黃建新

新興商圈被標(biāo)榜“前景光明”

新興商圈是指在城市邊緣區(qū)域內(nèi)建設(shè)的購物中心，目前進這類購物中心做餐飲，風(fēng)險最大。整個房地產(chǎn)的大形勢進入去庫存的時代，這決定了一個新興商圈從不成熟到成熟的周期在拉長，由3—5年拉長到8—10年。新興商圈通常也意味著商戶要“放水養(yǎng)魚”，慢慢聚攏人氣，這就是招商人員口中的“養(yǎng)商期”，在養(yǎng)商期內(nèi)，餐飲商家賺到錢的難度非常大。

因此，如果是新興商圈，即使購物中心給出的招商條件再優(yōu)惠，也一定謹(jǐn)慎進駐，寧肯多付點租金進城市核心商圈。尤其是三四線城市，更是應(yīng)該非城市核心商圈不進。

河北有一個位于新興商圈的購物中心，有20多萬平方米的巨大體量，因為開發(fā)購物中心的公司此前在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成功運營了好幾個百貨店，大量餐飲品牌因過于相信這家公司的實力而忽視了新興商圈的事實，紛紛入駐，結(jié)果開業(yè)一年半時間，幾乎所有餐飲都處于賠錢的尷尬境地。

非餐飲區(qū)的“黃金位置”

在購物中心里通常會設(shè)置專門的餐飲區(qū)，因為就餐是目的性消費，餐飲的承租能力有限，所以一般會放在購物中心的高層區(qū)域，比如6層購物中心的5—6層，有時整個樓層幾乎都是餐飲，這樣的業(yè)態(tài)布置方式有助于形成聚集效應(yīng)，也易于識別，顧客到了吃飯時間，就直奔這些特定的餐飲區(qū)而去。

在其他非餐飲區(qū)的底層區(qū)，在邊角的位置因為有結(jié)構(gòu)柱遮擋視線或者鋪面分割過大等原因存在招商困難的時候，購物中心往往會對餐飲業(yè)拋出橄欖枝，并“總結(jié)”其特別的優(yōu)勢：一、樓層低，黃金位置、消費者更易到達；二、承諾比同樓層的商鋪更低的租金；三、甚至搭配更多優(yōu)惠條件。

這樣的位置，同樣謹(jǐn)慎進駐。四川的一位餐飲同行，商場四樓是集中的餐飲層，購物中心給了他一個一樓的邊角位置。這位老板想：一樓就我一家，又離超市最近，吃飯顧客更方便選我家。但事實卻事與愿違：雖然在一樓，但卻是在動線的末梢，顧客根本到達不了；顧客來商場吃飯，還是直沖四樓餐飲區(qū)。

被賣掉的產(chǎn)權(quán)式商鋪

有的購物中心為了快速回籠資金，會把部分或全部商鋪分割賣掉，這種銷售式的購物中心里的商鋪叫做產(chǎn)權(quán)式商鋪，雖然購物中心承諾是統(tǒng)一經(jīng)營，但因為產(chǎn)權(quán)分散，各個持有單個商鋪的小業(yè)主各有各的算盤，導(dǎo)致目前在全國都沒有經(jīng)營成功的案例，都是以失敗告終。這樣的購物中心即使地理位置再好，餐飲企業(yè)也不要進。

委托出租的購物中心商鋪

與購物中心租賃合同簽訂前一定要核實房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時還應(yīng)到房管局大廳查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。

有的購物中心把招商工作外包，也叫做委托出租，也就是說出租方并非是房屋的所有權(quán)人。委托出租一般都有年限限制，所以需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件，重點看委托出租的年限限制。如果忽視了對出租方主體資格和代租年限的審查，很有可能會掉進“合同效力”的陷阱。山東的一位餐飲同行和某商業(yè)招商公司簽訂了10年的租賃合同，但實際上這家商業(yè)招商公司與購物中心產(chǎn)權(quán)方簽訂的租約只有6年，也就是說，6年后如果商業(yè)招商公司不再續(xù)約，這份合同也就在法律意義上終止了。

硬件設(shè)施“先用后改”

硬件設(shè)施不達標(biāo)是購物中心開業(yè)前的通病，原因在于前期招商規(guī)劃不足，商家落位不清晰，甚至是邊建設(shè)邊修改業(yè)態(tài)定位。但餐飲是對硬件設(shè)施要求很高的業(yè)態(tài)，如水電負(fù)荷、煤氣、隔油池、排煙、排風(fēng)、空調(diào)、煤氣、獨立洗手間等都有特定的要求，如前期設(shè)計沒有達到要求，而招商人員忽悠說“可以改造”時就要特別警惕，因為購物中心的管線特別復(fù)雜，有些是可以后期改造的，有些如煤氣、獨立洗手間等改造的費用會特別高昂，甚至無法完成改造。還有就是公共部分的設(shè)施，明確保養(yǎng)的維修責(zé)任尤為重要。

口頭承諾

購物中心的招商人員一天要“忽悠”十批客戶，而我們的餐飲老板往往一年也“忽悠”不了一個購物中心，在“忽悠”與“防忽悠”的層級上是存在巨大差距的。購物中心招商人員都身經(jīng)百戰(zhàn)，甚至為達目的不惜虛假承諾，會給出很多的空頭承諾，如某某知名餐廳已經(jīng)提前進駐，多出常規(guī)值的裝修期，在內(nèi)部培訓(xùn)時他們也有很多的規(guī)定技巧和招商說辭。

餐飲老板在招商人員面前如果沒有定力就會被招商人員牽著鼻子走，很容易被招商人員開出的空頭支票所誘惑，而一旦到簽訂合同時，這些招商人員又會以各種理由把自己承諾的虛假內(nèi)容全部推翻，這時候的餐飲老板往往礙于面子，或者因為前期談判多次搞得疲憊不堪就直接簽字了，而這正是招商人員的工作技巧。

消防問題

曾有這樣的案例，某餐飲同行在購物中心裝修好申請消防驗收時，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業(yè)。但是購物中心本身的結(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯，結(jié)果自然造成購物中心與承租人之間互相指責(zé)，推諉責(zé)任，釀成訴訟。購物中心在對外租賃時一般需要過兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗收時應(yīng)取得的房屋消防驗收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用于餐飲經(jīng)營場所時在開業(yè)前應(yīng)通過的消防安全檢查。前者是購物中心的責(zé)任，后者一般是租賃方的責(zé)任。

“蓄意模糊”的招商租約

這是在購物中心進行餐飲招商時最常遇到的問題，這樣的租約欺詐一般分為三種情況。

1.主觀上有意地利用信息不對稱，在租約某些條文中做文章?；蚧\統(tǒng)，或簡約，或避而不談，或偷換概念，以圖給租賃方多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下圈套，攫取不義之利。

2.租約內(nèi)容簡單籠統(tǒng)、殘缺不全。出了問題往往無案可稽，后遺癥較多。常遺漏（或籠統(tǒng)模糊）的合同要點如下。承租方想更改店牌及商品主打品牌，有沒有自主權(quán)？有多少？承租方想轉(zhuǎn)租或分租，租約的責(zé)任義務(wù)（包括權(quán)利）由誰承擔(dān)？承租方每日必須在何時開業(yè)、關(guān)門？違約該如何處理？承租方可以在周圍開設(shè)同類分店嗎？可在多遠(yuǎn)以外開店？

3.開發(fā)商對承租方，普遍重視合同的制約功能，忽視合同的激勵、引導(dǎo)功能。只強調(diào)“必須做什么，不能做什么”，缺乏“鼓勵做什么，獎勵做什么”。這是強制性管理習(xí)慣在招商租約方面的反映。