黑幕1、制造現(xiàn)場熱銷假象

調(diào)查：在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商總是在銷售興旺的氣氛，經(jīng)常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。

提醒 ：樓盤房源的信息可以在國土部門的網(wǎng)站上查詢。同時，開發(fā)商在現(xiàn)場提供的銷售消息應(yīng)當(dāng)真實準(zhǔn)確。

如提供虛假信息導(dǎo)致購房者做出與其真實意愿相背的行為。購房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來申請撤消該行為，并要求開發(fā)商賠償損失。

黑幕2、大定小定多少都收

調(diào)查：購房者只要表現(xiàn)出一點點購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時間內(nèi)未能前來，所付定金就不予退還。

提醒：根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無權(quán)要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。

因此 ，購房者無論繳納小定還是大定時都應(yīng)謹慎，不要輕易交錢而陷于被動。同時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。購房者表面上看得了便宜，實際卻有可能買到更高價格的房屋。同時自身權(quán)益也得不到任何保障。

黑幕3、隨意虛構(gòu)贈送面積

案例：受贈送面積吸引，李先生購買了某樓盤的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開發(fā)商告上了法庭。李先生說，開盤時開發(fā)商宣稱 “贈送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個小復(fù)式。但是，在簽合同的時候，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書”，讓購房者委托一家叫“裕達”的公司免費填平贈送的天井面積。去年樓盤入住時，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初承諾贈送的面積并沒填平，而是一個從1樓通到19樓的天井。而且，天井實質(zhì)是開發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞政府有關(guān)部門“偷來”的面積。

提醒：發(fā)展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故贈送面積給業(yè)主。購房者在購買新房時，在開發(fā)商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時，一定要細看合同條款，涉及到贈送面積，要弄清楚該贈送的面積是否合法，是否與規(guī)劃相符。

發(fā)展商要購房者簽訂委托書，購房者一定要仔細審閱委托書的內(nèi)容是否合法，否則，贈送的面積可能是“違章搭建”。

黑幕4、無中生有引人入彀

案例：日前，某樓盤5位業(yè)主將開發(fā)商告上了法庭。因為業(yè)主們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初賣房時建的漂亮花園到了入住時竟然消失，地上停車場又被開發(fā)商擅自更改為綠地。

在開發(fā)商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區(qū)域，被開發(fā)商描述成樓盤的花園：亭臺樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場……不少業(yè)主購房時主要是看中了該樓盤的花園環(huán)境幽美，交通便利等優(yōu)勢，但到了入住的時候，該花園卻消失了。

業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn)，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設(shè)范圍內(nèi)。

律師提醒：“為了防止開發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時貨不對板，業(yè)主在收樓時要仔細查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計圖紙是否相符?！比绻环瑯I(yè)主暫不要收樓，可咨詢法律專業(yè)人士，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，對開發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀，或向規(guī)劃主管部門投訴追究其行政責(zé)任。

黑幕5、內(nèi)部認購或VIP優(yōu)惠

調(diào)查：出售VIP卡、內(nèi)部認購、日進斗金……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發(fā)商銷售房屋利益最大化作準(zhǔn)備。

而對于購房人來說，內(nèi)部認購由于有優(yōu)惠條件，有一定的吸引力，這時就有可能掉進開發(fā)商的認購陷阱。

提醒：開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，無論采取內(nèi)部認購或變相內(nèi)部認購（VIP、優(yōu)惠申請）等都屬違規(guī)行為。

黑幕6、樣板房被悄悄放大

調(diào)查：一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對于實際居住來說都是不實用的。

一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。

提醒：現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種，一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū)，而另一種則設(shè)置在樓盤的現(xiàn)場。設(shè)在樓盤現(xiàn)場的樣板房失真的可能性較小一些，而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。

同時，應(yīng)該對自己看中的“意向房”進行實地考察，仔細查看一下自己有心購買的意向房。由于沒有經(jīng)過粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個時候都很容易被發(fā)現(xiàn)，此外購房者還可以觀察門窗的質(zhì)量問題。

另外，對于買頂層住宅和最低層住宅的購房者還應(yīng)該重點看有無滲水，最好是下雨天去考察，可以及早發(fā)現(xiàn)滲水和排水不暢的問題。

黑幕7、包裝虛幻核心賣點

案例：陳先生被某樓盤一則短信廣告打動，廣告稱，該樓盤為成熟社區(qū)，擁有皇家園林、豪華會所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等，小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

盡管該樓盤價格比周邊樓盤高出不少，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同。今年收樓時，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設(shè)施都沒有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化……

提醒：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，沒有法律約束力，只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說明和允諾并且對合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，才視為要約。

因此，不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑，多關(guān)注地點、交通、房屋質(zhì)量等。

購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點寫進合同。購房人要進行實地考察，并盡可能了解樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認。

黑幕8、不要以城市功能區(qū)判斷配套成熟與否

現(xiàn)在城市發(fā)達，功能區(qū)不斷更新，商務(wù)區(qū)是否一定適合置業(yè)，這是一個重大的誤區(qū)。

商務(wù)區(qū)包括金融商務(wù)區(qū)也好，都只是經(jīng)濟增長點的設(shè)置而已，與買房關(guān)系不大，相反開發(fā)商卻把這些當(dāng)作利好因素計入了房價，所以買房遠離一些噱頭式功能區(qū)更好一點。

黑幕9、最好不要參與卡式銷售項目

如果每個買房人都能夠理性認真地對待買房選房，不急于表達自己的消費意向，開發(fā)商漲價的隨意性將會下降許多。

最為常見的做法就是排隊選房，通過需求集中來刺激價格上漲與調(diào)控房源。如果按照前述，對地段、配套、銷售中的一些做法、對開發(fā)商釋放的便宜房，有深刻認識，你也就不用追漲了，有合適的就買，沒有合適的，就再等等吧。

黑幕10、開盤沒有好房子

開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快。除非你有關(guān)系，他們才會給你好的房子。

黑幕11、別信廣告

廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。

黑幕12、別對景觀抱太大希望

別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能活多少多長時間，沒人知道。

黑幕13、外面墻面磚易漏水

別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料。沒人用面磚當(dāng)外墻。

黑幕14、樁有多深

漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。

黑幕15、代理公司花樣多

注意，有代理公司來代理的樓盤通常花樣最多，比如排隊買號等。但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為代理商想賺開發(fā)商更多的代理費。

黑幕16、不要買廣告上的房型

如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型。這個房型不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

黑幕17、綠化率

綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信。