張英杰，鄭思齊，張索迪

（1.北京林業(yè)大學經濟管理學院，北京100083；2.清華大學恒隆房地產研究中心，清華大學建設管理系，北京100084）

城市居住用地空間配置決策支持模型研究
——基于不同類型家庭居住選址偏好差異的量化分析與應用

張英杰1，鄭思齊2，張索迪2

（1.北京林業(yè)大學經濟管理學院，北京100083；2.清華大學恒隆房地產研究中心，清華大學建設管理系，北京100084）

以家庭的選址行為偏好規(guī)律分析為核心出發(fā)點，首先在北京市域1911個微觀區(qū)塊尺度上，以北京市2010年交通出行調查中的居民微觀數(shù)據(jù)為基礎，采用離散選擇模型方法量化了不同類型居民的選址偏好差異；進一步在此基礎上進行了兩項應用拓展，其一是城市整體居住用地的供需比較分析，度量了家庭偏好和真實用地供給情況的空間差異；其二是針對不同產權類型的保障性住房，通過比較自有住房家庭和租賃住房家庭的選址偏好差異，給出適宜供給公共租賃住房和自住型商品房的具體區(qū)位參考結果。研究發(fā)現(xiàn)，自有住房家庭更加注重生活品質，而租房家庭對公共交通便利性和就業(yè)可達性的偏好顯著性更強。

居住選址；偏好分析；保障房選址；城市管理；城市規(guī)劃

一、引言

傳統(tǒng)的城市管理與規(guī)劃模式因為無法精確把握城市主體的微觀需求，缺乏對城市主體微觀行為規(guī)律的重視和考慮，逐漸顯露出其自身的局限性?！靶滦统擎?zhèn)化”戰(zhàn)略強調積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高居民的生活質量和幸福感，這預示中國城市化的發(fā)展目標已經開始從數(shù)量型增長向質量型發(fā)展轉變，“以人為本”的導向日益突出。相比之下，我國城市管理與規(guī)劃由于受到早期計劃經濟體制的影響，在過去很長一段時期內一直延續(xù)的是由政府主導的“自上而下”的模式，具有執(zhí)行力強，決策和實施過程緊湊，在資源配置上便于全局協(xié)調等突出優(yōu)勢，在一定程度上符合我國快速城鎮(zhèn)化和資源緊缺的國情。然而，隨著城市利益集團的多元化和居民對于城市生活的要求和期望的提高，這種模式因為更加側重于“供給端”的物質實體，而在一定程度上忽視“需求端”的微觀主體偏好，使得其結果往往并不是城市中的微觀主體所真正期望和需求的。由此所導致的失敗案例并不鮮見：例如，某些地方政府投入大量資金和土地修建的“新城”或城市新區(qū)很難吸引到企業(yè)或城市居民的入住，變成了名副其實的“鬼城”①具體實例可見：http：//www.xinhuanet.com/city/zt/csht/1.htm和http：//house.hexun.com/2014-09-01/168061472.htm l。；再例如，多地在大規(guī)模保障房建設后，因為無人愿意居住而出現(xiàn)的嚴重空置問題②具體實例可見：http：//news.163.com/16/0108/11/BCQ7PLG000014Q4P.htm l和http：//house.qq.com/a/20150928/011717.htm。。由此可見，傳統(tǒng)“自上而下”的城市管理與規(guī)劃思路和方法并不能很好地匹配城市建設的供給和需求，不僅沒有有效滿足城市內微觀主體的真實需求，而且可能會造成公共資源的浪費。

這就意味著，當前的城市管理與規(guī)劃體系需要進一步加深對需求端——城市微觀主體——的偏好特點的理解。居民的選址偏好有其自身的規(guī)律性，而且內部的不同細分群體也會有一定的差異性，只有理解并把握其中的客觀規(guī)律，才能有效提高城市管理、規(guī)劃和服務供給的針對性和差異性，讓我國的城鎮(zhèn)化真正實現(xiàn)“人”的城鎮(zhèn)化。

從已有研究來看，“需求導向型城市管理與規(guī)劃”的相關理念已經受到了學術界和業(yè)界的普遍關注，針對需求端家庭居住選址偏好的量化分析手段也日益成熟，不過二者之間仍缺乏有機結合，尚未形成系統(tǒng)的城市管理決策支持模型。從理念和方法體系的角度來看，學者們探討了當前城市規(guī)劃管理與居民需求之間的錯位［1］，并在制度層面討論了如何加強城市規(guī)劃對“需求端”個體利益的考量［2］，也做出了一定的應用性嘗試［3-5］。不過，多數(shù)研究還是更加側重對體系的搭建和方法的設計，鮮有研究能夠與針對行為主體需求特征的實證分析相結合。從行為主體選址偏好的量化分析角度來看，相關的分析方法已經比較成熟。一般采用離散選擇模型分析居民的選址行為，借助選址概率的分析剝離出微觀主體對不同區(qū)位特征的偏好強度。不過這類實證研究需要較高精度的微觀數(shù)據(jù)作為支撐，而受到客觀數(shù)據(jù)質量的約束，目前針對中國城市內部的居民選址行為量化分析已有一定的實證分析，也得出了較為一致的基本規(guī)律——其中，李鐵立［6］對影響因素進行了系統(tǒng)的梳理，鄭思齊等［7，8］應用排序離散選擇模型進行了分析，而王媛媛［9］、青靜嫻［10］，黨云曉等［11］以及張園［12］的實證分析中，應用多元離散選擇模型或嵌套選擇模型識別了城市家庭的居住選址偏好特征。不過，這些定量分析的主要結論仍然沒有被整合納入對城市居住用地空間配置決策的有效支撐中；而且針對不同細分群體的偏好差異相關研究仍有待深化。

綜上所述，已有研究在構建具有實際應用價值的城市管理與規(guī)劃需求端決策支持模型方面，有以下兩點有待繼續(xù)完善和拓展。第一，需求導向的規(guī)劃理念和體系雖然比較完善，但缺乏需求端微觀主體偏好特征信息的有效支撐，二者之間的脫節(jié)限制了分析的視野和成果的應用潛力，尚未形成明確的城市居住用地空間配置決策支持模型；第二，針對行為主體選址偏好的實證分析因為受到客觀微觀數(shù)據(jù)可得性的限制，對細分類型家庭選址偏好差異的研究有待深入。

在上述背景下，本文定位于通過微觀實證分析，揭示城市中家庭的居住選址偏好規(guī)律，并將其應用于構建輔助實踐中城市居住用地空間配置的決策支持模型，為需求導向型的居住用地（特別是不同產權類型的保障房用地）的空間配置決策，提供一個可供參考的分析框架。具體而言，文章首先著眼于需求端的量化分析，揭示城市中居民的選址行為規(guī)律，量化識別其偏好特征；本文在北京市1911個微觀區(qū)塊的尺度上，以北京市2010年交通出行調查中的居民微觀數(shù)據(jù)為基礎，量化識別全體家庭對典型區(qū)位特征的居住選址平均偏好，以及自有住房家庭和租房家庭的選址偏好差異性。其次，將全體家庭平均偏好的分析結論應用于居住用地的供需比較分析——綜合需求強度的空間分布和實際的居住用地供應現(xiàn)狀，對城市整體的居住用地供給狀態(tài)進行量化評估。最后，以不同產權類型的保障房空間選址決策為例，依托自有住房和租賃住房家庭對同一地塊的需求強度相對大小，判斷更加適宜建設公共租賃住房或自住型商品房的具體區(qū)位。

二、分析框架與數(shù)據(jù)基礎

本文的核心分析思路是開展需求端的家庭居住選址行為分析，在利用選址模型挖掘主體偏好特點的基礎上，結合各類區(qū)位特征的空間分布，提出支撐一般性居住用地，以及不同產權類型保障房用地空間配置決策的支持模型。本文的實證分析和應用展示均以北京為案例，選用的微觀區(qū)塊是北京市城市規(guī)劃設計研究院在實際規(guī)劃工作中所設定的全市域1911個交通分析小區(qū)（Traffic Analysis Zone，TAZ）。其中城市的中心地帶的交通小區(qū)劃分更細密，越向外圍單個區(qū)塊面積越大，這與城市人口密度分布是一致的，可以使對于微觀個體選址行為的模擬更為精確。本篇的數(shù)據(jù)分析和處理均基于1911個TAZ的空間單元，重點關注北京市建成區(qū)空間范圍內城六區(qū)（西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)）共1067個交通小區(qū)，分別分析、測算和度量每個交通小區(qū)所對應的自變量指標的數(shù)值。

首先，本研究建立了居民選址的實證分析模型。本文選址模型的理論基礎采用的是基于效用最大化理論的離散選擇模型。決策者i在J個選項中的任意選擇都將獲得一定水平的效用，一般的，將決策者i從選項j中獲得的效用稱為Uij，（j=1…J）。該效用是由可觀測部分與隨機效用部分兩部分構成的，即：Uij=Vij+εij。其中，Vij為第i個決策者選擇第j個選項的可觀測效用，包括選擇項本身的屬性（如在不同的居住區(qū)位公共服務設施與就業(yè)可達性的差異等）與決策者的個體特征（如家庭收入水平、年齡結構）。εij為第i個決策者選擇第j個選項的隨機效用部分，包括難以觀測到的效用與觀測誤差的影響，通常將其看作是隨機項：這樣一來，通過對εij是滿足獨立同分布的隨機變量的假設，便可以得到決策者i選擇第j項的概率表達式：

離散選擇模型擁有多種類型，當假設決策者效用的隨機項服從獨立同極值分布（也被稱為Gum?bel分布或第一類極值）的前提下，McFadden［13，14］證明了每一種備選方案的選擇概率表達式：

在上述基本理論的支撐下，我們用式（3）所示的效用方程分別表征居民（R）選址在區(qū)塊i居住為其各自所帶來的效用。

向量XR表示影響一系列影響居民選址的客觀因素（例如各個區(qū)塊的交通便利程度，居民所關注的周邊各類公共服務設施的可達性等因素），待估計的關鍵參數(shù)βR體現(xiàn)了選擇主體對于各類影響因素的偏好大小，可以解釋不同主體的需求特點；同時這些參數(shù)也是進一步估算居民對城市內各個區(qū)位需求強度的關鍵參數(shù)。

本文實證研究的北京市家庭微觀樣本信息來源于《北京市2010年交通出行調查》①北京市定期開展居民出行調查工作，以居民家庭戶為調查單位，調查內容為居民調查日的出行目的、出行時間、出行距離、交通方式、乘車路線、交通費用及停車情況等一日出行信息。同時調查中也獲得了大量的家庭基本信息（如家庭規(guī)模、收入、交通工具、就業(yè)人口、住房屬性等）和個體信息（年齡、受教育程度、職業(yè)等）。這些信息可以幫助規(guī)劃者摸索居民出行特征和需求變化規(guī)律，為今后的城市規(guī)劃（特別是交通規(guī)劃）的制定提供定量數(shù)據(jù)基礎。2010年的調查在全市域共獲得有效樣本家庭46900個。，在對全體居民選址偏好進行研究的同時，對于居民家庭住房特征中的住房所有權形式予以特別關注，將家庭按照住房的租買狀態(tài)差異分為兩類不同的子樣本，并分別計算各自的區(qū)位選擇偏好?；趯用窈托枨筇卣鞯牧炕治?，我們可以得出不同主體對于城市內不同區(qū)位（本研究即各個TAZ）的需求強度，而現(xiàn)實各類用地實際的分布情況直接反映了城市規(guī)劃的實際供給結果，由此我們可以從供需對比分析的角度切入，進一步構建輔助居住用地空間配置的決策支持模型。

具體而言，在整體居住用地的供需關系比較方面。從需求角度來看，在上述實證分析所得到一系列的居民偏好參數(shù)的基礎上，結合每個TAZ上各類區(qū)位特征的空間分布情況，我們借助式（4），以各主體選址概率的估計值作為需求強度的度量指標，估算得到其對每個TAZ的需求強度大小。從供給角度來看，我們以當前各個TAZ內部居住用地的實際供應面積占研究范圍內該類用地供應總面積的比重，作為表征該區(qū)塊內兩類用地的供給強度指標，以SupplyR，i表示在編號為i的TAZ上居住用地供給強度。由此可見，表征供需兩端強度的指標均為比例，某一個TAZ該比例的數(shù)值越大，則表征這一區(qū)位的需求或供給強度越大。

在不同產權類型保障房用地的空間配置決策方面。類似公式（4）可以得到自有住房家庭和租賃住房家庭對同一區(qū)塊的綜合偏好強度相對大小，如公式（5）所示?；诖?，某一區(qū)塊上該指數(shù)越大，則意味著更加適宜建設公共租賃住房；該指數(shù)越小，則表示更加適宜建設自住型商品房。

三、家庭居住選址偏好量化分析

借鑒以往的實證研究經驗，本研究選定了典型的區(qū)位特征，作為分析家庭居住選址偏好的關鍵自變量。主要變量名稱、表征含義和描述性統(tǒng)計如表1所示，其樣本量為城六區(qū)TAZ的數(shù)量。

表1影響居民居住區(qū)位選擇的主要自變量（樣本量：1067）

（1）全體家庭的平均偏好特征

針對全體樣本，居民家庭對于各居住區(qū)位影響因素的偏好情況參數(shù)估計結果見表2的第一列，根據(jù)t值可以判斷偏好參數(shù)估計結果在95%置信區(qū)間下均表現(xiàn)顯著，部分在99%置信區(qū)間下表現(xiàn)顯著。用可達性度（空間距離）量各類的區(qū)位特征，如教育、醫(yī)療、生活服務設施、交通可達性、綠化條件、市政設施條件，負號說明遠離該特征使得該區(qū)塊對于居民的效用降低，居民家庭對于以上影響因素的偏好估計值為負值，體現(xiàn)了居民對于該特征的偏好。結合顯著性結果，即居民家庭對公共服務、市政設施、生活服務設施完備、交通可達性、就業(yè)可達性良好等均表現(xiàn)出明顯偏好。

表2居民家庭居住區(qū)位選擇偏好參數(shù)估計結果

為了度量居民家庭對不同區(qū)位特征的偏好敏感性差異，引入了邊際選擇概率，即自變量每增大一個標準差，居民選擇概率的變化，根據(jù)計算結果，居民對于就業(yè)可達性最為敏感，就業(yè)可達性每增大一個標準差，居民對于同一區(qū)位變動前后的選擇概率增大0.592；對于市政設施條件的敏感度最低，到市政設施服務范圍的距離每增大一個標準差，居民對于同一區(qū)位變動前后的選擇概率僅減少0.063。

（2）自有住房和租賃住房家庭的偏好差異性

租房家庭和自有住房家庭的居住選址偏好差異性比較結果見表2的第2和第3列，第4列為二者參數(shù)估計結果差異性是否顯著的U統(tǒng)計量［16］。表中U檢驗的絕對值均大于Uα=99%=2.33，這意味著兩種類型家庭對于同一種區(qū)位因素的偏好差異表現(xiàn)顯著。

一方面，租房家庭對于交通、就業(yè)可達性有著更強烈的需求和偏好——租房家庭中，對于地鐵便利程度（ln_D_SUBWAY）的偏好參數(shù)估計結果為-0.249，而自有住房家庭為-0.151；對于就業(yè)便利性程度（ln_JOB_DENSITY）的偏好參數(shù)估計結果在租房家庭和自有住房家庭中分別為0.581和0.319。這與租房家庭更加關注區(qū)位可達性以及職住便利的預期相一致。

另一方面，自有住房家庭更加注重生活質量，對公共服務設施和生活便利設施的完備程度表現(xiàn)出更強的偏好：無論是醫(yī)療（ln_D_HOSPITAL）、教育（ln_D_SCHOOL）、環(huán)境（ln_D_GREEN），還是商業(yè)配套設施（ln_D_SUPERMKT）方面，自有住房家庭的偏好參數(shù)估計結果均顯著強于租賃住房家庭。這可能與當前中國城市家庭獲得房屋產權后，可以享受到更多的公共服務有關，例如在一些重點小學的學區(qū)自有住房落戶就可以入讀重點小學等。

四、居住用地空間配置決策支持模型

單純的偏好參數(shù)估計結果及其對比分析，有助于更加客觀地把握家庭居住選址行為的內在規(guī)律，但尚不足以支撐城市管理和規(guī)劃實踐中的居住用地空間配置決策。本部分基于上述估計得到的關鍵偏好參數(shù)，以及實際的城市中各類區(qū)位特征的空間分布狀態(tài)，從整體居住用地供需水平比較量化分析，以及不同產權類型保障房空間選址適宜性量化兩個角度，展示支撐居住用地空間配置決策的具體操作方法。

（1）城市整體居住用地的供需比較水平量化分析

從整體居住用地空間配置角度來看，本文提出的決策支持模型，可以量化給出城市全局的居住用地供需比較水平。具體而言，根據(jù)上述分析所估算出的居民對各個TAZ的需求強度，及實際各類型用地的供應情況①在北京市城市用地類型代碼中，R1-4表示居住用地。，我們繪制了居住用地需求強度與供給強度②北京市城市規(guī)劃設計研究院在2010年土地利用現(xiàn)狀圖中，提取了各個TAZ中現(xiàn)狀居住用地的面積，作為供給用地實際分布的計算數(shù)據(jù)源。實際上，在居住選址模型中，選擇概率對應的應該是“樓面面積”（而非“地面面積”）的概念，因為家庭使用的是實際的樓面面積。這兩者之間存在一個建筑密度（容積率）的關系。本文利用中指數(shù)據(jù)庫的“招拍掛”土地交易信息，統(tǒng)計出容積率在空間上的變化規(guī)律，以此將地面面積的空間分布調整為樓面面積的空間分布（以下關于偏好和實際用地的分析均是基于樓面面積的概念），進而計算各TAZ中居住用地面積分別占中心城區(qū)居住用地總面積的比例，并用該比例繪制累積分布函數(shù)，表征實際的居住用地供給和需求在空間上的相對關系。的聯(lián)合累積概率分布圖。

借助這一量化分析結果，可以幫助城市管理部門全面認識當前城市居住用地的供需水平，有效識別居住用地供需缺口。以北京市為例，居住用地供給短缺的情況主要分布在四環(huán)內與東五環(huán)沿線，一方面在部分就業(yè)（次）中心周圍沒有提供充足的居住用地供給，造成了居住需求不能被滿足的狀況；另一方面，居住用地現(xiàn)狀與偏好需求的缺口在內城區(qū)集中，與城市中心集中了大量的優(yōu)質公共服務有關。北京市超過60%的“重點小學”和“三甲醫(yī)院”集中于三環(huán)內［17］，為了靠近這些優(yōu)質的公共服務資源，許多居民對于內城區(qū)位具有很強的支付意愿，但這些優(yōu)勢區(qū)位上居住用地和住房供給的嚴重不足造成了這種供需缺口。

（2）不同產權類型保障性住房的空間選址適宜性量化分析

從保障房用地的空間配置決策角度來看，“十三五”期間的住房保障將同時兼顧租賃性質的公租房，以及產權性質的自住型商品房或“棚改”安置房。以北京市為例，筆者在調研中發(fā)現(xiàn)，當前城市管理部門的決策難點在于無法有效確定在有限的土地資源中，哪些地塊用以建設公租房，哪些地塊用以建設或要求商品房開發(fā)商配建自住型商品房。已有關于保障房空間選址的決策支持模型或分析方法研究中，如李宗華等［18］，汪冬寧等［19］，和張祚等［20］，也尚未涉及這一問題。

本文在上述自有住房和租賃住房家庭差異化偏好參數(shù)結果估計的基礎上，依據(jù)公式（5）構造不同產權類型保障房的選址適宜性指數(shù)，其在北京市中心城區(qū)范圍內的空間分布情況如圖2所示。該指數(shù)絕對值越大，即顏色越深的TAZ，意味著租房家庭對該區(qū)位的需求強度與自有住房家庭相比更高，也就更加適宜供給公共租賃住房；反之，則顏色越淺的TAZ就更加適宜供給產權型保障房。當然，實踐中該分析方法與城市可用土地資源的客觀條件相結合，可以輔助城市管理和規(guī)劃部門更加客觀地從其土地資源庫中，篩選出適宜建設不同產權類型保障房的具體地塊，輔助提高保障房用地空間配置決策的科學性水平。

圖1北京市中心城區(qū)內居住用地的需求偏好和實際供給分布曲線

圖2北京市中心城區(qū)內租賃住房和自有住房家庭需求強度對比空間分布

五、結語

城市管理和規(guī)劃政策在優(yōu)化城市空間結構、配置基礎設施和公共服務資源、規(guī)避和解決城市化過程中的各種外部性問題等方面均扮演著重要的角色。在“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略從追求數(shù)量型增長向注重質量型發(fā)展轉變的背景下，對城市管理部門認識和把握城市發(fā)展的內在規(guī)律，提高城市規(guī)劃與管理政策的科學化水平都提出了新的要求。

本文在北京市全市域1911個交通小區(qū)（城六區(qū)1067個交通小區(qū)）的空間尺度下，以城市經濟學中的居住選址理論為基礎，并結合城市規(guī)劃實踐經驗，構建居住選址模型，測度了公共服務、市政設施、交通可達性、生活服務設施、就業(yè)可達性等區(qū)位因素對居住選址的影響機制和強度，特別分析了自有住房家庭與租房家庭對上述因素的敏感度差異——研究發(fā)現(xiàn)自有住房家庭更加注重生活品質，而租房家庭對公共交通便利性和就業(yè)可達性的偏好顯著性更強。在此基礎上，本文提出了針對城市整體居住用地供需比較量化分析，以及不同產權類型保障房用地選址適宜性的量化分析方法，旨在為城市中居住用地空間配置的相關決策，提供需求端的量化支撐，輔助提高相關決策的科學化水平。

需要承認的是，本文中基于行為主體選址偏好的實證研究仍有待細化，未來更多大數(shù)據(jù)的挖掘和應用，將極大提高對城市中行為主體偏好分析的精確性。不過，我們希望本文的分析思路和決策支撐模型能夠為學術和業(yè)界同仁提供一個有價值的參考——雖然本文的研究以北京為案例進行展示，但相關的分析框架完全可以拓展到更多城市。我們相信，學者們針對城市家庭需求特征的深入分析，能夠有效支撐“以人為本”的需求導向型用地空間配置決策，從而更加科學地提高城市土地的利用效率，切實提高城市家庭的生活水平。

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（責任編輯 余敏）

F299

A

1671-511X（2016）05-0109-07

2016-04-18

國家自然科學基金面上項目（71273154），國家自然科學基金優(yōu)秀青年基金項目（71322307），國家自然科學基金重點項目（71533004）；國家重點研發(fā)計劃項目（2016YFC0502804），中央高?；究蒲袠I(yè)務費專項資金項目（BLX2015-40）成果之一。

張英杰（1988—），男，內蒙古赤峰人，博士，北京林業(yè)大學經濟管理學院講師，研究方向：城市與住房經濟學，住房政策與住房保障。