深圳地鐵集團董事長林茂德

深圳地鐵集團投融資機制創(chuàng)新的探索與實踐

深圳地鐵集團董事長林茂德

深圳地鐵集團成立于1998年7月，經(jīng)過18年的發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍覆蓋地鐵投融資、建設(shè)、運營、物業(yè)開發(fā)與資源經(jīng)營等。目前，集團注冊資本金440億元，總資產(chǎn)2596億元，凈資產(chǎn)1721億元，資產(chǎn)負債率33.7%。

在物業(yè)開發(fā)方面，創(chuàng)新確立深圳地鐵“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式。深圳地鐵二期、三期工程配套14個地塊中有10個取得權(quán)屬，在建面積近300萬平米。實現(xiàn)6個項目入市銷售，累計銷售面積35萬平米，銷售超180億元，社會反應(yīng)良好。完成代建保障性住房183萬平米2.24萬套。

投融資機制創(chuàng)新實踐

理念創(chuàng)新——深圳地鐵提出“建地鐵就是建城市”的發(fā)展理念，堅持以“市場化、國際化和可持續(xù)發(fā)展”為原則，充分發(fā)揮以“鐵魂”和“工匠精神”為核心的企業(yè)精神，精心打造百年地鐵工程，實現(xiàn)由單純交通服務(wù)向支撐城市發(fā)展、以地鐵建設(shè)引領(lǐng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)變。

建立“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，通過上蓋物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營，使沿線物業(yè)增值和運營客流的商業(yè)價值最大限度地轉(zhuǎn)化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，形成自我造血和可持續(xù)發(fā)展的良好機制。該發(fā)展模式不僅為城市發(fā)展創(chuàng)造了大量土地資源，還有效解決了地方政府在軌道交通建設(shè)方面的投資壓力，也為地鐵經(jīng)營構(gòu)建了可持續(xù)盈利機制。

土地綜合利用創(chuàng)新——將軌道交通項目沿線優(yōu)化規(guī)劃出上蓋物業(yè)和沿線白地開發(fā)資源。充分利用軌道沿線的車站、停車場、車輛段等，通過創(chuàng)造條件、加蓋平臺等方式，再造出可供開發(fā)的土地資源。遵循軌道交通和上蓋物業(yè)規(guī)劃設(shè)計一體化和物業(yè)管理一體化，深化勘察設(shè)計深度，協(xié)調(diào)建設(shè)開發(fā)時序，力爭同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)。創(chuàng)新土地分層出讓，上蓋物業(yè)與地鐵設(shè)施在不同標高分層劃分用地權(quán)屬，集約利用建筑空間。

土地注入模式創(chuàng)新——定向招拍掛：通過設(shè)置相關(guān)條件，利用土地定向招拍掛方式依法取得地鐵上蓋物業(yè)土地開發(fā)權(quán)，市政府以注冊資本金形式將按規(guī)定上繳的地價及時返還地鐵集團，以此作為軌道交通建設(shè)的項目資本金和運營補虧。

土地作價出資：將經(jīng)策劃而形成的軌道交通上蓋物業(yè)使用權(quán)以注冊資本金方式或項目資本金方式直接注入地鐵集團，作為政府投入軌道交通工程建設(shè)的初期資金，這種作價出資方式較招拍掛方式獲得土地更加簡潔便利。

土地的“三資”（資源、資產(chǎn)、資本）改革：協(xié)助市政府出臺深圳市國有土地使用權(quán)作價出資暫行辦法，綜合房地產(chǎn)市場變化、線路建設(shè)資金需求與運營補虧、企業(yè)資金籌措等情況建立土地資源動態(tài)配置機制，保持軌道交通投資與土地資源配置的動態(tài)平衡，以滿足上蓋物業(yè)開發(fā)必須與地鐵建設(shè)“三個同步”的需求。

物業(yè)開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新——完善工可研：在工程可行性研究階段同步開展沿線物業(yè)綜合開發(fā)專題研究和投融資方案研究，與工程可行性研究一并上報市發(fā)改委審批。消防設(shè)計規(guī)范：在車輛段9米平臺結(jié)構(gòu)耐火極限4小時的前提下突破現(xiàn)行規(guī)范，開展地鐵車輛段上蓋項目設(shè)計。限高要求：通過合作進行科研，解決上蓋轉(zhuǎn)換層的受力及50米限高等問題。

財務(wù)制度創(chuàng)新——進行運營虧損的財務(wù)補貼：通過設(shè)計票價補貼和財政補貼方案，深圳地鐵累計獲得41.7億元政策性補貼，用于彌補歷年經(jīng)營性虧損，為增加企業(yè)自主融資能力創(chuàng)造了盈利性條件。

開發(fā)模式創(chuàng)新——自主開發(fā)，適用項目規(guī)模小、開發(fā)難度小、以銷售型物業(yè)為主的項目。代開發(fā)+BT，指地鐵集團負責(zé)全部投資，委托發(fā)展商進行開發(fā)及BT建設(shè)。該模式適用于項目預(yù)期收益大的項目，如前海車輛段。協(xié)議型合作，指雙方按協(xié)議確定責(zé)、權(quán)、利，共同投入、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益，其中土地不發(fā)生轉(zhuǎn)移，如橫崗車輛段。法人型合作，指用地權(quán)屬由地鐵集團轉(zhuǎn)移至項目公司，雙方作為股東共同投入、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益、共同開發(fā)，如塘朗車輛段。協(xié)議合作+BT，指地鐵集團與協(xié)議合作方按協(xié)議確定責(zé)、權(quán)、利，其中土地不發(fā)生轉(zhuǎn)移，合作方進行BT建設(shè)，如紅樹灣。

投融資機制創(chuàng)新的成效

在城市核心區(qū)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)土地資源——在深圳軌道交通二、三期建設(shè)中，深圳地鐵通過對沿線重要站點、車輛段的特殊空間處理，共策劃了14個地塊用于上蓋物業(yè)開發(fā)，規(guī)定建筑面積約555萬平。這些地塊遍布前海蛇口自貿(mào)區(qū)、深圳灣超級總部基地以及福田、龍華、龍崗等深圳市的多個重要發(fā)展區(qū)域。

形成地鐵上蓋的規(guī)模開發(fā)效應(yīng)——深圳地鐵二期、三期工程配套土地有10個項目在建，在建面積270萬平；“十三五”期間新開工面積將超過200萬平，實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入超過500億。深圳地鐵四期工程規(guī)劃18條線路，總長446公里，延伸至東莞、惠州。其中，首批項目共11條線路，總長約274.5公里，設(shè)站158座。四期首批項目中，具備上蓋開發(fā)可能性的車輛段和停車場，預(yù)計可開發(fā)物業(yè)面積達400萬平米以上。

提升企業(yè)的自主融資能力——積極協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門落實財政資金，2015年累計落實政府投資737億元，解決了深圳地鐵二期、三期及三期修編工程政府投資缺口，并落實了拆遷墊付和同步代建資金來源。自主融資加上地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)、地鐵商業(yè)資源開發(fā)和利用，能夠較好地滿足地鐵建設(shè)大規(guī)模的融資需求。

助推PPP項目拓展內(nèi)地市場——“軌道+物業(yè)”的經(jīng)營模式將使得軌道交通運營商與從事房地產(chǎn)開發(fā)的城市服務(wù)商形成完美組合，有助于承接內(nèi)地城市投資巨大的軌道交通建設(shè)、運營管理以及地鐵沿線及上蓋物業(yè)的開發(fā)，增強PPP項目的可操作性，吸引更多的社會資本參與軌道交通建設(shè)。

（根據(jù)林茂德在城市軌道交通投融資機制創(chuàng)新研討會的發(fā)言錄音整理，本文為節(jié)選）