南京地鐵集團(tuán)公司副總經(jīng)理于白勇

關(guān)于南京地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)建設(shè)的探索與實(shí)踐

南京地鐵集團(tuán)公司副總經(jīng)理于白勇

在借鑒香港、新加坡經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，南京地鐵對“軌道+土地”綜合開發(fā)利用進(jìn)行了積極探索、實(shí)踐與思考，促使土地增值溢價，反哺地鐵建設(shè)，建立還本付息機(jī)制，以支持地鐵建設(shè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

南京地鐵上蓋開發(fā)的主要做法

直面市場，自主運(yùn)作，逐步明確上蓋物業(yè)基本工作思路和運(yùn)作模式

在 “產(chǎn)權(quán)化開發(fā)、多元化功能、項(xiàng)目化運(yùn)作”工作思路的指導(dǎo)下，積極探索自主投資建設(shè)與股權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的上蓋物業(yè)運(yùn)作模式。即：通過市場公開摘牌或協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式獲得上蓋物業(yè)的開發(fā)權(quán)，使所開發(fā)的物業(yè)具有產(chǎn)權(quán)或能形成資產(chǎn)的權(quán)證手續(xù)；根據(jù)項(xiàng)目用地的位置和規(guī)模，以效益最大化為原則，合理設(shè)置功能和業(yè)態(tài)，實(shí)施商業(yè)、辦公、住宅的多用途和地上、地下綜合一體化開發(fā)；以物業(yè)開發(fā)形態(tài)為依據(jù)，以項(xiàng)目公司為載體，以股權(quán)結(jié)構(gòu)為紐帶，實(shí)施每個項(xiàng)目的獨(dú)立運(yùn)作和獨(dú)立核算，以期發(fā)揮地鐵在土地綜合開發(fā)利用中的優(yōu)勢，形成地鐵上蓋開發(fā)的規(guī)?；l(fā)展，最終形成土地資源、物業(yè)資產(chǎn)、建設(shè)資金的良性循環(huán)。

超前規(guī)劃，同步開發(fā)，有效推進(jìn)“軌道+土地”綜合開發(fā)利用工作

自2014年以來，南京地鐵與市規(guī)劃局共同組織開展了南京軌道交通站點(diǎn)及周邊土地綜合開發(fā)利用的研究工作，通過開展軌道站點(diǎn)周邊城市設(shè)計，建立“軌道站點(diǎn)地區(qū)一體化規(guī)劃特定意圖區(qū)”制度，鎖定站點(diǎn)周邊土地及其收益，完善站點(diǎn)周邊的城市功能，提升環(huán)境品質(zhì)，促進(jìn)軌道建設(shè)與城市規(guī)劃相融合，及土地開發(fā)與城市發(fā)展戰(zhàn)略的協(xié)同性，實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)及周邊地區(qū)的功能發(fā)展策略、土地利用規(guī)劃、空間景觀設(shè)計、綜合交通設(shè)計、土地收益的“五個一體化”。

通過對已建、在建和規(guī)劃的300多個地鐵站點(diǎn)周邊土地進(jìn)行了逐個梳理，最終確定對其中112個具備開發(fā)價值站點(diǎn)進(jìn)行城市設(shè)計研究工作。目前，已完成52個站點(diǎn)的城市設(shè)計工作，部分站點(diǎn)城市設(shè)計已通過專家評審會評審，待上報市政府審批后，即可開展下一步設(shè)計落地工作。

積極探索，真抓實(shí)干，實(shí)質(zhì)啟動國內(nèi)首個地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)

建設(shè)地鐵小鎮(zhèn)是市委、市政府調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)、打造地鐵建設(shè)還本付息機(jī)制的重要戰(zhàn)略部署。通過地鐵小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，可以實(shí)現(xiàn)三方面目的：一是前期土地可以償還部分貸款，土地增值部分可以用于地鐵還本付息；二是充分發(fā)揮軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展的作用，推進(jìn)美麗南京和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)；三是通過對片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和引導(dǎo)，可以為地鐵帶來穩(wěn)定的客流。截至目前，南京已確定了青龍地鐵小鎮(zhèn)、東大山地鐵小鎮(zhèn)等7個地鐵小鎮(zhèn)的規(guī)劃紅線，總面積達(dá)98.87平方公里，并啟動了青龍地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

創(chuàng)新思維，盤活資產(chǎn)，率先實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)用地分層使用權(quán)登記確權(quán)

南京市政府大膽探索和創(chuàng)新，充分利用《物權(quán)法》已確立的建設(shè)用地分層使用權(quán)制度，結(jié)合地鐵建設(shè)的特殊性，確立地鐵建設(shè)過程中建設(shè)用地分層使用權(quán)設(shè)立和辦理確權(quán)登記的具體規(guī)則，使得南京地鐵車站商業(yè)面積的經(jīng)營權(quán)證辦理工作，在全國率先實(shí)現(xiàn)地鐵車站及上蓋物業(yè)確權(quán)、頒證，盤活了存量物業(yè)資產(chǎn)，降低企業(yè)負(fù)債率，提升地鐵融資能力及資源經(jīng)營合規(guī)性。

截至目前，完成辦理土地證196.5萬平方米，其中劃撥土地證189萬平方米，經(jīng)營性土地證7.5萬平方米，先期完成房產(chǎn)證6萬多平方米，其余權(quán)證辦理工作正在加緊推進(jìn)中。同時，南京市國土資源局、南京市國土資源信息中心和南京地鐵共同組建“南京地鐵用地物權(quán)權(quán)屬調(diào)查土地登記”研究課題組，研究成果獲得江蘇省國土資源科技創(chuàng)新獎一等獎。

南京地鐵上蓋物業(yè)一體化開發(fā)案例

寧和城際春江新城站上蓋物業(yè)項(xiàng)目

該地塊原為鐵心橋街道社區(qū)服務(wù)中心用地，寧和城際地鐵線路橫穿該地塊，將地塊一分為二，并在地塊西南側(cè)設(shè)立春江新城站。如果不針對該地塊進(jìn)行地鐵上蓋物業(yè)一體化開發(fā)，并與地鐵線路同步建設(shè)，則后期因?yàn)榈罔F線路建成后的保護(hù)退讓，將很難得到有效開發(fā)，失去經(jīng)濟(jì)價值，造成土地資源浪費(fèi)。為充分發(fā)揮土地價值，集約利用土地資源，南京地鐵與雨花軟件谷就該地塊進(jìn)行合作開發(fā)，將原地鐵線路區(qū)間施工工法由盾構(gòu)法改為明挖施工法，并實(shí)現(xiàn)上蓋物業(yè)開發(fā)與地鐵車站同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)，建筑結(jié)構(gòu)與地鐵結(jié)構(gòu)緊密連接，實(shí)現(xiàn)土地資源利用最大化。

1號線南延線藥科大學(xué)停車場上蓋物業(yè)項(xiàng)目

該項(xiàng)目地處洼地，板地（車輛基地帶荷載的結(jié)構(gòu)頂板，可視作上蓋部分的地坪）下部是個三層構(gòu)造，一層、二層為商業(yè)（建筑面積約6.5萬平方米），三層為地鐵停車場。板地上部為上蓋部分，加蓋7層住宅，連同周邊落地部分用地，共可開發(fā)住宅面積約12.9萬平方米。其中住宅部分產(chǎn)權(quán)已通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售。

青龍地鐵小鎮(zhèn)

青龍地鐵小鎮(zhèn)位于南京主城東側(cè)，規(guī)劃范圍北至龍王山山脊線，南至滬寧高速，東至規(guī)劃江南快速三環(huán)，西至繞越高速，面積約21.88平方公里。為落實(shí)國務(wù)院關(guān)于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通的指導(dǎo)意見和市政府關(guān)于地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)時序及“四統(tǒng)一，一集中”的要求，南京地鐵正式啟動青龍地鐵小鎮(zhèn)相關(guān)工作，目前完成了青龍地鐵小鎮(zhèn)的城市設(shè)計、控詳規(guī)劃修編及道路、拆遷等相關(guān)配套工作。2015年，青龍地鐵小鎮(zhèn)地塊首次面市，出讓收入達(dá)34億元。2016年，計劃開展小鎮(zhèn)內(nèi)8條道路路網(wǎng)建設(shè)，出讓三幅地塊約350畝，預(yù)計實(shí)現(xiàn)土地銷售收入60億元。

（根據(jù)于白勇在城市軌道交通投融資機(jī)制創(chuàng)新研討會的發(fā)言錄音整理，本文為節(jié)選）