，漢族，山西大同人，山西財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：世界市場行情。