馬光遠(yuǎn)

房地產(chǎn)政策經(jīng)過(guò)一年多的輪回，熱點(diǎn)城市又回到限購(gòu)限貸的老辦法上來(lái)了。

8月31日，廈門(mén)和武漢兩個(gè)今年房市炙手可熱的城市同一天出臺(tái)了限購(gòu)限貸的政策：廈門(mén)市決定從9月5日起執(zhí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)擁有2套及以上住房的廈門(mén)戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非廈門(mén)戶(hù)籍居民家庭，以及對(duì)無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在廈門(mén)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非廈門(mén)戶(hù)籍居民家庭，暫停向其銷(xiāo)售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。武漢市出臺(tái)限貸政策，對(duì)在武漢擁有1套住房再次申請(qǐng)房貸，以及在武漢擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)房貸最低首付比例提升到40%。

其實(shí)，早在廈門(mén)和武漢之前，合肥、蘇州以及南京都出臺(tái)了限貸等相應(yīng)的降溫政策。一線(xiàn)城市的上海在今年3月25日出臺(tái)所謂史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策后，樓市的溫度仍然高燒不退，而近期一則上海要加碼限購(gòu)限貸的“謠言”引發(fā)上海離婚潮，民政局前千人排隊(duì)，甚至一度讓婚姻登記部門(mén)“熔斷”，一手房的交易連續(xù)7天突破一千套。在房地產(chǎn)降溫的政策出臺(tái)之前，居民卻恐慌性的買(mǎi)房，這種對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的不信任令人深思。

眾所周知，今年房地產(chǎn)的主題是“去庫(kù)存”，但迄今為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律完全背離了這個(gè)主題：一方面是庫(kù)存高企的三四線(xiàn)城市沒(méi)有太大的起色，另一方面，是根本不存在庫(kù)存問(wèn)題的一二線(xiàn)城市利用政策的刺激開(kāi)啟了一輪令人瞠目結(jié)舌和的牛市行情。在政策的暖風(fēng)下，上海、深圳等一線(xiàn)城市率先開(kāi)漲，漲勢(shì)之大、之猛，引發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)的恐慌。在上海和深圳采取調(diào)控措施之后，熱點(diǎn)迅速向蘇州、合肥、南京、廈門(mén)等城市蔓延，并形成了領(lǐng)漲房?jī)r(jià)的第二梯隊(duì)。被稱(chēng)為“四小龍”的合肥等四個(gè)城市漲幅連續(xù)數(shù)月領(lǐng)跑70個(gè)大中城市排行榜。過(guò)去不起眼的合肥，連續(xù)4月占據(jù)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的首位。除了這四個(gè)城市，鄭州、武漢、杭州、東莞、佛山、惠州等城市的房?jī)r(jià)漲幅也非常驚人，從數(shù)據(jù)看，這些城市的庫(kù)存告急。與此對(duì)應(yīng)的是，真正需要去庫(kù)存的大量的三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)檎叩幕嘏霈F(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)。

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)稍有研究的人都關(guān)注到，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，貨幣政策都實(shí)質(zhì)寬松，推動(dòng)房地產(chǎn)很快全面回暖。但是，與2009年不同的是，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在庫(kù)存問(wèn)題，供需總體而言仍然是求大于供，絕大多數(shù)的城市住房嚴(yán)重不足。而且，從當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)收入比看，很多城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷2008年年底的調(diào)整之后基本處在合理區(qū)間。但今天房地產(chǎn)的基本面和2009年完全不同，無(wú)論是供求關(guān)系，還是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值都不可同日而語(yǔ)。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需總體平衡，甚至絕大多數(shù)的城市供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩的情況下，任何希望通過(guò)統(tǒng)一的政策幫助去庫(kù)存的措施只能是一廂情愿，面對(duì)全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策既難以抑制房?jī)r(jià)上漲，也難以幫助去庫(kù)存。何況在中國(guó)各個(gè)城市分化如此嚴(yán)重的情況下。

特別是，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，還有一個(gè)根本的原因，就是外圍市場(chǎng)不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策，以及中國(guó)制造業(yè)的困難。眾所周知，今年民間投資的斷崖式下滑引發(fā)了各界的關(guān)注，在民間投資中，制造業(yè)投資的比重高達(dá)78%，在目前整個(gè)制造業(yè)比較困難的情況下，民間投資增速下滑至歷史低點(diǎn)2.1%，制造業(yè)投資自6月份以來(lái)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。民間投資可選擇的投資領(lǐng)域越來(lái)越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)避險(xiǎn)的狀況。7月份的金融數(shù)據(jù)就是一個(gè)明證：人民幣貸款增加4636億元，但居民中長(zhǎng)期貸款就增加了4773億元，企業(yè)貸款卻減少了26億元。居民新增中長(zhǎng)期貸款也就是房貸，房貸超過(guò)了新增貸款的數(shù)量。

在中國(guó)房地產(chǎn)的基本面和規(guī)模今非昔比的情況下，通過(guò)限購(gòu)為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫要么是應(yīng)付輿論，要么是懶政。就當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最根本的問(wèn)題是解決一二線(xiàn)城市的供應(yīng)問(wèn)題，而非想當(dāng)然的認(rèn)為通過(guò)限購(gòu)讓大量的人到三四線(xiàn)城市去買(mǎi)房去庫(kù)存。而保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營(yíng)銷(xiāo)。今年土地市場(chǎng)之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少，上海前七個(gè)月土地供應(yīng)只完成計(jì)劃的30%，北京已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有供應(yīng)一塊住宅用地，熱點(diǎn)城市都存在土地供應(yīng)緊張的問(wèn)題。今年之所以“地王”頻出，除了一些地方政府人為控制土地供應(yīng)，搞饑餓營(yíng)銷(xiāo)之外，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)高杠桿的方式推高地價(jià)。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國(guó)為例，其2015年銷(xiāo)售收入不過(guò)295億元，但其今年土地購(gòu)置總價(jià)卻超過(guò)了345億元，杠桿之高，令人咋舌。當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房?jī)r(jià)泡沫，而是土地市場(chǎng)泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場(chǎng)去杠桿上下功夫，用最懶惰的限購(gòu)等辦法為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，遑論治本，連標(biāo)都治不了。

中國(guó)房地產(chǎn)政策的思維真的該變變了，哪怕我們?cè)陂L(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延，但最起碼在有針對(duì)性的解決當(dāng)下問(wèn)題的措施上應(yīng)該有點(diǎn)針對(duì)性和技術(shù)含量，體現(xiàn)治理水平。在面粉貴過(guò)面包、土地供應(yīng)短缺、庫(kù)存告急的情況下，任何限貸限購(gòu)措施都只會(huì)引發(fā)新的恐慌，上海排隊(duì)離婚就是對(duì)這種政策的直接回應(yīng)。每一次限購(gòu)政策不僅無(wú)法為市場(chǎng)降溫，反而成了助推房?jī)r(jià)再次上漲的利器，買(mǎi)房者和政策進(jìn)行反向博弈，房地產(chǎn)政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以來(lái)限購(gòu)的歷史和實(shí)際作用也證明了，通過(guò)行政的干預(yù)措施解決不了根本問(wèn)題，只會(huì)為下一次的上漲積累更大的能量，何必拿出來(lái)再試一遍呢。