陳勁松

“進(jìn)了這個(gè)群，才知道房?jī)r(jià)對(duì)人性的扭曲多嚴(yán)重”

上海人王妍花了兩百多萬買的房子，現(xiàn)在卻記不清它的具體位置了。

她從地鐵13號(hào)線華江西路站B口出來，看到兩個(gè)鏈家中介，穿著白襯衫，將房?jī)r(jià)牌子舉得高高的，吸引著行人。

“這個(gè)戶型就是我買的，價(jià)標(biāo)高了，現(xiàn)在也就是260萬左右”，王妍指著牌子上水岸金橋苑小區(qū)的房子說。牌子上寫著這套房是74平米，精裝修，標(biāo)價(jià)290萬。

8月的上海中午熱氣蒸騰，中介白襯衫的后背都濕透了，透著肉色。王妍快步經(jīng)過地面溫度超過40度的金沙江西路，走到水岸金橋苑。她指著一棟房子的樓頂說，“就是那個(gè)位置，從看房到簽合同我只進(jìn)去過一次，具體是哪一棟房，我也記不清楚了?！?/p>

說這番話時(shí)，她甚至不知道自己還能不能住進(jìn)去。深諳風(fēng)險(xiǎn)控制的她，一直謹(jǐn)小慎微地看房、買房，但最終才明白，樓市里的不確定性，遠(yuǎn)比她想象的要大。在上海這座房?jī)r(jià)飛漲的大城市里，她遇到了上百個(gè)同命相憐的人，他們收入已算中產(chǎn)，抱著安家置業(yè)的美夢(mèng)，投入上海房市，未承想，忽然陷入一場(chǎng)違約風(fēng)暴中。

瘋漲

王妍三十出頭，戴著眼鏡，又高又胖，長(zhǎng)相有些兇。她和先生都是新上海人，即非本地出生通過工作拿到了上海戶口的人，有一個(gè)剛出生的寶寶。王妍在一家外企做財(cái)務(wù)工作，先生則是一家化工類國(guó)企的技術(shù)人員，家庭年收入四十萬。雖然數(shù)字不錯(cuò)，但想在上海過上體面的生活還有一定壓力，最大的壓力來自房子?！拔覀儧]想過能不能達(dá)到中產(chǎn)的水平，但全家先要能有一個(gè)比較穩(wěn)定的住宅，這是最主要的”，王妍說。

王妍五年前買過一套30平米的小開間，一直到結(jié)婚，這套房子的貸款都沒有還清?；楹笪迥昀?，他們一直在為銀行打工，也眼看著上海的房?jī)r(jià)上漲，“一年漲一點(diǎn)，一年漲一點(diǎn)，但我們自己覺得靠自己手里面攢一點(diǎn)錢，還可以達(dá)到一個(gè)置換大房子的目標(biāo)”。

2015年初，他們終于還清了小房子的貸款，王妍也懷上了寶寶，換個(gè)大點(diǎn)的房子正式提上了議程。但也是在這一年，樓市又開始瘋漲。

房?jī)r(jià)暴漲的序幕是從深圳拉開的。2015年，深圳房?jī)r(jià)在半年內(nèi)漲了30%-40%，緊跟深圳步伐的城市就是上海。上海房?jī)r(jià)從2015年二季度開始扶搖直上，二手房成交量迅速到幾年的峰值。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2015上海年鑒》，2015年上海房?jī)r(jià)平均上漲三成，內(nèi)環(huán)均價(jià)超過了7萬。隨后到2016年，全國(guó)房?jī)r(jià)都迎來了大爆炸。

房?jī)r(jià)飛漲讓打算買房的人感到不安和恐慌，一月一個(gè)價(jià)﹑一天一價(jià)的事情到處都在發(fā)生，很可能晚一個(gè)月，就要多付幾萬甚至幾十萬元。

2015年6月，王妍剛把孩子生下來，沒有在家坐月子，就開始利用產(chǎn)假四處看房，兩個(gè)月之后，他們看到了水岸金橋苑的這套兩居，兩百萬的房子，只看了一次，就定了下來。

水岸金橋苑位于嘉定區(qū)江橋板塊，這里屬于上海的偏遠(yuǎn)郊區(qū)，即便坐地鐵，從市中心人民廣場(chǎng)到這里也要經(jīng)過13個(gè)站，耗時(shí)接近一個(gè)小時(shí)。除了附近的萬達(dá)廣場(chǎng)外，周邊配套商鋪乏善可陳，路也是新建的，路兩邊一棵樹都沒有。傍晚站在萬達(dá)廣場(chǎng)向四周望去，都是一座座新建的小區(qū)，疲憊的上海人從13號(hào)線出口涌出來，回到這個(gè)睡城，回到自己的家。

江橋區(qū)的房?jī)r(jià)屬于大虹橋概念，寄望于未來虹橋高鐵站和虹橋機(jī)場(chǎng)的整合與輻射能力，根據(jù)中介網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，2015年江橋板塊一共上漲20%，屬于上漲速度較快的板塊，2016年更是坐上了火箭，到9月份，相比年初已經(jīng)上漲了82%，兩年時(shí)間，每平米均價(jià)就從19901元上漲到40285元，實(shí)現(xiàn)了倍增。從曲線上來看，王妍在房?jī)r(jià)起飛的初始階段抓住了機(jī)會(huì)，74平米的房子談下來的價(jià)格是202萬，每平米折算下來是兩萬七左右。

從接觸的幾天來看，王妍擁有著異乎尋常的理智，近乎于冷酷。她本人做財(cái)務(wù)工作，碩士生畢業(yè)論文是風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)決策做出預(yù)判，控制風(fēng)險(xiǎn)幾乎是她的本能。在這次買房的過程中，這種本能發(fā)揮到了極致。

“我覺得這個(gè)房子我們一家人夠住，價(jià)格不會(huì)影響到我們目前的生活水平，有孩子后，前幾年生活因?yàn)橘I房肯定會(huì)稍微緊一緊，我們通過自己的努力可以把錢還一還，等孩子稍微大一點(diǎn)，手頭也寬裕了，這個(gè)房子的貸款還得也差不多了，各方面還是比較平穩(wěn)的?！蓖蹂f，她的老家在東北，家里從小貧困，最終憑借優(yōu)異的成績(jī)?cè)谏虾Ｂ鋺?。她的最大?mèng)想就是在這里買一套大房，讓老人﹑小孩以及自己和老公都能安頓下來，完成新上海人的最后一躍。

看起來，王妍已經(jīng)為這一躍做好了充分的準(zhǔn)備和利弊分析，未來一切都在掌握之中。只是她沒想到，在瘋狂的樓市里，太多的因素是她難以掌控的。

違約

水岸金橋苑距離地鐵站還有很長(zhǎng)一段路，即使王妍走路飛快，也耗去了接近20分鐘。小區(qū)在路的南面，從外立面來看，房子并不算新。

王妍購(gòu)買的那套房子，原本是一個(gè)空姐的。在王妍的描述中，這位空姐也是位非常理智的人物。由于經(jīng)常要飛來飛去，空姐給了王妍一位男士的電話作為日常聯(lián)系，并稱這位男士是她老公。

2016年1月5日，王妍在鏈家地產(chǎn)的店面里與房主見面?！拔疑瞄L(zhǎng)與別人溝通，買房時(shí)會(huì)特別留意對(duì)方賣房的原因是什么”，王妍說，空姐告訴她是為了置換賣房，房子本身并無硬傷，王妍就徹底放心。

房主最終同意以202萬的價(jià)格賣給王妍?？战愕睦瞎峁┝俗约旱闹Ц秾氋~號(hào)，王妍掃碼支付了10萬的定金。在輸入支付密碼的那一剎那，王妍的手有些顫抖。經(jīng)過5年的努力，她終于完成了換房的心愿，自己的孩子，家里的老人都將會(huì)有一個(gè)更為寬敞的居住環(huán)境，自己和老公在上海這個(gè)都市，也算徹底扎下了根。

但這一切都只是麻煩的開始。

合同簽好后，上海房?jī)r(jià)就開始起飛，從1月到3月，二手房平均每平米價(jià)格從36661元漲到41095元。面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的報(bào)道，王妍一直惴惴不安。因?yàn)橹虚g隔了一個(gè)春節(jié)，王妍和中介擔(dān)心銀行是否能及時(shí)放款。在合同上，這個(gè)期限是4月30日，買家必須在這個(gè)日期前收到銀行貸款，否則就是王妍違約。

2月15日，春節(jié)假期后，王妍一直在銀行和中介店面之間奔波，希望貸款能早日到位。這個(gè)時(shí)候，這套成交價(jià)202萬的房子市值已經(jīng)到了220萬。

3月10日，王妍終于從銀行那里拿到了貸款審批合同，按照合同約定，雙方已經(jīng)達(dá)到了過戶的條件，3月11日，王妍就短信通知賣家過戶，這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)升到了240萬，王妍隱約有感覺過戶會(huì)出現(xiàn)麻煩了，因?yàn)閷?duì)方再也不主動(dòng)聯(lián)系她，例行的催促放款短信也取消了。

違約的陰影開始在王妍家人頭上盤旋。當(dāng)時(shí)北上廣深各地都出現(xiàn)了因房?jī)r(jià)上漲，賣家違約不賣的事情，很多還走上了法庭。據(jù)上海一家律所的統(tǒng)計(jì)，上海法院受理的房屋買賣合同糾紛的案件中，合同違約的情況非常普遍，2013年，涉及解除合同的案件357件，占案件總數(shù)45.08%；2014年，涉及解除合同的案件448件，占案件總數(shù)55.10%；2015年，涉及解除合同的案件505件，占案件總數(shù)49.90%。

產(chǎn)生糾紛的原因很多，除了房?jī)r(jià)問題、當(dāng)事人購(gòu)買能力外，還可能涉及到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。2016年10月長(zhǎng)假前后，各地推出限購(gòu)政策，就引發(fā)了一輪違約潮。據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)大量購(gòu)房者解約案例，個(gè)別情緒激動(dòng)的購(gòu)房者甚至當(dāng)場(chǎng)撕毀購(gòu)房合同。

對(duì)買房人來說，原本規(guī)則明確的樓市里，不確定性越來越多。除非正式過戶，拿到鑰匙，否則，誰也不知道前面會(huì)遇到什么坎兒。

“我也聽說了很多人被跳價(jià)了，”王妍說，“我們也有心理準(zhǔn)備?！钡芸?，他們就被殺了個(gè)措手不及。

合同的約定是，貸款合同審批過后的10個(gè)工作日內(nèi)必須過戶，在這11天里，王妍每天都會(huì)發(fā)短信給那位空姐，希望對(duì)方如約到嘉定區(qū)交易大廳過戶，但始終沒有回音。22日那天，王妍和先生坐了一個(gè)小時(shí)地鐵，在9點(diǎn)鐘趕到房地產(chǎn)交易中心，提心吊膽地枯坐著。他們帶著單反相機(jī)，找人把自己在交易中心的照片拍了下來，作為自己信守合同的證據(jù)。一直等到下午三點(diǎn)，王妍終于收到那條幾乎令她心臟停止跳動(dòng)的短信：“由于交易時(shí)間過長(zhǎng)，我將不會(huì)繼續(xù)交易。”

圈子

3月22日，接到賣家的違約短信后，王妍的心情非?；艁y?！耙?yàn)榧依锢先耍牌?，包括我父母都知道房子總算定下來，現(xiàn)在突然出了這么一個(gè)事情大家都跟著鬧心?！痹谠鹊挠?jì)劃中，王妍一家將于五月搬進(jìn)新房，但現(xiàn)在，喬遷已經(jīng)是遙遙無期。

由于陷入了這場(chǎng)糾紛，王妍的職業(yè)規(guī)劃也被耽誤下來。她原準(zhǔn)備在年內(nèi)換個(gè)工作，收入會(huì)高出不少，“我們公司在行業(yè)中工資是偏低的，找個(gè)新工作并不難?！钡环孔拥墓偎舅b絆，王妍不敢找獵頭，因?yàn)闆]有時(shí)間去準(zhǔn)備材料，更沒有時(shí)間去面試。

苦悶之余，王妍開始上網(wǎng)尋找精神支持，她發(fā)現(xiàn)了籬笆網(wǎng)。這是上海本地的一個(gè)置業(yè)交流網(wǎng)站，在購(gòu)房板塊中，她驚訝地發(fā)現(xiàn)，在這輪漲價(jià)風(fēng)暴中，變卦的賣家非常多。

8月7日下午兩點(diǎn)鐘，在江橋萬達(dá)廣場(chǎng)的一間咖啡館里，王妍向本刊記者一一介紹了圍坐在一起的同病相憐者。除了王妍之外，還有一對(duì)青年小夫妻，男方叫張博文，一個(gè)本地的中年女士沈悅，一位從事技術(shù)工作的男性，他們的背后，是四套上海的房子，四份被違約的合同。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的賣家和高昂的法律成本，相同的境遇讓他們抱團(tuán)取暖。

這批買房者中，像王妍這類置換購(gòu)房的很多，賣掉小房子，換個(gè)大房子?，F(xiàn)在，原來的房子賣掉了，新買的房子又遇到違約，處于兩難的狀態(tài)。

另一種情況是定金階段違約。買家付了定金，居間合同也簽了，正式合同有簽的有沒簽的，但還沒有付全首付，上家就違約了，這種情況即便走法律程序也非常困難。

這些違約者除了在論壇上交流之外，還建了QQ群相互溝通維權(quán)經(jīng)驗(yàn)。王妍說，她進(jìn)去的時(shí)候，群里已經(jīng)有一百多人，由于理智與善于表達(dá)，王妍很快成為這個(gè)維權(quán)群的群主，她建立了自己的管理規(guī)則：群里的每個(gè)人都要分享自己的被違約信息，不出聲的人會(huì)被清理出去?！斑@樣做是為了避免有一些上家或者中介進(jìn)來，因?yàn)橛行┚W(wǎng)友已經(jīng)把自己的信息講了很多，萬一信息被泄漏，對(duì)自己的交易會(huì)產(chǎn)生一些不利影響?！?/p>

除了分享信息外，維權(quán)群還有一種奇妙的精神撫慰功用?！皼]加這個(gè)群的時(shí)候我覺得挺倒霉的，結(jié)果到這個(gè)群里一看，有四五百萬的，五六百萬的，比我更倒霉的太多了，有人跟我一樣慘，感覺心態(tài)能好一點(diǎn)?！睆埐┪恼f。

群里人來來去去，但總?cè)藬?shù)卻一直在增多?！白铋_始打官司的人不是特別多，很多人都是抱著協(xié)商的態(tài)度，誰也不想走法律程序，太浪費(fèi)時(shí)間了。解決的時(shí)候，基本上都是想加錢，十萬、二十萬、三十萬，最多的加了三十一萬，他們有一些進(jìn)去比較早的還有說加五十萬的。”

如果在總額上無法達(dá)成一致，那就只能在法庭上解決了，當(dāng)天在咖啡館的四個(gè)家庭，最終都選擇了起訴。

張博文和他的太太買了一套186萬的房子，在約定交首付的時(shí)候?qū)Ψ酵蝗贿`約，借口是無法遷出戶口。“我們是3月份起訴，起訴之前就找她談過，也希望大家最好能協(xié)商，找了好幾次她都不同意，我們起訴時(shí)也是想通過法律調(diào)解，她不同意，我們就再立案，拖到了8月19日開庭”，張博文說。

張博文買的是一套61平米的老公房，房主是一位年過60的獨(dú)身老太太，除了這套房之外，她還有一套拆遷房。在后面的協(xié)商中，面對(duì)張博文，她也不談戶口的理由，就是堅(jiān)持說不愿意賣了。這段時(shí)間里，這套房的價(jià)格已經(jīng)漲了40萬。

“一般來說大多數(shù)賣家的心理預(yù)期其實(shí)就是一個(gè)定金的問題，比如定金相當(dāng)于房?jī)r(jià)的10%，但是房?jī)r(jià)如果上漲20%的話，那他的心態(tài)就是我愿意賠你10%，我中間還有另外10%的差價(jià)可以賺，”方正宇律師告訴本刊。方正宇是上海紐邁律師事務(wù)所合伙人，該事務(wù)所在上海曾經(jīng)承接了多起類似房屋糾紛的委托，“在這種情況下，的確是賣家會(huì)覺得違約更加有利”。

官司

嘉定區(qū)人民法院就在嘉定房地產(chǎn)交易中心附近，只有一街之隔。8月8日下午，王妍帶本刊記者來到法院門口。周日，法院沒有開庭，只有站崗的武警。旁邊布告欄上有25張布告，其中7起案件是關(guān)于房屋買賣合同糾紛的。“我上次來的時(shí)候還更多?！蓖蹂f。

上次是指5月16日，王妍的案件第一次開庭。開庭前，王妍對(duì)水岸金橋苑的房子進(jìn)行了保全。這對(duì)房產(chǎn)官司的買家來說，是第一道門檻。保全就是向法院申請(qǐng)將房屋的買賣凍結(jié)，但申請(qǐng)人必須提供一定比例的資產(chǎn)。

“我跑到人民法院去了解，當(dāng)時(shí)接待的人跟我講，他說一定要全款現(xiàn)金來做保全，但我當(dāng)時(shí)手頭上沒有那么多錢，我自己上海也沒有這么多資產(chǎn)，所以保全就沒辦成。”張博文說。王妍也沒有這么多現(xiàn)金，但慶幸的是，嘉定區(qū)法院法官允許用她自己的房產(chǎn)作保全。

談到那位空姐時(shí)，王妍仍然很理性?！八矝]有失誤的地方，我也沒有失誤的地方，包括合同的簽訂，包括流程，我個(gè)人認(rèn)為我們雙方?jīng)]有任何一步是疏漏的?！彼J(rèn)為這場(chǎng)官司從頭到尾都是一場(chǎng)理性的博弈。

同一個(gè)群里，另一位買家沈悅的經(jīng)歷則沒這么理性了。沈悅一家已經(jīng)搬進(jìn)了新房，但對(duì)方卻毀約了，她自己死扛著不搬出來。

“這個(gè)房子不是我自己要住進(jìn)去的，是他希望我住進(jìn)去。因?yàn)樵瓉矸靠桶嶙吡?，交易期間，他覺得空著是浪費(fèi)，租給別人也不合適，就說你住我的房子吧，”沈悅告訴本刊，“后來我想想，要不先裝修吧，其實(shí)我心里還是不放心的，因?yàn)檫@房子畢竟不是我的。最后我也不敢弄太好的裝修，稍微弄一下，花了幾萬塊 錢。”

這套房子的房主是一個(gè)新上海人，自己有三套房子，違約的理由也是指責(zé)沈悅的貸款速度太慢了，當(dāng)然這只是一個(gè)借口，真實(shí)原因是這套原定500萬的房子在交易期間上漲了110萬，房主曾私下要求沈悅加價(jià)70萬，被拒絕后毀約，沈悅則拒絕搬走。房東也曾經(jīng)找警察上門驅(qū)趕沈悅，但警察了解情況后，決定不理會(huì)這個(gè)爛攤子，讓雙方協(xié)商處理。雙方只好法庭相見。

用了兩天的時(shí)間，王妍收集了群里的案例，在愿意透露細(xì)節(jié)的36場(chǎng)官司中，交易金額已經(jīng)高達(dá)一億兩千萬元。而這僅僅是上海違約風(fēng)暴的一角，同樣的風(fēng)暴，在北京，在深圳，在全國(guó)各地都在肆虐。

王妍的官司，終于有了結(jié)果。如同她預(yù)料的那樣，案情非常清楚，6月28日，嘉定區(qū)人民法院做出判決，支持王妍的所有訴求，判決雙方繼續(xù)履行原合同。但即使過了法庭關(guān)，強(qiáng)制執(zhí)行合同依舊不是一件容易的事。

王妍還在擔(dān)心，自己是否需要付全款履行合約?！胺ㄔ哼@邊是判決繼續(xù)履行合約，沒有要求我全款去履行。”王妍說，但如果對(duì)方堅(jiān)持不履約，法院要強(qiáng)制過戶，這時(shí)候就需要付全款了。而全款對(duì)他們家來說，是難以承受的。“在我們?nèi)豪锩?，有的法院就要求說你先把全款準(zhǔn)備好，然后我才判你繼續(xù)履行”。

在群里待久了，會(huì)聽到各種消息、傳聞，讓原本就很謹(jǐn)慎的她更加憂心忡忡。除了全款的問題，她現(xiàn)在更擔(dān)心的是，如果強(qiáng)制履行，對(duì)方會(huì)不會(huì)破壞房屋的基礎(chǔ)設(shè)施，“群里有過先例，賣家將水電，不能帶走的家具全部破壞，留下的房屋比毛坯房還難搞，”王妍說，“這一輪房?jī)r(jià)上漲把人性都漲沒了，我不得不往壞處想。”

在房產(chǎn)官司中，賣家是絕對(duì)的強(qiáng)勢(shì)方，有足夠的手段來刁難買家，而買家的應(yīng)對(duì)手段卻寥寥無幾，即使像王妍幸運(yùn)地打贏了官司，距離完美搬家還是有一大段艱難的路要走，“通過法律手段維權(quán)成本太高了，高到難以承受，”王妍說，“房主如果破壞房子的話，我能有什么辦法呢？”

即使以后過戶成功，王妍也決定不會(huì)像其他人那樣退出這個(gè)維權(quán)群，不僅因?yàn)樗枪芾韱T，而且這個(gè)群也記載了她有生以來最為驚心動(dòng)魄的一段經(jīng)歷，“進(jìn)了這個(gè)群之后，才知道房?jī)r(jià)對(duì)人性的扭曲有多嚴(yán)重”。（應(yīng)采訪者要求，王妍、張博文、沈悅為化名）