胡雯+王玉光

此輪調(diào)控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國樓市再度迎來“限貸”窗口期。

今年國慶以來，已有22個城市出臺限購或限貸的房地產(chǎn)調(diào)控政策，給全國樓市澆了一盆冷水。

據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者了解，目前北京、深圳等一線城市樓市降溫效果明顯，住宅成交量迅速下滑，購房者陷入觀望。個別樓盤開盤報價大幅下調(diào)，售樓處又開始電話攬客。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，隨樓市成交量下滑，調(diào)控?zé)狳c城市未來房價上漲乏力，并出現(xiàn)一定程度下調(diào)。但考慮到調(diào)控政策的控制能力，房價“暴跌”的局面不太可能出現(xiàn)。

強勢調(diào)控到來

與以往不同的是，這一輪調(diào)控不再由國務(wù)院“一刀切”、以“國N條”的形式統(tǒng)一發(fā)文，而是由20余個城市“自主調(diào)控”，根據(jù)自身狀況“因城施策”。

業(yè)內(nèi)人士看來，這一方面體現(xiàn)了十八屆三中全會以來一貫強調(diào)的房地產(chǎn)分類調(diào)控原則;另一方面，20余個城市如此默契集體調(diào)控，其中也不無“上級授意”的原因。

自2015年以來，在貨幣和信貸政策寬松的背景下，北京、上海和深圳三大城市房價暴漲、地王迭出。隨后，漲勢擴散至二線城市和部分三四線城市。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，22個頒布調(diào)控政策的城市中，2016年前9個月的土地出讓金總和達到了1.29 萬億元，比2015年同期上漲63.3%。

土地和樓市的火爆，一方面緩解了地方政府及其融資平臺的財務(wù)壓力，改善了銀行的資產(chǎn)狀況，降低了通貨膨脹的水平;另一方面也導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化等問題，積累了金融風(fēng)險。

中國近二十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，重復(fù)了國際上的“危機三角”模式。

不久前，萬達集團董事局主席王健林等開發(fā)商頻頻放出“中國房產(chǎn)泡沫為史上最大”、“限購限貸沒起效”等唱衰言論，引發(fā)社會各界對宏觀經(jīng)濟和樓市的猜測和擔(dān)憂。

信貸數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行在擴大按揭貸款方面異常激進。2016年上半年，我國購房貸款新增2.3萬億，逼近2015年全年新增數(shù)額。僅2016年7月，人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，幾乎全部是房貸。

“住房需求是很難在某一時點大幅增長的，大量的信貸增幅證明本次樓市的爆炒，更多來自投機而非剛性需求。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時表示。

另一方面，房地產(chǎn)市場秩序的混亂也引發(fā)中央關(guān)注。10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作進行了部署，明確表示要對欺詐炒作、違法違規(guī)銷售等9類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不正當(dāng)經(jīng)營行為予以整頓，凈化市場環(huán)境。而在此前不久，住建部還曝光查處了一批失信房企和中介機構(gòu)名單，使“整風(fēng)”成為此輪地方樓市調(diào)控的又一重頭戲。

限貸“窗口期”

由地方城市集體發(fā)起的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，會否迎來樓市拐點？《財經(jīng)國家周刊》記者就此采訪了諸多業(yè)內(nèi)人士。

“北京的政策更多著眼在去杠桿，目的是減少樓市引發(fā)的金融風(fēng)險，給發(fā)燒的樓市降溫，而并非絕對的利空（市場）?！币晃谎肫蟊本╅_發(fā)商營銷方面負責(zé)人在接受媒體采訪時表示。

中信建投報告顯示，至2015年，中國居民的邊際新增房貸杠桿已然超越美國的歷史高點。

銀行系統(tǒng)擔(dān)憂的不僅是個人住房按揭貸款，更危險的是開發(fā)商的企業(yè)貸，它們的杠桿更高。

根據(jù)彭博社統(tǒng)計，中國144家開發(fā)商的債務(wù)已經(jīng)飆升到稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）的8.1倍，債務(wù)總額上升至2.8萬億元。

《財經(jīng)國家周刊》記者從券商處獲悉，近期交易所已經(jīng)幾乎“一刀切”式暫停地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債，甚至包括已拿到無異議函的項目和資質(zhì)優(yōu)秀的企業(yè)。

與此同時，上海市10月8日出臺新規(guī)，明確銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于購買土地;中國銀監(jiān)會在10月21日召開的三季度經(jīng)濟金融形勢分析會上也明確要求各地嚴控房地產(chǎn)金融風(fēng)險，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域等等。

種種跡象表明，這一輪調(diào)控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國樓市再度迎來“限貸”窗口期。

樓市資金何去何從？

接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的市場人士普遍關(guān)心的問題是：本次樓市調(diào)控，資金被驅(qū)離房地產(chǎn)之后，又該去往何處？

“投別的都不敢，一說是買房子，趕緊放（貸款）?！币晃簧虡I(yè)銀行高管告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，當(dāng)下的房地產(chǎn)熱潮與實體經(jīng)濟表現(xiàn)密切相關(guān)，一定程度上是資金保值增值的選擇。

2012年以來，房地產(chǎn)投資的邊際貢獻就超越基建，成為影響我國GDP走勢的最重要因素。正是因為對房地產(chǎn)高度依賴，使得資本推高了房地產(chǎn)價格，大量金融資源隨之進入。

中信建投分析認為，2015年開始的這次回暖與前幾輪均有不同。例如，本輪上漲更多地呈現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的差異，一線城市暴漲，三四線仍有天量庫存;再如，此輪回暖之后，開發(fā)商對追加投資卻更加謹慎;在去庫存的過程中，居民的杠桿水平不斷上漲等等。

本質(zhì)上，這是一種“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致的貨幣現(xiàn)象。

2016年9月，我國房地產(chǎn)新開工面積同比下降19%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在本輪調(diào)控政策出臺之后，開發(fā)商們的拿地?zé)崆闀蟠蛘劭邸?/p>

“今年上半年十塊地里選一塊，下半年可能二十塊里選一塊，以應(yīng)對市場的不確定性。”碧桂園集團總裁莫斌在8月份香港的半年業(yè)績發(fā)布會上說。

經(jīng)濟學(xué)家許小年在出席“諾獎學(xué)者絲路行”論壇時說，房地產(chǎn)行業(yè)不可能支撐中國經(jīng)濟這么大的體量，如果不能在“三去”（去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存）上取得顯著的進展，中國經(jīng)濟內(nèi)部風(fēng)險積累會越來越多。

在他看來，中國經(jīng)濟如果要真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，就必須突破“危機三角”循環(huán)，擺脫地方經(jīng)濟和財政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，找到新的發(fā)展出路。

業(yè)內(nèi)預(yù)測，年內(nèi)再降息可能性不大，貨幣政策后期可能逐步收緊，引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱比允侵醒爰榷ǚ较颉?/p>

而鑒于2015年的股市動蕩，資金普遍從樓市進入股市的可能性不大，可能一部分資金會加速外流。

今年12月，美聯(lián)儲加息預(yù)期強烈，屆時人民幣匯率可能進一步承壓。