鄭 昌 勇

(中國聯(lián)合工程公司，浙江 杭州 310052)

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·建筑業(yè)管理與政策研究·

保險制度下住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人研究

鄭 昌 勇

(中國聯(lián)合工程公司，浙江 杭州 310052)

分析了住宅質(zhì)量缺陷維修委托的相關主體，在借鑒車險領域維修實踐經(jīng)驗的基礎上，確定將保險公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人，指出保險公司應參與住宅質(zhì)量缺陷維修的全過程。

住宅，質(zhì)量缺陷，委托人，保險公司

住宅質(zhì)量缺陷可能在竣工若干年后才會顯現(xiàn)出來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商以“項目公司”形式進行商品住宅的開發(fā)經(jīng)營，“工完場清”，項目公司也隨之解散，難以承擔后期的工程質(zhì)量責任。隨著我國對住宅質(zhì)量保險認識的進一步推廣，住宅質(zhì)量保險合同是第三人利益合同，作為業(yè)主的被保險人，利益的實現(xiàn)主要在于承保階段，如何將住宅質(zhì)量缺陷盡快得到修復是與購房者利益休戚相關的。在推行住宅質(zhì)量保險制度后，由誰對住宅質(zhì)量缺陷的維修進行委托，是一個值得討論的話題。

1 住宅質(zhì)量缺陷維修委托的相關主體分析

在住宅質(zhì)量保險制度下，產(chǎn)生質(zhì)量缺陷后，與維修委托相關的各方主體有開發(fā)商、購房者(業(yè)主)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司及保險公司，其關系如圖1所示。

作為商品住宅的買受人，從其自身利益來看，業(yè)主受到住宅質(zhì)量缺陷的直接威脅，產(chǎn)生強烈的需求——盡快修復質(zhì)量缺陷，此需求導致其產(chǎn)生緊張感，驅動其采取報案、索賠等一系列行為。但是，業(yè)主往往是外行，他們不懂工程，更沒有住宅質(zhì)量的相關知識。對于住宅質(zhì)量缺陷維修的運作及其檢查，無論是從技術層面，還是從議價能力，都是沒有優(yōu)勢的。

根據(jù)《物權法》第70條的規(guī)定，業(yè)主對住宅內(nèi)部的專有部分享有所有權，而對專有部分以外的共有部分僅僅享有共有和共同管理的權利。針對住宅質(zhì)量保險的具體運作過程，一般都是由開發(fā)商對其開發(fā)的住宅進行投保，然后通過銷售逐步將保險轉移到購房者手中。開發(fā)商投保的標的是整個小區(qū)的總建筑面積，通過分割，形成以每套住宅的建筑面積為單位的一張張保險憑證。商品住宅的銷售并不是一個短期的過程，往往是漫長的，極有可能出現(xiàn)滯銷的情況，從而形成了開發(fā)商與眾多業(yè)主都各自擁有一部分的專有所有權，同時對共用部分享有共同的所有權，從而使得開發(fā)商與眾多業(yè)主共同成為被保險人。在住宅尚未出售出去，開發(fā)商擁有其產(chǎn)權，所以從某種程度上來說，開發(fā)商也是業(yè)主。共用部分是由區(qū)分所有權人全體或一部分予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分和規(guī)約共用部分。即住宅的共用部分不可能脫離各業(yè)主的專有部分，是從屬于業(yè)主的各個保險憑證，共用部分同時也是禁止分割的。那么，如果出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，業(yè)主只能對專有部分進行委托維修，而對于共用部分就會出現(xiàn)維修委托人的空缺。共用部分和專有部分共同作用才能保證住宅完整的使用功能，所以說，從建筑物區(qū)分所有權角度來說，單個業(yè)主不適宜作為住宅質(zhì)量缺陷維修委托的責任主體。

業(yè)主委員會是由業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生的，代表并維護業(yè)主的合法利益。從當前的現(xiàn)實情況看，業(yè)主委員會不具有任何財產(chǎn)保證，同時不具備法人資格，一旦出了問題將不具備承擔責任的能力。根據(jù)相關法律法規(guī)，業(yè)主委員會不得以自身名義對外實施行為，因此對其擁有管理權的事項，不能享有訴訟權。而且，業(yè)主委員會通常都是兼職，其成員往往都是對社區(qū)事務擁有熱心腸的人，大多缺乏專業(yè)素質(zhì)，他們僅僅作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構存在。從具備的能力素質(zhì)看，僅僅依靠業(yè)主委員會是難以對住宅質(zhì)量缺陷維修進行委托和管理的。

物業(yè)管理公司是業(yè)主委員會以簽訂物業(yè)服務合同的形式來購買服務的主體，從合同主體的相對性看，是具備保險制度下住宅質(zhì)量缺陷維修委托主體的法律屬性。物業(yè)管理公司是一個具備法人資格的獨立實體，具有一定的經(jīng)濟實力和信譽保障，可以承擔經(jīng)濟責任和法律責任，但會額外增加成本，即業(yè)主需要付給物業(yè)管理企業(yè)相應的報酬。但是，從權益及法律關系上看，物業(yè)管理企業(yè)不能成為被完全信任的機構，因而其企業(yè)宗旨與眾多業(yè)主的利益訴求可能存在重大差異。所以說，盡管物業(yè)管理企業(yè)有能力作為住宅質(zhì)量缺陷的委托主體，但是增加了成本，其與業(yè)主之間存在信息不對稱。

開發(fā)商是通過住宅質(zhì)量保險來轉移質(zhì)量缺陷引起的責任，為了體現(xiàn)住宅質(zhì)量保險的宗旨，不將開發(fā)商作為委托主體考慮。根據(jù)國際慣例，保險公司的性質(zhì)是金融機構，經(jīng)濟補償是其主要功能，而提供維修則是相對薄弱的。在實踐中，保險損失補償方式主

要有現(xiàn)金賠付、修復、更換、重置等，其中重置方式主要適用于不動產(chǎn)保險。關于重置補償?shù)木唧w操作，實務中有不少難度，所以保險公司很少愿意采用。住宅出現(xiàn)保險責任范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，保險公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修費用的承擔者。對于因保險事故導致的保險標的損失或損壞，保險公司的賠償方式可選擇現(xiàn)金、修復或重置等，這完全取決于保險公司的決策。從澳大利亞的實踐來看，保險公司是提供住宅質(zhì)量缺陷維修作為補償，所以說，保險公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人有一定的可行性。

2 車險領域維修實踐的啟示

借鑒我國車險的發(fā)展現(xiàn)狀及國外車險受損車輛維修的實際，在住宅質(zhì)量保險業(yè)務有了一定的積累之后，保險公司可以和幾家大型的施工單位或裝修公司約定一定范圍的修理標準及收費規(guī)定，有利于業(yè)主盡快找到住宅質(zhì)量缺陷維修單位。

3 住宅質(zhì)量缺陷維修委托人的確定

通過上述的對比分析看，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅質(zhì)量缺陷維修服務的需求相對于保險公司來說，都是屬于零星采購。對住宅質(zhì)量缺陷維修服務的零星采購，維修隊伍往往是雜牌軍，技術管理水平有限，不能保證維修質(zhì)量。同時，零星采購的維修結算由于無據(jù)可依，容易出現(xiàn)認價困難等現(xiàn)象。隨著住宅質(zhì)量保險的逐漸推廣，保險公司在一個地區(qū)的承保業(yè)務不斷加大，其維修工程量自然也會隨之增大，這樣可以為一個維修單位提供穩(wěn)定的維修業(yè)務，便于集中采購。保險公司可以集中招標采購維修服務，并與維修單位直接形成合同關系，就維修費用等進行直接結算。當出現(xiàn)住宅質(zhì)量保險事故后，保險公司可以用維修服務來代替現(xiàn)金賠付?！督ㄔO工程質(zhì)量保修保險試行辦法》也體現(xiàn)了保險期限內(nèi)出現(xiàn)的住宅質(zhì)量缺陷由保險公司負責維修的理念。

在住宅質(zhì)量保險制度下，質(zhì)量缺陷由誰去委托維修，筆者也進行了調(diào)查，如圖2所示，31.1%的人贊成保險公司去委托維修，其次是由業(yè)主作為住宅工程質(zhì)量缺陷維修委托人的占26.2%，支持由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會去委托維修的分別占23.0%，19.7%?？梢?，保險公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修委托人的支持率最高。

4 結語

住宅質(zhì)量是受多因素影響的，工程參建各方對質(zhì)量缺陷往往是難辭其咎的，而造成的質(zhì)量缺陷最終卻只由消費者來承擔，對于由誰來維修“問題”住宅，扯皮現(xiàn)象時有發(fā)生，責任一推再推，而引進住宅質(zhì)量保險制度的根本目的之一就是解決住宅工程質(zhì)量缺陷維修問題。所以說，保險公司是不可以置身之外的，應該作為住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人，參與維修的全過程。

Research on clients of house quality defects maintenance under insurance system

Zheng Changyong

(ChinaUnitedEngineeringCorporation,Hangzhou310052,China)

The paper analyzes the related main part of the client for the house quality defect maintenance, identifies the insurance companies to be the clients for the house quality defect maintenance based on the reference to the maintenance experience in the vehicle insurance field, and points out the insurance companies should be involved in the whole process of the house quality defect maintenance.

house, quality defect, client, insurance company

1009-6825(2016)27-0212-02

2016-07-05

鄭昌勇(1983- )，男，碩士，工程師，一級建造師，造價工程師

TU746.3

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