一位漂泊異鄉(xiāng)的猶太人在上海灘白手起家，最終成為地產(chǎn)大亨。毫不夸張地說，當(dāng)時(shí)的大半個(gè)上海灘都是屬于哈同的。到20世紀(jì)30年代，哈同集團(tuán)成了上海名副其實(shí)的“地皮大王”，僅他一家就占有了上海最繁華地段南京路地產(chǎn)的44%。

民國初年，上海灘出了一個(gè)家喻戶曉的大富翁：哈同。

哈同全名為歐司·愛·哈同（1849-1931），英籍猶太人，出生于巴格達(dá)（今伊拉克首都）的一個(gè)商人家庭。他上有四個(gè)哥哥，下有一個(gè)妹妹，父親是設(shè)在巴格達(dá)的沙遜洋行的一個(gè)小職員，全家生活并不寬裕，五歲時(shí)隨父親遷居印度孟買，六歲時(shí)其父去世，生活更為艱辛。哈同要幫助母親做些雜務(wù)謀生，拾破爛，撿煤核，撿瓜皮爛菜，這形成了他勤勞、儉樸的習(xí)性。

他在上海灘風(fēng)生水起的時(shí)候，杜月笙還在當(dāng)小混混呢，那時(shí)無論黑道白道哈同都能擺平。

流落上海灘

19世紀(jì)40年代，自從喪權(quán)辱國的《南京條約》簽訂以后，上海被列為通商口岸，從此在上海的黃浦江邊出現(xiàn)了一個(gè)特殊的區(qū)域，那就是租界。租界是帝國主義列強(qiáng)在上海強(qiáng)行獲取的租借地，這里享有“治外法權(quán)”和“自治權(quán)”，成為世界的“自由港”。既可享受中國的廣大市場，又可以置身于中國的法律之外，于是很多抱著發(fā)財(cái)美夢的西方人，紛紛前來淘金，哈同就是其中的一個(gè)。初到上海市哈同投靠了這里的一個(gè)親戚，憑著親戚的幾分薄面，他被安排到了外國人開辦的沙遜洋行工作。

剛到上海的哈同時(shí)年21歲，一是年紀(jì)較小，二是沒什么技術(shù)，而且身體干干瘦瘦，他能干什么呢？洋行老板想了想就說“你守大門去吧”。上海沙遜洋行干的是最恬不知恥的勾當(dāng)——販賣鴉片，每天早上很多的買辦都會集結(jié)到洋行進(jìn)貨，然后賣到大煙館里，洋行門口每天人來人往，這成了哈同出頭的機(jī)會。

為了搶生意每個(gè)人都希望第一個(gè)拿貨，所以每天都有人打架，哈同也因此挨了不少罵。不過正因?yàn)檫@個(gè)，給哈同帶來了一個(gè)機(jī)會，他想到了一個(gè)解決辦法，給每個(gè)來取貨的人，發(fā)一個(gè)號碼牌，標(biāo)明先后讓他們在門外排隊(duì)等候，如此一來秩序自然就好多了。如果有人愿意多給他兩塊銀圓的話，他就會讓這個(gè)人先進(jìn)去，不但解決了秩序問題還有了額外的收入，這不是一舉兩得嗎？就這樣哈同在洋行里干了十多年。哈同陸陸續(xù)續(xù)收著不少提貨人給的小費(fèi)，加上平時(shí)省吃儉用，他很快就積攢了一筆小小的財(cái)富。

一天，黃浦江的貨船和往常一樣絡(luò)繹不絕，35歲的哈同獨(dú)自走在黃浦江邊，心情有些煩悶，已過而立之年的他不知道下一步該怎么走。突然哈同聽到有人用英語喊“先生，需要買束花嗎”。這聲音實(shí)在是太美妙了，一下子就把哈同吸引住了，他在想，這一定是個(gè)洋姑娘，當(dāng)他抬頭一看，竟然是一個(gè)標(biāo)致的中國姑娘。

都說一個(gè)成功的男人背后，一定會有個(gè)了不起的女人。當(dāng)時(shí)的哈同，對這句話深信不疑，他覺得要想成功就得尋找到這個(gè)女人。不久后哈同如愿找到了這個(gè)女人，她就是賣花女羅迦陵。這位女子篤信佛教，睿智而心地善良。

說起羅迦陵，她是近代上海灘一個(gè)家喻戶曉的傳奇性人物，坐擁財(cái)產(chǎn)無數(shù)，還曾被光緒皇帝的老婆慈禧太后的侄女隆裕皇后認(rèn)為干侄女，不過這都是后話，因?yàn)樗谟龅焦?，生活苦不堪言。羅迦陵祖籍福建，父親是個(gè)法籍水手，母親是中國人，她是個(gè)混血兒，羅迦陵出生后不久，她的父親拋棄妻女，回到了法國，六七歲的時(shí)候母親也去世了，因此羅迦陵被送到了親戚家寄養(yǎng)。長大之后羅迦陵出落得十分漂亮，但是因?yàn)樯钏?，她做過外僑女傭，還在上海虹口做過“咸水妹”，也就是說她曾淪落風(fēng)塵，可就是這么一個(gè)生活在做底層的女子，竟成為了哈同命中注定的貴人。

妻子催生地產(chǎn)大亨

自從羅迦陵嫁給哈同后，哈同在上海灘十里洋場竟飛黃騰達(dá)、財(cái)源廣進(jìn)，華麗轉(zhuǎn)身成為了上海灘首富，被人稱為遠(yuǎn)東第一富翁。那么這個(gè)羅迦陵究竟有著什么魔力，能使得一個(gè)混在上海灘的洋人變成富翁呢？羅迦陵和哈同之間究竟發(fā)生過什么？

十九世紀(jì)末在上海租界的西方人都自認(rèn)為高人一等，如果一個(gè)西方人，娶一個(gè)中國人為妻肯定會遭來非議，那么哈同為什么會不顧一切迎娶一個(gè)賣花女呢？因?yàn)楣谝谎劬涂闯鲞@個(gè)女人能讓他發(fā)財(cái)，而且是發(fā)大財(cái)。

一個(gè)賣花女如何能讓他發(fā)財(cái)？在《哈同先生行狀》一書中曾有這樣的描述：“夫人莊敬明達(dá)，先生即獲內(nèi)助，即外事亦必咨度之而后行?！币簿褪钦f羅迦陵不僅把家里料理的井井有條，對哈同的事業(yè)更是盡心竭力，出謀劃策。羅迦陵告訴哈同，在上海灘要想賺錢，只有兩個(gè)辦法，第一就是賣鴉片，可是我作為中國人，這種事情干不了；那就只有第二個(gè)辦法了——搞房地產(chǎn)。

哈同聽從了羅迦陵的建議，拿出了所有的積蓄，買了幾處房子，然后租出去，收取房租。剛開始的時(shí)候收租金可是個(gè)難事，很多租戶都拖著不給錢，這可讓哈同傷透了腦筋。后來羅迦陵給哈同出了個(gè)主意，讓他每次出去收租的時(shí)候都帶著一個(gè)小孩，從早到晚，這租戶見了會心疼小孩，心一軟就把租金交了。聽了羅迦陵的建議后，哈同果然順利了很多，從此他對妻子是心服口服，慢慢地在羅迦陵的幫助下，哈同開始利用自己的房地產(chǎn)事業(yè)瘋狂撈金，短短幾年間哈同成功躋身上海富商行列。

大半個(gè)上海屬于他

哈同有一個(gè)特點(diǎn)——摳，在生意上錙銖必較，在生活中也是。舉個(gè)例子吧，有一天用人給他沖了一杯咖啡，正要喝的時(shí)候發(fā)現(xiàn)里面竟然多了一只蜘蛛，哈同當(dāng)時(shí)就怒了，用人立馬來賠禮道歉。用人正要把之倒了想重沖一杯時(shí)，哈同的舉動卻讓人大吃一驚，他竟然說：“倒什么倒，這不是浪費(fèi)嗎？”哈同隨即把咖啡和蜘蛛一同喝了下去。為什么連蜘蛛也吃呢？“因?yàn)橹┲氲亩抢镆灿锌Х劝?。?/p>

不過，別看哈同對別人那么摳，對夫人羅迦陵可不一樣，想買什么隨便買。有一天羅迦陵向哈同要十萬兩銀子，哈同只是問了一句：“干什么用？”羅迦陵說：“修馬路，在南京路上修一條紅木馬路?！?/p>

當(dāng)時(shí)上海南京路遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在這樣的繁華，可羅迦陵敏銳地覺察到，以它獨(dú)特的地理位置，有可能成為上海的交通樞紐，所以他強(qiáng)烈建議丈夫哈同修整這條馬路?？墒且粋€(gè)連蜘蛛都要吃下去的小氣鬼，會舍得花這么多錢嗎？真沒想到這摳門到家的老爺，竟然相信了夫人的看法，不久后他真的花了十萬兩銀子，從印度進(jìn)口了一批上好的紅木，把它切成了百萬段，然后從外灘一直鋪到了江西路，南京路也因此成為了遠(yuǎn)東地區(qū)最漂亮、最平整的馬路。不久后南京路果真就成為了上海的商務(wù)中心。地價(jià)瘋長數(shù)百倍，至此哈同徹底發(fā)了大財(cái)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)，哈同擁有1.7億塊銀圓的財(cái)富，其中包括460畝地1300多幢房屋，以及大量的金銀珠寶，毫不夸張地說當(dāng)時(shí)的大半個(gè)上海灘都是屬于哈同的。到20世紀(jì)30年代，哈同集團(tuán)成了上海名副其實(shí)的“地皮大王”，僅他一家就占有了上海最繁華地段南京路地產(chǎn)的44%。當(dāng)時(shí)南京路兩側(cè)的大樓、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大樓、慈裕里，都是哈同集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)。哈同要么在自己地皮上蓋上房子，收取租金，要么干脆把地皮租給別人，坐享其成。

1916年，他將南京路浙江路口的一塊以1.8萬兩銀子買進(jìn)的地皮，租給永安公司建造百貨大樓，年租金5萬兩，租期30年。按規(guī)定，到租期滿時(shí)，哈同可以獲得150兩的巨款，外加一幢大樓。

哈同在短短的幾十年中聚斂這么多財(cái)富，絕不是偶然的。有一首歌謠曾這樣描述他：“哈同，哈同，與眾不同?？词亻T戶，省吃儉用；攢錢鋪路，造福大眾。筑路，筑路，財(cái)源亨通。”正是憑著勤勞、儉樸和智慧，哈同成為當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)巨子之一。

伙同他人低價(jià)買地

哈同的成功，除了因?yàn)橛辛_迦陵這位賢內(nèi)助之外，還在于他有著獨(dú)具智慧的膽識，以及知恩圖報(bào)的處世品質(zhì)。

1884年，中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，中國軍隊(duì)接連挫敗法國侵略軍的攻勢。上海的洋人認(rèn)為中國打敗法國后自然就會清理他們，于是紛紛逃離上海，上海的房價(jià)因此暴跌。哈同卻認(rèn)為這是千載難逢的好機(jī)會，聯(lián)絡(luò)了周圍的一批外國人低價(jià)收房。哈同把籌來的錢全部用于購買房屋土地。由于清政府腐敗無能，中國在軍事上節(jié)節(jié)勝利的情況下反而“不敗而敗”，李鴻章與法國簽訂了《中法和約》。洋人又紛紛回到上海，“十里洋行”恢復(fù)了繁榮。哈同則名利雙收，他購買的房產(chǎn)，也就是今天的南京東路一帶，逐漸發(fā)展為上海的商業(yè)金融中心，在數(shù)年間地價(jià)上漲千倍以上。由于哈同在關(guān)鍵時(shí)刻維護(hù)秩序“有功”，1887年，哈同擔(dān)任法租界公董局董事。1897年，擔(dān)任英美租界工部局董事，當(dāng)時(shí)這是租界最高的榮譽(yù)職務(wù)，由此成為寓滬西人中的顯赫人物，哈同從此被人稱為“遠(yuǎn)東首富”。

哈同利用擔(dān)任公共租界工部局、法租界公董局董事之職后，勾結(jié)巡捕房和律師，拉攏當(dāng)?shù)氐乇?，軟硬兼施，陸續(xù)在西摩路、靜安寺路、長浜路一帶，低價(jià)收買土地170余畝。1904年起，在涌泉浜（今南京西路）建造私人花園，1910年竣工，花園以歐司·愛·哈同與羅迦陵（儷）的名字中各取一字命名為愛儷園，又稱哈同花園。園內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)，仿大觀園式樣，小橋流水，亭臺樓閣，景色幽雅宜人。園分內(nèi)園與外園，內(nèi)園有黃海濤聲、天演界劇場等，外園有渭川百畝、大好河山、水心草廬等三大景區(qū)，全園景點(diǎn)不下二十余處。

哈同花園一時(shí)成為上海著名的地標(biāo)。

愛儷園到1917年擴(kuò)充為200多畝。在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，此園為上海園林精品。哈同在此度過20余年晚年生活。此外，哈同還在杭州西湖邊建造了一座風(fēng)景優(yōu)美的“羅苑”（今杭州美術(shù)專科學(xué)校），在北京購置了一所前清官員的舊宅（北京安定門外永康胡同），人稱“北京哈同花園”。

拉攏政界學(xué)界名流

其實(shí)，舊上海的外國炒房團(tuán)并不只哈同一家。19世紀(jì)70年代后期，沙遜集團(tuán)就將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)業(yè)，成為滬上“房地產(chǎn)大王”。哈同集團(tuán)之所以能后來居上，除了哈同出色的判斷能力外，還和他與當(dāng)時(shí)中國政府高官的良好關(guān)系有關(guān)。

哈同倚仗英、法帝國主義在上海的勢力，大力拉攏清政府官員和北洋軍閥。不少政界、學(xué)界名人都同哈同有交往。政界名人孫中山、蔡鍔、陳炯明、楊善德、盧永祥、何豐林等，學(xué)術(shù)大師羅振玉、王國維，都和哈同有關(guān)系。1923年，哈同夫婦曾進(jìn)京晉見遜位皇帝溥儀和北洋政府賄選總統(tǒng)曹錕。

1915年，哈同在愛儷園內(nèi)設(shè)立一所倉圣明智大學(xué)，學(xué)生從膳食、住宿到學(xué)雜費(fèi)全部由園內(nèi)提供，先設(shè)小學(xué)、中學(xué)，后來有了大學(xué)和倉圣明智女校。倉圣，指傳說中創(chuàng)造文字的圣人倉頡，1916年，園內(nèi)又成立廣倉學(xué)會。學(xué)校與學(xué)會，均以研究中國古代文字、古董和典章 制度作號召。王國維、章一山、費(fèi)恕皆、鄒景叔等學(xué)者都曾在里面教書、編書、做研究工作。

他的經(jīng)營手法有：置地建房出租，收取高額租金；凡租賃店鋪房屋者，額外增收大額租金；出租土地供房地產(chǎn)開發(fā)商建造房屋，契約期滿將房屋收歸己有，繼續(xù)出租漁利；以抵押貸款循環(huán)獲利，即以甲地道契向銀行抵押貸款購乙地，再以乙地道契向銀行抵押貸款購丙地。

哈同除了是一位卓越的商人之外，他們夫婦更是一對受人尊敬的伉儷。哈同和羅迦陵結(jié)婚后并沒有生下一子，為此他們領(lǐng)養(yǎng)了大批中外孤兒，這些孩子中有外國人，有中國人，外國人跟哈同姓，中國人跟羅迦陵姓，到了最后得到正式承認(rèn)的就達(dá)22位之多。

哈同勤勞，儉樸，對待自己的事業(yè)，兢兢業(yè)業(yè)。晚年，即使年過七十，照樣按時(shí)到辦公室上班，他總是親自簽訂各種合同。（編輯/南風(fēng)）