■中國人民銀行南昌中心支行課題組

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、勞動(dòng)力遷移與房地產(chǎn)市場——基于多部門DSGE模型分析

■中國人民銀行南昌中心支行課題組

本文采用Iacoviello（2005）的建模思路作為基本分析框架，建立了一個(gè)包含耐心家庭、企業(yè)家和消費(fèi)品部門的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型，引入金融加速器機(jī)制和價(jià)格粘性，并根據(jù)我國所處的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型特殊時(shí)期，引入人口遷移因素，研究我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，大量勞動(dòng)力遷移在房地產(chǎn)市場發(fā)展中所起的作用。結(jié)果表明，貨幣政策確實(shí)是影響中國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素，除此之外，中國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程以及由此帶來的勞動(dòng)力遷移也是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素；中國正在經(jīng)歷并持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)市場去庫存有一定的積極作用。

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型；勞動(dòng)力遷移；房地產(chǎn)市場；DSGE

中國人民銀行南昌中心支行課題組組長:郭云喜；成員:曾省暉，夏春雷，張婷婷，杜暉，謝云峰。（江西南昌330008）

一、引言

中國經(jīng)濟(jì)的市場化進(jìn)程是隨著1978年改革開放開始的，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國經(jīng)歷了快速且仍在持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，和由此引發(fā)的城鄉(xiāng)勞動(dòng)力遷移。中國房地產(chǎn)市場隨著改革開放的推進(jìn)而繁榮發(fā)展。本文探討中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及由此引發(fā)的勞動(dòng)力遷移在房地產(chǎn)市場中所起到的作用，并在此基礎(chǔ)上，研究城鎮(zhèn)化建設(shè)在結(jié)構(gòu)性去庫存中所發(fā)揮的作用。我們采用多部門動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型（Dynamic Stochastic General Equilibrium Model，簡稱DSGE模型）來研究該問題。

過去的三十年中，DSGE模型已經(jīng)逐漸成為西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家與世界主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中央銀行進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況經(jīng)驗(yàn)分析、預(yù)測與貨幣政策制定的重要工具。近年來，國內(nèi)學(xué)者也開始利用DSGE模型分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況或評價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對社會福利的影響。目前，采用DSGE模型對我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究可以歸納為三大類。

一是研究房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。從房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互聯(lián)系來看，房地產(chǎn)偏好沖擊和抵押率沖擊是影響中國經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的重要因素，并且在未來幾年內(nèi)仍將對房地產(chǎn)市場以及宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生較大影響。因此，政府在制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)充分考慮抵押率沖擊和住房偏好沖擊的作用（何青、錢宗鑫和郭俊杰，2015）。

二是研究房地產(chǎn)行業(yè)與貨幣政策。房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、貨幣政策的關(guān)系不能割裂來看。這類文獻(xiàn)有兩條邏輯主線：第一，以利率為傳導(dǎo)機(jī)制刻畫房地產(chǎn)金融約束（如Neri，2010）；第二，以貨幣政策為傳導(dǎo)機(jī)制刻畫房地產(chǎn)金融約束（如Iacoviello，2003，2005）。前者考慮了名義價(jià)格剛性和金融約束共同解釋經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的程度，以及房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的溢出效應(yīng)。由于名義價(jià)格剛性和金融約束的存在，沖擊會引起并放大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，這與新凱恩斯主義的真實(shí)經(jīng)濟(jì)周期理論和“金融加速器”理論相一致。后者透過貨幣政策對房地產(chǎn)投資的影響來解釋經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因，并利用金融約束放大機(jī)制呈現(xiàn)房地產(chǎn)投資和價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系。

三是研究土地財(cái)政與房地產(chǎn)市場?！巴恋刎?cái)政”在中國十分普遍，對“政府主導(dǎo)下的土地市場”這一主題，其他國家鮮有文獻(xiàn)涉及。周彬和杜兩省（2010）通過構(gòu)造DSGE模型揭示了地價(jià)對房價(jià)和成交量具有顯著影響：土地財(cái)政必然推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲，降低居民個(gè)人效用的同時(shí)提高地方政府的效用，因而地方政府有推動(dòng)房價(jià)上升的內(nèi)在激勵(lì)。他們又通過格蘭杰因果檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，地方政府一般偏好豪宅，而忽視經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，所以，中央政府通過商業(yè)銀行來控制房價(jià)過快上漲存在極大困難。

可見，現(xiàn)有文獻(xiàn)利用DSGE模型研究中國房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資的波動(dòng)以及與經(jīng)濟(jì)增長、貨幣政策之間的關(guān)系。沒有把中國房地產(chǎn)市場問題與中國所處的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型特殊時(shí)期相結(jié)合，也沒有考慮由此引發(fā)的大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市遷移在房地產(chǎn)市場發(fā)展中所起到的作用，更沒有考慮以上兩大因素對中國房地產(chǎn)去庫存的影響。本文采用動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡框架來研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化發(fā)展在結(jié)構(gòu)性去庫存中所發(fā)揮的作用。基準(zhǔn)假設(shè)包括如下幾點(diǎn)：第一，中國經(jīng)歷過的并仍在持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，造成大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力遷移至城市，可以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高生產(chǎn)技術(shù)；第二，持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來人口城鄉(xiāng)遷移，增加住房需求。

通過本文研究得出如下結(jié)論和啟示：貨幣政策確實(shí)是影響中國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素，除此之外，中國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程以及由此帶來的勞動(dòng)力遷移也是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素；中國正在經(jīng)歷并持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展對房地產(chǎn)市場去庫存有一定積極作用。

二、考慮勞動(dòng)力遷移因素的理論模型

本文采用Iacoviello（2005）的建模思路作為基本分析框架。經(jīng)濟(jì)主體由耐心家庭、企業(yè)家和消費(fèi)品部門組成。耐心家庭選擇消費(fèi)、住房、儲蓄和勞動(dòng)供給，實(shí)現(xiàn)終生效用最大化；企業(yè)家以住房和勞動(dòng)為生產(chǎn)要素進(jìn)行生產(chǎn)，面臨信貸約束；為引入價(jià)格黏性，引入壟斷競爭的零售部門。并引入人口遷移因素，研究我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，大量勞動(dòng)力遷移在房地產(chǎn)市場發(fā)展中所起到的作用。

（一）勞動(dòng)力遷移

1.勞動(dòng)人口和遷移人口

勞動(dòng)人口表示為：

其中，Nt為第t期總勞動(dòng)人口，即15～64歲的人口，A為勞動(dòng)人口的自然增長率，Mt為凈遷入勞動(dòng)人口。

由上式可得，遷移勞動(dòng)人口等于當(dāng)期勞動(dòng)人口減去上期自然增長后的勞動(dòng)人口。

2.勞動(dòng)人口遷移比率

勞動(dòng)人口遷移比率表示：

由式（2）和（3）可以推出：

3.勞動(dòng)人口遷移函數(shù)

Miron（1979）發(fā)現(xiàn)人口遷移存在“棘輪效應(yīng)”，人口越多的城市，對遷入人口的吸引力越大。Fujita等（1995）的研究表明，城市發(fā)展規(guī)模和水平是吸引人口的決定性因素，主要以人口總量、經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP等指標(biāo)衡量規(guī)模和水平。譚海鳴等（2016）在研究中國經(jīng)濟(jì)長周期中，加入人口遷移因素影響，并認(rèn)為人口遷移與經(jīng)濟(jì)水平和房價(jià)有關(guān)系。在此，我們以譚海鳴等（2016）的人口遷移函數(shù)為基礎(chǔ)，設(shè)定如下的勞動(dòng)力遷移函數(shù)：

（二）家庭部門

耐心家庭理性選擇消費(fèi)品需求Ct、住房需求Ht、勞動(dòng)需求Nt，實(shí)現(xiàn)終生效用最大化：

其中：Jt為住房需求沖擊，服從AR（1）過程

耐心家庭面臨如下的預(yù)算約束方程：

其中，∏t為通貨膨脹，Qht為住房實(shí)際價(jià)格。

由式（6）和（8）可以得出代表性家庭的lagrange函數(shù)為：

其中，λt為lagrange乘子。

將式（4）勞動(dòng)力遷移率與勞動(dòng)力的關(guān)系式代入耐心家庭的lagrange函數(shù)，并對消費(fèi)品需求Ct、住房需求Ht、勞動(dòng)需求Nt，貸款供給bt求一階條件。

（三）企業(yè)家

為了引入金融加速器模型，由企業(yè)家而非家庭積累資本。企業(yè)家理性選擇消費(fèi)品需求Cet、住房需求Ht、勞動(dòng)需求Nt，實(shí)現(xiàn)終生效用最大化：

企業(yè)采用柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)生產(chǎn)中間產(chǎn)品，考慮了勞動(dòng)（N）、資本（K）和房地產(chǎn)投入（H）：

預(yù)算約束方程為：

資本積累方程為：

企業(yè)家面臨的預(yù)算約束和抵押約束方程分別為：

其中，βe為企業(yè)家的折現(xiàn)因子，Xt為價(jià)格加成比例，bte為真實(shí)貸款數(shù)量，me為抵押貸款比率。根據(jù)松弛互補(bǔ)條件，穩(wěn)態(tài)時(shí)，

由此可以得出企業(yè)家的lagrange函數(shù)為：

其中λet、λct、λkt分別為企業(yè)家預(yù)算約束方程、抵押約束方程和資本積累方程的lagrange乘子。

將式（4）勞動(dòng)力遷移率與勞動(dòng)力的關(guān)系式代入企業(yè)家的lagrange函數(shù)，并對消費(fèi)品需求Cet、住房需求Het、勞動(dòng)需求Nt，資本Kt、投資Inυt、貸款需求bet求一階條件。

（四）消費(fèi)品部門

為引入價(jià)格粘性，所以引入壟斷競爭的零售部

其中，門。零售部門由連續(xù)統(tǒng)（0，1）上的壟斷競爭廠商組成。零售商以批發(fā)價(jià)格P*t向企業(yè)家購買商品，以無成本的方式差異化后，以零售價(jià)格Pit出售。

存在一個(gè)最終商品生產(chǎn)商，最終商品生產(chǎn)商向連續(xù)統(tǒng)（0，1）上的壟斷競爭零售商購買商品，采用CES生產(chǎn)函數(shù)將這些商品復(fù)合成最終商品（final goods）并出售給家庭。最終商品價(jià)格Pt為

假設(shè)每一期零售商重新定價(jià)的概率為1-θ，其中θ為價(jià)格粘性指數(shù)，θ越大則價(jià)格粘性越強(qiáng)，從而加總的價(jià)格水平為：

將上式在穩(wěn)態(tài)值附近對數(shù)線性化可得

將上式在穩(wěn)態(tài)值附近對數(shù)線性化，并整理，可得新凱恩斯菲利普斯曲線：

其中，λ=（1-βθ）（1-θ）/θ。

（五）市場均衡條件

動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型要求各個(gè)子市場同時(shí)出清，對商品市場來說：

同時(shí)，房地產(chǎn)總供給固定，即在模型討論的經(jīng)濟(jì)體中不考慮房地產(chǎn)新的生產(chǎn)，僅考慮企業(yè)家和家庭之間的房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)市場均衡條件為：

（六）貨幣政策規(guī)則

貨幣政策規(guī)則采用泰勒規(guī)則：

其中，y?t-1為t-1時(shí)期的產(chǎn)出缺口，υt表示貨幣政策沖擊，服從AR（1）過程，即υt=ρυυt-1+υυ，t（υυ，t～N（0，σ2υ）。

由此，我們可由家庭部門的一階條件、企業(yè)家的一階條件、零售商的菲利普斯曲線、市場出清條件、貨幣政策的泰勒規(guī)則，以及沖擊函數(shù)等組成DSGE模型。本文采用在穩(wěn)態(tài)附近對數(shù)線性化的方法將均衡性轉(zhuǎn)化為線性方程，采用dynare和matlab（2012）軟件進(jìn)行模型運(yùn)行和沖擊分析。

三、參數(shù)校準(zhǔn)與模擬估計(jì)

（一）模型的參數(shù)校準(zhǔn)

本文在包括金融加速器和價(jià)格粘性的抵押約束機(jī)制模型中，根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)背景，引入勞動(dòng)力遷移因素。除勞動(dòng)力遷移函數(shù)中的參數(shù)外，其余大部分參數(shù)是在抵押約束機(jī)制的DSGE模型中常見的，已有較多的國內(nèi)文獻(xiàn)可作參考。因此本文對常見參數(shù)根據(jù)已有文獻(xiàn)進(jìn)行賦值，對于模型的穩(wěn)態(tài)值進(jìn)行校準(zhǔn)，具體取值見表1。

表1　部分模型參數(shù)校準(zhǔn)值

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年我國總?cè)丝谧匀辉鲩L率為5.21‰，由于本文采用的是勞動(dòng)年齡人口（15～64歲），因此設(shè)定勞動(dòng)年齡人口自然增長率為5‰。譚海鳴等（2016）利用日本和中國的面板數(shù)據(jù)回歸得出，勞動(dòng)力遷移比經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平年數(shù)系數(shù)為2.98，勞動(dòng)力遷移比房價(jià)系數(shù)為-0.43，由此，我們得出季度的勞動(dòng)力遷移比經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平系數(shù)和勞動(dòng)力遷移比房價(jià)系數(shù)。

（二）模擬結(jié)果分析

本文建立的模型包含四種外生沖擊：技術(shù)沖擊、貨幣政策沖擊、住房需求沖擊和勞動(dòng)力遷移沖擊。

1.技術(shù)沖擊

如下圖所示，當(dāng)發(fā)生技術(shù)沖擊時(shí)，產(chǎn)出水平上升，利率水平下降。產(chǎn)出水平波動(dòng)持續(xù)一年半左右，而后逐步回歸正常水平；利率水平回歸正常所需時(shí)間更長。

技術(shù)對房地產(chǎn)市場的沖擊，與對家庭部門和企業(yè)家的沖擊明顯不同。技術(shù)沖擊發(fā)生后，家庭部門房地產(chǎn)需求提高，企業(yè)家房地產(chǎn)需求減少，且企業(yè)家波動(dòng)幅度更大，影響時(shí)間均在一年左右，逐步恢復(fù)，五年后回歸至穩(wěn)態(tài)值水平。房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)上升，但兩個(gè)季度后就開始逐步下降，兩年左右就回歸至穩(wěn)態(tài)值水平。

技術(shù)沖擊使得勞動(dòng)力遷移率上升，持續(xù)兩年后逐步下降，五年后回歸至穩(wěn)態(tài)值水平。

圖1　技術(shù)沖擊脈沖響應(yīng)曲線

圖2　貨幣政策沖擊脈沖響應(yīng)曲線

2.貨幣政策沖擊

當(dāng)中央銀行提高利率時(shí)，產(chǎn)出水平下降，但很快回升，一年后回歸至穩(wěn)態(tài)值水平。房地產(chǎn)價(jià)格水平與產(chǎn)出水平波動(dòng)相似，房地產(chǎn)價(jià)格下降，但很快回升，一年內(nèi)就超過穩(wěn)態(tài)值水平。對房地產(chǎn)需求，會刺激家庭部門房地產(chǎn)需求上升，但上升幅度逐步下降；企業(yè)家房地產(chǎn)需求下降，且下降幅度逐步擴(kuò)大，影響周期均超過20個(gè)季度。

中央銀行提高利率水平，會使得勞動(dòng)力遷移率下降，下降周期超過一年后，逐步回升，且影響超過20個(gè)季度。

3.住房需求沖擊

如圖3所示，當(dāng)住房需求增加時(shí)，會引起房地產(chǎn)價(jià)格快速且較為長期的價(jià)格上漲。住房沖擊對家庭部門的消費(fèi)影響也是明顯的，家庭部門消費(fèi)減少，說明家庭部門減少了消費(fèi)支出，增加了住房需求。

且住房需求沖擊會傳導(dǎo)至生產(chǎn)領(lǐng)域，引起企業(yè)家投資增加，產(chǎn)出水平上升。企業(yè)家對房地產(chǎn)的持有在短期增加后迅速減少，出現(xiàn)負(fù)增長，企業(yè)的借貸量也出現(xiàn)類似變動(dòng)。這說明企業(yè)在觀察到住房需求增加后，通過增加貸款以提高投資，但是房價(jià)的上漲使其投資受到了抑制，導(dǎo)致投資在2～3個(gè)季度后就逐步下降。

住房需求沖擊，會使得勞動(dòng)力遷移率上升，但在一年后達(dá)到頂峰，逐步下降至穩(wěn)態(tài)值水平以下，說明住房價(jià)格的持續(xù)上升，會抑制勞動(dòng)力的遷移。

圖3　住房需求沖擊脈沖響應(yīng)曲線

4.勞動(dòng)力遷移沖擊

勞動(dòng)力遷移沖擊，對家庭部門和企業(yè)家住房需求的影響也是不同的，企業(yè)部門住房需求增加，同樣地，企業(yè)投資和借貸量均出現(xiàn)增加。家庭部門住房小幅下降后，逐步回升，但影響時(shí)間均較為持續(xù)。

對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，會有小幅下降，而后逐步回歸，20個(gè)季度后至穩(wěn)態(tài)值水平附近?？梢?，勞動(dòng)力遷移造成的影響力度雖不大，但影響時(shí)間較長。由勞動(dòng)力遷移沖擊反應(yīng)可以看出，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型造成的勞動(dòng)力遷移，即城鎮(zhèn)化過程，可以提高企業(yè)部門的住房需求，一定程度上平抑住房價(jià)格，且影響持續(xù)時(shí)間較長，對房地產(chǎn)市場去庫存有一定積極作用。

圖4　勞動(dòng)力遷移沖擊脈沖響應(yīng)曲線

（三）方差分解

我們對各變量進(jìn)行方差分解。當(dāng)貨幣政策沖擊發(fā)生時(shí)，其對各變量的加總方差中均占比在90%以上，其他三種外生沖擊所導(dǎo)致的波動(dòng)在加總方差中所占比例不到10%，由此可見，貨幣政策變量對房地產(chǎn)市場確實(shí)具有非常顯著的影響。此處，與侯成琪等（2014）觀點(diǎn)相似，我國90%以上的住房價(jià)格波動(dòng)是由貨幣政策沖擊導(dǎo)致的，因此應(yīng)該從貨幣政策入手來平抑住房價(jià)格波動(dòng)，我國貨幣政策應(yīng)該對真實(shí)住房價(jià)格作出反應(yīng)。

當(dāng)不發(fā)生貨幣政策沖擊時(shí)，勞動(dòng)力遷移因素對房地產(chǎn)市場波動(dòng)影響很大，對住房價(jià)格方差占比98%以上，由此可見，除了貨幣政策因素之外，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的勞動(dòng)力遷移也是房地產(chǎn)市場的重要驅(qū)動(dòng)因素。

表2　考慮貨幣政策沖擊的方差分解

表3　不考慮貨幣政策沖擊的方差分解

四、結(jié)論與建議

本文建立了一個(gè)引入勞動(dòng)力遷移因素的、含金融加速器和價(jià)格粘性的抵押約束模型。研究結(jié)果表明：第一，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型造成的大量勞動(dòng)力遷移，提高了生產(chǎn)效率，可以帶來更高的產(chǎn)出水平，從而帶來更高的收入和支付能力；第二，貨幣政策因素對房地產(chǎn)市場的影響非常顯著。我國90%以上的住房價(jià)格波動(dòng)是由貨幣政策沖擊導(dǎo)致的，因此應(yīng)該從貨幣政策入手平抑住房價(jià)格波動(dòng)，我國貨幣政策應(yīng)該對真實(shí)住房價(jià)格作出反應(yīng)；第三，除貨幣政策因素之外，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的勞動(dòng)力遷移也是房地產(chǎn)市場的重要驅(qū)動(dòng)因素。根據(jù)以上結(jié)論，建議應(yīng)該從貨幣政策入手平抑房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，提高勞動(dòng)力遷移的便利性，以保持經(jīng)濟(jì)增長水平和房地產(chǎn)市場需求，保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

我們將勞動(dòng)力遷移因素引入帶金融加速器的抵押約束機(jī)制模型，使得模型更為復(fù)雜。為簡化模型運(yùn)算過程，本文僅考慮了一個(gè)地區(qū)，還沒有根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)區(qū)域結(jié)構(gòu)，考慮勞動(dòng)力在不同區(qū)域之間的遷移過程，并評估分區(qū)域勞動(dòng)力遷移對房地產(chǎn)價(jià)格和去庫存的影響作用。分區(qū)域多部門的DSGE模型極為復(fù)雜，但考慮分區(qū)域勞動(dòng)力遷移會使DSGE結(jié)構(gòu)性模型與中國經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況更加吻合，從而可以得到更加穩(wěn)健可靠的結(jié)論，這是我們進(jìn)一步研究和努力的方向。

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1006-169X（2016）10-0013-06